Генеральный план: формальность или основа развития?
Как показывает мировая практика, даже незначительные просчеты, допущенные при разработке генплана, оборачиваются огромными проблемами в развитии города – проблемами, разрешение которых (если оно возможно) сопряжено со значительными временными и финансовыми затратами. Именно в этом аспекте стоит подчеркнуть значимость градостроительства, а также масштабность и долгосрочность негативных последствий допущенных ошибок. Негармоничная застройка останется таковой до тех пор, пока здания не будут снесены или не придут в негодность. Слишком низкий и слишком высокий коэффициент плотности застройки также крайне сложно поддается корректировке. Аналогично – нерациональное распределение территорий и отдельных земельных участков с точки зрения их функционального использования. Труд разработчика генерального плана и градостроителя считается высшим пилотажем профессии архитектора, поскольку требует знания не только и не столько архитектурных и строительных норм и принципов, сколько концептуальных принципов развития города, умения спрогнозировать общие социально-экономические тенденции и разработать концепцию застройки, позволяющую максимально эффективно удовлетворять динамичные требования города и управлять ими. В целом, эффективность градостроительной политики зависит от следующих факторов: наличие продуманного генерального плана и детальных планов территорий, создание четкого алгоритма и механизма их реализации на практике, обеспечение условий для гибкой адаптации градостроительной политики к динамично изменяющимся потребностям города. Только при соблюдении этих условий труд градостроителя носит созидательный характер. В противном случае, при отсутствии или ненадлежащем выполнении хотя бы одного из приведенных условий, появляются огромные проблемы, которые имеют существенное влияние не только на экономическую и инвестиционную привлекательность города, но и на уровень жизни населения.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ПОЛИТИКА Следствием стремительного роста населения планеты и его концентрации в городах, появления агломераций и мегаполисов является поглощение земельных ресурсов и рост дефицита территорий для дальнейшего развития. Сегодняшние темпы урбанизации наряду с существенными положительными сторонами концентрации материальных и духовных ценностей как никогда ранее обнажают отрицательные стороны формирования и развития большого города. Жилая застройка, составляющая его «основную ткань», активно потребляет территориальные ресурсы. Кроме того, массовое типовое строительство жилья лишает современные города своего «лица», а постоянный рост количества размещенных по всей их территории построек со стандартной архитектурой создает проблемы психологического порядка. Одной из основных тенденций развития крупных мегаполисов во всем мире является усложнение транспортной доступности к местам приложения труда, объектам культуры и отдыха, повышение шумового фона и загазованности воздуха, а также потребления энергоресурсов, необходимых для эксплуатации городской инфраструктуры. Эдуард Лещенко, заместитель главного архитектора Киева фото: Олег Герасименко
«В таких условиях именно государство посредством имеющихся в его распоряжении инструментов воздействия призвано упорядочить или хотя бы минимизировать негативные тенденции территориального развития и застройки городов. Проведение градостроительной политики, основанной на четком определении комплексных приоритетов и прогнозов развития во всех секторах экономической и социальной сфер, позволяет достичь максимально эффективного и сбалансированного архитектурно-градостроительного результата для города в целом и каждого его жителя в частности», – говорит Эдуард Лещенко, заместитель главного архитектора Киева. Кроме этого, градостроительная политика, а вернее ее детальность и гармоничность, в значительной мере влияет на привлекательность города с точки зрения реализации различного рода проектов для девелоперов и инвесторов. Согласно международным канонам, градостроительная деятельность представляет собой деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в сферах: – градостроительного планирования развития территорий; – определения концепции использования земельных участков; – проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей территорий и поселений. Основными задачами градостроительной политики эксперты называют: – обеспечение условий для надлежащего социально-экономического развития города; – создание города, имеющего индивидуальный облик; – решение городских экологических проблем; – преодоление монотонности типовой застройки; – сохранение и научно обоснованная реконструкция существующих городских центров; – бережное сохранение и реставрация памятников культуры, их сочетание с современными зданиями. Многие города мира столкнулись на том или ином этапе своей истории с проблемами градостроительства. При этом наиболее распространенным решением стала разработка и соблюдение ключевого элемента градостроительной политики, обеспечивающего ее целостность и долгосрочность – генерального плана развития города. «Генеральный план – это один из основных законов города, создаваемый на базе всего спектра его жизнедеятельности, начиная от исторических корней до современной социально-экологической, экономической, инвестиционной, правовой