Esta Holding: «Во всех сегментах мы нацелены на создание проектов серьезного инвестиционного качества»

Николай Нестеренко, генеральный директор компании Esta Holding
фото: Олег Герасименко

CP: Когда и почему в холдинге «СКМ» было принято решение о создании отдельной структуры по работе с недвижимостью?
Эта идея возникла в 2006 году. Основных причин для формирования отдельного субхолдинга было три. Первая – как большая финансово-промышленная группа, мы уже работали с недвижимостью. В компании были активы, отдельные проекты, которые требовали профессионального управления, и даже если бы мы захотели их продать, их нужно было довести до определенной стадии. Вторая причина – интерес к рынку, обладающему большим потенциалом и перспективами развития. И третья – оптимизация структуры холдинга, где направление по работе с недвижимостью отлично дополняло бы портфель «СКМ». Поэтому в 2006 году мы приступили к первому этапу организации компании SCM Estate («СКМ Истейт») – консолидации имеющихся активов, доставшихся в наследство от непрофильных бизнесов, среди которых были разные участки, площадки для пивзаводов, промышленные предприятия, а также офисные площади, приобретенные для компании «СКМ» и оставшиеся невостребованными.
Этап консолидации активов еще не закончен и будет продолжаться до конца 2008 года. В конце февраля был проведен ребрэндинг компании с SCM Estate на Esta Holding. Сегодня мы находимся на заключительном этапе разработки стратегии, консолидации существующих активов, ведем переговоры о покупке новых объектов и проектов.
CP: Что является приоритетным для вашей компании – развитие проектов «с нуля» или покупка на определенной стадии?
Больше мы заинтересованы в развитии объектов «с нуля». У нас нет предвзятости по отношению к готовым проектам, но, к сожалению, качественных и инвестиционно привлекательных объектов на рынке мало. Однако в перспективе, когда такие объекты появятся, мы не исключаем возможности покупки готовых проектов. В целом наша компания развивается и как девелопер, и как инвестор.


