«Флагманский» проект компании «Панорама Групп» в Запорожье
Commercial Property №7 (59) июль 2008
Запорожье находится на этапе активного развития сегмента торговой недвижимости. Сегодня в городе реализуется ряд небольших и крупных проектов ТЦ/ТРЦ, девелоперами которых выступают как отечественные, так и зарубежные компании. В декабре 2007 года была введена в эксплуатацию первая очередь ТРЦ под рабочим названием «Флагман» по ул. Запорожской, 1-б – одного из масштабнейших реализующихся проектов торговой недвижимости Запорожья. Сегодня девелопер проекта, компания «Панорама Групп», ведет реализацию второй и третьей очередей торгово-развлекательного центра, подробно о котором в интервью «СР» мы попросили рассказать Алексея Струлева, директора по коммерческой недвижимости компании «Панорама Групп», Андрея Некрасова, менеджера проектов «Панорама Групп» и Наталью Кравец, главу департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), агента по сдаче площадей ТРЦ в аренду.
Текст: Инна Волосюк
Андрей Некрасов, менеджер проектов «Панорама Групп»
Фото: Иван Рудюк
CP: Как вы можете охарактеризовать рынок торговой недвижимости Запорожья (уровень профессионализма девелоперских компаний, качество реализованных проектов, а также объектов, находящихся на этапе реализации)?
Алексей Струлев: Запорожье является одним из крупнейших областных центров Украины и имеет масштабные индустриальные и промышленные ресурсы. Ввиду этих и ряда других качеств, город характеризуется высокой привлекательностью для девелоперов. На сегодняшний день в Запорожье практически отсутствуют профессиональные ТЦ/ТРЦ. Существующих торговых объектов не достаточно для того, чтобы обеспечить покупательный спрос со стороны местных жителей, а также спрос на площади потенциальных арендаторов – торговых операторов. Кроме того, большинство ТЦ являются перепрофилированными зданиями производственных комплектов. Такие торговые объекты ограничены по функциональным характеристикам, поэтому имеют значительные погрешности в концепциях.
Тем не менее, ситуация меняется к лучшему. По мере развития экономики и роста благосостояния населения жители города отдают предпочтение более комфортным формам совершения покупок. В этой связи показательным стало открытие компанией «Панорама Групп» в декабре 2007 года первой очереди торгового-развлекательного центра «Флагман», представленной гипермаркетом «О'КЕЙ».
Андрей Некрасов: В конце 2007 года городскими властями Запорожья была разработана концепция развития города, направленная как на развитие социальной инфраструктуры города, так и сферы коммерческой недвижимости. Следует отметить, что Запорожье демонстрирует позитивную динамику социально-экономических показателей. По данным Государственного комитета статистики Украины, на протяжении 2007 года наблюдалось стабильное развитие внутреннего рынка потребительских товаров и услуг, сохранение позитивных тенденций по увеличению объемов розничного товарооборота – все это положительно влияет на формирование современной инфраструктуры города и является основой для привлечения инвестиций.
Проект ТРЦ под рабочим названием «Флагман» по ул. Запорожской, 1-б, Запорожье
Проект: «Панорама Групп»
CP: Как был решен вопрос с земельным участком для реализации проекта ТРЦ «Флагман»?
А.С.: Право собственности на земельный участок для реализации проекта ТРЦ было приобретено на аукционе, организованном городскими властями в феврале 2006 года. Участок был приобретен за 34 030 000 гривен. Основным конкурентом «Панорамы Групп» на аукционе была компания «METRO Cash & Carry Украина».
CP: Где располагается ТРЦ «Флагман»? Каковы особенности данного месторасположения?
А.Н.: Современный торгово-развлекательный центр расположен в прибрежной зоне Днепра, на пересечении Прибрежной магистрали и улицы Запорожской, в центральной части города. Он находится между двумя густонаселенными районами Запорожья.
Месторасположение комплекса идеально с точки зрения реализации проекта торговой недвижимости: участок имеет прекрасную транспортную доступность с удобной автомобильной развязкой. Тридцатиминутная зона охвата составляет около 402 тысяч человек.
CP: Проводились ли маркетинговые исследования, предшествующие реализации проекта ТРЦ «Флагман»?
А.С.: Маркетинговые исследования проводились компанией DTZ, предоставившей детальный анализ рынка торговой недвижимости Запорожья.
CP: Кто занимался разработкой названия ТРЦ?
А.С.: ТРЦ «Флагман» – рабочее название проекта, которое еще будет пересматриваться. Хочу отметить, что название ТРЦ – не просто вывеска, это важная часть маркетинговой стратеги продвижения центра на рынке потребителя, поэтому мы подходим к вопросу выбора названия очень серьезно.
CP: Почему компания приняла решение о развитии проекта ТРЦ в формате Regional Center? Что подразумевает данный формат?
