Фирма «Реле»: «Мы планируем создание амбициозных проектов»

Владимир Безпалый, руководитель ООО НПФ «Реле»
фото: ООО НПФ «РЕЛЕ»

CP: Расскажите, пожалуйста, каким образом фирма «Реле» начала заниматься проектами развития коммерческой недвижимости?
Наша компания начала свою работу в 1992 году. Тогда в планах деятельности была комплексная реконструкция и освоение квартала, ограниченного улицами Антоновича, Б.Васильковской, Физкультурной и Жилянской. Сначала мы осуществили реконструкцию и модернизацию порядка семи старых строений. Из проектов нового строительства было возведено здание по ул. Жилянской, в котором ныне размещается офис «Укрсоцбанка», а также здание офисно-торгового центра по ул. Б.Васильковской, 62.
CP: Сейчас вами ведется реализация крупного комплекса «Олимп» с торгово-офисной и жилой функциями. Расскажите о нем.
Это действительно очень масштабный проект. Его можно назвать крупным не только для Киева, но и в масштабах всей Украины. Ведь речь идет о строительстве комплекса общей площадью около 74 000 м², с четырехуровневым подземным паркингом. Пока еще таких объемов киевский рынок коммерческой недвижимости не знает, а остальные проекты, заявленные к реализации, все еще находятся, как правило, на стадии проектирования или на первичной стадии строительства. Из общей площади в 74 000 м² жилая площадь составит 20 000 м². Коммерческие площади «Олимпа» – это порядка 17 000 м² офисных и 20 000 м² торговых площадей. Кроме того, 15 тысяч м² занимает пространство подземного паркинга.
CP: В каком классе и по каким критериям вы позиционируете офисные площади «Олимпа»? Считаете ли вы, что этот проект будет конкурентным по сравнению с уже существующими?
Безусловно, это офисные помещения наивысшего класса. Заниматься развитием недвижимости по-старому сейчас нельзя. Поэтому мы используем самые последние разработки мирового уровня и технологические решения: это утепление фасадных конструкций, стен, использование системы климат-контроля «чиллер-фэнкойл», оптимальной системы приточно-вытяжной вентиляции, энергосберегающих технологий; наличие систем видеонаблюдения, охраны, пожаротушения. На сегодняшний день, я думаю, мы выступаем на равных по качеству площадей с теми офисными и торговыми проектами, которые уже существуют на рынке.
Даже те новые проекты офисной и торговой недвижимости, ряд которых заявлен к реализации в ближайшие годы, будут использовать те же решения. Я думаю, что за 2-3 года придумать что-то сверхновое не удастся. В развитии недвижимости ситуация, судя по всему, будет аналогичной процессам на рынке конструирования и производства автомобилей: в основном борьба между компаниями-производителями за клиента происходит преимущественно по дизайну продукции и созданию дополнительных удобств. Но фундаментальных, глобальных изменений, революционных прорывов и новаторских решений по части конструирования практически нет.
Занимаясь строительством объектов недвижимости, фирма «Реле» использует самую новую строительную технику производства французских, немецких и итальянских компаний. Аналогично и в сфере оснащения объектов лифтовым оборудованием мы работаем с ведущими компаниями на этом рынке. К примеру, в офисной и торговой частях (высотность – до 10 надземных этажей) «Олимпа» нами установлено лифтовое оборудование компании Отис, работающее со скоростью 1,6 м/с.
В жилой части «Олимпа» (25-этажный дом) будут установлены еще более скоростные лифты (2,5 м/с), исходя из расчетов пассажиропотока и необходимости в остановках. А ведь у стандартных лифтов скоростной показатель составляет, как правило, всего 0,6 м/с. Тем более, лифты будут обслуживать все здание с 25 наземного этажа по –4 этаж единой группой, без разрыва на наземном уровне. Это стало возможным потому, что мы заказали лифты в противопожарном исполнении. И хотя данное оборудование обходится очень дорого – порядка 130 тысяч EUR за один лифт – мы все же идем на его установку для создания максимально комфортных условий как для владельцев жилой недвижимости, так и для пользователей офисной и торговой части комплекса.
CP: Коммерческие площади «Олимпа», как торговые, так и офисные, уже некоторое время предлагаются в аренду. Каковы арендные ставки и ставки эксплуатационных расходов для них?
