Гай Ламберт: «Прошли те времена, когда брокеры просто сидели и ждали, пока их телефоны зазвонят»

Гай Ламберт, директор, руководитель отдела агентских услуг компании DTZ в Украине фото: ИВАН РУДЮК Почему Вы начали работу в украинском офисе компании именно в период кризиса? Это совпадение или планомерное решение, принятое исходя из необходимости укрепить позиции DTZ в Украине? Данное решение было вызвано стремлением укрепить позиции компании в сфере агентских услуг в Украине и расширить этот сектор бизнеса в долгосрочной перспективе. Рыночный спад в настоящее время – это просто совпадение. Я приезжал в Украину дважды, прежде чем принять решение о работе здесь и был действительно впечатлен не только уровнем персонала агентского департамента, но и заразительной энергией и энтузиазмом управляющего директора, Ника Коттона. Моя семья также переехала вместе со мной, так как мы намерены оставаться в Украине несколько лет. Как Вы можете в двух-трех словах охарактеризовать современное состояние украинского рынка недвижимости? Как Вы можете описать настроение игроков рынка? Несомненно, многие из игроков рынка находятся сегодня в состоянии шока, учитывая не только масштабы спада, но и скорость, с которой он поразил Украину. Ситуация является критической для тех игроков, кто имеет большую долю займов. Однако на самом деле рынок вместе с кризисом получил некую дозу реальности, которая будет полезна для всех в долгосрочной перспективе. Настроения смешанные: некоторые паникуют, некоторые спокойны и рациональны, некоторые возбуждены появляющимися сейчас возможностями. Однако, к сожалению, есть и такие, которые до сих пор отрицают сам факт кризиса. Как Вы считаете, могла ли украинская экономика и рынок недвижимости в частности избежать столь серьезного влияния кризиса? При каких условиях? Ни одна страна в мире не смогла бы избежать этого серьезного кризиса. Нет сомнений в том, что в некоторых странах, и я хотел бы включить сюда Украину, внутренние факторы усугубляют воздействие и замедляют процесс выхода из кризиса. Если бы предложение продукта было доступно пропорционально растущему спросу, то пузырь (особенно в отношении завышенных арендных ставок) не стал бы настолько велик, а арендные ставки не упали бы так значительно. Как кризис повлиял на работу агентского департамента? Команды агентов сегодня более заняты, так как брокерам приходится работать гораздо активнее, чтобы найти арендаторов. Прошли те времена, когда брокеры просто сидели и ждали, пока их телефоны зазвонят, – теперь они должны сами искать арендаторов. Несмотря на то, что в данное время меньшее число компаний переезжают и нуждаются в площадях, многим необходима наша помощь при переговорах о пересмотре существующих договоров аренды. Спад рынка, тем не менее, позволяет уделять больше времени обучению сотрудников, чтобы дать им соответствующие навыки, которые они смогут эффективно применить, когда рынок восстановится. Какие направления (услуги) компании DTZ в Украине пострадали в наибольшей, а какие в наименьшей степени от кризиса? Наибольшее воздействие рыночного спада традиционно ощущают агентский и инвестиционный департаменты, так как комиссионное вознаграждение связано с уровнем арендных ставок и стоимостью имущества. Другие бизнес-направления, как, например, управление объектами недвижимости, являются гораздо более устойчивыми – клиенты нуждаются в управлении их активами, вне зависимости от того, что происходит со стоимостью капитала. То же самое происходит во всех странах, и всегда имело место во время предыдущих спадов. Как складывается сегодня ситуация в различных сегментах рынка (офисном, складском, торговом)? Рынок офисной недвижимости фактически остановился в январе, хотя арендные ставки и упали почти на 50%. Однако сегодня мы уже начинаем видеть возобновление интереса со стороны арендаторов. Что касается торговли, ритейлеры в значительной мере пострадали от девальвации и сокращения личных доходов граждан. Прагматичные арендодатели торговых помещений до сих пор заключают сделки по сдаче площадей в аренду, предоставляя скидки на первые 12-18 месяцев срока договора. Складская недвижимость тесно связана с торговой, хотя еще существует высокий спрос со стороны логистических операторов. Проблема заключается в том, что многие потенциальные арендаторы все еще ожидают дальнейшего падения арендной платы, прежде чем сделать окончательный выбор помещения. Рынок складской недвижимости еще не сильно перенасыщен высококачественными помещениями, и поэтому, когда тенденции на рынке поменяют вектор направления, арендные ставки могут подняться вверх довольно быстрыми темпами. Как Вы оцениваете уровень конкуренции среди консалтинговых агентств на украинском рынке? Назовите основных конкурентов, чувствуете