FM Standard: «Компании ищут новые ниши и сферы бизнеса»
Commercial Property №9 (147-148) ноябрь-декабрь 2015
РОСТ КОНКУРЕНЦИИ МЕЖДУ УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ ВВИДУ ОТСУТСТВИЯ ВЫВОДА НОВЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ КОМПАНИЙ НА РЫНКЕ И ПОИСК НОВЫХ СФЕР ДЛЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА – ОДНИ ИЗ ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ, НАБЛЮДАВШИХСЯ В СЕГМЕНТЕ PROPERTY И FACILITY MANAGEMENT В УКРАИНЕ В ТЕКУЩЕМ ГОДУ. ДЕТАЛЬНЕЕ ОБ АКТУАЛЬНОЙ СИТУАЦИИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЧИТАЙТЕ В ИНТЕРВЬЮ ВЯЧЕСЛАВА АКИМОВА, КОММЕРЧЕСКОГО ДИРЕКТОРА «ФЕСИЛИТИ МЕНЕДЖМЕНТ УКРАИНА» (ТМ FM STANDARD).
Оксана Бабенко
Вячеслав Акимов, коммерческий директор «Фесилити Менеджмент Украина» (ТМ FM Standard)
Какие тенденции наблюдаются на рынке property и facility management Украины сегодня?
Напряженная политическая и экономическая ситуация в Украине в текущем году закономерно влияет как на развитие сектора коммерческой недвижимости, так и на сектор его обслуживания. В связи с состоянием неопределенности рынок property и facility management замер. Стоимость на услуги обслуживания и управления недвижимостью существенно не изменилась. В связи с переносом сроков открытия новых проектов или приостановлением их строительства, новых заказчиков на услуги не появилось. Сегодняшние запросы на рынке property и facility management в основном связаны с желанием клиента получить более качественную услугу по наиболее оптимально низкой цене. Да и в целом действующие участники рынка стали более требовательны к качеству и стоимости предоставляемых сервисов. На сегодняшний момент также наблюдается перераспределение долей рынка управления недвижимостью между существующими игроками за счет качества, стоимости и географии предоставления услуг.
Изменились ли условия сотрудничества между собственниками объектов коммерческой недвижимости и управляющими компаниями?
Условия сотрудничества между владельцами недвижимости и управляющими компаниями отражают общую ситуацию в стране. Неуверенность и осторожность со стороны собственников отразились на сокращении периода действия договоров. Если раньше распространенной практикой было подписание договоров обслуживания на несколько лет, то сейчас этот период сократился до одного года. И это желание не только заказчика, но и управляющей компании. Никто не готов брать на себя валютные риски, поскольку расчеты по договорам производятся в национальной валюте. Распространенной практикой является разделение затрат на валютные и гривневые составляющие. При этом гривневая часть фиксируется на год, а валютная составляющая привязывается к процентному колебанию доллара.
Какой фактор является для заказчика основным при выборе управляющей компании?
В первую очередь, заказчики обращают внимание на опыт компании, ее имидж на рынке, финансовую стабильность, прозрачность отчетности и квалификацию команды. Немаловажным фактором является комплекс предоставляемых непосредственно компанией услуг, то есть без участия подрядчиков, и география предоставления услуг. И лишь на заключительном этапе отбора, когда пул участников ограничивается тремя-пятью компаниями, идет отбор по стоимости услуг.
Насколько развитым является украинский рынок управления недвижимостью?
В настоящее время услуга управления недвижимостью пока не получила широкого распространения в Украине, и это является результатом как определенных стереотипов и менталитета, так и ограничений.
На данном этапе развития рынка управления недвижимостью решение о привлечении управляющей компании принимается исходя из стратегии и видения развития бизнеса инвестором или собственником. Как правило, иностранные фирмы прибегают к услугам управляющей компании, тогда как украинские предприятия чаще всего идут по пути создания собственных управляющих компаний.
Как изменился за последний год состав компаний, специализирующихся на услугах property и facility management?
Мы не наблюдали изменений в составе компаний, работающих на этом рынке. Можно отметить переход таких компаний от предложений узкого спектра услуг к более расширенному набору сервисов property и facility management, которые рассчитаны на решение большинства задач по управлению недвижимостью. Также управляющие компании начинают искать новые ниши и сферы бизнеса. Многие из них стремятся к развитию в региональных центрах страны.
Какие проблемы наблюдаются на украинском рынке property и facility management сегодня?
Сегодня основной проблемой на украинском рынке property и facility management является отсутствие основного предмета бизнеса, то есть новых зданий и объектов управления. Как результат этого наблюдается закономерный новый виток конкуренции между управляющими компаниями. А где есть соперничество – всегда присутствует демпинг, к которому, однако, прибегают те компании, целью которых является выживание. Компания, дорожащая репутацией и активно поддерживающая качество предоставляемых услуг, вряд ли снижает цену услуги до себестоимости либо берет на себя обязательства, которые не сможет качественно выполнить.
Чем обусловлено желание некоторых собственников недвижимости самостоятельно осуществлять управление объектами?
