Ги Перри: «Киеву незачем использовать негативный международный опыт»

Ги Перри, директор международного архитектурного бюро INVI
фото: Олег Герасименко

CP: Вы принимали участие в создании проектов в различных странах мира. Насколько отличия национальных архитектурных традиций сказываются на особенностях создания и реализации проектов?
По моему мнению, именно этот вопрос можно считать наиболее важным и значимым для архитектурного бюро, деятельность которого носит международный характер. Ведь зачастую в финансировании крупных проектов в сфере недвижимости принимают участие и международные инвесторы, которые, особенно если речь идет о странах Восточной Европы, предпочитают сотрудничать с международными девелоперскими компаниями. При этом как инвесторы, так и девелоперы имеют собственное видение концепции проекта и, соответственно, его архитектурных решений, которые зачастую достаточно сложно вписываются в рамки, определяемые культурными традициями и характером климата определенной страны или региона.
Поскольку INVI является международной компанией, в своей практике мы достаточно часто сталкиваемся с этой проблемой. Для ее решения, как правило, используется вариант сотрудничества с местными партнерами, знакомыми с практикой архитектуры и дизайна той или иной страны.
В целом, мир становится все более тесным. Глобализация и, в первую очередь, рост мобильности капитала, в том числе и в сфере недвижимости, наблюдаемый во всем мире в последние 50 лет, привели к тому, что отдельные здания, кварталы и целые районы, появляющиеся в крупнейших городах стран Центральной и Восточной Европы, слишком похожи между собой, особенно в сравнении с богатством и разнообразием центральной исторической их части. Вновь создаваемые среды обитания имеют не только сомнительные культурные и социальные показатели, но и характеризуются низкой экономической эффективностью в качестве новых районов для жизни и работы. Однообразие архитектурных решений в любой сфере недвижимости, даже если они соответствуют общепризнанным международным стандартам, как уже сейчас показывает практика, крайне негативно сказывается не только на эстетическом удовлетворении, но и на прибыли девелоперов и инвесторов.
По моему мнению, необходимо находить компромисс между местными и международными «обычаями» застройки окружающей среды. Ведь в конечном итоге девелопмент здания, соответствующего местным архитектурным традициям, существенно не отличающегося от принятого и популярного в стране (регионе, городе, районе, квартале) архитектурного стиля, однако соответствующего современным международным требованиям к высококлассным офисным, торговым или жилым комплексам, будет более эффективным с коммерческой точки зрения. Это пока еще не все понимают, не желая идти на компромисс.
Именно поэтому в ряде случаев наше участие в том или ином проекте включает выполнение роли дипломата: помогая местным инвесторам создавать современные здания, привлекательные для любых арендаторов и покупателей (вне зависимости от национальной принадлежности), а, следовательно, высокоэффективные с точки зрения экономической целесообразности, мы в то же время убеждаем их иностранных партнеров в том, что местные традиции нужно уважать и учитывать при развитии проектов любого масштаба и функционального назначения.
CP: Насколько в целом, по вашему мнению, услуги архитекторов определяют конечный результат девелопмента?
Офисные или торговые здания, которые плохо спроектированы, просто-напросто остаются свободными на высококонкурентном рынке. Этот урок в своей карьере я усвоил очень рано – во время хьюстонского бума и последовавшего за ним банкротства девелоперов в середине 1980-х годов. Казалось, что стремительный рост рынка коммерческой недвижимости Хьюстона невозможно остановить, пока в один прекрасный день он сам не обвалился. Многие девелоперы обанкротились, так же, как и их инвесторы и кредиторы. И только те объекты, проекты которых создавались серьезно и продуманно, оставались на «плаву».
Во время пика рынка коммерческой недвижимости Варшавы плохо спроектированные торговые и офисные центры также оставались пустующими, и в результате продавались или сдавались в аренду за бесценок. Некоторые здания в столице Польши даже после перепроектировки и частичной реконструкции продолжали оставаться неконкурентоспособными, поскольку изначально создавались в виде компромисса между функциональностью и желанием девелопера сэкономить.
