CP: Расскажите об истории проекта многофункционального комплекса Forum Aerostar. Как давно возникла идея, какие изменения претерпела концепция? Петр Сусленский: Идея создания проекта в формате многофункционального комплекса рассматривалась нашей компанией давно. Необходимо было только подобрать участок соответствующих параметров, и он был найден – это территория деревообрабатывающего комбината «Выдубичи». Мы действовали по схеме покупки предприятия, которое являлось собственником интересующих нас помещений и, соответственно, получили право на землю. ОАО «Выдубичи» компания Forum Evolution приобрела в 2006 году. На момент приобретения данное предприятие было недействующим и занималось сдачей площадей в аренду. Наша компания и раньше развивала проекты на бывших территориях промышленных предприятий. Однако, если в проектах обоих «Форумов» (бизнес-городок «Форум» по ул. Пимоненко и «Форум Парк Плаза» по Московскому проспекту, – ред.) мы оставили стены бывших промзданий, фактически только поменяв планировку и сделав надстройку, то Forum Aerostar будет полностью строиться «с нуля». Не ожидая завершения процедуры перепрофилирования участка, запланированного Генпланом, и чтобы ускорить процесс проектирования и строительства, мы пошли по пути самостоятельной разработки градостроительного обоснования. В начале апреля этого года проект Forum Aerostar прошел согласование на градостроительном совете. Анна Грегори: Изначально было решено, что комплекс должен наиболее полно использовать всю площадь участка. Разработка концепции была поручена английской архитектурной мастерской Джона Сиферта, представленной в Украине. Наши ожидания полностью оправдались – концепция вертикально интегрированного комплекса не имеет аналогов в отечественной архитектуре и идеально сочетает в себе все направления коммерческого использования площадей под офисные помещения, розничную торговлю, развлечения, гостиницу, фитнес-центр. При этом комплекс имеет достаточную парковку. CP: Каковы характеристики земельного участка, на котором реализуется проект? Как оформлены права на него? П.С.: Участок находится рядом с пересечением улицы Саперно-Слободской и эстакады Южного моста, а также Надднепрянского и Столичного шоссе. Участок, на котором будет расположен многофункциональный комплекс, занимает 4,83 гектара и имеет форму правильного прямоугольника. Поскольку ранее здесь находился промышленный объект, территория обеспечена всеми основными коммуникациями, однако их мощностей будет недостаточно для функционирования комплекса подобного масштаба. В частности, в настоящее время инженеры решают вопрос о наиболее целесообразном и экономичном способе тепло- и энергоснабжения комплекса. Что касается прав собственности, то, будучи владельцами предприятия, в 2007 году мы заключили договор о долгосрочной аренде земли под застройку. Петр Сусленский, руководитель проекта Forum Aerostar фото: Олег Герасименко
CP: Какие факторы явились определяющими в выборе формата многофункционального комплекса для реализации на этом участке? А.Г.: Решение о размещении многофункционального комплекса на данной площадке определялось несколькими факторами: – удачное расположение и прекрасное транспортное сообщение, позволяющее разместить на этой территории оживленный и масштабный проект как офисного, так и торгово-развлекательного назначения; – дефицит качественных офисных и торговых площадей на киевском рынке недвижимости; – примеры функционирования mixed-use комплексов из зарубежной практики, свидетельствующие о существенном синергетическом эффекте: офисный центр притягивает постояльцев в гостиницу; многочисленные служащие офисов и их гости являются активными покупателями в магазинах, посетителями кафе, спортивного комплекса и т.