Флагман региона: польский рынок недвижимости




Бизнес-центр Warsaw Trade Tower, центральный финансовый район
фото: Александр Гаврилов

Новый виток развития польского рынка наступил на стыке 1997-1998 годов, когда, по данным Ernst & Young Polska, динамика ввода в эксплуатацию офисных центров показала себя революционной. После 60 000 м2 прироста в 1996 году, 1997 год дал уже 120 000 м2, 1998 – 320 000 м2, 1999 – 240 000 м2, 2000 – 365 000 м2. Потом наступил спад: в 2001-2003 рынку было предложено около 200 000 м2 ежегодно. Тем не менее, несмотря на пессимистическое состояние рынка (его перенасыщенность и как следствие – падение арендных ставок на офисные помещения), в преддверие вступления страны в Евросоюз инвесторы спешат вкладывать средства в офисную недвижимость. Кроме того, из всего объема рынка офисной недвижимости Варшавы, насчитывающего сейчас около 3,8 миллиона м2, только 1,8 миллиона м2 представлены современными проектами. Поэтому эксперты делают оптимистические прогнозы для отважившихся вкладывать деньги в развитие новых проектов. Если говорить о пике офисных арендных ставок, то в 1991 году для ныне классифицируемых как класс С зданий ставки аренды в Варшаве достигали заоблачных $45/м2/в месяц. Даже в 1995 году здания класса А предлагались по ставке $45-50/м2/в месяц. На сегодняшний же день в бизнес-центрах класса А в финансовом центре Варшавы наивысшие ставки аренды – $21-25/м2/в месяц, а эксплуатационные расходы – $4,5-6/м2/в месяц. На протяжении 2003 года при высоком уровне вакантности площадей в летний период можно было даже найти помещения класса А и за $17-20/м2/в месяц. В дальнейшем эксперты ожидают как минимум стабилизации уровня арендных ставок и даже, при оптимистическом сценарии, их приемлемого роста.


Ежегодный вывод на рынок современных офисных площадей в Варшаве (м2)
Источник: Ernst & Young Polska

Рынок торговой недвижимости в Польше по сравнению с офисным несколько запаздывал в своем развитии, «проснувшись» лишь во второй половине 1990-х. Развитие началось по привычному для новых рынков сценарию – от торговых объектов в центрах городов до гипермаркетов и моллов на окраинах агломераций. Если говорить о структуре развития объектов торговой недвижимости, то на 2002 год 21% всех объектов, созданных с начала 1990-х, пришелся на Варшаву, еще 46% – на 7 других крупнейших городов Польши, еще 33% – за 65 менее крупными городами. Начиная с 1999 года, на польском рынке торговой недвижимости доминирующая роль принадлежит концепции развития на окраинах городов торговых моллов общей площадью более 100 000 м2. Ведущим операторам рынка и девелоперам, среди которых преимущественно французские компании Carrefour, Geant, E.Leclerc и Auchan удалось привить полякам комплекс семейных закупок «полуоптом». Рынок торговой недвижимости Варшавы, по состоянию на 2003 год, насчитывает около 1,8 миллиона м2 торговых площадей, из которых лишь порядка 910 000 м2 можно отнести в современным и качественным: из них 460 000 м2 приходится на долю ТЦ и ТРЦ в центре и «срединных поясах», а 410 000 м2 – за гипермаркетами на окраинах и за чертой города. По прогнозам экспертов, в период 2003-2006 годов на рынок Варшавы планируется вывести еще около 300 000-500 000 м2 современных торговых площадей.


Общее количество современных офисных площадей и уровень их вакантности в Варшаве
Источник: Cushman & Wakefield Healey & Baker

Арендные ставки торговой недвижимости в Варшаве летом 2003 года представляли собой довольно разрозненную картину. Но в усредненном виде для ТЦ и ТРЦ они составляли $30-40/м2/в месяц, хотя для якорных арендаторов ставки аренды находились в диапазоне $6-17/м2/в месяц, а для бутиковой зоны могли доходить до $65/м2/в месяц. Что же касается уровня капитализации для рынка недвижимости, то, по данным польского представительства Cushman & Wakefield Healey & Baker, для торговой недвижимости этот уровень после 20-25% в середине 1990-х сейчас стабилизировался на отметке 12%. В лучших проектах складской недвижимости он уже сейчас опустился до 6-7%. Показатели капитализации рынка офисной недвижимости также проявляют тенденцию к падению. По данным Ernst & Young Polska, сделки заключенные в 1998-2000 годах по офисной недвижимости засвидетельствовали уровень в 10-14,5% в год. С момента вступления Польши в ЕС в 2004 году, для офисной недвижимости эксперты прогнозируют падение уровня капитализации до 7-9%. Но даже этот показатель на 2-4% будет превышать средний западноевропейский.


