Энергоаудит коммерческой недвижимости: дешево и... эффективно?

Commercial Property №4 (152) апрель 2016

ПО СЛОВАМ АЛЕКСАНДРА КЛЕПАНДЫ, ДИРЕКТОРА «ИНСОЛАР-КЛИМАТ», РЯД ПРОСТЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЮ В ОБЪЕКТАХ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИМЕЕТ ПОТЕНЦИАЛ 10-25-ПРОЦЕНТНОЙ ЭКОНОМИИ ГОДОВОГО ПОТРЕБЛЕНИЯ ЭНЕРГИИ.

Текст: Яна Писарева

В условиях повышения тарифов на энергоресурсы проведение мероприятий по улучшению показателей энергоэффективности объектов недвижимости становится приоритетной задачей для многих собственников зданий. Однако стоимость таких мероприятий зачастую слишком высока. Какие существуют финансово доступные мероприятия по энергомодернизации в сегменте коммерческой недвижимости?

Экономическая ситуация в Украине стала реальным стимулом для внедрения современных технологий, направленных на снижение потребления энергии объектами недвижимости. Однако существующее устойчивое мнение в экспертных кругах о высокой капиталоемкости энергоэффективных мероприятий является не совсем правильным и, более того, создает «демотивационное» настроение у потенциальных инвесторов. В настоящее время на многих европейских рынках активно внедряется такое направление как constant commissioning или постоянное коммиссионирование, которое приносит до 25% экономии ресурсов и не требует больших капиталовложений. Два года назад мы начали активно развивать это направление в Украине.

Какие виды энергоаудита существуют? В чем заключаются особенности и отличия такого направления как constant commissioning от традиционного энергоаудита? 

Теоретически выделяют начальный или первичный, периодический, внеочередной, локальный и экспресс-аудит. 

Constant commissioning, которое можно методически отнести к экспресс-аудиту или локальному аудиту, заключается во внедрении систем диагностики текущего состояния инженерных систем, таких как отопление, кондиционирование, холодоснабжение, вентиляция и горячее водоснабжение. Иными словами, это система датчиков температуры, давления, расходомеров, энергомеров, архиваторов и передающих устройств, позволяющих удаленно, в онлайн-режиме, отслеживать показатели работы оборудования. Такие мероприятия позволяют проводить ускоренную и менее затратную диагностику обследуемых систем. Причем проверка может быть одноразовой, периодической или постоянной, а снижения энергопотребления и улучшения работы оборудования можно достичь уже в ходе проведения диагностики. Применение данного направления в Европе только на холодильных и кондиционерных установках обеспечило эффект, соизмеримый с энергопотреблением Португалии или Дании. 

Основные отличия constant commissioning от традиционного полномасштабного энергоаудита заключаются в сокращении периода подготовительной работы с минимально возможным отвлечением эксплуатирующего персонала заказчика. Сроки проведения такой диагностики обычно занимают неделю и отличаются относительно небольшими затратами на ее подготовку и проведение и, соответственно, быстрыми сроками возврата потраченных денег. Последний критерий в условиях жесткого кризиса является наиболее актуальным при инвестировании в энергомодернизацию. Например, из опыта уже реализованных проектов и анализа зарубежной статистики при эксплуатации сложных инженерных систем, могу сказать, что потенциал некоторых простых и недорогостоящих мероприятий по энергосбережению может колебаться в пределах 10-25% от годового потребления энергии. Такие мероприятия получили название low hanging fruits («низко висящие фрукты»). 

Опишите методологию проведения constant commissioning. 

Техника проведения constant commissioning, он же экспресс-аудит, следующая: при анализе состава инженерных систем конкретного здания определяются основные энергопотребляющие элементы, и на месте их расположения устанавливается измерительный комплекс с архивирующими и передающими устройствами. Информация с датчиков передается в режиме онлайн на компьютеры специалистов компании, проводящей экспресс-аудит, и при желании – сотрудников компании-заказчика. Оперативный анализ полученной информации позволяет определить «низко висящие фрукты» для максимально возможного снижения энергопотребления, достижения параметров систем, снижения риска поломки дорогостоящего оборудования, оптимизации технического обслуживания и т.д. Также можно настроить функцию оповещения, к примеру, на мобильные телефоны сотрудников обеих компаний, об аварийных ситуациях в инженерных системах, что значительно снижает риски поломки оборудования или повреждения имущества здания. 

Энергоаудит – первый шаг в процессе энергомодернизации объекта недвижимости. На что необходимо обращать внимание при его проведении? 

Целесообразно проводить энергоаудит, то есть анализ реального потребления ресурсов конкретным зданием, за последние 2-3 года и сравнить полученные данные с уровнем энергопотребления аналогичных объектов за рубежом. При этом необходимо учитывать особенности эксплуатации конкретного здания. К примеру, большую часть нагрузки на системы отопления и кондиционирования торгового центра определяет подготовка приточного воздуха, а именно подогрев или охлаждение в системах вентиляции. Однако, по имеющейся информации, в большинстве украинских ТЦ/ТРЦ приток наружного воздуха максимально ограничивается с целью экономии энергоресурсов. В связи с этим сравнение отечественных показателей энергопотребления в таких объектах со средними или лучшими зарубежными показателями аналогичных зданий не всегда корректно. 

По Вашему мнению, насколько эффективны традиционные подходы к энергоаудиту? 

