Эволюция российского рынка торговой недвижимости

ТРИ ФАЗЫ ЭВОЛЮЦИИ На рубеже веков московские объекты «ГУМ», «ЦУМ», «Петровский Пассаж» и «Охотный Ряд» были одними из немногих объектов на российском рынке, отвечающих критериям качественных торговых центров фото: IS На рубеже веков российский рынок торговых помещений был относительно неразвит. Даже в Москве критериям качественных торговых центров удовлетворяло всего несколько объектов – среди них «ГУМ», «ЦУМ», «Петровский Пассаж» и «Охотный Ряд». Постепенное развитие рынка торговых помещений совпало с началом фазы роста российской экономики в 2001 году. В целом на протяжении десятилетия можно выделить три основные фазы эволюции рынка. Первая (2001-2005 годы) – фаза постепенного развития. В этот период девелоперы проявляли наибольшую активность на рынках Москвы и Санкт-Петербурга. Вторая фаза (2006-2008 годы) характеризуется активным ростом рынков. В это время инвесторы, ритейлеры и девелоперы начали проявлять интерес к регионам, прежде всего, к городам-миллионникам. Третья фаза (2009-2011 годы). Резкий рост оборвался с приходом мирового экономического кризиса, который был преодолен в ходе третей фазы, включавшей и непосредственно период кризиса, и период восстановления рынков. Это время было отмечено оживлением национальной экономики в целом и отдельных регионов в частности, оздоровлением потребительского спроса, усилением конкуренции за арендаторов, дальнейшим развитием планов инвесторов, ритейлеров и девелоперов.

Уровень введенных и свободных площадей в России

Источник: Jones Lang LaSalle 2001-2005: Постепенный рост Постепенный рост рынка торговых помещений начался в 2001 году. Увеличение оборотов ритейлеров, выход новых операторов на рынок стали предпосылкой строительства новых торговых центров и появления рынка управления недвижимостью. В этот период средняя арендуемая площадь торгового центра в Москве составила 30 тысяч м², в Санкт-Петербурге – около 20 тысяч. В целом в России в этот период было введено 2,5 миллиона м² площадей. Эта цифра не может считаться слишком значительной для развивающегося рынка, однако необходимо отметить, что практически все заявленные проекты были завершены вовремя. В этом смысле рынок был достаточно эффективен именно в 2001-2005 годах. Иностранные девелоперы также начали выходить на рынок в рассматриваемый период. Крупнейшими проектами в Москве стали ТК «МЕГА Теплый Стан» (2002 год) и ТК «МЕГА Химки» (2004 год). В 2001 году было завершено строительство ТЦ «Капитолий Каширский» компании ENKA. В регионах этот процесс начался позднее, примерно с 2005 года. Знаковым проектом стал ТЦ «МЕГА Казань», вышедший на рынок в 2005 году, однако внимание девелоперов было все еще сосредоточено в основном на двух крупнейших российских городах. Эволюцию стратегии иностранных девелоперов можно проследить на примере компании IKEA, крупнейшей иностранной компании на данном рынке. На ее примере видно, что в начале десятилетия основные проекты выходили на московский рынок, затем в середине десятилетия иностранные девелоперы стали расширять сферу своего присутствия на рынки Санкт-Петербурга и городов-миллионников. Однако и сегодня число иностранных девелоперов на российском рынке невелико, в десятку крупнейших входит лишь IKEA. Тем не менее, есть и компании меньшего размера, достойные упоминания, например, Renaissance Development. В число основных российских игроков входят федеральные девелоперы, расширяющие сеть своих торговых центров («Ташир», ГК «Регионы», «Торговый Квартал», «ТПС») или местные игроки, работающие в основном в одном регионе или городе. ТК «МЕГА Химки» в Москве (Россия) фото: IS Что касается концепций, то в ходе рассматриваемого периода им не всегда уделялось столько внимания, сколько обычно уделяется в западных странах. За некоторыми исключениями (ТЦ «Атриум», построенный в 2002 году, вполне успешен с точки зрения концепции) архитектура и подбор арендаторов были недостаточно продуманы, что было возможно лишь в условиях отсутствия достаточного уровня конкуренции. В это время интерес потребителей вызывали больше непосредственно покупки, а не времяпрепровождение, как следствие, во многих центрах отсутствовала развлекательная составляющая. Инвестиционный рынок в данный период характеризовался относительно небольшим размером сделок, что связано с недостаточным количеством качественного продукта и ликвидности; при этом интерес инвесторов был сфокусирован в основном на Москве. В 2005 году объем инвестиций в торговую недвижимость был сравнительно небольшим – $117 миллионов. В 2001-2005 годах началось формирование рынка управления недвижимостью. До начала XXI века этот сегмент недвижимости в целом существовал в условиях «дикого рынка», несмотря на то, что некоторые крупные международные игроки – Colliers International FM, GVA Sawyer, Sawatsky Group – появились в России еще в 90-е годы прошлого столетия. Их доля была сравнительно невелика, а небольшие торговые центры, составлявшие основную долю рынка, управлялись непосредственно собственниками.

