«Форум». To be continued...




Владимир Школьник
фото: Олег Герасименко

CP: Какими преимуществами, по вашему мнению, обладает формат бизнес-городка по сравнению с отдельно расположенным офисным центром?
Основное преимущество связано с возникновением синергетического эффекта. Большое количество офисных площадей позволяет девелоперу сотрудничать с большим количеством арендаторов, что определяет интерес к нам со стороны компаний, занимающихся их обслуживанием, – химчисток, авиакасс, фитнесс-центров, кафе, ресторанов и прочее. Чем их больше, тем это, в свою очередь, больше нравится нашим арендаторам, и они более заинтересованы в том, чтобы арендовать или приобрести офис именно у нас. Теоретически, если развивать это направление, то хотелось бы строить настолько большой офисный центр, насколько это возможно с надлежащим обеспечением транспортной инфраструктурой, телекоммуникациями и так далее.
CP: Для создания комплекса офисных зданий район Петровка – место неоднозначное, поскольку он находится достаточно далеко от центра деловой активности Киева. Почему, по вашему мнению, это место должно «сыграть»?
Во-первых, это очень большой участок – 5,5 гектара – находящийся в достаточно перспективном месте. На нем мы планируем построить 120 тысяч м2 офисных площадей, которые будут позиционироваться в классах В, В+ и даже А. Любой арендатор или покупатель помещений сможет выбрать у нас то, что захочет и что ему максимально подойдет. Если не учитывать месторасположение, которое, к тому же, по моему мнению, не является исключительной проблемой, так как через несколько лет этот район будет соседствовать с CBD Киева, а потом и вовсе станет его частью, участок в целом предоставляет все возможности для создания офисного центра наивысшего класса.
Во-вторых, к этому участку нас привлекло его очень хорошее транспортное обеспечение, то есть практически полное отсутствие пробок на дорогах, ведущих отсюда к центру Киева. В-третьих, сейчас в этом районе ведутся активные работы по созданию новых элементов дорожной инфраструктуры, с помощью которой транспортное обеспечение будет еще более качественным.
В-четвертых, значительная часть потенциальных арендаторов или покупателей наших офисов живет на Оболони, то есть добираться к нашему бизнес-городку – будущему месту их работы – им будет гораздо ближе, чем в другие районы города.
В-пятых, во всем мире, как правило, офисные и торговые площади находятся не очень далеко друг от друга. Киеву повезло, что у него еще есть возможности строительства офисных и торговых площадей в черте города. В Лондоне, Париже, Вене и других городах Европы все это находится далеко за городом. Наличие же достаточно большого земельного участка позволяет нам разместить в концентрированном виде наряду с офисными помещениями торговых и иных операторов, осуществляющих их обслуживание.


«Форум» – первый проект офисной недвижимости Киева, реализованный в формате бизнес-городка
фото: Олег Герасименко