Мы сдаем в аренду офисные помещения по ставке около 25$/м²/в месяц, торговые – в среднем по ставке 40-65$/м²/в месяц. Если же говорить о ставке эксплуатационных расходов, то это где-то в районе 9-15 гривен/м²/в месяц. В данную сумму входит весь комплекс коммунальных платежей, услуги охраны, предоставление других сервисов. Мы принципиально не выставляем более высокую цену, поскольку наша задача не делать на этом бизнес, а работать на нулевом уровне рентабельности, чтобы данные платежи окупали расходы по отоплению, вентиляции, охране, потреблению электроэнергии и прочее. В данный момент процесс заключения договоров аренды по площадям «Олимпа» идет довольно успешно. Уровень заполненности сейчас находится в рамках 70-80%.
CP: Включаете ли вы при расчете арендуемой площади юнитов помещения общего пользования?
Нет, арендаторы не оплачивают данные помещения.
CP: Минимальный размер офисных юнитов к аренде в «Олимпе» заявлен как 120 м². А сколько составляет максимальная этажная арендуемая площадь?
Для офисных помещений она составляет около 1500 м², однако таких площадей, предлагаемых нами к аренде, уже не осталось.
CP: Вы упомянули о системах вентиляции и кондиционирования в коммерческой части «Олимпа». Каковы характеристики этих систем?
Это стандартная система климат-контроля «фэнкойл», которая позволяет осуществлять индивидуальное регулирование температурного режима в каждом отдельно взятом помещении. Принцип работы нашей системы HVAC с применением водного хладагента таков: вода летом охлаждается до +5° и, таким образом, охлаждает воздух в помещении посредством установки для каждого из чиллеров своего температурного режима.
Применение такой системы позволяет оптимизировать энергозатраты и существенно экономить расход энергии: если пользователем на чиллере в зимнее время выставляется температура в +18°С, то нет необходимости поддерживать температуру всех отопительных приборов здания на уровне +60°С или же централизовано осуществлять нагрев воздуха во всех помещениях до +25°С.
CP: В комплексе «Олимп» вы решили совместить объекты коммерческой и жилой недвижимости. Почему вы пошли таким путем, а не, скажем, путем развития какого-либо одного объекта?
Это вполне логично, так как размещать исключительно жилые дома вдоль такой оживленной центральной магистрали, как улица Б.Васильковская, неразумно. Поэтому проекты жилой недвижимости, строящиеся сейчас в центральной части Киева, практически все без исключения возводятся во «втором эшелоне», в дворовых частях кварталов. Такие жилые комплексы защищены от наружного шумового фона и более востребованы конечными потребителями. Они же и будут голосовать за проекты застройщиков своими деньгами. В то же время, оживленные улицы с активными пешеходными потоками подвигают к созданию вдоль них торговой недвижимости.


Фасад офисного-торгового центра по ул. Б.Васильковской, 62
фото: Елена Губанова

CP: Строительство подземной части «Олимпа», по мнению экспертов, было одним из самых тяжелых в Киеве. Как это сказалось на сметной стоимости?
Учитывая объемы комплекса, при применении всех строительных технологий и проектных решений мы добились оптимизации стоимости м² подземного пространства. По сравнению со строительством стандартного подземного пространства в нормальных геологических и инфраструткурных условиях, в нашем проекте сметная стоимость создания м² площади выросла лишь на $50. Хочу заметить, что в результате работ мы приобрели отличный опыт такого строительства. В Украине или России реализация столь масштабных подземных работ проводилась, без преувеличения, впервые: строить на чрезвычайно сложных для работы грунтах, которые нельзя ни осушить, ни заморозить, 4 уровня подземного паркинга в центре города – это, без преувеличения, знаковое достижение.
CP: Каковы характеристики паркинга «Олимпа»?
Четырехуровневый подземный паркинг рассчитан на 350 машиномест. У него будет 2 въездных портала, он оборудован системой пожаротушения и сигнализации. Кроме того, как я уже говорил, прямо из паркинга лифты будут обслуживать весь комплекс. Предусмотрена и разбивка площадей паркинга на зоны, обслуживающие жилой и офисно-торговый комплексы. Кроме того, на втором подземном уровне будут и машиноместа для гостевой парковки. Для офисных помещений на паркинге зарезервированы места из расчета 1 машиноместо на 100 м² офисных площадей. Сейчас мы осуществляем продажу по цене около 60 тысяч гривен за машиноместо, но в аренду пока не сдаем.