Рынок управления коммерческой недвижимостью в Украине пока еще формируется. И, к сожалению, в умах украинских собственников недвижимости пока не сформировалось понимание того, что такое управляющая компания и какие функции она берет на себя. Изначально на этапе формирования украинского рынка коммерческой недвижимости сложилась схема, по которой сами собственники занимались всеми вопросами управления, создавали соответствующие подразделения или внутреннюю компанию. Многие владельцы коммерческой недвижимости считают, что держать собственный подконтрольный персонал надежнее и дешевле, чем привлекать стороннюю организацию. На самом же деле, это стереотипность мышления, которая основывается на недоверии и сомнении, стоит ли передавать объект в «чужие руки».
Наша практика показывает, что на сегодняшний день управляющие компании обеспечивают полноценное функционирование объекта и при этом предоставляют полную отчетную документацию, что позволяет владельцу, не вникая в процесс управления, принимать взвешенные решения по своей недвижимости. Также стоит отметить, что стоимость услуг управляющей компании не всегда больше стоимости содержания собственного технического и административного персонала.
Неоспоримыми преимуществами привлечения управляющей компании являются опыт и профессиональные знания, возможность собственника не тратить время и усилия на непрофильный бизнес, сосредоточившись на основной деятельности, что принесет дополнительную прибыль. Именно этот фактор многие владельцы недвижимости зачастую не учитывают.
Какой из сегментов недвижимости наиболее сложный для управляющей компании?
По моему мнению, в нынешней ситуации на рынке коммерческой недвижимости наиболее сложными для управляющей компании являются торговая недвижимость (ТЦ/ТРЦ) и ритейл. В частности, привлечение и формирование оптимального пула арендаторов, благодаря которым проект будет прибыльным и устойчивым к негативным условиям и конъюнктуре рынка.
Как рассчитывается стоимость услуг по управлению объектом недвижимости?
В нашей компании при оценке объекта недвижимости анализируется бюджет, который включает затраты на обслуживающий персонал (технический и административный), стоимость работ по обслуживанию, стоимость расходных и других материалов. Услуги по управлению объектом недвижимости оцениваются как определенный процент от бюджета содержания объекта.
Пересматривала ли Ваша компания стоимость услуг в текущем году?
В «Фесилити Менеджмент Украина» стоимость предоставляемых услуг разделена на две составляющие: гривневую – это административные затраты, такие как заработная плата, и валютная – стоимость инвентаря, бытовой химии, оборудования и инструментов. Мы приняли решение в этом году не пересматривать цены на услуги, которые выполняются непосредственно нашей компанией. Изменилась только та составляющая, которая напрямую зависит от курса валют.
Меняла ли компания «Фесилити Менеджмент Украина» перечень предоставляемых услуг в связи с изменением спроса на рынке?
Основной перечень услуг, на котором специализируется компания «Фесилити Менеджмент Украина», остался неизменным: коммерческое управление объектом, технический и инфраструктурный менеджмент.
В 2015 году более востребованной стала услуга технического аудита и обслуживания объекта недвижимости. Причины вполне предсказуемые, поскольку заказчики могут значительно снизить эксплуатационные расходы, если используют собственные ресурсы и активы в оптимальном режиме, а качественное и своевременное обслуживание инженерных систем и оборудования снижает риски потери доходности объекта из-за ремонта. Кроме этого, высокую популярность начали набирать IT-решения и технологии в сфере property и facility management.
Назовите Ваших клиентов на украинском рынке.
В настоящее время наша компания управляет несколькими крупными логистическими центрами, торгово-развлекательными комплексами и бизнес-центрами по всей территории Украины. В нашем портфеле также находятся офисные помещения компаний сферы IT, ритейла и финансовых учреждений.
Какие основные проблемы в работе с заказчиками Вы можете назвать?
Проблем с заказчиком не может быть, потому что он всегда прав. Мы является обслуживающей компанией, и наша задача – удовлетворить все запросы клиента относительно его недвижимости. Поэтому для нас нет понятия проблем с заказчиком: проблемы нашего клиента – наши проблемы. Главное для нас, чтобы заказчик был финансово стабилен и своевременно выполнял договорные обязательства.
Расскажите о стратегии компании «Фесилити Менеджмент Украина» на 2016 год.
Наша стратегия заключается в постоянном развитии, которое охватывает несколько направлений: освоение новых рынков, расширение линейки оказываемых услуг, использование новейших IT-технологий в сфере управления недвижимостью, повышение качества предоставляемых услуг в соответствии с едиными стандартами качества на всей территории Украины и системное обучение персонала компании.
Каких изменений стоит ожидать в сегменте управления недвижимостью в Украине в 2016-2017 годах?
Рынок коммерческой недвижимости крайне чувствителен к отсутствию политической и социально-экономической стабильности. Обстановка может корректироваться в любую сторону в зависимости от дальнейшего развития событий. Сегмент property и facility management в Украине имеет огромный нереализованный потенциал, и его рост в ближайшие 1-2 года будет напрямую связан с возвращением в страну иностранных инвестиций.