Объем инвестиций на московском и региональных рынках, 2001-2011 годы

Источник: Jones Lang LaSalle 2006-2008: Активный рост Период с 2006 по 2008 годы можно с полным правом назвать временем бума как в отношении ритейлеров, так и в отношении девелоперов. Объем ввода новых площадей в России достиг уровня 3,7 миллиона м², что почти в полтора раза больше, чем в 2001-2005 годах. Средняя арендуемая площадь московского торгового центра находилась на уровне 37 тысяч м², в Санкт-Петербурге эта цифра составила около 35 тысяч м². На рынок выходили новые ритейлеры, уже присутствовавшие на рынке активно расширялись. Среди наиболее известных брендов, появившихся в России в этот период, стоит отметить Gap, Zara Home, The Body Shop, Bershka. Как следствие, девелоперы перешли к строительству крупных торговых центров, идя навстречу ожиданиям потребителей и стараясь максимизировать свои прибыли. Примером этой тенденции могут служить ТЦ «МЕГА Парнас» и «МЕГА Дыбенко», крупнейшие торговые центры Санкт-Петербурга, вышедшие на рынок именно в этот период. Кроме того, торговые центры «МЕГА» стали появляться и в других регионах страны. Возросшая конкуренция за привлечение арендатора заставила девелоперов уделять больше внимания концепциям. Архитектура и дизайн вновь возводимых торговых центров стали разнообразнее, подбор арендаторов стал играть более значимую роль, чем когда-либо прежде. Девелоперы все чаще принимали решение о строительстве торгово-развлекательных центров, а не торговых объектов в чистом виде. ТЦ «МЕГА Белая Дача», открывшийся в Москве в 2006 году, – пример хорошо спланированного торгового центра. ТЦ «Европейский», в свою очередь, может быть отмечен за удачное местоположение и пул арендаторов, однако концепцию этого торгового центра в целом не стоит приводить в качестве примера. ТЦ «МЕГА Дыбенко» в Санкт-Петербурге (Россия) фото: IS Активный рост не обошел стороной и рынок инвестиций, их общий объем превысил показатель $1,5 миллиарда в 2007 году. Однако вскоре рост оборвался с приходом мирового финансового кризиса, и объем инвестиций значительно сократился и составил в 2009 году всего $431 миллион. Рынок управления недвижимостью окончательно сформировался уже в 2008-2009 годах. К этому времени выросло количество международных компаний, среди них – Engineerics, аффилированный с Atrium European Land (в прошлом – Meinl European Land), Zander Rus (сосредоточившийся в основном на технической эксплуатации), а также ECE Project Management Rus. В это время большинство игроков рынка в качестве основного направления деятельности выбирали управление технической эксплуатацией зданий, финансовые вопросы чаще всего оставляя на откуп собственникам. В целом компании данного сегмента рынка стабильно развивались на протяжении десятилетия и в меньшей степени пострадали от последствий кризиса 2008-2009 годов, в ходе которого их основной целью было сокращение издержек и разработка эффективных стратегий работы с арендаторами, и большинство профессиональных участников рынка с этой задачей успешно справлялись.

