ГК «АВЭК»: «Кризис – это глобальная «чистка» рынка недвижимости»

Проект торгово-офисного центра AVE Plaza, Харьков проект: ГК «АВЭК» Господин Траунфелльнер, чем компанию UNIQA Real Estate AG заинтересовал проект торгово-офисного центра AVE Plaza в Харькове? Кто будет осуществлять управление функционирующим зданием? Кристиан Траунфелльнер: Торгово-офисный центр AVE Plaza является уникальным проектом в Харькове как с точки зрения архитектурной концепции, так и расположения. Объект размещен в центральной части города. Отсутствие конкуренции со стороны других торговых центров делают его инвестиционно привлекательной покупкой. Мы довольны сделкой с группой компаний «АВЭК», с которой уже давно сотрудничаем. Надеемся, что наше партнерство не ограничится этим проектом. Что касается управления, мы сейчас формируем команду, которая будет оперативно управлять объектом. Как долго длился процесс переговоров? Кристиан Траунфелльнер, генеральный директор UNIQA Real Estate фото: UNIQA REAL ESTATE Алексей Чернышов: Компания АВЭК и UNIQA Real Estate начали диалог еще в 2007 году. Обе компании понимали перспективность и уникальность проекта для Харькова, поэтому наши отношения строились на платформе партнерства по реализации ТОЦ. Но, к сожалению, кризис внес свои коррективы, и нам пришлось завершать проект самостоятельно. Только в 2010 году UNIQA снова заинтересовалась проектом, результатом чего стала его покупка этой компанией. Торгово-офисный центр AVE Plaza находится на стадии завершения строительства, готовность проекта составляет около 80%, соответственно, сдача в эксплуатацию состоится во второй половине 2011 года. Были ли подписаны предварительные договора аренды на момент продажи ТОЦ? АЧ: Один из принципов нашей компании – работать с арендаторами еще на стадии проектирования, чтобы учитывать их нужды. Поэтому предварительные договора аренды заключались практически с самого начала строительства объекта. Однако не исключено, что из-за переноса сроков реализации какие-то арендаторы поменяются. Стоит ли ожидать в ближайшей перспективе подобных сделок в Украине при участии компании UNIQA Real Estate? Какие проекты/объекты могут потенциально заинтересовать компанию в качестве предмета сделки? КТ: Покупка ТОЦ AVE Plaza – не первая и не последняя для компании UNIQA Real Estate на украинском рынке. Проекты, которые интересны нам для инвестирования, – это торговая недвижимость в приоритетных направлениях, в которых мы можем контролировать процесс управления. Назовите максимальный объем сделки, которую готова провести компания UNIQA на украинском рынке. КТ: Объем инвестиций зависит от многих факторов: месторасположения, функционального назначения объекта, характеристик. Не последнюю роль играет наша уверенность в партнере по проекту. Расскажите о направлениях бизнеса группы компаний «АВЭК», в частности, о девелоперском направлении. Алексей Чернышов, председатель наблюдательного совета группы компаний «АВЭК» фото: ГК «АВЭК» АЧ: «АВЭК» – группа компаний, управляющая активами, в том числе и в сфере недвижимости. Что касается направлений, в которых работает «АВЭК», это финансовый и страховой бизнесы, медиа-направление. Но мы больше фокусируемся на коммерческой недвижимости, поскольку считаем его очень перспективным. Ведь строительный сектор – это «локомотив» экономики. Рынку коммерческой недвижимости Украины, по сравнению с европейскими соседями, еще есть куда расти. Нельзя забывать и о росте покупательной способности населения нашей страны. Ведь построить торговый центр еще не достаточно, необходимо чтобы у него появились покупатели. Поэтому с ростом благосостояния населения, а он неизбежен в будущем, растут также перспективы коммерческой недвижимости. «Изюминкой», отличающей нас от других компаний занимающихся недвижимостью, является тот факт, что мы не только используем внешние финансовые ресурсы, но и вкладываем в развитие проектов собственные средства. В то время как большинство отечественных девелоперских компаний осуществляют преимущественно консультационную функцию в проектах. Что касается направления девелопмента коммерческой недвижимости, мы развиваем два формата, которые