Нельзя сказать, что архитектура – исключительный и самый важный фактор, поскольку профессиональный девелопмент подразумевает внимательное отношение ко множеству составляющих. Однако в их ряду архитектура и дизайн занимают первоочередное значение, хотя даже хорошего дизайна недостаточно для обеспечения высокой рентабельности проекта. Так, в той же Варшаве, например, несколько достаточно хорошо спроектированных офисных зданий оказались неуспешными по причине невыгодного месторасположения, низкокачественной инфраструктуры или недостаточного обеспечения парковочными местами для автомобилей.
CP: Охарактеризуйте взаимосвязь между архитектурой на микро- и макроуровне (городского и квартального, урбанистического, планирования).
Архитектура и урбанистическое планирование вместе создают пространство, в котором мы живем и работаем, являются основой нашей жизни, однако, на разных уровнях, в разных масштабах и с использованием различных инструментов. Прекрасное здание может увеличить ценность целой улицы, но его нельзя повторить на этой же улице, поскольку это запрещено принципами урбанистического планирования. Комплекс последних призван обеспечить основу для создания окружающей среды, в которой люди могут вести разнообразный, сбалансированный и здоровый образ жизни.
Эти критерии абсолютно не соблюдались в последние 40-50 лет в процессе активной застройки окраин городов не только бывших социалистических стран, но и в Западной Европе и Северной Америке. Бесхарактерные кварталы, доминирующие на Левом берегу Киева, перекликаются эхом по всей Центральной Европе. Эти территории не имеют ничего общего ни с архитектурой, ни с городским планированием, поскольку обычно создавались как решение проблем временного проживания. Однако сейчас эту ситуацию необходимо менять.
Всплеск пригородного строительства в США во второй половине ХХ века не только проигнорировал концепцию городского планирования, но и понизил статус архитектуры до нескольких вариантов коммерческих коробок и типов жилых домов, повторявшихся на сотнях квадратных миль. В итоге получилась картина, поражающая своей безвкусицей и унынием. Население некоторых городов, как, например, Кливленда или Сент-Луиса, за последние десятилетия осталось неизменным или даже уменьшилось, хотя за это же время их территория увеличилась более чем вдвое. Современный американский пригород, включающий в себя непосредственную среду обитания людей, крайне негативно воздействует на нее – на здоровье (как физическое, так и психическое), на материальное благосостояние семей. Как оказалось, то, что воспринималось предыдущим поколением, когда эти проекты были только на бумаге, в качестве идеала, сегодня считается одной из основных проблем и наглядных примеров негативных последствий отсутствия целостной и гармоничной градостроительной политики.
К сожалению, застройка последних десятилетий в большинстве развитых стран мира имела очень мало общего с архитектурой и урбанистическим планированием – эти понятия просто-напросто слились в одно целое и в результате стерлись. Эффективная градостроительная политика – это не только и не столько планирование дорог, ограждение территорий, создание крупномасштабных проектов и контроль за соблюдением устаревших норм и правил – как сложилось за несколько последних поколений, а, в первую очередь, грамотное поощрение плюрализма мнений, подходов и архитектурных решений. Только в этом случае создаются предпосылки для развития кварталов, в которых человеку приятно трудиться, жить и просто отдыхать. Примером реализации такой концепции можно назвать один из кварталов Варшавы, комплексный проект застройки которого разрабатывает наша компания. В рамках данного проекта используется более 30 совершенно разных архитектурных подходов.
CP: Каково ваше мнение об уровне городского планирования Киева в наши дни? Может ли Киев использовать международный опыт в этой сфере?
Киев является одной из моих любимых столиц. Ни один из городов Центральной и Восточной Европы не был в таком хорошем состоянии в девяностые годы ХХ века. Этот город достаточно плотно застроен, обслуживается хорошей сетью городского транспорта, и, в то же время, очень хорошо обеспечен парковыми зонами и лесонасаждениями.