Ежегодное предложение и спрос по площадям в объектах торговой недвижимости Польши (ТЦ/ТРЦ, 1993-2002 годы)
Источник: Cushman & Wakefield Healey & Baker

Более детально и профессионально о польском рынке недвижимости вам расскажут эксперты, к которым мы обратились с просьбой сообщить украинским читателям о своей стране и специфике ее рынка недвижимости. Вашему вниманию – интервью с мэром Варшавы Лехом Качиньски, вице-президентом компании Tabela Ofert Михалом Косыжем, начальником Департамента развития и промоции мэрии Варшавы Тадеушем Дешкевичем, и управляющим польским представительством Cushman & Wakefield Healey & Baker Ричардом Петерсеном.


ЛЕХ АЛЕКСАНДЕР КАЧИНЬСКИ, МЭР (ПРЕЗИДЕНТ) ВАРШАВЫ


Лех Александер Качиньски, мэр Варшавы
фото: Мэрия Варшавы

CP: Многие иностранцы, посещающие Варшаву, говорят о том, что в последние 5-7 лет идет настоящая «архитектурная борьба» вокруг создания в центре города высотного делового центра, бизнес-сити...
Действительно, где-то в 1995 году муниципальные власти и архитектурное сообщество города поставили перед собой этот вопрос. Во многих «старых» столицах региона он действительно стоял остро и продолжает оставаться таким. Прага, Братислава и даже Вена – это «низкие» центры, где офисная недвижимость создается скорее как малоэтажные бизнес-парки. Во многом это определено историей. Центральные части столиц многих стран Европы – это зоны культурного наследия, имеющие свой микрокосм, в который вносить дисбаланс довольно рискованно. Но в Варшаве – несколько иная ситуация.
Исторически сложилось так, что во время Второй мировой войны центр Варшавы практически полностью был разрушен, уцелело лишь около 5% довоенных строений. Вплоть до 1970-х поляки восстанавливали наследие по фотографиям, эскизам, выискивали каждую деталь архитектурных памятников. В старом городе удалось восстановить практически все. Но в современном центре Варшавы, по состоянию на начало 1990-х, и даже сегодня остается довольно много свободных земельных участков, пригодных под развитие новой застройки. Именно это и определило возможность создания в самом сердце столицы высотных деловых центров, способных стать современными доминантами города. Тем более, в свете того, что Польша с населением более 40 миллионов человек является наибольшим государством региона и самым перспективным рынком. Поэтому столица такого государства – Варшава – с почти двумя миллионами жителей, должна стать настоящей бизнес-метрополией не только Польши, но и всей Центрально-Восточной Европы.
Как вы знаете, у многих Варшава даже сейчас продолжает ассоциироваться с единственным в свое время высотным объектом, бывшим Домом Культуры рядом с железнодорожным вокзалом «Варшава главная» – монументом сталинской эпохи, созданным в 1950-х. Точно так же, во многих местах, и особенно в центре, столица Польши получила в наследие строения, архитектура которых презентует стиль «сурового советского соцреализма». Поэтому создание современных проектов – абсолютно необходимый процесс, позволяющий избавить Варшаву от этого «наследства». Я полагаю, что назначение нового Главного архитектора Варшавы, основная задача которого – разработать градостроительную концепцию застройки центра города для создания современного бизнес-сити, должно поспособствовать нашему дальнейшему движению в этом направлении.
CP: Насколько власти Варшавы форсировали создание центрального бизнес-района города, или же он появился исключительно исходя из требований рынка?
Наверное, сыграли свою роль оба стремления. Хотя я думаю, что идея бизнес-района в центре все же исходила больше от городских властей. Доказательством этому является тот факт, что сам рынок недвижимости сейчас все активней вводит в обиход более узкое понятие, чем центральный бизнес-район, а именно – понятие «финансовый центр Варшавы». Инвесторы хотят сформировать концепцию отдельного финансового сити в самом сердце центра Варшавы, исходя из самых грандиозных проектов бизнес-центров и состава компаний, которые расположили в них свои штаб-квартиры.


