EVO Land Development: «Аутлет-центры – перспективный формат для украинского рынка»

Проект аутлет-центра Kiev Е95 Outlet Centre на трассе «Киев-Одесса» проект: EVO LAND DEVELOPMENT Расскажите, пожалуйста, о компании EVO Land Development. Компания EVO Land Development была создана в 2007 году, однако ее акционеры и менеджеры профессионально занимались инвестициями и развитием проектов недвижимости с начала 2000-х годов. Наша компания осуществляет инвестирование, развитие и управление объектами недвижимости. В своих проектах EVO Land Development, как правило, выступает инвестором и девелопером. Как известно, EVO Land Development развивается за счет зарубежных инвестиций. Кто является основным инвестором компании? У каждого проекта отдельная структура собственности. Как девелоперская компания мы реализуем проект, затем берем его в управление или продаем. В управлении компании имеется несколько готовых объектов недвижимости. Расскажите подробно о портфеле компании. В 2008 году портфель EVO Land Development насчитывал около 20 проектов. Некоторые из них находились на стадии девелопмента, другие – на стадии консолидации (покупки земли и изменения ее целевого назначения). Мы много инвестировали, однако кризис показал, что портфель компании был «раздут». Помимо коммерческой недвижимости, в область интересов EVO Land Development входит сегмент жилой недвижимости класса люкс. В частности, в собственности компании имелось несколько объектов в Киеве, Одессе и Днепропетровске. Отмечу, что, несмотря на кризис, продажи в этих объектах шли активно, а корректировка стоимости квадратного метра была несущественной. На недвижимость высокого класса всегда найдутся покупатели, однако при условии, что объекты являются качественными и соответствуют требованиям своего сегмента. На сегодняшний день наша компания занимается проектированием жилого комплекса клубного типа в Киеве. Почему для торгового объекта, который Вы развиваете в Киевской области, был выбран новый для украинского рынка формат аутлет? Каковы ожидания компании от функционирования этого объекта? Мы осознанно стремимся создавать бизнесы, которые будут твердо стоять на ногах при любом состоянии экономики. Кризис указал на сегменты рынка, которые чувствуют себя уверенно даже в экономически сложные времена. В этот период мы увидели незаполненную нишу на рынке торговой недвижимости Украины, которой оказался формат аутлет. Аутлет-центры – практичный и перспективный формат торговой недвижимости, особенно для украинского рынка. EVO Land Development является пионером в данном формате в Украине. Первое наше знакомство с форматом аутлет произошло еще в 2007 году, когда один из европейских девелоперов заинтересовался принадлежащим нам участком на трассе «Киев-Одесса». На тот момент мы договорились совместно развивать проект аутлет-центра. Однако в конце 2008 года под воздействием непростой экономической ситуации наши планы изменились, и все работы по подготовке проектной документации прекратились. Несмотря на это, мы продолжили изучение формата аут-лет. Я и мои коллеги посетили уже более 50 аутлет-центров по всей Европе. В начале 2010 года мы начали активное развитие проекта аутлет-центра под названием Kiev Е95 Outlet Centre. Как Вы считаете, как украинский потребитель воспримет формат аутлет? Андрей Мажара, генеральный директор компании EVO Land Development фото: EVO LAND DEVELOPMENT Ознакомление населения с форматом аутлет-центра, по моему мнению, не является основной трудностью в его развитии. Сложнее всего разработать проект и заключить договора с арендаторами, которые как раз и делают объект успешным. Без качественных брэндов, которые дадут дисконт минимум 30% на все товары, мы не создадим привлекательный продукт для конечных потребителей. Поэтому сейчас мы фокусируемся на решении этой задачи. Рынок профессиональных объектов ритейла в Украине развит очень слабо. Исходя из этого, можно с уверенностью говорить о том, что любой качественный объект, построенный в Киеве в правильном месте, будет привлекать покупателей. Аутлет-центр – то место, где