El Invest: «В Киеве идея своей Wall Street витает уже давно»
МАКЕТ: El Invest
CP: Расскажите, пожалуйста, о компании El Invest. Какова ее структура и основные направления деятельности? Виктория Кордюмова: Изначально El Invest была создана как дочернее предприятие фирмы Elart – головной компании нашего холдинга. Существует она с 1993 года и начинала свою работу как рекламное агентство. Но поскольку в процессе деятельности появилось много работы, связанной с маркетингом и бизнес-планированием, возникли различные экономические направления бизнеса, мы начали ее дробить. На сегодняшний день Elart окружают: выставочная компания El Expo, инвестиционно-строительная компания El Invest, девелоперская структура El Consulting, строительная компания «ИНТЕССА» и компания «Архитектурное проектирование», являющаяся автором всех наших проектов, в том числе и на Глубочицкой. Компания El Invest создавалась в свое время исключительно для инвестиционных программ по строительству жилья. Начинали мы его строить в 1997 году для военнослужащих. С 2000 года компания была оформлена в ООО «Эл Инвест» и основным направлением нашей деятельности стали исключительно инвестиции в строительство, но, на сегодняшний день, уже не только жилья. CP: То есть все вопросы, связанные с развитием и реализацией ваших проектов, выполняют исключительно компании холдинга? В.К.: Не совсем. По вопросам, связанным с маркетингом и концептуальными планами мы постоянно сотрудничаем как с отечественными, так и с зарубежными компаниями. В частности, по проекту на Глубочицкой мы провели 3 проектно-финансовых аудита с российской, австрийской и голландской компаниями, которые помогли нам сложить все наши бизнес-планы. Нельзя сказать, что эти планы существенно отличаются от наших проработок, однако они более усовершенствованные. Например, проведенные аудиты помогли нам сэкономить $32 миллиона за счет правильного движения денег, вовремя выбранных моментов продаж. Что касается строительства, то, при всех преимуществах работы с собственной строительной компанией, с которой мы построили уже не один дом, и не только в Киеве, мы все равно проводим тендеры и выбираем компанию, способную воплотить проект по Глубочицкой наилучшим образом. Ведь в итоге как инвестиционная компания мы зарабатываем на разнице себестоимости строительства объекта и его цены на момент продажи, поэтому выбираем лучшие компании для реализации данного проекта. На этом проекте тренироваться нельзя. По фундаментам мы провели большой тендер, поскольку здесь геологическая ситуация очень сложная (оползнеопасный склон, большой перепад рельефа) и в объекте запланировано, если говорить в погонных метрах, 60 000 метров свай. Новое строительство и снос старых строений на оползнеоопасных склонах возможны, но требуют значительного комплекса противооползневых мероприятий, которые неразрывны с архитектурно-планировочными конструктивными решениями (устройство подпорных стен, фундаментов из буронабивных свай, дренажей, вертикальное планирование территории и т.п.). На сегодняшний день у нас подписан подряд на фундаментные работы с компанией «Бауер-Альтис», с которой мы разработали альтернативный вариант с применением новых технологий. Виктория Кордюмова, генеральный директор компании El Invest фото: Олег Герасименко
Сейчас мы начинаем конкурс на определение подрядчика по вентиляции и кондиционированию. Объем работ очень большой и наша компания приветствует новые современные решения. CP: Какова история проекта «Капитал Центр»? Почему было принято решение развивать на данном участке именно многофункциональный комплекс? В.К.: История проекта очень интересна. Как известно, практически вся улица Глубочицкая, несмотря на то, что она примыкает к центру города, застроена промышленными объектами, которые вот уже несколько лет не функционируют. На нашей территории находилось 12 неприглядных заколоченных корпусов, к тому же перепад высот на участке составляет 28 метров. С 1999 года СБУ пыталась найти инвестора на эту площадку, однако никто не проявлял особого энтузиазма. Впервые я увидела площадку в 2002 году и, посчитав, сколько средств уйдет на снос старых зданий и подготовку к строительству, не решилась за нее браться. Но зерно размышлений было посеяно, и каждый раз при виде заброшенных строений на Глубочицкой очень сильно задевало то, что центральная улица находится в таком ужасном состоянии. Поэтому, когда в 2003 году был объявлен тендер на поиск инвестора, мы решили принять в нем участие и в итоге победили. Решение о строительстве многофункционального комплекса появилось в результате анализа возможностей расположения данного участка, его ограничений и особенностей рельефа. На Глубочицкой