CP: На какой стадии находится сейчас проект? Расскажите, пожалуйста, о нем подробнее.
Первые 4000 м2 мы введем в эксплуатацию в течение ближайшего месяца. Всего в первой очереди запланировано 32 000 м2, она будет сдана до мая 2005 года. Мы уже продали 4000 м2, находящихся на стадии реконструкции. Покупатель – очень известная украинская ритейл-компания. Мы уже пожали руки друг другу, однако формальный договор не подписан и деньги не перечислены, поэтому пока не хотелось бы афишировать название этой компании. Также заключили несколько мелких (на 100-200 м2) сделок по продаже помещений. Кроме того, сейчас ведутся переговоры еще с несколькими потенциальными покупателями. В этой связи хотелось бы сказать, что одним из преимуществ нашей концепции будет то, что мы планируем не только сдавать помещения в аренду, но и продавать их, кроме того, по очень доступной цене.
CP: В рамках бизнес-городка вы планируете размещать только офисные площади?
Конечно же, основной акцент будет сделан на офисные площади, но фактически в бизнес-городке будет находиться то же, что и в «Форуме», только в большем количестве: те же химчистки, авиакассы, фитнесс-центры. Отличие будет только в том, что там появится супермаркет. Для ритейл-объекта такого типа в «Форуме 1» у нас просто не хватило места, хотя мы планируем достроить соответствующие площади для размещения одного из торговых операторов. В «Форуме 2», у которого уже есть название – «Форум Парк Плаза» – супермаркет будет находиться изначально.
CP: Почему вами снова выбран путь реконструкции, а не возведения объекта «с нуля»? Планируете ли вы в будущем обратиться к такой практике, в частности, при создании офисной недвижимости класса А?
Основным преимуществом, которое определяет наш выбор в пользу реконструкции, а не девелопмента «с нуля», является возможность развития объекта в значительно более сжатые сроки. Итоговое же качество наших офисных площадей, зданий, да и проекта в целом, ничуть не уступает аналогам, появившимся в результате нового строительства. Кроме того, в новом бизнесгородке только 32 000 м2 будут введены в эксплуатацию на основе реконструкции. А еще 90 000 м2 мы планируем построить «с нуля».
Пожалуй, с точки зрения эстетики и привлекательности экстерьера, «Форум Парк Плаза» будет иметь более предпочтительный вид, чем «Форум 1», но более-менее очевидно это станет примерно через месяц, после ввода первых 4000 м2. Мы планируем, что вдоль Московского проспекта разместится офисное здание высотой в 24 этажа с современным фасадным остеклением. Оттуда будет открываться великолепный вид на парк, церковь, другие достопримечательности Киева.
CP: Кто занимается разработкой концепции комплекса? Уже известно, какая строительная компания будет выполнять работы по реконструкции?
В нашем холдинге есть собственная строительная компания под названием «Панбуд», которая в качестве генподрядчика осуществляет все работы по реконструкции и строительству. Что касается концепции, то мы, располагая достаточно большим опытом в девелопменте бизнес-городка «Форум», самостоятельно разрабатываем все концептуальные решения. Все вопросы решает наша команда менеджеров.
CP: С какими сложностями, по вашему мнению, предстоит столкнуться в процессе реализации данного проекта?
Рынок в общем готов к такому проекту, он будет сейчас очень актуальным. Единственное, что может нам помешать, – это проблемы административного плана, бюрократические проволочки и коррупционные факторы. В Украине достаточно распространена практика, когда какому-то чиновнику кажется, что девелопер, да и любой бизнесмен, что-то делает неправильно. Убедить его в обратном очень тяжело.
CP: Планируется ли создание в структуре комплекса гостиницы?
Пока мы об этом не думали, хотя места для гостиницы там более чем достаточно. По моему мнению, месторасположение очень подходит для гостиницы. Но все-таки мне кажется, что мы приступим к этому немного позже, через 5-7 лет.
В принципе, в будущем гостиница будет одним из важных факторов привлечения арендаторов и клиентов. Сейчас же мы имеем достаточно конкурентных преимуществ и без нее.
CP: Будете ли вы привлекать для реализации данного проекта сторонних инвесторов?
Мы всегда рады любым инвесторам. У нас сейчас уже есть зарубежные партнеры, предоставляющие нам финансовые ресурсы в достаточных объемах. Но мы заинтересованы в расширении партнерских отношений. Если встретим достойного инвестора, видение бизнеса которого совпадает с нашим, то с радостью будем с ним сотрудничать. Относительно банковских кредитов отмечу, что мы не используем этот источник финансирования по причине его высокой стоимости.
CP: Какие еще текущие проекты находятся у вас в работе? Какие новые проекты торговой недвижимости вы планируете?
В работе находится еще 2 проекта, однако пока мы не подписали документы, поэтому предпочитаем не афишировать информацию. Официальный пресс-релиз выйдет примерно через месяц.
CP: Ваше имя встречается в прессе в связи с деятельностью компании «УВК» («Українські Вантажні Кур’єри»). Не входит ли в ваши планы создание объектов складской недвижимости на базе осуществления логистических операций?
У нас есть складской комплекс, один из самых современных в Украине. Он находится на Столичном шоссе.
Кроме того, мы купили площадку в районе Корчеватого, на которой располагался кирпичный завод. На этом земельном участке мы совместно с очень крупной иностранной логистической компанией в скором времени собираемся начать строительство суперсовременного складского комплекса.
CP: Допускаете ли вы возможность инвестиционной продажи «Форума»?
Мы владеем не только «Форумом». Нашей группе принадлежит также ТРЦ «Ритм», ТРЦ «Променад», несколько супермаркетов, прочее. В любую минуту мы готовы продать любой проект. Ранее это никогда не афишировалось и не рекламировалось, потому что тех финансовых ресурсов, которые нам предоставляли инвесторы, было достаточно для поддержания существующих темпов развития. Но, в принципе, мы понимаем, что для более интенсивного роста собственных ресурсов недостаточно и продажа инвестиционных объектов в этой ситуации – закономерный шаг.
CP: Планируете ли вы более интенсивно использовать свободные территории «Форума»?
Существующие на сегодняшний день площади в «Форуме» сданы на 100%. Однако его возможности не исчерпаны. Мы планируем более интенсивно использовать территорию земельного участка. В частности, в скором времени будет построено еще 40 000 м2. Это будет объект жилой недвижимости с расчетом использования его в качестве доходного дома или гостиницы. Предпроектные разработки уже завершены, и строительство начнется весной 2006 года.