Объем инвестиционных сделок и средний размер сделки

Источник: Jones Lang LaSalle 2009-2011: Кризис и восстановление рынка 2009 год оказался временем стагнации. Инвесторы и девелоперы прилагали значительные усилия для того, чтобы сохранить свои активы и сократить издержки. Единичные проекты развивались в соответствии с заявленными планами, многие другие были заморожены или приостановлены. Общий объем инвестиций и средний уровень сделки значительно снизились. В 2010-2011 годах началось восстановление рынка и новый цикл роста. Этот этап характеризовался более стабильным и устойчивым развитием, чем предыдущие. С одной стороны, возобновившийся после кризиса рост предоставил девелоперам и ритейлерам большие возможности, с другой – еще более конкурентное окружение заставило девелоперов принимать более взвешенные решения. Объем ввода новых площадей в этот период вновь вырос и составил 4,2 миллиона м². Московский рынок характеризовался дальнейшим ростом показателя средней арендуемой площади, составившего 70 тысяч м², показатель ввода новых площадей составил 500 тысяч м². Новая фаза роста на рынке торговых помещений характеризуется снижением уровня свободных помещений на фоне по-прежнему низкого показателя обеспеченности торговыми площадями на 1000 человек, ростом оборота ритейлеров, выходом на рынок новых брендов. Региональные рынки восстанавливались медленнее, уровень свободных площадей в регионах в посткризисный период оставался на прежнем уровне или рос. Концепции торговых центров стали носить еще более продуманный и инновационный характер. Примерами торговых центров с удачными концепциями и качественным пулом арендаторов можно считать ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге, ТЦ «Аура» в Новосибирске, ТЦ «Метрополис» в Москве, вышедшие на рынок в рассматриваемом периоде. К 2011 году полностью восстановился рынок инвестиций. Общий объем в 2011 году достиг $3,3 миллиарда, что является историческим максимумом. Кроме того, выросла доля российских инвесторов с 23% в 2001-2005 годах до 66% в 2009-2011 годах. Наибольший интерес у инвесторов традиционно вызывает московский рынок. Однако в ходе рассматриваемого этапа мы стали свидетелями крена в сторону Санкт-Петербурга и регионов. На долю Санкт-Петербурга и региональных городов пришлось 70% инвестиций, что, прежде всего, связано со сделкой с ТРЦ «Галерея» и порт-фолио компании «Макромир». Улучшения происходили и в сфере управления недвижимостью. Набирали популярность новые услуги (прежде всего, управление проектами и финансовый анализ), качество предоставляемых услуг продолжало повышаться. Рынок в целом постепенно признал необходимость подобных услуг, повысился уровень конкуренции в связи с обозначенными улучшениями. Тем не менее, не все собственники принимают решения о привлечении профессиональных управляющих компаний – их услуги в целом дороги. По этой причине многие компании (например, «Торговый Квартал») предпочитают создавать собственные управляющие подразделения или привлекать профессиональные управляющие компании в качестве консультантов. Среди основных факторов, мешающих развитию этого рынка, можно отметить нежелание собственников нести дополнительные издержки и недоверие к управляющим компаниям. Основной спрос на услуги в области управления недвижимостью исходит от иностранных компаний или крупных российских компаний с иностранным участием.

Объем площадей на 1000 жителей в российских и европейских городах

Источник: Jones Lang LaSalle ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ Российский рынок торговой недвижимости начал развиваться значительно позже рынков западных стран. Недостаток разнообразия форматов (в настоящее время ритейл-парки и аутлеты находятся на начальной стадии становления), возможно, является одним из наиболее важных индикаторов, показывающих потенциал роста на рынке торговой недвижимости – как с точки зрения пространства, так и инноваций. Fashion House Outlet Village, «Outlet Village Белая Дача» планируются к вводу недалеко от Москвы, в то время как ритейл-парки запланированы в региональных городах – Красногорске, Твери, Нижнем Новгороде. Однако необходимо помнить, что концепции ритейл-парков в России отличаются от европейских аналогов. В то же время в России планируются и строятся большие современные торговые и развлекательные центры. Общий объем торговых площадей увеличится в ближайшие годы. В настоящее время рынки российских региональных городов недостаточно насыщенны торговыми помещениями и недостаточно развиты в целом, за исключением рынков Краснодара и Казани. Однако, принимая во внимание нынешние возможности для развития, можно предположить, что ситуация изменится и дальнейшее развитие региональных рынков не за горами. Прогноз развития в целом позитивен. Сегодня мы можем говорить о начале цикла роста. По нашим расчетам, рост рынка торговой недвижимости в 2012 году достигнет 5,5%, что выше, чем в большинстве стран Европы. Принимая во внимание низкую насыщенность рынков и потенциальный рост доходов населения, Россия остается ключевой страной для девелоперов. В долгосрочной перспективе онлайн-покупки будут набирать большую популярность. Доля покупок через Интернет в России относительно общего их объема, вполне возможно, достигнет уровня европейских стран, а доля онлайн-покупок в Европе, по различным оценкам, составит 20% к 2020 году. В связи с этим торговые центры вынуждены будут в большей степени сосредоточиться на развлечениях, продавать не столько товары, сколько атмосферу и «искусство жить». Менеджмент торговых центров зачастую будет принимать решение об изменении форматов. Торговые центры все больше будут напоминать шоу-румы. Как уже было сказано, времяпрепровождение и развлечения будут иметь для клиентов большее значение. Некоторые торговые центры потребуют изменения состава арендаторов, принимая во внимание тот факт, что объекты, расположенные ближе к центру города, должны сосредоточиться скорее на продаже одежды и развлечениях, а торговые центры, расположенные ближе к окраинам, в свою очередь, больше внимания должны уделять продуктовым магазинам, магазинам бытовой техники и электроники, мебельным и строительным магазинам. Возрастающее значение качества концепций и удачного подбора арендаторов в конкурентной среде заставит собственников более профессионально планировать и управлять сильными сторонами своих проектов, в связи с чем возрастет спрос на профессиональных консультантов, имеющих длительный опыт работы на данном рынке.