есть санитарные зоны, где нельзя строить жилье, поэтому мы решили разместить по красным линиям коммерческие площади. Но если бы мы строили только на участке до склона, то проект был бы экономически невыгоден. Поэтому архитекторам было дано задание объединить архитектуру и экономику, и они подключили к работе склоны, на которых было решено разместить жилой дом. К тому времени уже были завершены геологические изыскания, и выяснилось, что для укрепления склона необходимо проводить целый комплекс работ. По экономике, в составе проекта нужно было строить что-то высокое, но жилые дома высокими не построишь, и на красных линиях их необходимо было чем-то закрыть. Плюс нам нужно было организовать проходы и лестницы, чтобы люди могли подниматься с улицы Глубочицкой на Лукьяновскую. Все эти факторы привели к тому, что на отметке 28 метров сверху был запланирован жилой дом, по красным линиям расположился офисный центр высотой 172 метра, а вдоль улицы запроектирован торгово-развлекательный центр с большим променадом и круглосуточным сквозным проходом на улицу Лукьяновскую и парковой аллеей. Однако, разработав проект, мы столкнулись с новой проблемой. Появление на заброшенной промышленной улице одного высококлассного проекта выглядело бы по меньшей мере странно, и он значительно проигрывал бы в инвестиционной стоимости. Поэтому ничего другого не оставалось, как взяться за всю улицу. В 2004 году, объединившись с «Киевпроектом», на градсовете мы предложили новый вариант застройки Глубочицкой, основываясь на исторических изысканиях. Мы концептуально разработали не просто всю улицу, но и каждый конкретный объект. В результате проведенного консалтинга и всевозможных расчетов, выяснилось, что эта улица как нельзя лучше подходит для выполнения административно-деловой функции. Она имеет достаточно широкий проезд, удобную транспортную развязку, отсюда за 20 минут покрывается весь Киев. Жилья на ней нет, все промышленные предприятия остановлены, не придется ничего переносить за пределы города. В Киеве идея своего La Défense или Wall Street витает очень давно. В итоге наш проект создания на Глубочицкой киевской Wall Street поддержал главный архитектор столицы Василий Присяжнюк. Сначала мы работали над объемными решениями, теперь – над ДПТ и генпланом. Будут проведены общественные слушания, после которых район выйдет на городской уровень с ходатайством. CP: Какие концептуальные решения по регенерации улицы Глубочицкой предусмотрены в вашем проекте? В.К.: Наша компания является генеральным застройщиком и проектировщиком всей улицы, мы хотим подарить ее городу к 2010 году. Все изменения, запланированные на Глубочицкой, внесены в Генплан. Так, Генпланом к 2007 году предусмотрен демонтаж старых трамвайных линий и расширение проезжей части до 6-полосного движения с 7-й реверсной полосой. В связи с этим увеличится частота движения пассажирского транспорта, снизится шумонасыщаемость транспортной магистрали, улучшится качество покрытия дороги. Кроме того Генпланом предусмотрено строительство «Подольско-Вигуровской» линии метро со станцией «Глубочицкая», что придаст улице еще большую привлекательность. Согласно «Программе строительства дорожных объектов в г. Киеве», к концу 2006 года от улицы Черновола до улицы Фрунзе будет сооружен один из восьми запланированных автотоннелей длиной 1,5 километра, выполняющий функцию одного из правобережных подходов к Подольскому мосту. По словам специалистов, тоннель от Черновола до Фрунзе может быть построен за год, включая отделочные работы. Его наличие дает улице целый ряд преимуществ: на 70% уменьшится поток транзитных машин, уменьшится шум в 3 тысячи раз, улица станет пригодной для проживания. Размещение офисных зданий вдоль красных линий создаст шумовой и грязевой щит, позволяющий расположить вверх по горам парк и жилье. Сергей Середа, генеральный директор компании El Consulting фото: Олег Герасименко
Мы разработали эту улицу в классическом варианте сити-центров, где люди могли бы в одном районе жить, работать, отдыхать. Проект «Капитал Центр» является доминантой улицы, он находится в ее центре. Согласно проекту, к нему по Глубочицкой со стороны Подола подводят здания небольшой этажности в классическом архитектурном стиле. По мере приближения к нашему объекту, количество этажей увеличивается, дома становятся более современными. Наше здание является своеобразной зоной-шарниром, соединяющим прошлое с будущим, и от него запланированы дома с еще большим повышением этажности. На улицу Артема мы хотим прийти со зданиями будущего. Мы не теряем надежды убедить город построить в конце Глубочицкой 2 небоскреба по 60 этажей, которые, на наш взгляд, очень логично замыкали бы улицу. Сейчас для реализации этого высотного строительства с Минстроем проводится расширенный эксперимент именно для офисных зданий, и к моменту их строительства уже будут разработаны новые СНиПы. CP: Какие источники финансирования были привлечены вами для реализации проекта «Капитал Центр»? Каков общий объем инвестиций? В.