Бизнес-центр LIM, центральный бизнес-район
фото: Александр Гаврилов

Всего в Варшаве насчитывается около 120 бизнес-центров, но 18 крупнейших, в которых расположены компании, работающие на финансовом рынке (банки, аудиторы, страховые компании), хотят промотировать свой район как еще более престижный, чем просто центр.
CP: В Украине знают о польской законодательной инициативе по ужесточению контроля над развитием объектов торговой недвижимости. Можете дать краткую характеристику этой программе?
Как вы знаете, апогей развития торговой недвижимости в Польше пришелся на 2000-2001 годы. Тогда общественность и политики много говорили о неконтролируемом развитии торговой недвижимости, даже вопреки генеральным планам развития городов и территорий.
Еще в конце 2000 года ряд депутатов Сейма выступили с инициативой ужесточить требования к развитию торговой недвижимости и упорядочить их. Однако, законодательная власть встретила сопротивление со стороны президента, который наложил на данный акт вето, мотивировав это тем, что подобный документ уменьшит привлекательность страны для прямых иностранных инвесторов.
Тем не менее, весной 2001 года Сейм Польши преодолел вето президента и утвердил Акт по градостроительному и государственному планированию развития территорий, в котором содержится довольно жесткий спектр предписаний по развитию новых проектов торговой недвижимости: в основном гипермаркетов и моллов.
Так, данный акт запретил землеотвод под торговые объекты в зеленых поясах и парковых зонах городов, передачу под данные цели земель сельскохозяйственного назначения.
С 2001 года каждый новый проект развития торговой недвижимости общей площадью более 1000 м2 (в провинциях, гминах /аналог районов областей – ред./ с населением до 20 тысяч жителей) и более 2000 м2 (в провинциях и городах с населением более 20 тысяч человек) должен пройти целый ряд серьезных экзаменов.
Первым из них является рассмотрение на заседаниях местных советов потребности в создании такого объекта и его подходящем инфраструктурном расположении. Эти же органы имеют право запретить развитие объектов торговой недвижимости на территории их юрисдикции при наличии любых сомнений в целесообразности.
Но, как правило, проекты утверждаются. Запретить их строительство местные власти могут исходя из нескольких критериев: негативного влияния на рынок труда административной единицы, негативного влияния на транспортные потоки (перегрузка улиц, нежелание развивать инфраструктуру), негативного влияния на бизнес других объектов торговли (создание конкурентного проекта в непосредственной близости).
Причем, местные советы в принятии решений по новым объектам торговой недвижимости обязаны прислушиваться к мнениям советов соседних административных единиц и службы защиты прав потребителей.


МИХАЛ КОСЫЖ, ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ КОМПАНИИ TABELA OFERT (РИЭЛТОРСКИЕ, КОНСАЛТИНГОВЫЕ И ИНВЕСТИЦИОННЫЕ УСЛУГИ В ОБЛАСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, HTTP://WWW.TABELAOFERT.PL">HTTP://WWW.TABELAOFERT.PL)


Михал Косыж, вице-президент компании Tabela Ofert
фото: Александр Гаврилов

CP: В Украине от девелоперов часто доводится слышать, что польский и в особенности варшавский рынок в погоне за рентабельностью сейчас демонстрирует наличие огромного числа объектов торговой недвижимости, уровень заполненности которых порой с трудом дотягивает до 50%. Не секрет, что количество м2 современных торговых площадей в расчете на 1000 жителей в вашей столице – самый высокий показатель в Европе. Видите ли вы в этом реальную проблему?
Такая проблема действительно существует. По оценкам различных риэлторских компаний, на сегодняшний день количество современных торговых площадей в расчете на 1000 жителей для Варшавы составляет 440-490 м2, это показатель больший, чем парижский. Но таковы законы рынка – польские девелоперы и сетевые операторы в середине-конце 1990-х более активно вкладывали средства в торговую недвижимость как наиболее быстро окупаемую. Но в 2001-2002 годах рынок действительно вошел в стадию пресыщения, когда инвестиционная ценность торговой недвижимости, особенно «тактических проектов», рассчитанных на жизненный цикл в 10-15 лет, тотально упала. В этот период активизировался рынок инвестиционных продаж в области торговой недвижимости, когда владельцы осознали, что на новом витке развития более рентабельными с точки зрения вложения оборотных средств будут офисные центры, гостиницы и логистические парки.
Тем не менее, создавать трагедию из нынешнего положения не стоит. Да, существенное избыточное предложение площадей на сегодня существует, что сказывается на уровнях вакантности и арендных ставках, но для рынка – это не трагедия. Просто владельцы торговой недвижимости начали привыкать к низкой, по сравнению с существовавшей прежде, рентабельности и окупаемости проектов. Здесь же идет в ход и проперти-менеджмент: теперь недостаточно просто предлагать рынку площади, необходимо каждый день убеждать арендаторов, что именно ты можешь предложить лучший брэндинг и рекламную поддержку по сравнению с другими ТЦ/ТРЦ и полный пакет сервиса. Хотя стоит отметить, что многим объектам торговли пришлось пойти иным путем: сменить позиционирование по целевой аудитории торговли, стремясь, как правило, от «элитного» к «экономному» ценовому позиционированию.
Но, даже удручающая в данный момент общая картина по торговой недвижимости, не сдерживает девелоперов в их новых начинаниях. К примеру, в «худшей точке» рыночной конъюнктуры, в 2001-2002 годах, банковская группа ING заявила о начале развития проекта торгово-офисного центра «Золотые Террасы» в самом центре Варшавы с общей площадью 225 тысяч м2. Хотя, стоит заметить, данный объект стал предметом инвестиционной сделки ING по продаже части инвестирования «Золотых Террас» еще на стадии проекта, когда в собственности девелопера находился только огражденный земельный участок.


