«Евразия-Украина»: «Мы вышли на рынок с расчетом на долгосрочную перспективу»

Ануар Айжулов, директор компании «Евразия-Украина»
фото: Олег Герасименко

CP: Когда была создана компания «Евразия»? В каких странах на сегодняшний день она ведет инвестиционную и девелоперскую деятельность?
Инвестиционно-промышленная группа «Евразия» была создана в конце 2003 года. Президентом компании является Мухтар Аблязов, с 2005 года возглавивший также совет директоров казахского банка «ТуранАлем».
Компания начала свою деятельность на рынках недвижимости России и Казахстана. Первые проекты в Москве мы начали развивать в 2004 году. Сейчас активно продвигаемся на внешние рынки, в том числе в Лондон; рассматриваем возможность инвестирования в Турции, ОАЭ, то есть, стараемся диверсифицировать бизнес группы по региональному принципу.
В России на сегодняшний день мы управляем рядом масштабных проектов. Первый из них – офисное здание площадью 280 тысяч м² и высотой более 70 этажей, расположенное в структуре ММДЦ «Москва-Сити». Этот объект является вторым по высоте в России после башни «Федерация».
Второй по значимости объект – торгово-развлекательный комплекс площадью 200 тысяч м² на Поклонной горе. Это очень интересный проект, поскольку в его структуре мы строим океанариум – первый в России и второй в СНГ. Первый океанариум появился в Астане (Казахстан) и попал в Книгу рекордов Гиннеса как самый удаленный от океана в мире.
На Павелецкой площади мы строим крупнейший в Европе торговый подземный комплекс (160 тысяч м²); реализуем проект финансового центра на Кутузовской площади (100 тысяч м²), а также являемся акционерами ТЦ «Калужский».
Общий портфель московской недвижимости компании составляет более одного миллиона м², а его капитализация – свыше 6 миллиардов долларов.
За пределами Москвы структура группы – «Евразия Логистик» – развивает ряд логистических проектов общей площадью более 4 миллионов м². На сегодняшний день компания является одним из крупнейших операторов в сфере российской логистики. За прошлый год мы инвестировали в названные проекты около полумиллиарда долларов. Помимо этого, развиваемся также в сфере коттеджного строительства.
CP: Когда компания вышла на украинский рынок, и какие сегменты являются для нее приоритетными?
В Украину «Евразия» вышла около полутора лет назад, и на первом этапе мы просто исследовали рынок. Если говорить о стратегии развития в Украине, то основным сегментом для нас на данном этапе является офисная недвижимость. Буквально в мае мы закрыли сделки по приобретению проектов двух бизнес-центров – «Айсберг» (около 40 000 м² общей и 25 000 м² офисной площади), и NTBC II (около 10 тысяч м² общей площади), завершение строительства которого запланировано на первый квартал 2008 года. На очереди несколько проектов, по которым ведутся переговоры.
Мы высоко оцениваем потенциал украинского офисного рынка и не считаем, что в ближайшее время в этом сегменте может появиться избыточный объем площадей. Предложения практически нет, а спрос постоянно растет, поскольку очень активно развивается бизнес.
Второе приоритетное направление – торговая недвижимость. В этом сегменте мы планируем экстраполировать на Украину то, что делаем в России, а именно – развивать крупные торгово-развлекательные комплексы площадью около 100 000 м². Мы считаем, что в Киеве востребованы проекты именно такого формата.
Нас интересует также и логистический сегмент, поскольку на этот вид недвижимости в Украине существует колоссальный спрос. По нашим оценкам, потребность киевского рынка составляет около 1,5 миллиона м² складских площадей.
Следующее направление, которое мы сейчас исследуем и которым планируем активно заниматься в Украине, – это жилищное строительство, как городское, так и загородное. Если говорить о городском жилищном строительстве, то это должны быть знаковые крупные проекты площадью не менее 150 тысяч м². Загородное коттеджное строительство, по нашему мнению, имеет большой потенциал, поскольку цены на недвижимость в городе растут и тенденция перемещения людей за город, где можно за те же деньги приобрести дом, формируется все отчетливей. Это естественный процесс, и Киев пока только в самом начале этого пути, поэтому спрос на такую недвижимость растет и будет расти в будущем.