Что касается инфраструктуры, то Киеву посчастливилось иметь первоклассную систему метро, а это очень важный фактор для развития недвижимости и, в первую очередь, коммерческой. Концепция же развития дорожной инфраструктуры для приведения ее в соответствие со стремительным ростом количества автомобильного транспорта должна быть тщательно продумана.


Royal Plaza – один из проектов архитектора Ги Перри в Варшаве, Польша
Макет: INVI

Киеву следует быть осторожным, чтобы не повторить ошибок американских городов, допущенных в 60-х годах прошлого столетия. Тогда в результате нерациональной градостроительной политики, основанной на автомобиле как основном средстве передвижения, в большинстве городов была создана крайне неэффективная сеть автомобильных дорог, на перестройку которой сейчас тратятся миллиарды долларов. Цель же этих усилий – всего лишь создание сети, сопоставимой с той, которую Киев имеет уже сегодня.
Киеву незачем использовать негативный международный опыт для возвращения в ХХ век. Следует, прежде всего, фокусироваться на внедрении самых современных технологий урбанистического планирования и строительства. При этом, по моему мнению, нужно обратить внимание на правила застройки города, используемые сегодня в Лондоне, Барселоне или Портлэнде, и учесть негативный опыт Атланты, Далласа или Москвы 20-летней давности. Примером должны быть те подходы, которые сегодня используются в Западной Европе и Северной Америке, а не те, которые были популярными последние десять лет в Центральной и Восточной Европе. Исключением могут служить лишь некоторые проекты, например West-End Сity Center в Будапеште, который по многим характеристикам значительно опережает этап развития градостроительной политики в развивающихся странах.
Однако в целом я уверен, что существующая на сегодняшний день концепция целостной застройки Киева намного ближе к планам практического внедрения, чем многие могут себе представить.
CP: Заметили ли вы за последние несколько лет какие-либо изменения в застройке Киева?
Двух лет моего знакомства с Киевом слишком мало для того, чтобы комментировать этот вопрос. Я замечаю, как уплотняется центр города. Это само по себе очень хорошо, однако при условии, что качество, а не только плотность застройки, является приоритетом для таких проектов. Некоторые проекты отвечают этим критериям, но многие – нет. Я также заметил, как, по примеру Далласа, негативно застраивается пригород Киева Конча-Заспа. Вести речь о целостной градостроительной политике можно было бы, если бы там был ярко выраженный центр, магазины и школы, а также использовалась комплексная стратегия застройки. Всего этого на сегодняшний день, к сожалению, нет.
CP: Приходилось ли вам сотрудничать с какими-либо украинскими архитекторами? Каково ваше мнение об их профессиональном уровне?
Да, приходилось, поскольку не могу себе представить девелопмента в Украине без близкого сотрудничества с местными архитекторами. При этом я очень уважаю их за широту идей и профессионализм. Более того, должен заметить, что очень часто мне приходится отговаривать их от копирования западных архитектурных стилей. Вместо этого я поощряю их к пониманию экономических принципов архитектурных решений в сфере коммерческой недвижимости, на основе которых можно реализовывать собственные идеи в гармонии с местным контекстом и стилем.
В целом я убежден, что Украина имеет множество талантов в сфере архитектуры. Дважды я выступал в роли члена жюри в архитектурных конкурсах, проводимых в Украине, и количество по-настоящему талантливых архитекторов меня просто поразило.
CP: Готовы ли украинские девелоперы платить за услуги архитекторов те же деньги, что и на Западе?
Гонорары, которые получают архитекторы и проектировщики в Украине, – лишь мизерная доля по сравнению с аналогичными комиссионными в Западной Европе. По моему мнению, это одна из причин того, что в вашей стране есть еще множество нераскрытых талантов в этой сфере – эта профессия пока просто непривлекательна с точки зрения доходов.
Кроме того, сегодня многие украинские архитекторы вынуждены копировать проекты своих западных коллег, поскольку за такие деньги создать что-то принципиально новое, реализовать свой творческий потенциал практически невозможно. От низкой цены услуг страдают, конечно же, сами архитекторы, однако в долгосрочном аспекте с негативными последствиями придется сталкиваться конечным потребителям и жителям города в целом.