CP: Однако, вы не исключаете возможности того, что купить машиноместа на паркинге могут не только арендаторы офисных площадей вашего комплекса, но и, допустим, арендаторы соседних офисных зданий или жилых домов по ул. Б.Васильковской или же Антоновича?
Мы продаем машиноместа на паркинге только владельцам жилой недвижимости нашего комплекса, или же арендаторам наших офисных и торговых площадей. Паркинг в любом объекте коммерческой недвижимости – зона особого стратегического внимания. Потому что в отсутствие собственного обширного паркинга объект будет обречен и как инвестиционный проект, и как интересный для арендаторов. В успешном девелопменте паркинг необходим объекту как воздух. Здесь показателен пример офисной и торговой недвижимости по улице Крещатик, когда объекты проигрывают по привлекательности и ценности из-за того, что негде припарковать автотранспорт.
CP: На первом подземном уровне коммерческой части «Олимпа» вы разместили и некоторые торговые площади?
Действительно, часть первого подземного уровня, который расположен ближе к ст.м. «Республиканский стадион», отведен под торговую зону. Это обусловлено тем, что мы интегрируем подземный переход со станции метро, проложив один из его выходов к нашему комплексу, что является экономически целесообразным. Вообще же торговые зоны размещены на подземном, наземном, втором и третьем этажах.
Если говорить о четвертом этаже, то, помимо офисных помещений, здесь предусмотрена открытая терраса площадью около 2000 м², а также рестораны различного ценового уровня. Мы считаем, что подобное размещение торговых точек и ресторанов будет привлекать сюда посетителей и покупателей. Поэтому нельзя утверждать, что размещение объектов торговли на центральных улицах с активным пешеходным движением всегда необходимо ограничивать только первыми двумя этажами. При разумном подходе посещаемыми можно сделать и третий, и четвертый этаж – вопрос только в инструментах, правильных планировочных, архитектурных и концептуальных решениях.


Строительная площадка офисно-торгового комплекса «Олимп» по ул. Б.Васильковская, 72 (вид с ул. Антоновича)
фото: Сергей Хитрый

CP: Видите ли вы существенное обострение конкурентной борьбы между арендодателями торговых площадей в центральной части города?
Нельзя сказать, что наши торговые площади пострадают от такого соседства. Мы запустим их в эксплуатацию гораздо раньше, и в этом наше преимущество. Более того, я не уверен, что на нынешнем этапе развития рынка строительство крупных объектов торговли, торгово-развлекательных и торговых центров, оправдано в центральной части Киева. Рынок уже перенасыщен такими проектами. Как показывает международный опыт, все большие торговые комплексы, гипермаркеты и моллы размещаются в городской периферии, которой для Киева должен стать пояс Большой окружной дороги. Безусловно, с вводом в эксплуатацию новых торговых площадей несколько понизятся арендные ставки. Ведь $60-100 в месяц за м² торговой площади – это ненормальная цена.
Европейский опыт показывает – таких ставок аренды в нашем регионе уже практически не осталось. Ведь торговые арендаторы имеют разный рейтинг. Например, если магазины высокой моды, ювелирных изделий и швейцарских часов могут позволить себе аренду по такой цене, то ритейлеры бытовой техники, одежды повседневного спроса, салоны красоты и другие арендаторы не могут работать по таким предложениям. Тем более, что на запланированные к вводу в эксплуатацию торговые площади в центре Киева вряд ли удастся привлечь большое количество «элитных» арендаторов: их количество также ограничено.
Поэтому, скорее всего, нам можно ожидать в недалеком будущем понижения средних ставок аренды в нашем районе до $40-50/м²/в месяц. Это, к слову, те ставки, которые сейчас предлагаются нами по «Олимпу».
CP: Сейчас фирма «Реле» занимается также развитием проекта «Ласпи» на Южном берегу Крыма. На какой стадии его реализации вы находитесь? Насколько легко вам было выйти на крымский рынок?