Бизнес-центр Warta Tower, центральный бизнес-район
фото: Александр Гаврилов

CP: Что касается нынешней конъюнктуры варшавского рынка офисной недвижимости, то по данным вашего интернет-сайта, средний уровень заполненности офисных помещений в проектах бизнес-центров Варшавы находится в рамках 70-72%. Почему даже это не останавливает девелоперов в создании новых проектов?
Да, среднерыночный уровень вакантности офисных площадей по Варшаве сейчас находится в рамках 25-30%. И эти проценты, то есть физические метры площади каждого из проектов, «гуляют», ложась финансовой нагрузкой по эксплуатационным расходам и обслуживанию недвижимости на ее владельцев, тем самым существенно уменьшая рентабельность и сроки окупаемости – это факт. Хотя в современных офисных центрах уровень вакантности совсем другой – сейчас он не превышает 15-16%.
Но показательно другое – оценочная инвестиционная стоимость заполненных объектов не упала настолько, даже сравнительно с теми временами, когда заполненность находилась в рамках 85-90%. Все дело в том, что Польша стоит на пороге вступления в ЕС и сценарий дальнейшего развития рынка офисной недвижимости по всем показателям ожидается сверхоптимистичным. Ведь сам факт членства Польши в ЕС сможет существенно поднять оценочную и реальную стоимость офисной недвижимости уже через год. Тем более, что уже до конца 2004 года в свете евроинтеграции, в страну ожидается приход гигантского количества европейских бизнес-структур, каждая из которых первым делом будет искать для себя площади под размещение штаб-квартир или главных офисов.
Мы, как риэлтор, уже сейчас ощущаем существенное увеличение интереса западноевропейских конечных потребителей недвижимости, которое выражается в заблаговременных заявках по аренде офисных площадей, пик которых приходится на конец весны – начало лета 2004 года. Судя по тональности высказываний ведущих агентов и риэлторов, в это время ожидается сокращение уровня вакантности площадей до 5-7%.
В этом кроется ответ на ваш второй вопрос – именно структурные ожидания по смене акцентов на рынке и форсируют создание проектов в данный момент: даже при низких арендных ставках и уровнях заполненности. Ведь до приобретения полноправного членства в ЕС речь идет не только об иной политической, но и экономической структуре. Со вступлением в Евросоюз в Польше ожидается начало серьезного повышения цен на товары и услуги, равно как и постепенное повышение оплаты труда. Во многом это будет связанно с уходом от национальной валюты – злотого, и номинированием новых цен на товары и услуги в евро. Таким образом, девелоперы в течение конца 2003 – начала 2004 года стараются успеть реализовать свои объемы, исходя из меньшей сметной стоимости в балансах проекта расчетов оплаты труда и удельного веса строительных материалов. Однако, тенденция развития новых офисных проектов сейчас такова, что все крупные проекты, делающие ставку на привлечение новой волны арендаторов, реализуются в рамках центрального бизнес-района. Инвесторы тоже понимают, что как раз сейчас в Польше «золотой момент» для вложения средств в развитие как новых проектов, так и покупки уже существующих.
Возросшая более чем вдвое по сравнению с 2002 годом активизация рынка инвестиционных продаж говорит об этом. Инвесторы рассматривают Польшу как самый перспективный рынок Центрально-Восточной Европы.
CP: А как вы смотрите на ситуацию в области торговой недвижимости в Польше. Нормально ли, по вашему мнению, что в топ-20 операторов розничной торговли нет польских компаний, а до 80% инвестиций в развитие ТЦ и ТРЦ – имеют не польское происхождение?