Однако, независимо от сегмента, в котором будет работать наша компания, ко всем проектам будут предъявляться одинаковые требования. В каждом нашем проекте должна быть какая-то «изюминка» – то, что будет отличать его от других. Пусть он будет дороже, но он должен быть уникальным и знаковым для рынка.
CP: Почему при выходе на украинский рынок компания выбрала вариант покупки практически реализованных проектов, а не, скажем, развитие их «с нуля»?
Для нас не имеет принципиального значения, на каком этапе заходить в проект. Более того – мы никогда не высчитываем, на какой стадии можно сэкономить. Видя весь цикл реализации, мы не стремимся к тому, чтобы что-то выгадать на каждом этапе. Когда мыслишь большими категориями и на перспективу, получается совсем иной порядок цифр. Если у локальных компаний лучше и быстрее получается пройти определенную стадию развития проекта (выделение земли, получение согласований), то почему бы нам этим не воспользоваться? А мы уже купим проект, когда они сочтут возможным его продать. Поэтому мы готовы подключаться к реализации на любых этапах. Например, бизнес-центр «Айсберг» был куплен уже готовым, NTBC II – на стадии строительства. Проект, в который планируем зайти сейчас, находится на этапе разработки.
«С нуля» мы, скорее всего, будем заходить в проекты с огромной капитализацией, которые на начальной стадии больше никто не потянет.
CP: Насколько сложно иностранной компании начинать девелоперский бизнес в Украине?
Принимая во внимание положение иностранных девелоперов в Украине, их модели поведения, удачи и просчеты, мы видим свое конкурентное преимущество в том, что, будучи иностранцами, имеем схожий взгляд на ведение бизнеса. Если сравнивать нас с западными инвесторами, то мы, как минимум, говорим на одном языке, и у нас во многом схожие системы, законодательство, менталитет, как в Казахстане, так и в России. Но при этом мы ничем не уступаем западным компаниям в методах ведения бизнеса. Наши менеджеры имеют западное образование и опыт работы.
По отношению к украинским бизнесменам наше преимущество заключается в том, что мы имеем достаточно ресурсов для финансирования проектов, и у нас уже есть опыт реализации масштабных проектов, пока отсутствующий в Украине.
Немаловажным преимуществом группы «Евразия» является то, что ее возглавляет человек, имеющий уникальный опыт ведения бизнеса на международном уровне. Мухтар Аблязов ориентируется в разных рынках, а потому видит ситуацию гораздо шире локальных рамок, может сопоставить явления и сделать шаг, предвосхищающий основные тенденции.
CP: Какова стратегия и политика компании в отношении инвестиционной деятельности в нашей стране?
В первую очередь, выходя на новый для нас рынок, мы знакомимся со страной, пытаемся увидеть ее потенциал, ментальность, на что она нацелена, куда внутренне стремится, к какой части света геополитически принадлежит. Украина и украинцы видят себя европейским государством, и мы воспринимаем ее так же. Мы не ставим перед собой задачу вложить инвестиции в какой-то краткосрочный проект, получить от него наибольшую отдачу и уйти. Мы вышли на этот рынок с расчетом на долгосрочную перспективу.
Одна из наших стратегических установок в бизнесе – это реализация крупных, знаковых, качественных проектов. Большое значение имеет уникальность. Если сам проект или его идея банальны, мы за него не беремся, поэтому ищем проекты, выделяющиеся на фоне остальных. Мы постараемся понять, что здесь интересного, каковы потребности людей, и только тогда начнем строить, поскольку просто производить то, что дает заработок, – неинтересно. Такова философия нашей компании.
Например, «Айсберг» нам понравился тем, что он выделяется среди всех офисных проектов Киева своей архитектурой, в которой сочетаются различные стили – внизу старинный особнячок, а дальше уходит ввысь современный объем из стекла.
На киевском рынке не так много готовых качественных проектов инвестиционного уровня с внушительным портфелем арендаторов, и «Айсберг» – один из них. Если говорить о проекте NTBC II, то он выполнен довольно качественно, в том числе и в технологическом отношении, и будет пользоваться спросом на рынке как инвестиционный продукт.