К.: На начальной стадии работы над проектом мы привлекали исключительно собственные средства. Однако уже на этом этапе (расчеты с владельцем площадки, средства на проектирование и снос существующих на участке цехов) затраты составили $12 миллионов. В ноябре 2004 года мы подали резюме проекта в несколько западных банков, и если бы не политическая нестабильность в стране, то мы начали бы получать прямое финансирование еще с февраля 2005 года. С марта 2005 нам пришлось перейти из инвестиционных средств на кредитные схемы финансирования, и в январе 2006 года мы подписали большой кредитный договор на 136 миллионов евро. Кредитует нас голландский ABN/AMRO Bank с очень большими капиталами, у которого на Восточную Европу выделен лимит в 650 миллионов евро. Бюджет строительства проекта составляет порядка 118 миллионов евро, остальное – это затраты на сбыт, страховки, ФФС, выпуск облигаций, службу заказчика. Обеспечением данного кредита выступают наши корпоративные права. Банк прикрепил к нам двух своих представителей – менеджера по стратегиям и аудитора, который полностью контролирует все финансы и ведет отчетность по проекту. Если его реализация будет осуществляться по плану, то, возможно, этот же банк продолжит работать с нами по застройке всей Глубочицкой. У нас в работе уже есть 3 участка. Так, прямо напротив «Капитал Центра» будет построена гостиница. Мы уже провели переговоры с крупными гостиничными операторами и сейчас готовим эскизный проект на градсовет. CP: Какова структура данного комплекса? Общая и используемая площадь по сегментам? Сергей Середа: В состав комплекса входят: – офисный центр (общая площадь – 64 380 м2); – торгово-развлекательный центр с фитнесс-клубом (общая площадь – 21 300 м2); – жилой комплекс (общая площадь квартир – 39 400 м2); – подземные и наземные паркинги для каждого из объектов (общая площадь – 32 616 м2); – культурно-рекреационная зона (в том числе парк с аллеями для прогулок). Все составляющие комплекса функционально зонированы, имеют собственный паркинг и входные группы. CP: В чем особенности концепции и архитектурного решения офисной части проекта «Капитал Центр»? С.С.: Строительство всего комплекса планируется вести каркасно-монолитным способом с применением самых современных технологий и материалов. Предусмотрено широкое использование витражного остекления, вентилируемых фасадов и наружной светоархитектуры. На сегодняшний день офисный центр является самым высоким зданием, разрешенным к строительству в Украине. Его высота составит порядка 172 метров, количество этажей – 45, причем верхние будут занимать обзорный ресторан и клуб. На крыше центра разместится вертолетная площадка. Отметим, что наша компания первая в Киеве получила официальное разрешение на размещение вертолетной площадки, и уже сегодня мы начинаем согласовывать подлеты. Наш офисный комплекс будет соответствовать всем обязательным и дополнительным требованиям к офисным помещениям класса А, утвержденным в 2004 году Американской Торговой Палатой. В целом он будет состоять из двух функциональных частей. Первая займет 4 нижних этажа, на которых мы предусмотрели размещение банка и компаний, обслуживающих арендаторов. Там же будет размещена вся необходимая бизнес-инфраструктура: переговорные комнаты, конференц- и протокольный залы, рестораны и лобби-бары. С 5 по 43 этажи разместятся офисные площади в формате open space. Арендуемая площадь одного этажа составляет около 1240 м2. Количество парковочных мест в офисном комплексе – 440, исходя из расчета одно машиноместа на 100 м2 площади. Возможно, мы пойдем на увеличение запланированного количества машиномест в паркинге, сейчас рассматриваются интересные предложения по строительству кассетного паркинга. Отметим, что для оптимизации работы паркинга нами была разработана концепция его совместного использования, причем для каждого сегмента нашего комплекса предусмотрены отдельные стоянки с отдельными заездами, но соединенными рампой. Так как в жилом комплексе у нас предусмотрены квартиры бизнес-класса и не все жители дома смогут приобрести машиноместо в паркинге, у них будет возможность арендовать эти места. Арендаторы получат специальные карточки, позволяющие пользоваться паркингом, например, с 18.00 до утра. Посетители офисного центра, в свою очередь, смогут занимать машиноместа паркинга жилого дома, так как жильцы в основном с 9.00 до 18.00 находятся на работе. Очень тщательно мы подошли к лифтам. Помимо основных лифтовых групп для посетителей комплекса, отдельно будут расположены грузовые лифты со специальным подъездом, предусмотрены VIP-входы и пуленепробиваемый VIP-лифт. Еще 2 лифта будут обслуживать исключительно ресторан, расположенный на верхних этажах. Подрядчиком по лифтовым решениям в нашем проекте выступает испанское отделение OTIS. Скорость лифтов – 6 м/с, время ожидания в час пик будет составлять не более 30 секунд. CP: Уже известна концепция ТРЦ, входящего в состав проекта «Капитал Центр»? Чем будет представлена торговая, а чем развлекательная часть центра? С.