Для простых граждан нет особой разницы, кто является их работодателем: иностранная компания или польская. Во многих случаях иностранная даже предпочтительнее, поскольку больше платит за труд. Для конечных потребителей это также плюс, потому что западные операторы работают профессиональнее, имеют четкие схемы, отлаженные годами. С точки зрения государственной безопасности – это также не вопрос. Компании исправно платят налоги, трудоустраивают людей, облагораживают инфраструктуру. Единственный, кто может быть недоволен такой ситуацией – это производители тех или иных товаров, товарных групп.
Но не стоит сводить этот вопрос к той или иной национальной принадлежности операторов торгового рынка. Производители сетуют, что существует проблема выдвижения ритейлерами определенных, порой не столь выгодных условий сотрудничества. Она возникает всегда, когда рынок начинают контролировать несколько игроков торговли, пытающихся создать «олигархию». Поэтому дилемма скорее в сфере недопущения монополизации рынка 3-4 крупными компаниями, чем в том, что тон задают иностранцы – это сфера ответственности структур, следящих за недопущением монополизации рынка. И не стоит утверждать, что польские компании на рынке развития торговой недвижимости «стерты с лица земли». Да, они не входят в топ-листинг, но в том же Вроцлаве или Кракове в структуре контроля доли торгового рынка по объемам реализации в итоговом балансе доля польских операторов больше иностранных. О проектах иностранных инвесторов и операторов много говорят, потому что они новаторские, масштабные, дорогие. Еще потому, что речь идет о серьезных инвестициях в крупные объекты, а не в среднеформатные торговые проекты.
Та же тенденция наблюдается и в офисной недвижимости. У всех на слуху варшавские Sienna Center, LIM Center, Warsaw Trade Tower, потому что эти объекты брэндируются, позиционируются на рынке. Для них это важно из-за масштаба, объема площадей, создания долгосрочной стратегии по заполнению и просчете вариантов ротации арендаторов.
Но для небольших офисных объектов, даже класса А, такая линия не нужна. О них знают те, кто должен о них знать – риэлторы и ограниченный круг конечных потребителей, арендаторов. Это здания объемом общей площади до 15-20 тысяч м2, большая часть которых построена за польские внутренние инвестиционные средства и принадлежит польским владельцам. Особенно существенна доля таких бизнес-центров в Труймясте (Троеградье, агломерация Гданьск-Сопот-Гдыня – ред.), Люблине, Кракове.
CP: Какой вы видите стратегию развития офисного рынка Польши на ближайшее время?
Как я уже упомянул, в свете вступления Польши в ЕС в 2004 году варшавский рынок бизнес-центров будет успешно развиваться. Однако тот этап, когда столица была в центре внимания – прошел. Рынок офисной недвижимости хоть и сохраняет оптимальную потенцию, но все же слишком сконденсирован для начала целого ряда новых масштабных проектов.
Если в Варшаве и будут появляться новые проекты офисной недвижимости в перспективе ближайших 4-5 лет, то это скорее будут глобальные бизнес-парки в пригородах. Теперь развитие офисной недвижимости будет куда активнее идти в 7 крупнейших городах страны, среди которых Лодзь, Краков, Люблин, Вроцлав, Гданьск. Особенно в свете начала создания в Польше автострад европейского уровня. В частности, сейчас мы активно ищем инвесторов для продолжения работ по автостраде А2 от немецкой границы до Варшавы через Познань.