Звучит несколько странно, однако девелопер отказывается инвестировать разумную сумму в архитектурный проект – актив, значимость воздействия которого на коммерческую эффективность девелопмента в целом переоценить крайне сложно. Но я уверен, что ситуация в скором времени изменится. Мы наблюдали за процессом позитивной динамики комиссионных архитекторов в странах Европы после их принятия в Европейский Союз. При этом происходило также повышение качества офисных и торговых центров, что, в свою очередь, влекло за собой рост интереса со стороны инвесторов и потребителей (арендаторов и покупателей).
CP: Какие тенденции в архитектуре офисных и торговых центров Украины вы бы могли отметить?
На сегодняшний день в Украине существует очень мало профессионально реализованных проектов офисных и торговых центров. Многие проекты, находящиеся сейчас на этапе строительства или недавно введенные в эксплуатацию, будут иметь очень короткую экономическую жизнь. В последующие 3-5 лет мы станем свидетелями бума в развитии офисной и торговой недвижимости, при этом в большей степени это будет связано с офисными центрами и объектами крупноформатной торговой недвижимости. Я надеюсь, что новые проекты в большинстве своем будут соответствовать лучшей западной практике и, в то же время, учитывать все то уникальное историческое и культурное наследие, которым обладает Киев. Хотелось бы призвать украинских девелоперов увидеть значительный потенциал редевелопмента существующих зданий и даже реконструкции целых улиц для развития офисных и торгово-развлекательных комплексов. При условии продуманных капиталовложений в рамках гармоничной стратегии развития Киев станет городом мирового класса. В противном же случае это будет один их многих безликих европейских городов.
CP: Каков ваш опыт работы в Украине? Какие девелоперы (украинские или международные) предлагают вам сотрудничество?
За первые 2 года своего присутствия в Украине мы получили достаточно большое количество предложений. Из выбранных нами проектов стоит выделить коттеджи и виллы в Ялте, многофункциональный центр на Лукьяновке в Киеве, а также жилые дома в разных частях столицы. Прошлой весной мои ученики – выпускники Гарварда – рассматривали варианты реконструкции промышленного района Киева Теличка. Кроме того, сейчас мы изучаем возможность комплексного развития территорий вдоль линии Днепра. Девелоперы, с которыми мы работаем в Украине, – это местные компании: «XXI Век», UPG, «Киевская инвестиционная группа», «Демерс, Олексенко и Партнеры», а также ряд частных лиц. Кроме того, сейчас мы ведем переговоры с несколькими международными инвесторами – нашими партнерами по проектам в странах Западной и Центральной Европы – относительно их выхода на рынок Украины.
CP: Каким вам видится нынешний этап и тенденции в развитии рынка коммерческой недвижимости Украины?
Характерной чертой Украины, может быть, даже преимуществом, которое обязательно должно быть использовано, я бы назвал неразвитость рынка коммерческой недвижимости, что позволяет учесть и не повторить ошибки, допущенные странами Центральной и Восточной Европы, где проекты первого поколения очень часто оказывались низкокачественными.
В Польше, к примеру, большая часть торговых центров, появившихся в 1995-1997 годах, уже через 2-3 года становилась неконкурентоспособной и теряла своих арендаторов, поскольку на рынке появлялись объекты, которые могли предложить арендаторам и покупателям совершенно иные условия.
Я уверен, что рынок коммерческой недвижимости в Украине будет эволюционировать даже более быстрыми темпами, чем в странах Центральной и Восточной Европы, где, в свою очередь, эта сфера развивалась быстрее, чем в Западной Европе. В таких условиях инвесторы, ориентирующиеся на получение краткосрочной сверхприбыли и по этой причине не уделяющие должного внимания многим аспектам профессионального девелопмента, в том числе архитектуре и дизайну, не смогут, просто не успеют выиграть – рынок очень быстро становится профессиональным. Запаса в 2-3 года, как это было в Польше и Чехии, у непрофессиональных проектов, а следовательно, у их инвесторов и девелоперов, в Украине не будет.