Этот проект является оригинальным и новаторским: комплекс будет строиться в бухте Ласпи на специально созданной железобетонной плите. Основные работы по созданию самой плиты мы уже завершили. Месяца два назад в бухте был шторм силой 9 баллов, что является редким для Крыма – в истории зафиксировано всего несколько таких штормов. Но даже эта природная сила каких-либо разрушений плите не причинила. Это было действительно хорошее испытание на прочность.
В Крыму же работать и легко, и сложно одновременно. В автономии, по сравнению со столицей, проще сам механизм оформлений и согласований по строительству. С другой стороны, когда выходишь с такими большими объемами площадей на местный рынок, то сначала к проекту относятся с некоторым подозрением. Но когда понимают, что компания может сдвинуть дело с мертвой точки и начать реализацию масштабного проекта с созданием новых рабочих мест и развитием экономики территорий, – отношение меняется. По большому счету, нельзя сказать, что строительный рынок Крыма и рынок новой недвижимости на полуострове очень развиты.


Центр отдыха, досуга и развлечений в районе Южной Борщаговки, Киев (проект)
фото: ООО НПФ «РЕЛЕ»

И ранее, и сейчас в Крыму если и строятся, то относительно небольшие объекты. Поэтому появление серьезных проектов – это значительный толчок для Крыма, который может изменить лицо экономики полуострова, значительно улучшить его инфраструктуру. Но по сравнению с Киевом работать в автономии сложнее в другом отношении – там не развита строительная индустрия. Крупные производства бетона, некоторых строительных конструкций в Крыму практически отсутствуют. Очень многое нам пришлось перевозить из Киева: крановую технику, бульдозеры и самосвалы. Нам пришлось самостоятельно создавать строительно-производственную базу, поскольку другого выхода не было: в работе над проектом «Ласпи» потребовалось применение бетонов с пластификаторами, иными добавками, о которых в Крыму многие даже не знают. Еще одна сложность для осуществления процессов логистики и перевозок при проведении строительных работ – это горные дороги.
CP: Но, тем не менее, с созданием производственной базы вы, наверное, планируете и реализацию еще нескольких проектов жилой и рекреационной недвижимости?
Да, это очевидно, что создавать крупную производственную базу и парк техники для реализации одного проекта малоэффективно и малорентабельно. Местные власти видят, что мы можем что-то делать, активно ведем строительные работы. Теперь ситуация такова, что нам предлагают земельные площадки под новые проекты, и, стоит заметить, речь идет о довольно крупных частках.
Я считаю, что Крым – исключительная зона для развития жилой и рекреационной недвижимости. Столь уникальных природных зон, как на Южном берегу Крыма, единицы во всем мире: с реликтовыми можжевеловыми лесами, зоной естественных субтропиков на берегу моря, да еще и с климатическим режимом, когда зимой температура воздуха может подниматься до +10°С и даже +15°С.
CP: Ваши маркетинговые оценки позволяют спрогнозировать, какой будет рентабельность строящегося комплекса «Ласпи»? Насколько она сравнима с киевскими показателями?
Прогнозируемая рентабельность развития данного проекта сопоставима с киевскими проектами. Хотя, возможно, в итоге рентабельность «Ласпи» окажется несколько ниже, поскольку в Крыму строительные расходы, как я уже упомянул, выше. Это «выше» может достигнуть порядка 20-30% – соответственно, настолько же меньшей может оказаться и рентабельность. С другой стороны, если применить в крымских проектах некоторые новые технологии, например, уникальную систему энергоснабжения, основанную на использовании энергии Солнца, можно существенно сократить расходы по энергопотреблению во все сезоны, разве что кроме зимнего.


Проект «Ласпи» на Южном берегу Крыма
фото: ООО НПФ «РЕЛЕ»

CP: Есть ли в планах фирмы «Реле» развитие новых объектов коммерческой недвижимости в Киеве?
Сейчас в Киеве есть целый ряд крупных площадок, на которых мы планируем создание амбициозных проектов. Под одну площадку земля уже отведена, по двум другим процесс землеотвода находится на финишной прямой. В наших планах – строительство двух жилых комплексов и двух объектов коммерческой недвижимости. Если говорить о вторых, то это будут либо два офисных центра, либо офисный центр и гостиница. Площадь данных объектов, планируемых к реализации, согласно нашим проектам, составит 17 000 м², 30 000 м², еще двух – 30 000 м² и 12 000 м².