условно можно назвать традиционным и современным. Традиционный формат – это рынки и оптово-розничные комплексы. Крупнейший объект в нашем портфеле – оптово-розничный комплекс «Барабашово» в Харькове, где расположено более 20 000 магазинов, то есть около 20 000 арендаторов. Также мы управляем рядом других менее крупных рынков в Харькове. Современный формат представлен торгово-офисными центрами и проектами, в которых торговая составляющая является ключевой. Такие проекты мы развиваем самостоятельно, либо покупаем и осуществляем их управление. Какие активы находятся в портфеле компании на данный момент? Где они расположены? АЧ: Если говорить о Харькове, то здесь мы реализовали несколько знаковых для города проектов: торгово-офисные центры AVE Plaza и Platinum Plaza, торговый центр «Портал». В планах компании – строительство второй очереди ТОЦ Platinum Plaza. Когда нам удалось достичь существенного уровня развития в Харькове, мы приняли решение развиваться в национальном масштабе. С этой целью мы начали развитие ряда проектов, строительство которых запланировано на 2011 год за пределами Харькова. Уже есть реализованные и находящиеся в разных стадиях реализации проекты в Сумах и Крыму. Отдельно хотелось бы рассказать о планах касательно Киева, где мы планируем построить два офисных центра в партнерстве с американским инвестиционным фондом NCH Capital, работающим в странах Восточной Европы, в том числе и в Украине. В портфеле компании нет гостиничных, складских и жилых проектов. Почему? АЧ: По моему мнению, для девелоперской компании важен вопрос фокусирования на развитии проектов в тех секторах, где она является профессионалом. Ключевой сегмент, в котором мы можем достичь успеха и где у нас есть знания и опыт, – это сегмент торговой и торгово-офисной недвижимости. В перспективе мы планируем добавить в портфель компании масштабные инфраструктурные объекты. Например, у нас есть очень интересный инфраструктурный проект «Левада Сити», который расположится на участке, примыкающем непосредственно к центру Харькова. Здесь планируется создать многопрофильный комплекс, который будет включать торговые, жилые, офисные площади и др. Он будет уникальным не только для Харькова, но, думаю, и для всей Украины, потому что аналогов у проекта на данный момент нет. Понятие «торговый центр» ассоциируется с красивым и уютным помещением, где под одной крышей размещена и торговая галерея, и зона фуд-корт, и развлекательная зона. Какой формат у «Барабашово»? Торгово-офисный центр Platinum Plaza, Харьков фото: ГК «АВЭК» АЧ: Если говорить с точки зрения торговли, то это оптово-розничный формат. Подобные центры существуют по всей территории Украины, и в них задействовано, по нашим оценкам, несколько миллионов частных предпринимателей. Также на этот формат приходится, как нам кажется, большая доля всех торговых операций в Украине, а это значит, что он по-прежнему востребован и перспективен. «Барабашово» уже давно не является просто рынком. Сегодня это реконструированный благоустроенный оптово-розничный комплекс, расположенный на территории площадью более 75 гектаров. Он находится в районе, соединяющем центр города и спальный район. Здесь имеется станция метро. Средняя проходимость «Барабашово» в будние дни превышает 40 000 человек, в выходные – более 80 000 человек. Объект располагает паркингом на более чем 5000 машиномест. Согласитесь, не каждый торговый центр может похвастаться такими показателями. Естественно, того комфорта, который есть, к примеру, в сети ТРЦ «Караван», здесь обеспечить нельзя, потому что у «Барабашо-во» иная цель – дать самый широкий выбор товара по самой низкой цене. В период кризиса, когда уровень жизни населения существенно упал, единственной альтернативой с максимально широким ассортиментом и низкими ценами оставались именно такие объекты. Однако учитывая, что уровень жизни населения растет, меняются и требования к месту совершения покупок, поэтому мы стараемся идти в ногу со временем и удовлетворять пожелания и требования наших посетителей. С какими банками сотрудничает «АВЭК»? АЧ : Мы работаем с крупнейшими российскими банками, представленными в Украине. Это – «Сбербанк