и прочих ситуаций. При этом одно из главных требований, предъявляемых к Генплану, – научное прогнозирование таких процессов и конкретные предложения для их решения, а также преемственность генерального планирования», – считает Эдуард Лещенко. В Украине, согласно Государственным строительным нормам (укр. – ДБН Б.1-3-97), городские и поселковые Советы, их исполнительные органы и городские государственные администрации руководствуются утвержденным Генеральным планом при решении следующего круга вопросов: – разработка программ социально-экономического развития соответствующих территорий и охраны природы; – осуществление функционального распределения земель и определение целевого использования земельных участков; – изъятие, передача в собственность, предоставление в пользование, купля/продажа земель; – решение вопросов изменения использования и застройки земельных участков; – определение условий использования и застройки земельных участков; – размещение всех видов строительства и согласование их месторасположения, предоставление разрешения на строительство (застройку) и другие виды использования земельных участков; – экономическая оценка территорий и денежная оценка земель, определение ставок земельного налога и стартовой цены земельных участков в случае их продажи на конкурсных основах; – определение и изменение границ населенных пунктов и других территорий, а также красных линий улиц; – определение территорий приоритетного развития и финансовое обеспечение этого развития (установление налоговых льгот, дотаций и субвенций из бюджетов различного уровня); – координация программ развития отраслей экономики; – проектирование социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; – определение территорий общих интересов соответствующих территориальных общин (пригородных территорий, использование которых связано с развитием населенного проектируемого пункта), в том числе резервирование территорий для дальнейшего развития населенных пунктов.
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН РАЗВИТИЯ КИЕВА ДО 2020 ГОДА В начале этого года Киевсоветом был утвержден проект Генерального плана застройки Киева на период до 2020 года, разработанный институтом Генплана, который входит в состав ОАО «Киевпроект». Ниже приведены ключевые положения документа, разработка которого, по словам Эдуарда Лещенко, заняла 3 года. Общая характеристика Киева – предпосылки разработки Генплана. Площадь города в административных границах составляет 83,6 тысячи га, из них застроенная – 34 тысячи га (около 40%). Таким образом, более половины территории города составляют леса, зеленые насаждения общего пользования и водоемы. Население Киева насчитывает около 2,6 миллиона человек. Для сравнения, на территории Москвы общей площадью 110 тысяч га (в пределах Окружной дороги) проживает около 10 миллионов человек. Киев концентрирует 5,4% населения Украины, в том числе 6,4% занятых во всех сферах экономической деятельности. На территории города сосредоточено более 6% производственных и непроизводственных фондов Украины. Объем валовой добавленной стоимости, созданной в экономике города, в расчете на душу населения превышает средний показатель по Украине в два раза, а его абсолютная доля в общегосударственном объеме составляет 10,7%. В городе функционирует около 500 промышленных предприятий различных форм собственности. Кроме того, действует несколько тысяч малых предприятий промышленного профиля. Промышленность Киева является сложным многоотраслевым производственным комплексом, включающим предприятия практически всех отраслей промышленности. Одним из крупнейших среди них является строительный комплекс, в котором действует свыше 400 подрядных строительно-монтажных организации, 82 проектных и исследовательских организации, а также около 1500 мелких строительных предприятий и компаний, выполняющих работы по проектированию, строительству и ремонту. В этом секторе экономики создается более 7% объема валовой добавленной стоимости Киева, занято более 110 тысяч человек (около 9% от общего количества занятого населения). К основным проблемам столицы, решение которых призван обеспечить Генеральный план, градостроители относят: – несоответствие уровня и динамики развития инфраструктуры (транспортных и инженерных сетей) темпам развития города; – взаимосвязанный рост количества и масштабности социальных проблем различного порядка, в том числе ухудшение транспортной доступности (по словам Эдуарда Лещенко, максимальная продолжительность пребывания в пути от дома до работы должна составлять 40 минут, в Киеве же этот показатель считается обыденным явлением), неравномерная и негармоничная застройка, прочее; – сложная, а в отдельных районах столицы близкая к опасной экологическая ситуация. Эксперты отмечают, что в последнее десятилетие сложилась тенденция ухудшения состояния здоровья населения города и сокращения среднего срока продолжительности жизни; – несмотря на относительно более высокий уровень жизни по сравнению с регионами Украины, его отставание от уровня жизни в столицах европейских стран (в первую очередь, в доходах и обеспеченности качественным жилым фондом); – наличие в пределах территории города промышленных производств низкой эффективности, в ряде случаев вредного характера, не нужных городу и нуждающихся в выносе за его пределы.