люди круглый год получают большие скидки на товары признанных брэндов, и, согласно нашим исследованиям, это именно то, чего сегодня хотят покупатели. Поэтому мы не сомневаемся в том, что покупатели придут в Kiev Е95 Outlet Centre. Ключевая особенность аутлет-центра – его расположение за пределами города. В Украине потребители не привыкли специально ездить за покупками загород. Однако этому есть объяснение – никто в Украине не предлагал людям подобный шоппинг. Продуктовые и строительные гипермаркеты только обозначили эту тенденцию, и, как видите, у них нет недостатка в покупателях, хотя их объекты обычно находятся на выезде из города. Постепенно украинцы привыкают преодолевать некоторое расстояние, чтобы совершить выгодные покупки в специально отведенных для этого местах. Наша задача – доказать людям, что для них будет выгодно потратить дополнительные 15-20 минут, чтобы попасть в наш торговый комплекс. Для решения этой задачи мы организуем регулярное автобусное сообщение от станций метро в Киеве и железнодорожной станции в Глевахе (Киевская область). Аутлет-центр Kiev Е95 Outlet Centre Проект аутлет-центра Kiev Е95 Outlet Centre план-схема: EVO LAND DEVELOPMENT Месторасположение: 12 километров к югу от границы города Киева, трасса Е95 Девелопер: EVO Land Development (Киев) Площадь земельного участка: 22 гектара Общая площадь: 34 787 м² Общая площадь I фазы: более 20 990 м² Паркинг: 2300 машиномест Начало строительных работ: лето 2011 года Дата ввода в эксплуатацию: I фаза – конец 2012 года Объем инвестиций: I фаза – более $50 миллионов. Расскажите, пожалуйста, о концепте формата аутлет и проекте Kiev Е95 Outlet Centre. Даже по мировым меркам аутлет – достаточно молодой формат. Несмотря на то, что первый аутлет-центр появился в США в середине 1970-х годов, активно развиваться данный формат начал чуть более 20 лет назад. На примере конкуренции между «старыми» и «новыми» аутлет-центрами в мире мы видим, с помощью каких инструментов последние активно перетягивают к себе покупателей. «Старые» аутлет-центры – объекты первого поколения – внешне не слишком привлекательны, по объективным причинам они не могут предложить покупателям необходимый уровень сервиса и комфорта. «Новые» аутлеты, соответственно, пользуются конструктивным несовершенством своих конкурентов и по уровню комфорта сопоставимы с традиционными торговыми центрами: здесь есть рестораны, фуд-корты, развлекательная зона, игровая площадка для детей. Даже внешне они выглядят привлекательно и оригинально. С таким продуманным бизнесом гораздо сложнее и дороже конкурировать. Аутлет-центр Batavia Stad (Лелистад, Нидерланды), концепцию которого разработала компания Chameleon Retail –партнер EVO Land Development по проекту EVO Land Development по проекту Kiev Е95 Outlet Centre фото: IS В концепции проекта Kiev Е95 Outlet Centre предусмотрены новейшие мировые тенденции, которые используются в разработке современных аутлет-центров, поэтому мы говорим, что Kiev Е95 Outlet Centre – первый профессиональный аутлет-центр в Украине. Показатель профессионализма один – это конкурентоспособность бизнеса, и она у нас высокая. Мы создаем продукт, с которым будет сложно конкурировать даже через 10 лет. Kiev Е95 Outlet Centre находится на одной из самых оживленных трасс в Европе – Е95, которая проходит от Санкт-Петербурга (Россия) до Одессы (Украина). Объект расположен в 12 километрах от Киева на участке площадью 22 гектара, который находится в собственности нашей компании. Отмечу, что площадки для развития подобного крупного проекта, как правило, в готовом виде не предлагаются, поэтому приходилось заниматься консолидацией территории, что позволяет теперь сделать профессиональный продукт. Проект аутлет-центра Kiev Е95 Outlet Centre предполагает развитие 26 000 м² сдаваемых в аренду площадей. Полезная площадь I фазы проекта составит более 15 800 м². Этого достаточно для того, чтобы организовать более 80 магазинов и предоставить хороший выбор покупателям. Во II фазе предусмотрено создание развлекательного центра. Также проектом предусмотрено несколько