России», «ВТБ», «Альфа Банк». Наш портфель проектов достаточно ликвиден, поэтому проблем с сотрудничеством с банками у нас нет. В 2007 году Вы организовали инвестиционный фонд. Позитивным ли был этот опыт? АЧ: В докризисный период инвестиционный фонд был инструментом привлечения финансирования для девелопмента коммерческих объектов. Этот инструмент нами не был до конца использован из-за того, что его запуск совпал с наступлением кризиса, и мы занялись финансированием собственных проектов, в первую очередь, с помощью банковского кредитования и партнерских проектов. Отмечу, что на середину 2009 года возобновить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию и сдать полностью в аренду было практически нереально. Мы являемся одной из немногих компаний, которые в 2009 году возобновили кредитное финансирование и завершили строительство проектов. В нашем случае речь идет о ТОЦ Platinum Plaza в Харькове. Я думаю, что по окончании кризиса мы вернемся к идее создания инвестиционного фонда, который рассматриваем как один из вариантов привлечения инвестиций. В 2009 году в компании произошли некоторые кадровые изменения, обусловленные кризисными процессами. Планируются ли в ближайшее время какие-либо кадровые изменения, связанные с новым витком развития украинского рынка недвижимости (скажем, привлечение зарубежных специалистов)? АЧ: С гордостью могу сказать, что за последний год мы усилили нашу команду новыми профессионалами, что позитивно отразилось на уровне управления проектами и решениях задач и целей, которые ставились перед компанией в 2010 году. В 2011 году мы определили амбициозные цели, соответственно, будем привлекать новых специалистов в разных областях. Дверь нашей компании всегда открыта для профессионалов. Многие компании стараются отказаться от использования опыта зарубежных специалистов, ссылаясь на менталитет, чуждый украинскому бизнесу. Несомненно, в этом есть доля правды, однако не стоит забывать о существовании общепринятых и доказавших свою правильность принципов развития экономики, секторов бизнеса, управления. Чем Украина отличается в системе управления предприятием от любой другой страны? Помимо региональной специфики, в принципе, ничем. В своей работе мы используем опыт и знания зарубежных специалистов, которые считаем полезными и эффективными для бизнеса. Каковы Ваши прогнозы касательно развития украинского рынка коммерческой недвижимости в 2011 году? Оптово-розничный комплекс « Барабашово», Харьков фото: ГК «АВЭК» АЧ: Кризис стал положительным явлением и, в некотором смысле, способствовал «отрезвлению» рынка, который «очистился» от ряда неликвидных или неадекватных проектов. Кризис позволил нашей компании обновиться и стать сильнее в понимании стратегии, видения будущего, управления бизнесом и проектами. Мы усилили менеджмент, определили и сфокусировались на основных и перспективных направлениях в бизнесе. При этом избавились от неперспективных проектов. В рамках девелоперской деятельности и управления проектами это позволило нам выйти на национальный уровень. Уже во второй половине 2010 года мы увидели «оттепель» как в финансовом секторе, так и в секторе недвижимости. Думаю, данная тенденция сохранится и в 2011 году, который можно назвать посткризисным. Я убежден, что 2011 год станет периодом постепенного движения вверх. Этому будут способствовать, в частности, относительно стабильная политическая ситуация, а также законодательные изменения, которые позволят бизнесу работать по-новому. Более того, активизации строительной отрасли будет способствовать приближение Чемпионата Европы 2012 года по футболу. В 2011 году мы планируем запуск в эксплуатацию нескольких торгово-офисных центров. ТОЦ AVE Plaza, Харьков AVE Plaza – торгово-офисный центр, расположенный в историческом и деловом центре Харькова по улице Сумской, 10. В состав 7-этажного комплекса входит торговый центр с обширной ресторанной зоной и музыкально-театральным клубом, бизнес-центр класса А, подземный паркинг на 94 машиноместа, открытая площадка с летним садом на крыше. Общая площадь торгово-офисного центра составляет около 25 000 м2. Его открытие запланировано на 2011 год.