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО Основная роль в Генеральном плане отведена жилищному строительству. Так, до 2020 года предполагается строительство в объеме 26 миллионов м2 общей площади жилья. При реализации этих объемов строительства жилой фонд города возрастет почти в 1,5 раза и составит на конец расчетного периода 71 миллион м2 общей площади. Жилая обеспеченность возрастет с нынешних 19 м2 до 22,2 м2 в 2010 году и 27 м2 на одного жителя в 2020 году. Структура жилищного фонда будет выглядеть следующим образом: – усадебная и коттеджная (1-3 этажа) – 10%; – малоэтажная (1-3 этажа) – 3%; – средней этажности (4-8 этажей) – 21%; – многоэтажная (9 этажей и выше) – 66%. Расчетное количество квартир в новом жилом фонде составит 278,8 тысячи, из которых: 261,9 тысячи будет представлено в многоквартирных домах, 16,9 тысячи – в одноквартирных домах усадебного и коттеджного типа. Средний размер одной квартиры возрастает до 140-160 м2 в одноквартирных жилых домах и до 80-96 м2 – в многоквартирных (по сравнению с нынешним показателем в 75 м2). Из общего объема жилищного строительства 72% будет размещено в правобережной части города, 28% – в левобережной. При этом из общего объема жилищного строительства 78,6% будет размещено компактно, в жилых кварталах и микрорайонах; 9,6% – на отдельных участках в существующей застройке; 4,9% – на территории садовых обществ (в том числе 1,9% – модернизация их под жилую застройку с приусадебными участками, 3% – реконструкция с размещением многоэтажного жилищного строительства); 6,9% – надстройка существующих жилых домов при их реконструкции. Свыше 67% объемов жилищного строительства будет сосредоточено на свободных от застройки территориях и около 33% – на территориях, намеченных под реконструкцию. Реконструкции существующих жилых домов с целью приведения их в соответствие с современными требованиями (перепланирование, капремонт, надстройка, достройка, утепление стен, замена внутреннего инженерного оснащения и т.п.) в Генплане отведено значительное место. Согласно Генеральному плану, существующая застройка Киева будет уплотняться фото: Олег Герасименко
По словам Эдуарда Лещенко, «согласно требованиям технических норм и правил, исходя из сроков цикличности проведения работ по реконструкции жилого фонда, в следующие 20-25 лет на территории Киева необходимо реконструировать 5,3 тысячи домов общей площадью свыше 20 миллионов м2. Из этого объема в расчетном периоде предполагается реконструкция 4-х тысяч существующих физически и морально устаревших жилых домов общей площадью 11,8 миллиона м2 с соответствующим приростом общей площади квартир 1,8 миллиона м2, в том числе 5-этажных домов первого периода индустриального домостроительства – 4 миллиона м2, на базе которых будет обеспечен прирост 0,8 миллиона м2 (43% от общего прироста). Территория, определенная Генпланом для размещения до 2020 года всех вышеуказанных типов жилой застройки, составит 4900 гектаров, из которых 2900 гектаров будет освоено в существующих границах города Киева. Потребность в территориях для организации других структурных элементов жилой зоны (с учетом потребностей всего населения города) составит 4457 гектаров. Таким образом, общая застроенная территория для размещения строительства на период до 2020 года в целом составит 9357 гектаров.