Первая очередь комплекса «Форум Парк Плаза» будет создана на основе реконструкции существующих зданий бывшей Четвертой обувной фабрики «Кияни»
фото: Олег Герасименко

CP: Каково ваше видение перспектив рынка коммерческой недвижимости Украины и, в частности, Киева?
Что касается рынка офисных помещений, то это вопрос достаточно сложный. Сегодня современных офисных помещений в столице не хватает, поэтому многие девелоперы начали активно строить офисные центры. Мне же кажется, что если существующие на сегодняшний день тенденции сохранятся, то рынок офисных помещений в скором времени может обвалиться. Если люди живут лучше, то они покупают больше жилья, но как бы хорошо люди ни жили, они не будут покупать или арендовать больше офисов. Есть норма – 10 м2 на человека, выше которой компании развиваться не станут – ведь не будут же все работать в офисах. Но, с другой стороны, есть положительная тенденция в том, что украинские компании постепенно выходят из квартир и начинают работать в полноценных офисных центрах. Какая тенденция победит, что произойдет раньше? Не знаю. Однако, в любом случае, мы относимся к офисному рынку очень осторожно. Наши объекты достаточно неплохие, хорошо раскрученные, и, в крайнем случае, за счет снижения цены мы сможем обеспечить заполняемость наших офисных площадей, если это понадобится.
Относительно торговой недвижимости, по моему мнению, на сегодняшний день построено в 5-7 раз меньше торговых площадей, чем необходимо рынку и экономике в соответствии с нормами, к примеру, Австрии или Германии. То есть уровень риска инвестирования в этот рынок недвижимости пока еще низкий. Потому что, условно говоря, тот, кто продает джинсы, может их продавать в одном месте, в трех или в десяти. Соответственно, одна торговая марка может быть представлена в очень большом количестве торговых помещений, что значительно повышает перспективность торговой недвижимости и ее стабильность с точки зрения инвестиций.
CP: Планируете ли вы выходить на рынок жилой недвижимости?
У нас есть две площадки, на которых мы планируем строить жилые дома – одна в «Форуме 1», другая находится в центре Киева. Однако жилая недвижимость рассматривается нами скорее как сопутствующий вид деятельности. Пока у нас достаточно неплохо получается работать в сфере офисной и торговой недвижимости, мы планируем и в дальнейшем развивать это направление.