С.: Торгово-развлекательная часть комплекса будет состоять из 4 этажей, из них под торговую функцию отведены первые 2. На первом этаже разместятся: автосалон престижных автомобилей (клубного типа с большим количеством автомобильных аксессуаров), сувенирные бутики (с часами, ручками и аксессуарами известных марок), магазины сигар, эксклюзивных спиртных напитков, шоу-рум по продаже яхт, магазин ювелирных украшений, бутик эксклюзивных товаров для дома. Кроме того, на первом этаже будет расположен продуктовый супермаркет. Мы хотим, чтобы у нас был небольшой супермаркет, соответствующий функции и формату комплекса, с большой деликатесной группой товаров, и сейчас ведем переговоры с тремя потенциальными арендаторами. На втором этаже расположатся магазины одежды. Доступ к магазинам торговой части будет организован через несколько отдельных входных групп по просторному променаду, в который можно попасть с любого уровня парковки. 3-4 этажи отведены под развлекательную функцию. На третьем запланирован развлекательный центр «Планета детства» с игровой площадкой, парком аттракционов, игровыми автоматами, компьютерными симуляторами, «бродячим театром», кафе с детским меню, а также специализированные детские магазины. Рядом с зоной развлечений для детей расположатся игровые автоматы, бильярдная, бар, ресторан для взрослых. На 4-м этаже ТРЦ запроектирован фитнесс-клуб. CP: Что будет представлять собой жилая часть проекта «Капитал Центр»? С.С.: В жилом комплексе предусмотрено строительство пяти жилых секций, состоящих из 373 квартир с индивидуальной планировкой, 13 двухэтажных пентхаусов, а также 8 таунхаусов, которые являются новинкой для отечественного рынка недвижимости. Таунхаусы представляют собой двухэтажные квартиры на первых этажах с отдельным входом, собственным мини-двориком и газоном, а также возможностью организации собственного гаража или мастерской. CP: У вас уже есть предварительные договоренности с будущими арендаторами офисной и торгово-развлекательной части комплекса? С.С.: Сегодня у нас есть заявки на аренду 60% площади ТРЦ, и это пока только якорные арендаторы, в частности оператор продуктового супермаркета и оператор развлекательной части. Что касается офисного комплекса, то на сегодняшний день у нас есть заявки на 40% площади. Арендаторами центра будут крупные международные компании, расширяющие свое присутствие в Украине, различные финансовые структуры, операторы связи. Договора мы начнем подписывать уже в процессе строительства. CP: На какой стадии находится сейчас проект «Капитал Центр»? В.К.: На сегодняшний день мы закончили прохождение экспертизы и открыли ордер на инженерную подготовку территории, перекладку сетей и укрепление склона. Этот процесс займет у нас как минимум 6 месяцев. За это время мы, я надеюсь, откроем ордер на строительные работы. CP: Каков срок реализации проекта? В.К.: Мы должны закончить строительство за 33 месяца. Жилье будет введено в эксплуатацию раньше, в 2007 году, офисно-торговая часть – в 2008. Строительство торгового комплекса начнется только в 2007 году, так как производится оно с использованием технологии быстромонтируемых зданий. CP: На какой уровень арендных ставок вы ориентировались при расчете доходности проекта? В.К.: Делая расчеты, мы опирались на самые низкие арендные ставки. Для офисов – это $25 м2/в месяц без операционных расходов. Исходя из этих пессимистических прогнозов, мы вышли на срок окупаемости проекта в 5 лет.
МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС «КАПИТАЛ ЦЕНТР», ГЛУБОЧИЦКАЯ, 43 Инициатор проекта: ООО «Эл Инвест» Девелопер: ООО «Эл Консалтинг» Генеральный проектировщик: ООО «Архитектурное проектирование» Генеральный подрядчик: Строительная компания «ИНТЕССА» Субподрядчик на основания, фундаменты, внешние сети: СП «Бауер-Альтис» и ДКП «СУПР» Площадь участка: 3 гектара Общая площадь комплекса: 157 678 м2 Полезная площадь по сегментам: офисный центр – 44 580 м2; торговый центр – 15 990 м2; жилой дом (квартиры, пентхаусы и таунхаусы) – 38 000 м2