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЦЕНТРЫ В Генплане предусмотрено развитие в транспортно-пересадочных узлах, а также вдоль запланированных осей общегородского и регионального значения сети общественных центров общегородского, регионального и городского уровней, с размещением в их структуре (помимо органов государственной власти, дипломатических представительств, духовно-религиозных и культурно-общественных организаций, учебных и научных центров, лечебных, спортивных учреждений и т.д.) объектов офисной (бизнес-центры) и торговой недвижимости (ТЦ/ТРЦ). Наиболее крупный общегородской центр общей площадью 4900 гектаров, в том числе ядра – 1453 гектара, предусмотрен в центральной части Киева. Он будет развиваться по лучевой радиально направленной схеме с выделением ведущих и сопутствующих функций вдоль планировочных осей – ул. М. Грушевского, булв. Л. Украинки, ул. Красноармейской, просп. Победы, ул. Артема-Мельникова, ул. Фрунзе, булв. Дружбы Народов и прочих. Общая площадь общественных (нежилых) помещений в данном общегородском центре, по плану, на начало 2020 года составит 5,2 миллиона м2. Кроме того, определена целесообразность реконструкции промышленной зоны Подола и создания на территории Киевской гавани делового, торгового, развлекательного комплекса «Подольский молл», который будет выступать в качестве основы общегородского центра «Подол». В районе ст.м. «Выдубичи» предполагается организация общегородского центра «Выдубичи», формирование которого в более отдаленной перспективе связано с реорганизацией северной части промрайона Теличка. В районе Севастопольской площади с развитием вдоль Воздухофлотского проспекта предполагается создание общегородского центра «Севастопольский». В районе ст.м. «Шулявка» будет сфокусирован общегородской центр «Правобережный», линейное развитие которого предполагается на примагистральных территориях проспекта Победы. К центрам общегородского значения также отнесены городообразующие узлы кольцевой дороги, в частности «Дорогожичи» и «Кирилловский». Общегородской центр предполагается формировать в районе пересечения общегородских магистралей – просп. Ватутина и булв. Перова. Линейное развитие этот центр получит вдоль проспектов Ватутина и Маяковского. Предполагается, что система обслуживания регионального уровня должна обеспечивать потребности не только постоянного населения, но и миграционные потоки. Региональные центры предложено формировать на основе региональной сети планировочного каркаса города, а также в центральной планировочной зоне – в районах площадей Л. Украинки и Лукьяновской. В северной правобережной части города региональный центр будет сформирован в районе пересечения Минского проспекта и ул. Кондратюка. В западном направлении – в районе пересечения просп. Победы и Кольцевой дороги, а также в районе нового жилого района Чайка. В юго-западном направлении региональные центры будут формироваться на пересечении Кольцевой дороги и просп. Академика Глушкова, а также в районе пгт Чабаны. Региональный центр южного правобережного направления предложено сформировать на пересечении ул. Академика Заболотного, Днепровского шоссе. Региональные центры левобережной части будут сформированы в районе Харьковской площади, пересечения Харьковского шоссе и железной дороги, в районе Броварского проспекта, улиц Малышко и Киото, а также улиц Братиславской и Драйзера.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС Потребность в территориях для размещения всех видов строительства на расчетный период составляет 30 тысяч га, в том числе: – жилищного строительства (включая общественное обслуживание, озелененные территории общего пользования, улично-дорожную сеть) – 9,3 тысячи гектаров; – промышленно-коммунального строительства – 2 тысячи гектаров; – объектов рыночной инфраструктуры и гражданского строительства – 1,6 тысячи гектаров; – рекреационных территорий – 13,5 тысячи гектаров; – объектов транспорта и улично-дорожной сети – 3 тысячи гектаров; – инженерной подготовки территории – 0,7 тысячи гектаров. Территория, необходимая для размещения непосредственно жилищного строительства, запланированного до 2020 года, составляет около 5 тысяч гектаров. По категориям современного использования земель наибольшие объемы жилищного строительства (67%) будут размещены на свободных от застройки территориях (из них земли сельскохозяйственного назначения составят около 40%) и 33% – на территориях, подлежащих реконструкции. Из общего объема жилья 40% будет размещено на территориях, требующих инженерной подготовки (гидронамыва, подсыпки, обвалования и др.). Основным направлением