«Формат бизнес-парка: специфика девелопмента»




Владимир Школьник, председатель наблюдательного совета компании «Выдубичи»
фото: Дмитрий Лисовский

Тема конференции «Формат бизнес-парка: специфика девелопмента» была выбрана не случайно, поскольку одной из показательных тенденций украинского рынка коммерческой недвижимости 2006 года стало появление новых форматов, в том числе бизнес-парков. Этот формат интересен многим – от архитекторов до крупных украинских и международных девелоперских компаний, о чем свидетельствует ряд заявленных к реализации проектов. Однако о специфике этого формата на рынке Украины знают пока еще немногие.
Сегодня бизнес-парки являются одним из наиболее популярных форматов офисной недвижимости в Америке и развитых странах Европы. Этот формат возник в 1960-70-х годах в США как альтернатива девелопменту офисных объектов в центре города, в условиях дефицита земельных участков, высокой арендной платы и т.д. Концепция бизнес-парка не имеет четкого определения, однако классическим считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, обязательно вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала. Как правило, бизнес-парки занимают довольно большие территории, где располагается несколько офисных зданий небольшой этажности (до 5 этажей) с простой, рациональной планировкой, большой этажной площадью, развитой инфраструктурой (дополнительные услуги для арендаторов, вплоть до размещения в структуре бизнес-парка гостиницы) и вместительным паркингом. На Западе, где бизнес-парки уже давно перестали быть экзотикой и подобные объекты конкурируют между собой, преимуществом становится оригинальная современная архитектура, дополнительные преференции для арендаторов и ландшафтный дизайн. Нормой для данного формата является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.


Елена Кравцова, директор по развитию бизнеса компании Jones Lang LaSalle
фото: Дмитрий Лисовский

Формат бизнес-парка имеет целый ряд преимуществ как для девелоперов, так и для арендаторов. Помимо этого он является одним из самых креативных форматов в довольно консервативном сегменте офисной недвижимости.
Основными темами обсуждения на IV Международной конференции были как раз вопросы, связанные с определением формата «бизнес-парк», его отличительными чертами и преимуществами.
Первыми с презентацией проекта «Аэростар» выступили Владимир Школьник, председатель наблюдательного совета компании «Выдубичи», и Петр Сусленский, директор проекта «Аэростар». Выбранный под строительство объекта участок расположен в непосредственной близости от станции метро «Выдубичи», Южного моста, а также Столичного шоссе. Объект будет строиться на территории промышленной зоны массива Телички, откуда планируется вынести большинство предприятий. Общая площадь участка составляет 4,8 гектара, где будет построено 250 000 м2 офисных площадей; предполагается выделить значительные площади под торговую и развлекательную зоны.


Петр Сусленский, директор проекта «Аэростар»
фото: Дмитрий Лисовский

По словам Петра Сусленского, в проекте также запроектированы кинотеатры, гостиницы, конференц-залы и т.д., предусмотрена большая парковка с удобными подъездными путями. Докладчики представили предпроектый вариант будущего объекта «Аэростар». Владимир Школьник отметил, что с приходом нового архитектора, имя которого вскоре будет официально объявлено, проект может быть несколько видоизменен. На сегодняшний день получены фактически все разрешения на строительство и проведена предпроектная подготовка. Строительство комплекса планируют начать в январе 2008 года. Представленный проект вызвал активное обсуждение среди участников конференции, проявивших неподдельный интерес к подобным объектам, что еще раз подтверждает актуальность выбранной темы. Для участников был также интересен опыт компании в развитии проектов бизнес-городка «Форум» и БЦ «Форум Парк Плаза».


Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина)
фото: Дмитрий Лисовский

Следующий докладчик – Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина) – рассказал о практике развития украинских бизнес-парков. В ходе доклада были затронуты вопросы, связанные с историей формата и западным опытом реализации подобных проектов, приведены примеры существующих бизнес-парков в странах Центральной Европы. Александр Носаченко представил общую классификацию бизнес-парков, отметив при этом, что в Украине характерно появление, в первую очередь, офисных парков, где офисная составляющая является доминирующей. Докладчик дал определение формата, его основных функций и составляющих, а также обрисовал очевидные преимущества бизнес-парка для девелоперов и арендаторов. Так, среди преимуществ для арендаторов были отмечены комфортные условия для осуществления деятельности, более выгодные коммерческие условия, возможность арендовать большую площадь на одном этаже, возможность расширения, использования инфраструктуры бизнес-парка, наличие достаточного количества парковочных мест (1:40, 1:30). Также Александр Носаченко ознакомил присутствующих с анонсированными проектами бизнес-парков в Киеве и Киевской области, но при этом отметил, что не все они отвечают необходимым требованиям к классическому варианту данного формата. Отсутствие реализованных проектов такого плана эксперт объясняет масштабностью и сложностью объекта, а также отсутствием опыта девелопмента бизнес-парков у локальных игроков рынка.


Среди гостей конференции было более 80 представителей ведущих украинских и международных компаний
фото: Дмитрий Лисовский

Завершила конференцию Елена Кравцова, директор по развитию бизнеса компании Jones Lang LaSalle в России, представившая доклад на тему «Практика реализации проектов бизнес-парков в России». В отличие от классического варианта данного формата, проекты, реализованные в России, так же, как и в Украине, зачастую возводятся в бывших индустриальных зонах, что не совсем отвечает требованиям к экологии и окружающей среде проекта. При этом ограниченность участка заставляет девелоперов увеличивать этажность, тогда как формат бизнес-парка предполагает высотность не более 5 этажей. Также Елена Кравцова отметила, что в связи с высоким спросом на офисные площади в составе современных бизнес-парков арендная ставка в них почти сравнялась с арендными ставками объектов офисной недвижимости, расположенных в центральном деловом районе, что не характерно для западного рынка. В ходе доклада были продемонстрированы реализованные и готовящиеся к сдаче объекты, среди которых «Крылатские холмы» (52 000 м2, 2005), Greenwood Business Park (130 000 м2, 2007), бизнес-парк «Химки» (130 000 м2, 2007 (I фаза)). Более подробно докладчица остановилась на проекте бизнес-парка «Западные Ворота», который расположен на Беловежской улице, недалеко от пересечения Можайского шоссе и МКАД в Москве. Общая площадь участка составляет 170 000 м2. Девелопером выступила компания «Центурион». Елена Кравцова ознакомила присутствующих с концепцией проекта и его визуализацией, представив также поэтажный план зданий. Проект вызвал активное обсуждение и интерес со стороны гостей конференции, в основном по вопросам организации парковки и офисного пространства.
Среди присутствующих гостей были представители таких компаний, как «Метрика», «Днепроэкология», «Синергия», Торговый отдел посольства Австрии в Украине, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, DTZ, FIM Consulting Plus, «Алакор», Европейский Банк Реконструкции и Развития, «Тас-Инвестбуд», HCM Group, GLD Invest Ukraine, Colliers International, корпорация «МСК», «Евразия-Украина», корпорация «Альтис-Холдинг» и другие.