Сейчас мы ведем подготовительные работы по началу строительства центра отдыха, досуга и развлечений на Большой окружной дороге, в районе Южной Борщаговки. Земля под данный проект отведена уже давно, право пользования было оформлено еще в 1995 году. Изначально мы планировали создание на данном участке торгового или же торгово-развлекательного центра. Но когда на рынке недвижимости стало известно, что в данной зоне планируется строительство около 7 подобных объектов, ТЦ и ТРЦ, то встал вопрос – а оправдано ли создание восьмого?
Поэтому мы пришли к тому, чтобы построить большой центр отдыха. Подобного глобального комплекса, куда человек может прийти и ощутить себя в другом мире, в тропиках, нет ни в Киеве, ни в Украине. В эксплуатацию данный объект, который разместится на площади в пять гектаров, будет введен за 2 года. Мы планируем создать большой центр со стеклянным куполом, в котором разместятся бассейны, сауны, фитнесс-центры, прогулочная зона. Безусловно, это немалый строительный объем, однако я полагаю, что сложностей с реализацией данного проекта возникнуть не должно.
CP: Какие основные сложности вы видите в развитии ваших новых проектов?
На данный момент главной проблемой можно назвать процесс получения разрешений и прохождения всех согласований по проекту. Если говорить о землеотводе, то необходимо год-полтора, чтобы оформить участок и пройти согласования во всех городских службах. Еще год-полтора – это согласование проекта и строительной документации. Поэтому девелоперы коммерческой недвижимости реально выходят на трехлетний срок, а это неоправданно много.
С другой стороны, намного сократить этот срок можно очень простым путем: Главкиевархитектура могла бы разработать на инвестиционно привлекательные свободные земельные площадки концептуальные проекты и в дальнейшем предлагать эти площадки к продаже уже с ними, причем по типу проводимых сейчас земельных аукционов. Инвестору и девелоперу в таком случае будет предельно ясно: вот площадка, право собственности на которую предоставляется через несколько дней после покупки; а вот проект, который уже прошел все согласования и строительство которого можно начинать незамедлительно.
CP: К примеру, в столице России запущена городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы» с четким определением около 60 площадок под высотную застройку, которые предлагаются инвесторам. Как вы думаете, была бы такая программа актуальной в Киеве?
Да, это вполне реально. И это полностью сработало бы в Киеве, наш рынок уже готов к таким программам. Хотя, с другой стороны, тяжело сказать, насколько они могут быть потенциально опасны для крупных застройщиков жилой недвижимости. Но я не думаю, что недопущение подобной практики лоббировалось бы в Киеве кем-либо.
CP: Кто выступает коммерческим консультантом и кто является генеральным подрядчиком в ваших проектах?
Подрядной организацией в строительстве наших объектов являемся мы сами, фирма «Реле». Еще в 1993-1994 году мы создали собственную строительную компанию, способную выполнять функции генерального подрядчика. Ведь в украинских реалиях получается следующее: пока заключается договор о генеральном подряде, вы еще являетесь владельцем, а когда он заключен, вы становитесь заложником подрядчика. Хотя за последние годы ситуация на украинском строительном рынке и изменилась к лучшему, многие компании начали дорожить своей репутацией и соответствовать высоким требованиям по качеству, однако по-прежнему нет четких гарантий, что прокола с подрядной организацией не возникнет. Нередки случаи, когда подрядная организация допускает какую-то досадную ошибку, а в итоге весь объект нельзя ввести в эксплуатацию, сдать комиссии. А все это, как известно, колоссальные убытки.
Единственные виды работ, которые компания «Реле» в качестве строительной организации пока не осуществляет, – это монтаж лифтового оборудования и систем пожаротушения. Поэтому в данных вопросах мы работаем с профессиональными компаниями. В вопросах инжиниринга и инсталляции систем пожаротушения нам помогает компания «Трансэкспо».
В качестве проектной организации для выполнения архитектурно-планировочных работ мы привлекаем НИИ «Киевпроектреконструкция», специалисты которого имеют достаточный опыт и необходимую квалификацию. Однако замечу, что в Киеве сейчас остро ощущается дефицит на рынке проектных организаций. Архитектурные бюро загружены на 200%, поэтому найти достойную проектную организацию и договориться с ней о приемлемых условиях сотрудничества сложно. В наших последних проектах мы активно работали с «ТАМ Андрей Пашенько». У этого архитектора нестандартные решения, и нам это нравится.