Бизнес-центр Millennium Plaza, центральный финансовый район
фото: Александр Гаврилов

CP: Каким образом ваши усилия и усилия польских властей по привлечению прямых иностранных институциональных инвесторов вот уже который год дают хорошие плоды? В чем секрет успеха?
Главное здесь все тот же человеческий фактор. Инвесторы – это не аморфные «закрытые венчурные фонды» или же крупные холдинги. Нет! Это живые люди, пусть даже и облаченные в статус Decision Makers (принимающие решения – ред.). И главное для них – это человечное отношение.
Политика властей крупных польских городов – создать «дружественную инвестору атмосферу», повернуться к нему лицом. Именно поэтому в аппарате властей сейчас существует тенденция, что чиновник должен быть прежде всего государственным «бизнесменом», а не бюрократом.
Исходя из этого, люди на ключевых постах, отвечающие за работу с инвесторами, должны владеть, помимо польского, еще и немецким или английским, а лучше – обоими этими языками. Ведь понимание – это залог успеха.
Все усилия муниципальных властей Варшавы сейчас направлены на то, чтобы представить игрокам рынка недвижимости «новое качество власти», власти не самодостаточной, а понимающей частный капитал и его интересы.
Второй краеугольный камень успеха – это активная промоция на международной арене и внутри страны. Польские компании и муниципалитеты ежегодно участвуют более чем в 60 средних и крупных форумах, конференциях и выставках, связанных с инвестициями.
Кроме того, более 10 значимых мероприятий ежегодно проводятся в самой Польше, куда лично приглашаются все крупные европейские финансовые игроки. И чиновники сами ездят с ними по объектам, показывают возможности, рассказывают обо всех «подводных камнях».
Хотел бы также обратить внимание украинских компаний, прежде всего девелоперов, на то, что Украина и Польша могли бы сотрудничать намного плотнее в сфере организации совместных мероприятий для крупных западных институциональных инвесторов.
К примеру, в Варшаве ежегодно проходит около 40 выставок, форумов и конференций по строительству, недвижимости и инвестициям, участие в которых могло бы быть полезно вашим властям и бизнес-кругам как с точки зрения приобретения необходимого опыта, так и приносить прямую отдачу уже сейчас.


ТАДЕУШ ДЕШКЕВИЧ, НАЧАЛЬНИК ДЕПАРТАМЕНТА РАЗВИТИЯ И ПРОМОЦИИ МЭРИИ ВАРШАВЫ
CP: Киевские власти много говорят о сложностях в проведении земельных аукционов и активном желании девелоперов брать землю в аренду, нежелании приобретать в собственность. Как вы работали в Варшаве по решению данных проблем?
Моим предшественникам, да и вообще бизнес-кругам Польши, удалось в свое время убедить законодателей, что форсировать приток прямых иностранных инвестиций в Польшу удастся, только создав благоприятное налоговое поле для игроков рынка недвижимости.
В итоге мы смогли провести норму о том, что, по законодательству, купля-продажа земли не является предметом начисления НДС на трансакции, взимается лишь 2% налог на гражданско-правовые сделки; это притом, что НДС по ставке 22% начисляется на куплю-продажу коммерческих зданий, предоставление строительных услуг. Но на продажу жилой недвижимости и стройматериалов ставка НДС составляет 7%. Однако со вступлением Польши в ЕС в мае 2004 года на продажу земли также появится ставка НДС в 22%, сохранить 7% ставку нам удалось только по жилой недвижимости. Здесь мы бессильны стимулировать развитие рынка и далее, одинаковая ставка НДС – это требования структур ЕС. Упомяну и то, что эффективная система учета земельных ресурсов, внедренная еще в 1997 году, минимизировала риски инвесторов, связанные с инвестиционными и юридическими дефектами.
В то же время, своего рода компенсацией за НДС для бюджетов служит налог на недвижимость, ставка которого определяется местными властями в рамках установленного законом лимита. Для земли – это не более 0,5 злотого (около 0,12 EUR) с м2 в год, для жилой недвижимости – не более 14,36 злотого (около 3,5 EUR) с м2 в год, для объектов коммерческой недвижимости – не более 2% от суммы оценочной стоимости м2 в год. Хотя, как показала практика, рынок сразу же начал включать эти суммы не в расчет ставок аренды, форсируя их повышение, а в расчет операционных расходов. Так, для офисной недвижимости включение налога на недвижимость в ставку операционных расходов повысило ее в среднем на 1-1,5 EUR на м2.
Возвращаясь к вашему вопросу о продаже земли, то здесь мы пошли по пути создания прозрачного рынка. Для инвесторов четкие «правила игры» без «ножей в спину» – это самое главное. Поэтому с момента появления нового Земельного законодательства Польши, любые другие практики, в том числе и передача земли по решению госорганов как одной из договорных сторон, прекратили существование. Безусловно, муниципалитет и совет Варшавы сейчас рассматривают земельные вопросы, но вся их компетенция сводится к принятию решений о целесообразности или же нецелесообразности выставления земельных ресурсов на торги.


