EUROHYPO: практика банковского финансированиЯ недвижимости

CP: Какие направления деятельности вашего банка являются ключевыми? Какое место в ней занимает финансирование коммерческой недвижимости?
Финансирование коммерческой недвижимости занимает центральную позицию в бизнес-модели банка Eurohypo. Чтобы найти оптимальные решения, которые бы по всем показателям удовлетворяли клиента, мы применяем так называемые инструменты «state-of-the-art» консультирования и финансирования. Профессиональным инвесторам для комплексных трансакций Eurohypo предлагает весь спектр видов деятельности по финансированию недвижимости. Eurohypo традиционно выступал в качестве кредитора, и сейчас к нашим основным компетенциям не относится участие в проектах с собственным капиталом. Однако, наряду с классическим кредитованием, мы также предлагаем Real Estate Investment Banking (REIB), к примеру, Verbriefungen, то есть секьюритизацию – трансформацию неликвидных активов в ценные бумаги, в Европе и США. REIB является интегральной составляющей деятельности по финансированию коммерческой недвижимости Eurohypo. Наш банк также предлагает широкий спектр услуг по консультированию и проектному менеджменту, а также индивидуальные решения по финансированию с применением инструментов долгосрочного кредитования – синдицирование, ипотечные ценные бумаги (Commercial/Mortgage Backed Securities).
Во многом благодаря этому в США сразу же после старта в начале 2003 года нам удалось занять лидирующие позиции. Уже сегодня наш банк принадлежит к крупнейшим финансистам в сфере коммерческой недвижимости на рынке Северной Америки и сопровождает проекты, начиная с объема трансакций в $40 миллионов. При этом нашей целью является попасть в топ-десятку так называемых Loan Originators. Основным преимуществом Eurohypo на высококонкурентном американском рынке является то, что мы предлагаем комбинацию синдицирования и секьюритизации, крайне редко используемую нашими конкурентами. Для клиентов эта схема означает очень высокий уровень гибкости.
Направление по работе с частными клиентами, то есть финансирование недвижимости для частных лиц (дома для одной/двух семей; квартиры, находящиеся в частной собственности), включая соответствующее сопровождение кредитов, осуществляется банком Eurohypo только в Германии.
В сфере финансирования недвижимости часть дохода, полученного нашим банком за границей, возрастает непрерывно. Занимая ведущие позиции на рынке Германии, Eurohypo является единственным Immobilien-банком (специализирующимся в сфере недвижимости), имеющим представительства по всей Европе. Это единственный немецкий Immobilien-банк, занимающийся коммерческой деятельностью в США, и ведущий европейский банк в сегменте REIB.
CP: На каких отраслевых рынках финансирования недвижимости специализируется ваш банк?
В первую очередь, банк специализируется на финансировании крупных проектов в сфере промышленной недвижимости.
Кроме того, мы финансируем девелоперов офисных зданий, торговых центров, логистических и складских комплексов, а также гостиниц.


Маркус Ленингер, глава департамента недвижимости Eurohypo AG
фото: Eurohypo AG

CP: На каком этапе девелопер должен вступать в переговоры с кредитующим банком для получения финансирования под проект?
Нет идеального срока, но все же рекомендуется, чтобы кредитор заблаговременно ознакомился со структурой проекта на самой ранней его стадии – вплоть до разработки проектной документации. Достаточно часто к нам обращаются слишком поздно, в результате чего катастрофически не хватает времени, и мы вынуждены отказывать. Однако, как правило, мы успеваем провести экспертизу и своевременно предоставить финансирование.
CP: Какие гарантии необходимы вашему банку для предоставления кредита для реализации проекта в сфере коммерческой недвижимости?
Как правило, мы требуем достаточно существенные гарантии в форме залогового права на земельный участок и прав собственности на проект, применение которых регулируется соответствующей правовой системой.
CP: Каким образом вы контролируете использование предоставленных кредитных ресурсов? Привлекаются ли для этого внештатные эксперты?
Как правило, при строительном финансировании мы привлекаем внештатных экспертов, которые наблюдают за строительным процессом. Его параллельно контролирует и банк. Это происходит также в форме регулярного посещения строительной площадки и контроля расходования средств со счетов в банке.
CP: Какие риски в финансировании коммерческой недвижимости вы считаете наиболее значительными? Насколько и каким образом от них можно застраховаться?
Наибольшим риском в финансировании недвижимости является ошибочный анализ и построенное на его основе решение. В процессе реализации проекта существует риск повышения стоимости строительства, от которого невозможно застраховаться. Единственно возможный способ управления этим риском заключается в том, что финансово устойчивый инвестор в случае увеличения затрат должен дополнительно привлечь собственный капитал.
CP: Какие инструменты финансирования для проектов недвижимости в настоящее время наиболее популярны?
Наряду с традиционным кредитным финансированием, широкое распространение начинают получать облигационные займы. В зависимости от особенностей некоторых местных рынков, достаточно популярными являются ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities – MBS). Все чаще девелоперы интересуются институтами опосредованного инвестирования и институциональными инвесторами, привлечение которых позволяет оптимизировать финансирование проектов с технической точки зрения.
CP: Есть ли различия в применении инструментов финансирования между Западной и Восточной Европой?
Да, конечно. Например, рынок MBS в Восточной Европе еще не развит и, следовательно, неконкурентоспособен в аспекте цены. В результате в этих странах наиболее распространено классическое кредитование. Кроме того, популярными являются инструменты фондового рынка (акции, облигации, векселя), а также разнообразные кредитные деривативы, однако в силу неразвитости данного рынка говорить о существенной роли такого рода инструментов пока преждевременно.
CP: Какое место занимает банковский кредит как инструмент финансирования крупных (от 10 миллионов евро) проектов в сфере коммерческой недвижимости стран Восточной Европы?
В Восточной Европе банковский кредит все еще является основным инструментом финансирования проектов недвижимости. Были попытки финансирования на основе альтернативных инструментов, однако до сих пор они были безуспешными или, по крайней мере, не настолько успешными, как кредитование.
CP: Какие инструменты финансирования наиболее эффективны в Восточной Европе и Украине?
Как и ранее, это классическое финансирование за счет привлечения средств со стороны, то есть кредитование и размещение облигационных займов.
Рынок должен обладать определенной степенью зрелости, чтобы международные инвесторы были готовы принимать на себя дополнительный риск и вкладывали свои средства в альтернативные финансовые инструменты. Эта степень, в свою очередь, определяется уровнем доверия к политическому направлению, стабильности экономики и правовой системы страны в целом.


EUROHYPO AG
Один из наиболее крупных европейских банков, специализирующихся на осуществлении операций по финансированию проектов в сфере коммерческой недвижимости. Объем предоставленных кредитов на развитие проектов в сфере коммерческой недвижимости превышает $2,5 миллиарда в США, увеличившись за 2004 год почти на 50%, и 2 миллиарда евро в Европе.
Кроме того, общий объем средств, формирующих инвестиционные фонды в коммерческой недвижимости, находящиеся в управлении Eurohypo AG, в конце 2004 года составил 17 миллиардов евро.
Совокупный доход банка за 2004 год составил 1,3 миллиарда евро, прибыль – 500 миллионов евро.