отдельно стоящих ресторанов, гостиница, детская площадка. В настоящий момент ведется подготовка участка под строительство комплекса. В конце 2012 года мы сдадим в эксплуатацию первую очередь объекта, объем инвестиций в которую составит более $50 миллионов. Кто выступает консультантом компании по развитию концепции аутлет-центра? Состав партнеров проекта Kiev Е95 Outlet Centre менялся в ходе его развития. Так, в июне 2010 года нас консультировали две британские компании: одна из них отвечала за консалтинг по концепции аутлет-центра и работе с арендаторами, другая – за архитектурную концепцию. Однако реалии нашего рынка потребовали внесения изменений в предложенную концепцию, в результате чего, по сути, была создана новая концепция, но уже в партнерстве с другой компанией – BDP (Великобритания). С украинской стороны мы работаем с компанией «Архітектурна майстерня» под руководством Владимира Егорова. Также мы заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве с британской компанией Chameleon Retail, которая является неотъемлемой частью нашей команды и обладает 15-летним опытом работы в аутлет-сегменте. Совместно с этой компанией мы осуществляем работу с ритейлерами. Компания DTZ в Украине выступает эксклюзивным локальным агентом по сдаче Kiev Е95 Outlet Centre в аренду. Кто, помимо EVO Land Development, выступает инвестором проекта? Нас поддерживает один из специализированных западных инвестиционных фондов. Обе стороны довольны тем, как развивается сотрудничество. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Наталия Миколайчук, заместитель директора, руководитель отдела торговой недвижимости компании DTZ в Украине Редакция «Commercial Property» обратилась к Наталии Миколайчук, заместителю директора, руководителю отдела торговой недвижимости компании DTZ в Украине, с просьбой прокомментировать специфику формата аутлет и оценить перспективы его развития в Украине с позиции запуска проекта Kiev Е95 Outlet Centre. «К основным характеристикам и особенностям формата аутлет-центра можно отнести: – расположение, как правило, за пределами города в удаленности от торговых объектов; – наличие магазинов, предлагающих регулярные коллекции и брэндовые товары со значительными скидками на протяжении целого года, а не только в периоды сезонных распродаж; – операционные расходы арендаторов аутлет-центра (в том числе арендная ставка, затраты на персонал, инвестиции в отделку и оборудование) гораздо ниже по сравнению со стандартными торговыми и торгово-развлекательными центрами в черте города; – гораздо большая зона охвата – до 90 минут транспортной доступности. Когда речь идет о совершенно новом для рынка формате, главная трудность, на мой взгляд, состоит в том, чтобы раскрыть и донести его преимущества до потребителей – вначале потенциальных арендаторов, затем – будущих посетителей и покупателей. Кроме того, некую сложность представляет тот факт, что в своем подавляющем большинстве розница в Украине представлена не напрямую владельцами брэндов, а локальными компаниями-франчайзи, которые не осведомлены о специфике формата аутлет-центра, в отличие от зарубежных компаний-владельцев с опытом присутствия в аналогичных проектах. Однако в проекте Kiev Е95 Outlet Centre нам помогает наш партнер, компания Chameleon Retail, которая имеет опыт реализации подобных проектов на территории Европы и участвует в общении с компаниями-владельцами брэндов. По результатам выведения проекта на украинский рынок мы зафиксировали достаточно высокий интерес к нему со стороны ведущих брэндов и сетей, представленных в Украине. Учитывая тот факт, что полезная площадь первой очереди строящегося Kiev Е95 Outlet Centre составляет чуть более 15 000 м², мы позитивно оцениваем процесс заполнения проекта арендаторами и его дальнейшее оперирование на одной из самых оживленных и востребованных трасс Украины, ведь только ежегодный поток туристов из Киева составляет более 900 000 человек. Кроме того, зона охвата проекта составляет около 4,5 миллиона человек при необходимом минимуме для подобных форматов 2,5 миллиона».