Проект реконструкции железнодорожного вокзала «Краков главный» с созданием ТРЦ
фото: Александр Гаврилов

CP: В Украине с 2004 года начнет действовать новая законодательная база, в частности – новый Гражданский кодекс, который предусматривает ввод такого понятия как нотариальное заверение договоров аренды. Какова практика Польши в этой сфере?
Если говорить о польском законодательстве, то это очень широкая сфера. Начну с вашего вопроса – в Польше нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости является обязательным. Но о нотариальном заверении договоров аренды как узаконенной практики я не слышал, хотя, безусловно, арендаторы и арендодатели иногда идут на это, исходя из своих стратегий и соображений. По купле-продаже инвесторы действительно считают, что ставки за услуги регистрации несколько завышены: по законодательству это 1,5-3% от суммы сделки, в зависимости от той же суммы. Я также думаю, что это много, поскольку агенты при инвестиционных сделках, выполняя колоссальные объемы работы, получают те же 1,5-3% от суммы сделки. Те же юристы, которые несут большую ответственность по сделке, получают 0,5-2% от суммы. Возможно, уже в ближайшее время будет инициирован вопрос об изменениях в этой сфере. Хотя, с другой стороны, все перечисленные выше стороны несут довольно серьезную ответственность по сделкам. В Польше не получила распространения практика массового отчуждения бывшей государственной собственности и земли, которая была национализирована при советском строе, в пользу наследников, которые могут доказать, что их предки владели тем или иным активом до 1939 года. Но, несмотря на законодательную неурегулированность этих вопросов, суды Польши принимают к рассмотрению иски по данному вопросу и есть целый ряд вердиктов по передаче собственности наследникам владельцев, у которых их собственность была изъята. Поэтому относительно высокие уровни комиссионных страховщикам, юристам и агентам, по сравнению с соседними государствами, диктуются условиями рынка.


РИЧАРД ПЕТЕРСЕН, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПОЛЬСКИМ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВОМ CUSHMAN & WAKEFIELD HEALEY & BAKER:


Ричард Петерсен
фото: C&W H&B

Объем офисных площадей Варшавы, которые можно сертифицировать по международным стандартам, на начало года составил 1,8 миллиона м2. Конъюнктура рынка, которая благоприятствовала девелоперам и инвесторам в период 1998-2000 годов, несколько изменилась с началом 2001 года, когда рынок вошел в стадию насыщения. Но причиной этого стало скорее большое количество новых проектов. Спрос со стороны арендаторов на офисные площади остается стабильным и демонстрирует прирост порядка 30-35% ежегодно. На конец 2002 года мы зафиксировали рекордный уровень поглощения рынком площадей в новых проектах – 237 тысяч м2 за год.
Показательно, что офисный рынок Варшавы теперь имеет два русла анализа: кроме критерия класса зданий, рынок пришел к разделению офисных помещений по критерию центрального бизнес-района и пригородных зон, окраин. Дело в том, что активизация внимания польских арендаторов к современным офисным помещениям привела к недонасыщенности рынка в определенный момент бизнес-центрами класса В.
То есть, польские компании во многом изъявляли желание размещаться в высококачественных помещениях, аналогичных классу А, но дешевле по ценовому спектру из-за своего месторасположения. В 2002 году на рынок поступило большое количество таких альтернатив, а спрос на нецентральные проекты класса В в 2002 году составил 54% от общерыночного спроса.
В 2003 году уровень ВВП в расчете на душу населения в Польше составил 5166 EUR в год, что больше среднего по региону Центрально-Восточной Европы (4872 EUR). По уровню ритейл-продаж на душу населения в 2003 году Польша также впереди стран региона, и уровень покупательской способности продолжает расти.
Но стоит учесть, что сейчас польский рынок вообще требует не развития отдельно стоящих гипермаркетов, и даже не ТЦ второго поколения, а ТРЦ или так называемых торговых универмагов-галерей третьего поколения.
Показателен пример немецкого девелопера ЕСЕ, который сейчас занимается развитием целого ряда ТРЦ-универмагов. Самыми яркими их проектами являются галереи в Лодзе и Вроцлаве. Еще один важный момент – девелоперы торговой недвижимости обратили свое внимание на возможность реконструкции старых железнодорожных вокзалов довольно крупных городов с созданием одновременно и вокзала, и ТРЦ в его же структуре. Такой проект сейчас, к примеру, начинает реализовываться в Кракове.
Рынок инвестиционных сделок Польши пока еще не вышел на серьезный уровень. О крупных транзакциях заговорили с 2002 года, а по состоянию на данный момент общий объем сделок на рынке продаж офисной недвижимости составил $800 миллионов, из которых $250 миллионов приходятся на 2002 год.