Те немногочисленные отчеты по энергоаудиту, которые мы встречали в Украине, носят малопрактичный характер, поскольку в основном проводились научными сотрудниками с хорошими теоретическими знаниями, однако слабыми навыками и опытом эксплуатации конкретного оборудования, которое используется в инженерном обеспечении зданий. Эти отчеты достаточно объемные и требуют от эксплуатирующего персонала не только существенных затрат времени, но и определенной квалификации для понимания материала этого отчета. Поэтому зачастую в процессе проведения аудита возникает сопротивление сотрудников компании. Помимо не совсем корректной реакции обслуживающего персонала, заказчики также порой своеобразно реагируют на обнаруженные проблемы, пытаясь найти виновных, из-за чего страдает эксплуатирующая служба здания. Однако необходимо понимать, что персонал не может видеть все проблемы, существующие в объекте или его оборудовании, из-за отсутствия необходимого объема информации. 

Какие виды мероприятий для повышения показателей энергоэффективности коммерческих объектов Вы рекомендуете провести в первую очередь? 

К сожалению, в настоящее время информационное поле касательно энергоэффективности объектов недвижимости занято тремя основными направлениями: замена газовых котлов на твердотопливные, утепление и другие элементы термомодернизации, альтернативная энергетика (солнечные панели, ветроустановки). Однако все перечисленные меры являются достаточно дорогостоящими, срок возврата таких инвестиций составляет от 3 до 15 лет и более, что демотивирует многих заказчиков. Более оптимальный путь – это вложение небольших средств в constant commissioning, достижение 10-25-процентного снижения потребления ресурсов и перенаправление высвободившихся средств в более капиталоемкие проекты по повышению энергоэффективности. 

Приведите конкретные примеры работ по энергоаудиту, выполненных Вашей компанией. 

За три года нами реализовано более 50 диагностических проектов. Исходя из нашего опыта, в торговых или офисных центрах наиболее часто наблюдаются такие проблемы как сбои в работе систем погодного регулирования теплопунктов, нарушения систем кондиционирования (некорректный режим работы контроллера, неправильный режим работы регулирующих устройств или заправка фреоном, разбалансированность системы распределения охладителя), некорректный режим работы устройства, отвечающего за изменение подачи наружного воздуха в системе вентиляции, неэффективный режим включения газовых котлов с различной энергоэффективностью. 

Среди проведенных нашей компанией работ по энергоаудиту – диагностика системы отопления и вентиляции торгово-офисного центра в Харькове, результатом которой стало снижение расхода газа на 35-40%. Этого удалось достичь за счет балансировки гидравлической системы и наладки автоматики, перевода ее на пониженный режим функционирования в ночное время и выходные дни, отключения редко работающих приточных установок от газовой котельной и переключения на электроподогрев. Стоимость такой диагностики и мероприятий по регулировке составила 22 000 гривен, а окупаемость – примерно один месяц. 

Другой пример – диагностика системы отопления, а именно водяного контура газового котла торгового центра в Харькове. В результате был обнаружен сбой в контроллере системы отопления, который приводил к систематическому излишнему обогреву помещения в послеобеденное время. После устранения неполадок экономия составила 10-15% при стоимости диагностики в 5000 гривен. Окупаемость этих мероприятий составила всего две недели. 

Еще один пример экспресс-диагностики – проверка системы отопления гипермаркета в Харькове, по результатам которой был выявлен сбой в режиме работы контроллера рамок двух из трех узлов ввода от системы центрального теплоснабжения. В связи с этим отсутствовало временное и погодное регулирование системы отопления. Результатом ликвидации данных недочетов стала экономия на энергопотреблении, которая превысила 15%. Стоимость такой диагностики без аппаратуры составила 2000 гривен. 

Потенциал некоторых простых и недорогостоящих мероприятий по энергосбережению может колебаться в пределах 10-25% от годового потребления энергии зданием 

ФОТО: IS 

Диагностика системы центрального кондиционирования и вентиляции гипермаркета в Киеве показала пониженную энергоэффективность за счет неправильной заправки фреоном, «лишнюю» работу центральных кондиционеров при отсутствии посетителей. Стоимость такой диагностики составила 17 000 гривен, а экономический эффект от откорректированной работы крышных кондиционеров (руфтопов) – от 40 000 до 60 000 гривен в месяц. 

Установка системы постоянной диагностики на одном из объектов в Харькове, которая была произведена два года назад, привела к годовой экономии потребления газа в 35-40 тысяч м³. При этом параметры микроклимата в этом здании в рабочее время были сохранены на уровне до проведения мероприятий по диагностике. 

В прошлом году правительством Украины был принят ряд законов, направленных на повышение энергоэффективности зданий. По Вашему мнению, насколько действенными они являются, и какие меры регуляторного характера еще необходимо принять? 

Какого-либо влияния на деятельность нашей компании в результате законодательных изменений мы пока не почувствовали. Мы ждем более широкого внедрения механизмов энергосервисного контракта*, закон по которому был принят в прошедшем году. 

По моему мнению, хороший эффект могла бы оказать установка граничных показателей потребления ресурсов для различных объектов, поскольку такой подход будет стимулировать разработку реальных энергосберегающих систем для новых или реконструируемых зданий. Существующим и уже эксплуатируемым объектам коммерческой недвижимости можно воспользоваться зарубежным опытом, где государство компенсировало от 60% до 80% стоимости энергоаудитов. Думаю, это стало бы одним из наиболее благодарных и быстрых путей повышения энергоэффективности страны.

*Согласно Закону Украины «О внедрении новых инвестиционных возможностей, гарантировании прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности для проведения масштабной энергомодернизации» №327-VIII от 9 апреля 2015 ода, «энергосервисный договор – договор, предметом которого является осуществление энергосервиса исполнителем энергосервиса, оплата которому осуществляется за счет достигнутого в результате выполнения энергосервиса сокращения потребления и/или расходов на оплату топливно-энергетических ресурсов и/или жилищно-коммунальных услуг в сравнении с потреблением (расходами) при отсутствии таких мероприятий».