А.Н.: Выбор формата Regional Center обусловлен рядом факторов:
– приобретением крупного земельного участка;
– результатами анализа рынка Запорожья;
– отсутствием в городе комплексов, включающих торговую и развлекательную составляющие в одном архитектурном концепте;
– анализом потребительской способности и предпочтений потенциальной целевой аудитории;
– позиционированием;
– мощным якорным арендатором – продуктовым гипермаркетом.
Помимо этого, в формате Regional Сenter могут позиционироваться торговые центры площадью от 40 000 до 250 000 тысяч м2.
CP: Назовите компании, принимающие участие в реализации проекта.
А.С.: Инвестором и девелопером проекта является компания «Панорама Групп», реализующая ряд проектов торговой недвижимости в Украине, в частности, Киеве, Запорожье, Кривом Роге, Симферополе и т.д. Эксклюзивный агент по сдаче площадей ТРЦ в аренду – Colliers International (Украина).
Архитектурную концепцию ТРЦ, а также дизайн торговых галерей разработало архитектурное бюро Archigraf (Польша). Поджект-менеджер проекта – Андрей Некрасов.
Генпроектировщик первой очереди проекта – ЗАО «Севастопольский Будпроект», второй очереди – ЗАО «Запорожский ПромстройНИИпроект»; генеральный подрядчик – компания «Аквилон 2005».
CP: Какие функции выполняет компания Colliers International в рамках реализации проекта ТРЦ «Флагман» в Запорожье?
Наталья Кравец: Наша компания является эксклюзивным агентом по сдаче в аренду площадей в ТРЦ «Флагман». ТРЦ имеет все предпосылки для того, чтобы стать успешным: удачное месторасположение, отличная транспортная и визуальная доступность, профессиональная концепция, вместительный паркинг, мощные якоря. Наша задача – подобрать оптимальный ансамбль арендаторов, учитывая особенности города и концепции ТРЦ.
В рамках данного проекта компания Colliers International (Россия) занималась разработкой концепции третьей очереди и торгового плана ТРЦ.
CP: Расскажите подробнее об особенностях структуры комплекса.
А.Н.: Чтобы торговый центр стал максимально успешным и был конкурентоспособным в долгосрочной перспективе, при формировании структуры комплекса необходимо учесть ряд основополагающих моментов, в числе которых – предоставление максимально полного спектра товаров и услуг, а также возможности свободной парковки; формирование зоны проведения досуга и отдыха; создание положительного имиджа ТЦ в глазах посетителей благодаря комфорту, безопасности, архитектурным, техническим и дизайнерским решениям, способствующим наилучшему физическому и психологическому восприятию ТРЦ и т.д.
ТРЦ «Флагман» представляет собой современный трехуровневый торговый комплекс с многоуровневым паркингом. Общая площадь ТРЦ составит 63 500 м2. Вход в торговый комплекс осуществляется посредством двух входных групп, расположенных на главном и западном фасадах.
Реализация проекта осуществляется в три очереди. Якорным арендатором первой очереди (общая площадь – 14 800 м2) выступает гипермаркет «О'КЕЙ».
Общая площадь второй очереди, представленной трехуровневым комплексом, составит около 25 500 м2 (GLA – около 16 300 м2). Она будет включать торговую галерею (первый и второй уровни) и развлекательный центр (третий уровень). Вторая очередь выполнена по одномолльной схеме с добавлением атриумных пространств вдоль торговой галереи. Наличие атриумов на втором и третьем уровнях позволяет обеспечить связь трех торговых уровней в единое пространство торгового комплекса. Посетитель, находящийся на любом торговом уровне может увидеть большое количество торговых секций. Развлекательная зона общей площадью 6800 м2 будет представлена 7-зальным кинотеатром (2800 м2) на 250 посадочных мест (шесть залов на 180 человек, один VIP-зал – на 70 человек) российского оператора «Пять Звезд»; боулинг-клубом на 18 дорожек, а также игровой зоной (3200 м2).
Третья очередь ТРЦ общей площадью около 23 200 м2 (GLA – около 14 200 м2) представляет собой круговой молл, состоящий из системы галерей с заданной кривизной. Данное решение позволяет обеспечить максимально высокую визуальную доступность торговых секций. Концепция кругового молла повторяется на первом и втором уровнях комплекса с добавлением атриумных пространств. Преимуществом круговой схемы является возможность реализации большого количества секций разного размера (40-300 м2). Кроме того, она позволяет разместить в проекте много якорных арендаторов площадью 800-1000 м2. В составе третьей очереди откроется торговая галерея (шесть магазинов одежды и аксессуаров в формате мини-якоря площадью 500-1500 м2), на втором – зона фуд-корта и ледовый каток (1200 м2), который должен стать главным центром притяжения торгового центра.