CP: За счет чего вы будете достигать эксклюзивности и нового качества в ваших новых проектах? С кем планируете работать?
Качество проектов в сфере недвижимости обычно определяется несколькими факторами. Первый – это сам проект, его концепция и архитектурное решение, соответствующее потребностям рынка, месторасположению объекта и т.д. Затем – качественное выполнение всех проектировочных и строительных работ.
Отмечу, что за период пребывания в Украине мы успели увидеть ряд проектов, многие из которых имели все необходимые разрешения, можно было просто начинать строительство. Однако, все они не соответствовали нашим критериям и подходам к бизнесу.
В той же Москве ни у кого из архитекторов нет опыта проектирования и строительства высотных зданий более 70 этажей, или океанариума, или подземного комплекса. Никто в бывшем СССР не располагает таким опытом, поэтому мы пользуемся услугами лучших архитекторов мира, что планируем практиковать и при развитии проектов в Украине. Безусловно, это не исключает сотрудничества с локальными архитекторами, поскольку только они смогут учесть в проекте местную специфику.
Если говорить об этапе строительства, то, опять же, мы работаем с очень крупными строительными и управляющими компаниями, европейскими и турецкими подрядчиками. Это не означает, что вся рабочая сила также будет привезена из Европы. Скорее всего, проекты будут реализоваться руками местных специалистов, но с помощью западных профессионалов. Украинцы строят не хуже европейцев, но важно, кто организует эти работы, кто ими руководит, как распределены обязанности, организован рабочий день, оплата труда, техника безопасности. Для этого нужны серьезные менеджеры.
Все это, опять же, упирается в философию компании – любой проект, в который мы заходим, уникален и требует соответствующей квалификации участников. Поэтому для нас не существует границ, весь мир – единое пространство. И принцип, по которому мы работаем, очень прост, хотя одновременно и недешев, – брать лучшее, самое лучшее, поскольку считаем, что по-другому ничего не выйдет. Нельзя возводить уникальные проекты и сомневаться в способностях архитектора или учить его чему-то. Он должен знать свое дело лучше нас, поэтому необходимо привлекать людей, имеющих серьезную репутацию.
То же относится к маркетинговым исследованиям или финансовым расчетам. Сомнений не должно возникать не только у нас, но и у конечных потребителей.
CP: Есть ли принципиальная разница для вашей компании в ведении девелоперского бизнеса в Москве и Киеве?
Специфика ведения бизнеса в этих городах принципиально не отличается, однако есть законодательные нюансы, что во многом определяет тактику и стратегию компании. В России нормальной практикой является покупка земли и строительство объектов на территории, находящейся в собственности. В Украине наоборот – до последнего времени земля преимущественно находилась в аренде, что многими расценивалось как право собственности, хотя финансовые институты, особенно иностранные банки, оценивают это как повышенную степень риска. Политические события в данном случае имеют второстепенное значение. Гораздо важнее направленность, вектор развития страны.
CP: Есть ли у компании планы по развитию проектов в регионах Украины? Если да, то в какой временной перспективе и в каких регионах?
Логистика – первый сегмент, который мы направим в регионы, поскольку Украина – это транзит между Востоком и Западом. Логистические проекты мы будем строить по всей стране с перспективой на десятилетия.
В остальных сегментах мы пока намерены сконцентрироваться и закрепиться именно в Киеве. По нашему мнению, столица еще долго будет оставаться ключевым рынком, учитывая общую ментальность, централизованность страны, сформировавшуюся со времен СССР. Здесь еще очень долго будут искать лучшей доли люди из других городов, переезжать на постоянное место жительства из регионов. Потом на каком-то этапе начнется обратный процесс, и во многих городах люди будут чувствовать себя не менее комфортно.
Нам очень интересна Украина, и несмотря на то, что сейчас она находится в начале пути развития, мы прогнозируем ее серьезный рост. Следовательно, мы намерены очень активно развиваться, пока такая возможность существует, поскольку со временем она будет уменьшаться. Можно работать и в Лондоне, но конкуренция там очень высока, и много на этом не заработаешь. А в Украине пока можно совмещать приятное с полезным, поэтому наши планы в этой стране рассчитаны на много лет.