территориального развития города Киева является повышение интенсивности использования территорий за счет более полного и рационального использования уже занятых, а также территорий, которые подлежат освоению. Основными мероприятиями по повышению интенсивности использования территорий являются: – применение максимальных (для соответствующих типов жилых домов) нормативов плотности жилой застройки в границах, определенных архитектурно-планировочными решениями; – уплотнение районов экстенсивной застройки; – ликвидация и перебазирование за границы города предприятий и объектов, которые не отвечают условиям экологической безопасности и санитарно-гигиеническим нормам размещения предприятий; – освоение сельскохозяйственных и неиспользуемых территорий. В целом, в существующих границах города территориальные ресурсы в составе застроенных территорий определены в размере 7,2 тысячи гектаров, в том числе за счет: – реконструкции и уплотнения существующей жилой застройки – 1 тысяча гектаров; – озелененных территорий (в значительной мере за счет трансформации зеленых насаждений общего пользования и рекреационных территорий) – 1,4 тысячи гектаров; – промышленно-коммунальных и транспортных территорий – 1,1 тысячи гектаров; – сельскохозяйственных территорий – 0,7 тысячи гектаров; – территорий садоводческих обществ и дач – 0,5 тысячи гектаров; – территорий специального назначения – 0,6 тысячи гектаров; – неиспользуемых территорий – 1,9 тысячи гектаров. С целью реабилитации естественного комплекса предполагается вынесение следующих промышленных предприятий за границы прибрежных защитных полос Днепра и других объектов водного фонда города: производства Подольсько-Куреневского промрайона, промрайонов Теличка и Пирогово. Высвобождение участков для нового жилищного строительства рекомендовано в промышленно-коммунальных зонах, которые могут органически быть включены в застроенные районы и размещены без нарушения санитарно-гигиенических нормативов. Для полифункционального использования предложена реорганизация отдельных частей промрайона Теличка, отдельные промышленные образования центральной планировочной зоны, южная и центральная часть Подольсько-Куреневского промрайона, промрайон Октябрьский, часть предприятий химической промышленности промрайона Днепровский, Киевского мясокомбината, промрайонов Корчеватое и Пирогово. Сопоставление размеров необходимых городу территорий с имеющимся внутренним ресурсом свидетельствует о том, что для полного удовлетворения потребности необходимо привлечение дополнительных территорий за существующими пределами города. По словам Эдуарда Лещенко, «наряду с реконструкцией существующей застройки, именно расширение территории Киева станет основным инструментом решения вопросов, связанных с дефицитом земельных участков». С учетом территориальных потребностей развития столицы, а также требований резервирования на будущее, установлена проектная граница Киева. Согласно Генплану, до 2020 года территория Киева увеличится на 60 тысяч гектаров, в том числе за счет (тысяч га): площади включенных населенных пунктов – 13, озелененных территорий – 15, сельскохозяйственных территорий – 17, рекреационных территорий – 2, водохранилищ и водотоков – 9, других – 4. Таким образом, на конец расчетного периода общая площадь Киева должна составить почти 145 тысяч гектаров. Функциональное использование территорий, включенных в проектные границы города Киева, предполагается в таких основных направлениях: – организация комплексных жилищно-промышленных районов – 3,6 тысячи гектаров, в том числе – жилищных – 2,9 и промышленно-коммунальных – 0,7 тысячи гектаров; – размещение объектов транспорта и строительство улично-дорожной сети – 1,1 тысячи гектаров; – развитие рекреационной сети (размещение учреждений санаторного лечения, отдыха и туризма) – 3,3 тысячи гектаров; – озелененные территории и водоемы – 24,1 тысячи гектаров; – организация защитных зеленых зон – прибрежных, вдоль инженерных и транспортных коридоров, вокруг промышленно-коммунальных объектов – 10,5 тысячи гектаров (за счет сельскохозяйственных территорий без их изъятия, земель специального назначения и неиспользуемых территорий). Территориальные направления развития Киева определены с учетом приоритетов экологических факторов, а также (в меньшей степени) особенностей существующей застройки. Так, северное правобережное направление территориального развития Киева определено как умеренно опасное, северное левобережное направление – как умеренно экостабилизирующее, в качестве же перспективных направлений развития Киева Генпланом определены западное, юго-западное и восточное.