CP: Когда компания начала работу по привлечению арендаторов в данный проект? Привлекалась ли компания Colliers International (Украина) к подписанию договора с якорным арендатором первой очереди?
Н.К.: Работа по привлечению арендаторов была начата весной 2008 года. Компания Colliers International (Украина) не участвовала в подписании договора с гипермаркетом «О'КЕЙ», который является стратегическим партнером компании «Панорама Групп» и участвует во всех ее проектах.
Однако в процессе привлечения остальных якорных арендаторов компания Colliers International (Украина) принимает непосредственное участие.
Стать арендаторами ТРЦ изъявило желание большинство сетевых операторов, представляющих известные международные брэнды. По нашим оценкам, пул арендаторов «Флагмана» станет одним из самых лучших среди пулов планируемых к реализации ТРЦ восточного региона Украины.
CP: На каких условиях заключаются договора аренды с арендаторами торгового, и развлекательного сегментов? Какие арендные ставки запланированы на площади каждого из сегментов комплекса? На какой срок заключаются договора аренды?
Н.К.: Большинство условий договоров аренды являются стандартными. Изначально мы заключаем предварительные договора с последующим подписанием основных договоров аренды сроком от 3 до 10 лет: 10 лет – для якорных арендаторов; 7 лет – для мини-якорных арендаторов (площадь от 400 м2 до 1500 м2), 5 лет – для арендаторов галереи (площадь от 100 м2 до 400 м2), 3 года – для любых других операторов.
Арендные ставки корректируются в зависимости от формата магазина, расположения секции и профиля торговли. Уровень арендных ставок находится на уровне ставок в подобных проектах в Восточном регионе, например, в Днепропетровске.
CP: С какими операторами уже подписаны предварительные договора аренды? На каких условиях? Какие объемы площадей займут эти арендаторы?
Н.К.: На сегодняшний день подписан предварительный договор аренды с российской сетью кинотеатров «Пять Звезд», которая создаст целый развлекательный комплекс в ТРЦ, заняв весь третий этаж (5500 м2).
CP: На какой стадии находится реализация торгово-развлекательного центра «Флагман»?
А.Н.: В декабре 2007 года состоялся ввод в эксплуатацию первой очереди ТРЦ. На сегодняшний момент ведется рабочее проектирование второй очереди комплекса, завершено также концептуальное проектирование третьей очереди.
Открытие второй очереди торгово-развлекательного центра «Флагман» планируется на второй квартал 2009 года, третьей – на первый квартал 2010 года.
CP: Как решен вопрос с паркингом в данном ТРЦ? Назовите количество машиномест.
А.Н.: В составе первой очереди открылся наземный паркинг на 650 машиномест. На момент открытия третьей очереди будет введен в эксплуатацию многоуровневый паркинг на 1000 машиномест.
CP: Кто осуществляет управление первой очередью торгово-развлекательного центра? Кто будет осуществлять управление ТРЦ после полного введения его в эксплуатацию?
А.С.: Управление торгово-развлекательным центром после введения в эксплуатацию осуществляет «Панорама Групп».
Сейчас ведутся работы по созданию собственной управляющей компании в структуре холдинга.
CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации проекта ТРЦ «Флагман»? Какой объем инвестиций запланирован в реализацию проекта торгово-развлекательного центра?
А.Н.: Инвестором проекта выступает «Панорама Групп». Источниками финансирования являются средства акционеров компании и международных финансовых институтов. Стратегическим партнером выступает АКИБ «УкрСиббанк».
Общий объем инвестиций в реализацию проекта торгово-развлекательного центра составит около $100 миллионов.
ТРЦ «ФЛАГМАН», ЗАПОРОЖЬЕ
Формат: Regional Center
Месторасположение: ул. Запорожская, 1-б
Девелопер и инвестор: «Панорама Групп»
Архитектурное бюро: Archigraf (Польша)
Генпроектировщик: первой очереди проекта – ЗАО «Севастопольский Будпроект», второй очереди – ЗАО «Запорожский ПромстройНИИпроект»
Генеральный подрядчик: «Аквилон 2005»
Агент по сдаче площадей в аренду: Colliers International (Украина)
Площадь земельного участка: 7,8 гектара
Общая площадь ТРЦ: 63 500 м2
Торговая площадь: 43 500 м2
Площадь развлекательного сегмента: 6800 м2
Якорные арендаторы: гипермаркет «О'КЕЙ» (13 000 м2), 7-зальный кинотеатр «Пять Звезд» (2800 м2)
Паркинг: 1650 машиномест
Дата ввода объекта в эксплуатацию: I очередь – декабрь 2007 года; II – II квартал 2009 года; III – I квартал 2010 года
Общий объем инвестиций: $100 миллионов.