ли Вы давление с их стороны в данный момент, в каких услугах? Здоровая конкуренция между консультантами всегда присутствует и, естественно, усиливается при снижении рыночной активности. Комментировать конкретных конкурентов, называя их по имени, с моей стороны было бы как минимум непрофессионально. Отмечу только, что во времена смятения всегда происходит «скачок к качеству», и это прекрасная возможность для таких опытных консультантов как DTZ увеличить долю на рынке. Какие компании прекратили сотрудничество с DTZ в связи с кризисной ситуацией на украинском рынке (из-за отсутствия финансовых средств, приостановки реализации проектов)? Насколько велико их количество? Компании не перестают работать с DTZ из-за спада на рынке. По сути, мы видим, что большее количество компаний, чем когда-либо, обращается к нам сегодня за советом и помощью. Конечно, некоторые проекты отложены, но большинство из них – это просто земельные участки. Также еще предстоит сделать критическую оценку дизайна проектов, для того чтобы они были первыми по привлечению финансирования, когда оно снова станет доступным. Назовите ключевые проекты недвижимости, над которыми компания ведет работу в данный момент. Их слишком много, чтобы перечислить здесь все! К примеру, мы сдаем в аренду 65 000 м2 площадей в ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе, представляя интересы Argo Real Estate Opportunities Fund. Данный ТРЦ является, пожалуй, наиболее интересным проектом на сегодняшний день, поскольку этот комплекс – один из немногих крупных девелоперских проектов, которые будут введены в эксплуатацию в Украине в этом году. Обращаются ли к Вам покупатели distressed assets? Мы получаем большое количество запросов от покупателей и продавцов проблемных активов (stressed and distressed assets). В связи с этим ранее в этом году нашей компанией была создана команда специалистов по вопросам реструктуризации и финансового оздоровления активов компаний, следуя запросам наших клиентов. Какую позицию сегодня заняли местные и зарубежные частные инвесторы по отношению к украинскому рынку недвижимости? В каких сегментах недвижимости готовятся инвестиционные сделки? Ряд инвесторов пристально изучает украинский рынок. Наших основных покупателей интересует в первую очередь сектор офисной недвижимости, особенно активы в центральных районах Киева, которые приносят стабильный арендный доход. Средний объем инвестиций составляет около $10 миллионов, но возможен и больший объем для очень качественных активов. Существует также спрос на земельные участки в прайм-локациях для торговой и складской недвижимости, но только на те из них, которые находятся в собственности и имеют прозрачную юридическую документацию. Какие прогнозы можно сделать касательно объемов инвестиций в украинскую недвижимость на 2009-2010 годы? Какие страны сегодня являются основными инвесторами рынка недвижимости Украины? По нашим прогнозам, некоторая инвестиционная активность будет наблюдаться во второй половине этого года. Более активный рынок в целом мы ожидаем в 2010 году. Инвесторы будут из традиционно активных стран-инвесторов, которые присутствовали на украинском рынке и до кризиса. Большинство причин, которые делали Украину выгодным или, другими словами, привлекательным местом для инвестирования еще в прошлом году, фактически не изменились. Какими Вы видите возможные сценарии развития событий на украинском рынке недвижимости в перспективе 1-2 лет? Все зависит от рынков США и Западной Европы, так как Украина является неотъемлемой частью мировой экономики. Спрос со стороны арендаторов будет неуклонно расти, и арендные ставки для первоклассных помещений начнут снова повышаться, так как по-прежнему на рынке существует недостаток продукта класса А. Вопрос финансирования будет оставаться в ближайшее время ключевым, и при первой же возможности доступные средства будут направлены на рефинансирование существующих проектов, а затем на полузавершенные объекты. Долгового финансирования для проектов без подписанных предварительных договоров аренды в ближайшем будущем на украинском рынке просто не будет. ГАЙ ЛАМБЕРТ фото: ИВАН РУДЮК Дата рождения: 16 марта 1965 года Место рождения: Лондон, Великобритания Образование: University of Manchester, Великобритания (BA Hons in Economics & Chinese Politics); South Bank University, Великобритания (Postgraduate Diploma Estate Management) Занимаемая должность: директор, руководитель отдела агентских услуг компании DTZ, Украина Карьера: KPMG (1987-1989 годы), Jones Lang LaSalle (1989-2002 годы), Stonemartin (2002-2005 годы), Broadway Heritage (2006-2008 годы), DTZ (с 2008 года и по настоящее время) Семейное положение: женат, сын Увлечения: лыжи, скуба-дайвинг, тренажерный зал, вкусная еда и вино.