РЕАЛИЗАЦИЯ ГЕНПЛАНА Нормативно-правовые мероприятия по реализации решений Генерального плана включают: – закрепление соответствующим решением Киевсовета нормативного статуса Генерального плана и порядка его периодической корректировки; – разработку и утверждение Правил застройки; – закрепление соответствующим решением Киевсовета нормативных основ градостроительного регулирования. По словам Эдуарда Лещенко, реализация Генерального плана предусматривает разработку множества производных документов: проекта городской границы, схем планирования отдельных территорий (ДПТ – детальных планов территорий), проектов застройки кварталов, схем отдельных секторов системы социальной и инженерной инфраструктуры и т.п. Нормативно-правовым актом, которым устанавливается порядок планирования, застройки и использования территорий, являются Правила застройки Киева, новая редакция которых пришла в начале этого года на смену Нормативам застройки, принятым в 1995 году. Их суть заключается в разработке мероприятий по регулированию использования территорий, определению соответствующих решений о соблюдении градостроительной документации, а также повышении эффективности использования городских земель путем создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство территорий. Организационное обеспечение реализации Генерального плана будет осуществляться специально уполномоченным органом городской исполнительной власти, к ведению которого отнесен контроль процесса градостроительного развития. Для координации деятельности местных органов исполнительной власти и местного самоуправления будет создан совещательный орган – Окружной координационный совет, на который будут возложены функции по обсуждению проблемных вопросов развития города, разработке отдельных предложений по стратегии, мероприятий по финансовому и организационному обеспечению реализации Генерального плана.
ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ Генеральный план развития Киева до 2020 года, без сомнения, является всеобъемлющим документом, затрагивающим множество аспектов развития столицы Украины. Эксперты считают, что его цели в виде снижения социально-экологической нагрузки на жителей города будут реализованы практически по всем базовым параметрам. Однако одной из основных проблем данного Генплана для рынка коммерческой недвижимости является недостаточный учет целей именно этой отрасли экономики. Так, в Генплане, в отличие от жилого строительства (которому уделена почти половина объемного документа), крайне размыто определены приоритеты, цели и, что более важно, возможности развития всех сегментов коммерческой недвижимости – офисной, торговой, складской и гостиничной. Достаточно туманная формулировка о появлении сети общественных центров различного уровня с включением в их состав офисных, торговых комплексов меркнет после прочтения следующей фразы: «В Киеве существует значительный резерв помещений для размещения деловых учреждений, который позволяет удовлетворить потребность новообразованных учреждений в офисах на первом этапе (до 2012 года) без строительства новых». Комментирует Сергей Сергиенко, генеральный директор компании «Colliers International Украина»: «Это высказывание абсолютно оторвано от какой-либо современной коммерческой реальности. Расчетная потребность Киева в профессиональных офисных помещениях составляет 3 миллиона м2. В то же время ни одно из административных помещений, построенных в советское время или по советским нормам в последнее время, не удовлетворяет потребностям современного бизнеса. Универмаги, универсамы и гастрономы не могут удовлетворить потребности современных арендаторов торговой недвижимости. Градостроительная политика и Генеральный план должны учитывать не только социальные приоритеты, но и интересы бизнеса и связанные с ним виды недвижимости, поскольку они во многом определяют доходную часть бюджета, предоставляют рабочие места для людей и генерируют экономическое развитие города. Строительство же в жилой сфере выступает только затратной частью и формирует доходы лишь узкой части общества. Нынешний Генплан абсолютно неадекватен растущим потребностям бизнеса в офисных и торговых помещениях». Действительно, на фоне глобальных проблем столицы, решение которых призван обеспечить Генплан – реализация творческого, образовательного, имиджевого потенциала, экологических проблем, решение жилищного вопроса и т.