Бизнес-центр Sienna Center, центральный финансовый район
фото: Александр Гаврилов

Что касается торговой недвижимости, то суммарный объем сделок на сегодняшний день составляет $700 миллионов. Особо показательными мы считаем сделки по продаже сети гипермаркетов Billa. Возможно, что в дальнейшем более активно объектами продажи в торговой недвижимости будут становиться целые сети, а не отдельные ТЦ и ТРЦ.
Главная проблема рынка инвестиционных сделок по недвижимости заключается в отсутствии качественного продукта. Для инвесторов важны не только качество офисных помещений и их местоположение, но и инфраструктурный доступ к ним, длительные сроки договоров аренды как гарантия прибыли, четких финансовых потоков на протяжении определенного периода времени в будущем, а также состав арендаторов с их рейтингами платежеспособности.


Ночная Варшава
фото: Мэрия Варшавы

Тем не менее, со снижением уровня капитализации проектов начала меняться и картина инвесторов. На смену спекулятивным игрокам и венчурным фондам приходят серьезные западные институциональне игроки, которых устраивает нынешний (относительно низкий) уровень рисков.
Это западные инвестиционные фонды, такие как: AIB Polonia Property Fund, CA Immobilien Anlagen AG, DGI, Europolis Invest, Heitman Central Europe Property Partners/GE Capital, ING, Picoa Property, Rodamco. Вторым дивизионом инвесторов выступают страховые компании, доля которых постоянно растет – Commercial Union, Warta, PZU. В последние несколько лет в сфере недвижимости активизировались и банки, которые стремятся стать портфельными инвесторами проектов коммерческой недвижимости, а не только заниматься кредитованием девелоперских компаний. Для Польши такими банками являются PKO BP SA, PEKAO SA.


    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    

Основные инвестиционные сделки по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости на польском рынке (2000-2003 годы) с объемом более $30 миллионов
ОбъектВид недвижимостиРасположениеГод сделкиПродавецПокупатель
Focus FiltrowaОфиснаяЦентральный бизнес-район Варшавы2000Centrum FiltrowaHamburg Mannheimer
Warsaw TowersОфиснаяЦентральный бизнес-район Варшавы2000WarimpexEuropolis Invest
Wisniowy Business Park CОфисная«Срединный пояс» Варшавы2000ChelvertonHeitman/GE Capital
Wisniowy Business Park DОфисная«Срединный пояс» Варшавы2000ChelvertonHeitman/GE Capital
Wisniowy Business Park EОфисная«Срединный пояс» Варшавы2000ChelvertonHeitman/GE Capital
Saski PointОфиснаяЦентральный бизнес-район Варшавы2000AIG/LincolnEuropolis Invest
Kopernik 1, 2, 3Офисная«Срединный пояс» Варшавы2002Liebrecht & WoodDGI
Renaissance TowerОфисная«Срединный пояс» Варшавы2002Apollo RidaCA Immobilienanlagen
Sienna CenterОфиснаяЦентральный финансовый район Варшавы2002WarescoEuropolis Invest
Brama ZachodniaОфисная«Срединный пояс» Варшавы2002NCCDGI
Bitwy WarszawskiejОфисная«Срединный пояс» Варшавы2003GhelamcoEuropolis Invest
Zlote TarasyОфисная, торговаяЦентральный финансовый район Варшавы2002INGRodamco
Galeria MokotowТорговая«Срединный пояс» Варшавы2003Globe Trade CenterRodamco
Reform CenterТорговая«Срединный пояс» Варшавы2002ReformSingspiel B.V.
King Cross (с супермаркетами Geant)Торговая11 объектов торговли в Польше2002Domy Towarowe CasinoHeitman/GE Capital
Centrum Janki / Korona (с супермаркетами Geant)ТорговаяПредместье Варшавы/центр Вроцлава2002ApsysHeitman/GE Capital
BillaТорговая11 объектов торговли в Польше2001BillaAtac (дочерняя структура Auchan)
Alliance Logistic CenterСкладскаяБлоние, 20 километров от Варшавы2002Menard DoswellEuropolis Invest

Источник: Ernst & Young Polska