д; – опыт находящегося по соседству торгового комплекса «Фуршет», который подтверждает востребованность недвижимости торгового формата на этой территории; – решение Киевского горсовета о преобразовании всего района Нижней Телички в зону гражданской застройки с выносом всех промышленных предприятий, большая часть которых в настоящее время уже не функционирует. Проект Forum Aerostar является пионером на данной территории и задаст тон при дальнейшем развитии района. Поэтому в проекте изначально предусмотрены самые современные архитектурные и инженерные решения. CP: На какой стадии проект находится сегодня? Комплекс будет реализовываться поэтапно или единоразово? На какой период запланировано введение Forum Aerostar в эксплуатацию? А.Г.: Проект прошел согласование градсовета, утвержден и передан на экспертизу. Ожидается, что вскоре все формальности будут успешно завершены и можно будет приступить к строительству. Одновременный ввод в эксплуатацию всех 500 000 м2 площадей вряд ли возможен как коммерчески, так и финансово. Поэтому мы предусматриваем возможность введения объекта в эксплуатацию в два этапа: первый – стилобатная часть (6 уровней) и часть первого офисно-гостиничного здания; второй – завершение первого и второго (офисного) здания. Ориентировочная длительность первого этапа – 3 года с начала строительства, второго – еще два года. CP: Назовите основных участников проекта. П.С.: Девелопером и инвестором проекта является компания Forum Evolution, консультант и эксклюзивный агент – Ucapital Partners, проектировщик – «Джон Сиферт Архитектс». Переговоры с генеральным подрядчиком в настоящее время еще продолжаются, вероятнее всего, это будет западная строительная компания с мировым именем. CP: Расскажите, пожалуйста, подробнее о концепции комплекса. Какие функциональные составляющие будут присутствовать, какова их площадь? А.Г.: Комплекс имеет выраженную вертикальную интеграцию, то есть распределение функций по уровням. Так, первые три уровня стилобата займет паркинг с лифтами и лестницами для доступа в торговые помещения, офисы и гостиницу. На первом уровне паркинга предусмотрен отдельный подъезд для руководителей компаний-арендаторов и VIP-гостей со специальной группой лифтов для прямого доступа в офисы. Общий объем паркинга составит 3000 машиномест. Однако, учитывая, что пиковые нагрузки на паркинг у офисного и торгового центров асинхронны (офисы «заполняют» парковку в рабочее время в будние дни, торговые объекты – в вечерние часы и в выходные), это позволит обеспечить всех посетителей комплекса более чем достаточным количеством парковочных мест. На четвертом уровне стилобатной части разместятся торговые площади, включая «якорь» – крупный продуктовый супермаркет (5700 м2), фуд-корты, рестораны и кафе. Акцентом торговой зоны будет атриум под стеклянной крышей, посередине которого разместится каток диаметром 30 метров. Следующий, пятый уровень также займут торговые площади и многочисленные закусочные, восьмизальный кинотеатр (5300 м2) и боулинг на 14 дорожек (2000 м2). Здесь же расположатся 2 входные группы в офисные здания. На 5 этаже разместится также вход в спортивно-оздоровительный комплекс, основные помещения которого находятся на следующем, шестом уровне. Залы спортивного клуба на 6 этаже будут расположены вокруг атриума с видом на каток и торговые ряды, что создаст у его посетителей ощущение пространства и свободы. Площадь спортивного комплекса составит около 6800 м2. На этом же этаже запланированы парковка и технические помещения. Общая площадь торгово-развлекательной составляющей – 75 400 м2 с высотой этажа 5,4 метра. Седьмой уровень будет выполнять две функции – места для отдыха и прогулок (открытая площадка с дорожками, зелеными газонами и деревьями, с двумя ресторанами), а также первых этажей двух массивных зданий, поднимающихся над стилобатной частью, где расположатся офисы и гостиница. В офисной части предусмотрена открытая эффективная планировка этажа с центральным «ядром», что позволит создать практически любую конфигурацию помещений: от небольших офисов на 150 м2 до помещений в 6000 м2 и более. Эффектный стеклянный фасад будет способствовать проникновению большого количества света и откроет вид на Днепр или, напротив, на Лысую гору и Ботанический сад. Офисы будут соответствовать самым высоким требованиям, предъявляемым к классу А, их общая площадь