Проект МФК «Пушкинский» компании Esta Holding в Донецке
проект: Esta Holding

CP: Какова структура компании? Какие подразделения входят в ее состав?
Компания состоит из нескольких департаментов, в той или иной степени уже сформированных: финансового, аналитического, юридического, административного и службы заказчика, которая управляет проектами на стадии строительства. Сейчас два офиса действует в Донецке и Киеве, где работает в общей сложности около 40 человек.
Команда формировалась поэтапно, в частности, на первом этапе многие функции аутсорсились у «СКМ». Активная фаза организации компании началась с октября 2007 года, когда уже была четко определена структура и начат подбор персонала.
CP: Каковы амбиции Esta Holding в сфере недвижимости?
Все компании холдинга «СКМ» руководствуются в своем развитии принципом: если заходить в какой-то сегмент, то с единственной целью – стать лучшими. В этом плане Esta Holding не исключение, тем более что для этого у нас есть все ресурсы – и финансовые, и организационные. Более того – мы имеем финансовую и юридическую поддержку со стороны крупной структуры «СКМ», поэтому в течение ближайших трех лет намерены стать одной из лучших компаний на рынке недвижимости Украины.
CP: В каких сегментах недвижимости вы планируете развивать проекты?
Мы уже четко определили для себя приоритетные сегменты рынка, в каждом из которых наши проекты будут соответствовать премиум-классу: в сегменте офисной недвижимости компания намерена развивать проекты только класса А, в сфере жилой – небольшие проекты, клубные дома, возможно также размещение жилой составляющей в структуре многофункциональных комплексов. Проектов торговой недвижимости у нас пока нет, однако на данном этапе рассматривается возможность стратегического партнерства с международными игроками, которые не только привнесли бы в эти проекты профессиональные экспертные решения, но и привлекли бы арендаторов. В гостиничном сегменте мы продолжим работать в классе бизнес-отелей. В частности, сейчас создается сеть бизнес-отелей, которые будут располагаться не только в Киеве, но и в других европейских городах.
CP: Компания планирует выходить на международный рынок?
На первом этапе мы планируем активное развитие на украинском рынке, причем география нашего присутствия будет включать не только Донецк и Киев, но и другие крупные города – Днепропетровск, Харьков, Донецк, Одессу, Львов. Следующий этап предполагает развитие компании за пределами Украины. В целом мы рассчитываем в долгосрочной перспективе (7-10 лет), что 50% портфеля Esta Holding составят украинские проекты, остальные 50% – зарубежные.
CP: Какие проекты входят сегодня в портфель компании, находятся на стадии разработки и реализации?
Среди объектов и практически завершенных проектов, входящих в портфель Esta Holding, – отель «Донбасс Палас» в Донецке, открытый в 2004 году; гостиница «Опера» в Киеве, открывшаяся в конце 2006 года, которую мы купили практически в готовом состоянии, но до сих пор доводим до финальной стадии. В начале 2007 года Esta Holding как инвестор зашла во вторую очередь проекта киевского бизнес-центра «Леонардо», реализующегося девелоперской компанией «Ярославов Вал». Помимо этого, в Днепропетровске мы реализуем проект логистического центра, первая очередь которого уже функционирует, сейчас идет строительство второй, которую планируется запустить в эксплуатацию в июне 2008 года.
Несколько проектов находится на стадии реконструкции. Один из них – доработка высотной части комплекса «Европа Плаза» общей площадью 14 000 м², расположенного на пересечении бульвара Шевченко и ул. Саксаганского в Киеве. В нем будет представлена как офисная, так и жилая часть. Изначально объект приобретался в качестве будущего офисного здания для наших предприятий, однако, впоследствии было принято решение развивать его как инвестиционный проект. Ввод в эксплуатацию запланирован на лето 2008 года.
Помимо этого, у нас есть несколько проектов, находящихся на начальной стадии реализации, в первую очередь, знаковый проект в Донецке – многофункциональный комплекс «Пушкинский», расположенный рядом с гостиницей «Донбасс Палас». Общая площадь комплекса составит около 52 000 м². В его структуру войдут офисные и торговые площади, а также вся необходимая сопутствующая инфраструктура (SPA, фитнес, подземный паркинг). Этот объект мы развивали «с нуля» и планируем войти в активную фазу строительства в ближайшее время.
Разрабатывается концепция площадки бывшего киевского Пивзавода №1 на Московской площади. Ведутся переговоры о покупке двух новых проектов, в частности, офисного в центре Киева.
На этапе разработки концепции находится элитный коттеджный поселок в Плютах, который разместится на участке площадью 42 гектара, и жилой комплекс в Ялте. Совсем недавно мы приобрели земельный участок в Донецке, на котором планируется строительство ТРЦ. У компании есть ряд участков, находящихся на стадии оформления.
CP: Ваша компания нацелена на стратегическое владение реализованными объектами, или же вы планируете их инвестиционную продажу после завершения реализации?
Вопрос последующей судьбы реализованных нами проектов зависит, в первую очередь, от самих проектов. Мы оставляем в портфеле эксклюзивные объекты, расположенные в центре города, имеющие свою историю, индивидуальный дизайн. Стратегическое владение нас интересует преимущественно в двух сегментах: офисном и гостиничном. Что касается ТРЦ, проектов жилых домов, то мы планируем после реализации выставлять их на продажу.
Во всех сегментах мы нацелены на создание проектов серьезного инвестиционного качества, которые заинтересовали бы институциональных инвесторов.
CP: Как компания структурирует финансирование проектов? Какую часть составляют собственные средства компании, а какую – привлеченный капитал? Есть ли у компании финансовые партнеры? Планируется ли сотрудничество с инвестиционными фондами на начальном этапе?
Если говорить о текущем периоде, то проекты финансируются с помощью собственных средств. Помимо этого, мы ведем активные переговоры с банками и планируем наращивать кредитный портфель. Одним из финансовых источников компании являются фонды. Уже сейчас у нас есть потенциальные партнеры, готовые участвовать в финансировании проектов. На данном этапе рассматриваются варианты финансового партнерства по проектам или отдельным направлениям.
Что касается доли заемных средств на первом этапе реализации проекта, то это может быть 30-40%, хотя через три года мы планируем увеличить ее до 50%. Для нашей компании приоритетным является сотрудничество с зарубежными банками.


DEPOT DEVELOPMENT GROUP: СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ
Каждый год интерес к развитию сегмента торгово-развлекательных центров в регионах Украины проявляет все больше компаний. Причем в объектив девелоперов попадают не только города-миллионники, но и гораздо менее крупные областные и региональные центры. Так, новая девелоперская компания DEPOT Development Group сделала ставку на развитие проектов именно в торгово-развлекательном сегменте и в конце 2008 года планирует открытие ТРЦ в Черновцах, который станет первым проектом формата Community Center в этом городе. О планах развития компании в интервью «СР» рассказали Дмитрий Потапнев, коммерческий директор, и Ростислав Декалин, начальник отдела маркетинга компании DEPOT Development Group.
 