CP: Как вы подходите к вопросу подбора агента по сдаче площадей в аренду?
Данную работу мы осуществляем практически самостоятельно. За десять лет работы на рынке мы приобрели необходимый опыт, доверительные отношения с целым рядом компаний. Посторонние брокеры привлекались нами очень редко.
CP: Какова стратегия работы фирмы «Реле» относительно своих проектов: вы преимущественно занимаетесь сдачей площадей в аренду или продаете их?
В данном вопросе всегда существует коммерческий расчет. То, что необходимо, мы продаем. То, что считаем более приемлемым сдавать в аренду, сдаем в аренду. Но очень большие площади трудно сдать в аренду, поэтому должна быть разумная середина.
Нужно отметить, что, оставаясь собственником проекта, ты несешь все расходы по эксплуатации. На сегодняшний день эксплуатационные расходы, и прежде всего коммунальные платежи в случае сдачи площадей в аренду, не имеют нормальной правовой поддержки. То есть, законодательно четко прописан вопрос взимания арендной платы, но не урегулирована проблема эксплуатационных расходов – столь же необходимых платежей, как и арендная плата. Иными словами, у арендодателя нет действенных инструментов, чтобы заставить арендаторов оплачивать эксплуатационные расходы.
Этот вопрос стоит очень остро и остается открытым. Насколько мне известно, эта проблема поднималась в Верховной Раде в проекте нового Жилищного кодекса, однако принятие его было заблокировано. Не мудрено, ведь среди депутатов есть большое число людей, которые имеют собственный бизнес или же подконтрольные бизнес-структуры. Пользуясь своим статусом и положением, они в некоторых случаях считают себя вправе не платить арендодателям по счетам.
CP: Сейчас многие говорят о возможном обвале цен на рынке жилой недвижимости Киева и Украины. Вы разделяете эти опасения?
Думаю, что никакого обвала не произойдет. Сейчас на первичном рынке жилой недвижимости мы вышли на нормальный ценовой уровень. Можем, к примеру, обратить внимание на московский рынок жилой недвижимости, где уже несколько лет все говорят о том, что вот-вот произойдет кризис, за которым последует крах. Но ведь ничего подобного не произошло. И вряд ли произойдет. Наблюдается лишь замедление, а за ним и остановка роста цен на недвижимость на периферии, в центре же цены по-прежнему пусть и медленно, но растут.
CP: Первые проекты развития недвижимости вашей фирмы – это реконструкции. Почему сейчас вы не занимаетесь ими?
При нынешнем положении вещей для девелоперов и инвесторов это уже не столь выгодно. Все проекты реконструкции, которые позволяли дать зданиям новую жизнь, в которых объекты можно было привести к современным требованиям по коммерческому использованию, уже в основном реализованы либо приобретены инвесторами как «стратегический запас» на будущее.
Сейчас же на многих киевских зданиях, которые больше похожи на сараи, висят таблички с надписью «памятник архитектуры», хотя они, будем откровенны, не сегодня-завтра упадут и могут даже привести к человеческим жертвам. Но поскольку на них висят эти таблички, то дом уже не снести и не реконструировать сообразно с требованиями по минимально приемлемому функциональному использованию. Эти здания никому не нужны, они брошены на произвол судьбы: у государства нет на них средств, а инвесторам они не интересны – это экономический тупик. Данная проблема носит чисто административный характер. Нужно заметить, что вопрос даже не в существующей ныне законодательной базе, а лишь в двух волевых решениях. Необходим декрет Кабинета Министров Украины, которым некоторая часть нынешних зданий-памятников архитектуры будет выведена из перечня, и аналогичное решение киевских городских властей. Или же, как минимум, решение, позволяющее воссоздать эти же здания в первоначальном архитектурном облике, но с совершенно иной конструктивной частью и планировочными решениями.
Если эти решения властей состоятся, то рынок развития проектов коммерческой недвижимости получит второе дыхание. В таком случае и нам будет интересно снова взяться за реконструкции. Но если нынешняя ситуация сохранится, то однозначно нет. И я думаю, что решение этого вопроса в свете ближайших 2-3 лет вряд ли предвидится.