составит 236 000 м2. Одно крыло западного здания выделено под гостиницу. Несомненно, офисный центр с количеством сотрудников около 20 000 будет притягивать большое количество гостей, прибывающих на переговоры из других городов и стран. Кроме того, поскольку гостиница находится на магистральной трассе между аэропортами «Борисполь» и «Жуляны», она сможет привлекать транзитных гостей, которые вечером прилетели в один аэропорт, а утром должны улететь из другого. Объем гостиницы рассчитан на 462 номера, в ней также расположатся конференц-зал, комнаты переговоров, ресторан. Постояльцы будут иметь прямой доступ в SPA-салон и фитнес-центры комплекса. На сегодняшний день ведутся переговоры с гостиничными операторами. На крыше офисных зданий запланированы вертолетные площадки. Для посетителей и сотрудников, прибывающих в комплекс общественным транспортом (метро, автобус, электричка), предполагается продление подземного перехода под Надднепрянским шоссе. Выход из него будет организован непосредственно в отдельно стоящее здание – входную парадную группу, откуда эскалаторами и траволаторами можно будет подняться на 4-й или 5-й уровень соответственно. Анна Грегори, управляющий партнер компании Ucapital Partners фото: Ucapital Partners
Во всех функциональных зонах комплекса предусмотрены современные системы жизнеобеспечения и безопасности: зональная система вентиляции, кондиционирования и обогрева, системы пожаротушения, видеонаблюдения и контролируемого доступа во все помещения, интеллектуальная система управления лифтовыми группами и т.д. Даже при высоте здания от 7-го уровня – 73 метра – проект предусматривает возможность доступа на этот уровень пожарной техники, что соответствует существующим стандартным требованиям пожарной безопасности и позволяет проводить эвакуацию людей имеющимися у пожарной службы средствами. CP: Есть ли у вас предварительные договоренности с будущими якорными арендаторами центра? По какому принципу будет осуществляться отбор арендаторов (отечественные/зарубежные, ценовая категория, брэнд)? А.Г.: На сегодняшний день уже есть договоренность с оператором спортивно-оздоровительного комплекса, ведутся переговоры с несколькими крупными сетями касательно супермаркета. В управлении гостиницей выразили заинтересованность сразу несколько мировых гостиничных сетей. CP: Как будет организована инфраструктура центра? А.Г.: В комплексе такого масштаба, рассчитанном на большое количество посетителей, должна присутствовать максимально развитая и полная инфраструктура: аптеки и банки, химчистки и прачечная, парикмахерские и салоны красоты, бюро путешествий и продажа всех видов билетов, ремонт одежды, галантерея, детская игровая комната и многое другое. Для представителей вышеперечисленных и других видов услуг запланирован целый ряд помещений соответствующего объема и месторасположения. CP: Какой объем инвестиций необходим для реализации этого проекта? По какой схеме будет осуществляться его финансирование? П.С.: Предполагаемый объем инвестиций составляет около $450 миллионов. В настоящее время проводится поиск стратегического инвестора, который войдет в проект и будет иметь доступ к западным инвестиционным фондам. Предварительные переговоры уже начались. Но, учитывая нынешнюю ситуацию на мировом финансовом рынке, до момента нахождения инвестора проект будет финансироваться собственными средствами компании. CP: Как будет осуществляться управление комплексом? А.Г.: Не следует забывать, что девелопер проекта – компания Forum Evolution – уже много лет успешно управляет двумя крупными бизнес-центрами и имеет соответствующий опыт и специалистов, поэтому будет осуществлять управление и Forum Aerostar. CP: С какими сложностями пришлось столкнуться в ходе работы над проектом? П.С.: Сказать, что компания столкнулась с нерешаемыми или сверхсложными задачами в процессе разработки проекта, нельзя. В процессе поиска территории мы уже просчитывали, какие вопросы предположительно придется решать, и заранее выбирали такой участок, чтобы все сложности были сведены к минимуму.