Дмитрий Потапнев, коммерческий директор компании DEPOT Development Group

CP: Расскажите о компании DEPOT Development Group. Какие объекты и проекты входят в портфель компании на сегодняшний день?
Компания DEPOT Development Group, входящая в структуру Группы компаний «ФОКСТРОТ», была создана в конце 2007 года с целью управления всеми объектами холдинга, а также развития направления торгово-развлекательных центров.
На сегодняшний день в портфель компании входит более 150 объектов коммерческой, офисной и складской недвижимости в Украине и Молдове. Прежде всего, это магазины «Фокстрот – техника для дома», несколько торговых центров – в Кривом Роге, Николаеве, Крыму, Луганске, несколько офисных и складских центров в Киеве и других городах.
CP: На основании каких данных вы принимаете решение о выходе на рынок того или иного города?
Принятие решений о девелопменте – это комплексный процесс. С одной стороны мы всегда изучаем экономические и маркетинговые характеристики города (такие, как насыщенность торговыми площадями в интересующем нас городе, розничный оборот на квадратный метр, наличие и уровень конкуренции).
С другой стороны, одним из определяющих факторов является наличие подходящих участков или объектов (по расположению, форме и другим параметрам). Иногда возникает ситуация, когда потенциально город не очень интересен, но месторасположение участка и его цена могут положительно повлиять на наше решение о выходе на данный рынок.
CP: Какие города потенциально интересны для вас?
Основой нашей стратегии является развитие сети торгово-развлекательных центров в городах с населением более 50 тысяч жителей. Наиболее привлекательными для нас являются города с населением от 200 до 500 тысяч жителей. Прежде всего, DEPOT Development Group заинтересована в выходе на рынок тех городов, где цивилизованные форматы торговли еще недостаточно развиты. В Украине к таким городам можно отнести Черновцы, Кривой Рог, Черкассы, Луганск, Ильичевск, Кировоград, Мариуполь.
CP: В какой последовательности будет осуществляться реализация проектов, их ввод в эксплуатацию в этих городах?
В конце 2008 года мы планируем открытие ТРЦ в Черновцах. Этот уникальный торгово-развлекательный центр – первый ТРЦ подобного класса в этом городе. Особое внимание в данном ТРЦ уделено развлекательной зоне. Так, при общей площади более 20 000 м² семейный развлекательный центр с боулингом займет около 5000 м².
Объект позиционируется в формате Community Center. Арендаторами центра станут продуктовый супермаркет, супермаркет бытовой техники, детский супермаркет, магазины одежды и обуви. В ТРЦ также разместится детский развлекательный центр, кафе и рестораны.
Помимо этого, ТРЦ в Черновцах будет обладать хорошей транспортной доступностью, так как он расположится на ул. Головной, которая является основной транспортной артерией города. Несмотря на небольшие размеры города, по темпу роста оборота розничной торговли Черновцы входят в первую пятерку в Украине, а по итогам первых 4 месяцев 2008 года являются лидером.
CP: Какие сложности возникают в процессе развития проектов в регионах?
Одной из главных проблем является территориальная удаленность объектов от Киева, что усложняет управление процессами. Кроме того, существует проблема по работе с арендаторами: большинство сетевых арендаторов находится в Киеве, поэтому для того, чтобы посмотреть объект приходится тратить много времени.
Еще одной сложностью по развитию проектов в регионах является то, что многие арендаторы недооценивают потенциал небольших городов, концентрируя внимание в первую очередь на городах-миллионниках. Хотя, например, опыт развития сети «Фокстрот – техника для дома», с которой мы очень тесно сотрудничаем, показывает, что именно в небольших городах сейчас сосредоточены основные возможности для развития, поскольку рынок розничной торговли там практически не развит.
CP: Какие требования вы предъявляете к земельным участкам для развития сети ТРЦ?
К основным требованиям, которые мы предъявляем к земельным участкам, помимо расположения, относятся: возможность организации парковки, наличие коммуникаций, прозрачность механизмов передачи прав собственности, а также потенциал развития окружающих территорий. Кроме того, одним из важных факторов при выборе того или иного земельного участка для развития ТРЦ является пешеходная и автомобильная доступность.
CP: Кто занимается разработкой концепций проектов ТРЦ в городах Украины?
В разработке концепций торгово-развлекательных центров участвуют практически все подразделения компании. Основную роль играют маркетинговый, коммерческий и проектный отделы.
CP: Назовите архитектурные бюро, с которыми вы работаете по проектам?
Вопросами, которые касаются определения фасадных, интерьерных решений занимаются штатные архитекторы компании. Кроме того, DEPOT Development Group работает с различными архитектурными бюро, в основном с локальными проектными организациями.
CP: Как осуществляется управление реализацией проектов ТРЦ?
DEPOT Development Group является управляющей компанией полного цикла, за исключением этапов строительства. Основная стратегия и принципы работы вырабатываются головным офисом в Киеве, оперативное управление осуществляется региональными филиалами.
CP: Каковы ваши планы по развитию на 2008-2010 года?
До 2010 года DEPOT Development Group планирует создать сеть ТРЦ, из которых 5 к тому времени уже будет работать, еще 5 – находиться на этапе строительства и 10 – в разработке. В первую очередь мы планируем выход на рынки таких городов, как Кривой Рог, Запорожье, Черкассы, Кировоград, Житомир, Луцк.
DEPOT Development Group
04119, Киев, Украина
ул. Дорогожицкая, 1
тел.: +38 (044) 495 21 54
www.ddgroup.com.ua