д., – острый дефицит качественных офисных помещений, кажется, не заслуживает внимания. Тем более, что в Генплане предусмотрена возможность корректировки ДПТ, и если девелопер и инвестор смогут убедить членов архитектурно-градостроительного и других советов, а также разрешительных инстанций в том, что можно и нужно построить бизнес-центр, то так тому и быть. Но проблема необходимости убеждения людей в том, что офисные и торговые центры нужны городу не меньше, чем все остальное (жилье, транспортная и инженерная инфраструктура, прочее), остается крайне острой. Именно эта ситуация и определяет распространенную сегодня практику решения такого рода вопросов мотивацией локальных ЛПР (лиц, принимающих решения). «На сегодняшний день, – говорит Сергей Сергиенко, – в Киеве сложилась ситуация, при которой члены архитектурно-градостроительного совета и всех остальных разрешительно-согласовательных инстанций, по их мнению, делают большое одолжение девелоперам, которые хотят разместить в городе «какой-то непонятный, никому не нужный» офисный или торговый центр. Власти пока не понимают, что бизнес- и торговая инфраструктура является абсолютно необходимой для любого города и особенно для столицы крупнейшего европейского государства. Они сегодня мыслят исключительно «жильем», но ведь оно должно за счет чего-то покупаться». Стратегическая цель развития Киева в долгосрочной перспективе, определенная Генеральным планом, включает создание высококачественной среды жизнедеятельности населения на основе постоянного развития города в новых социально-экономических условиях и обеспечение выполнения Киевом функций столицы Украины. И в то же время стоит отметить, что вопросы, регулирующие стимулирование развития основных (если исходить из практики западных стран) генераторов денежных потоков и экономического роста – объектов коммерческой недвижимости, остаются в нем неучтенными. Можно предположить, что Генплан является глобальным стратегическим документом, реализация же приоритетов развития коммерческой недвижимости будет предложена в ДПТ. Однако на сегодняшний день, по словам Эдуарда Лещенко, завершена разработка данного документа только для одного района Киева – Печерского. ДПТ Голосеевского района близок к завершению, на стадии разработки находятся ДПТ еще 6 районов Киева. В целом, несмотря на оптимизм разработчиков, по поводу реальности реализации Генплана возникают многочисленные опасения. Вот лишь некоторые из них: – По причине негативной реакции на Генплан областного руководства подвергается сомнению реальность планов территориального расширения города Киева путем присоединения 60 тысяч гектаров (при существующих 83) за счет территорий Киевской области. – Маловероятна (затруднена) эффективная реализация планов по переносу промзон, в особенности крупных, с размещением на их территории жилых и многофункциональных комплексов, что обусловлено отсутствием у государства финансовых ресурсов на перенос производственных мощностей, а также инженерную подготовку данных территорий (в качестве примера можно назвать ММДЦ «Москва-Сити»), после чего инвесторы и девелоперы могли бы приступать к реализации проекта. Сегодня в Украине отсутствуют инвесторы, которые могли бы осуществить реализацию таких проектов самостоятельно. – Проблематичность поиска и привлечения финансирования под реализацию неприбыльных проектов в сфере инженерной и транспортной инфраструктуры в соответствии с заявленными планами. – Нереальность предположения о сохранении численности населения до 2020 года на том же уровне. Увеличение объемов жилого фонда на 26 миллионов м2, улучшение условий проживания и обеспеченности жильем, а следовательно, стабилизация цен на него, привлечет в столицу еще большее количество мигрантов, сейчас сдерживаемых высоким уровнем цен. В результате, если данное предположение окажется ошибочным, весь Генплан можно будет рассматривать как простую формальность, поскольку на основе данного прогноза определены все приоритеты и цели градостроительного развития Киева. Подводя итог, можно сказать, что Генеральный план застройки Киева является документом стратегического характера, своего рода законом, определяющим наиболее общие параметры и приоритеты развития Киева с точки зрения градостроительства. Эффективность выполнения заложенных в нем целей и задач зависит от качества документов не столь глобального градостроительного уровня – ДПТ, зонирования, Правил застройки, различных схем и т.д. Причем не только от правильности заложенных в них предпосылок, но и от работы живых людей по их реализации, которая в нашей стране, как известно, может значительно отличаться от «буквы закона».
