Обслуживание жилой недвижимости – это услуга, качество которой напрямую зависит от ее стоимости. В Киеве эта стоимость законодательно закреплена для эксплуатационных компаний всех форм собственности. По словам Леонида Федоришина, управляющего делами фирмы «Т.М.М.», «на сегодняшний день существует постановление КГГА, в котором стоимость услуг эксплуатационных компаний зафиксирована на уровне 58 копеек в месяц за метр квадратный. И при всем желании ЖЭКи не могут брать с жильцов сумму, отличную от обозначенной, даже если последние готовы платить больше. Естественно, за такие деньги обслуживать дома на должном уровне невозможно».
СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ УСЛУГ Эксплуатация жилой недвижимости – это беспрерывный, и, следовательно, довольно ресурсоемкий процесс, требующий высокой квалификации всех участвующих в нем людей. Не только участники рынка недвижимости, но и жильцы зданий, находящихся на балансе муниципальных ЖЭКов, очень хорошо знают, что должного обслуживания и обеспечения нормального функционирования инфраструктуры за взимаемые деньги никогда не было, нет, и в ближайшем будущем не будет. Качественное обслуживание жилого дома требует соответствующих финансовых затрат фото: Олег Герасименко
Леонид Федоришин считает, что обслуживать жилые дома всех уровней комфортности могут и обыкновенные государственные ЖЭКи, поскольку никаких «космических технологий» в них нет. При этом не стоит забывать, что инженерные системы в жилых комплексах высокого уровня комфортности гораздо сложнее и разнообразнее по сравнению с домами эконом-класса, но любой грамотный технический специалист вполне способен обслуживать эти системы. Другое дело, что этот специалист должен обладать более высоким профессиональным уровнем, чем рядовые сотрудники ЖЭКов, и быть более заинтересованным в своей работе. К тому же такой работник обязан совершенно по-иному относиться к владельцам квартир, в которые его вызывают, и к качеству продукта своего труда. А такое отношение может быть сформировано лишь путем финансовой мотивации сотрудников эксплуатационных организаций. Однако, поскольку отечественное законодательство пока перекрывает возможность такой мотивации, государственные ЖЭКи нельзя назвать даже претендующими на полноценное участие в рынке эксплуатации жилой недвижимости классов бизнес-, премиум- и де-люкс. Одной из форм организаций, которые потенциально могут взять на себя большой комплекс работ по обслуживанию жилых домов, являются объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Однако с их созданием и функционированием связан целый спектр проблем: нежелание многих жильцов брать на себя ответственность по созданию подобной организации, дискриминационные отношения к ОСМД со стороны поставщиков коммунальных услуг; необходимость создавать и содержать целый штат обслуживающего персонала (специалисты по обслуживанию инженерных сетей, консьержи, уборщицы)и т.д.
КТО УПРАВЛЯЕТ? Некоторые крупные девелоперские компании создают подразделения для обслуживания построенных ими домов фото: Олег Герасименко
Организации, занимающиеся строительством элитного жилья, давно осознали необходимость создания частных компаний, эксплуатирующих построенную ими недвижимость. При этом единственным выходом из сложившегося правового положения стало формирование в структуре крупных девелоперских компаний собственных подразделений, отвечающих за эксплуатацию построенных ими жилых домов. В 1997 году первое такое подразделение создала компания «Т.М.М.». В последствии подобные подразделения появились в структурах компаний «Жилье 21 Век», «Познякижилстрой» и «Киев-Донбасс». Эти компании даже организовали рабочую группу по разработке концепции деятельности эксплуатационных компаний нового типа для управления и обслуживания домов классов бизнес-, премиум- и де-люкс. Однако деятельность этой комиссии сегодня приостановлена в связи с невозможностью реального функционирования частных предпринимателей на рынке эксплуатационных услуг. Эксперты отмечают, что кроме основной – правовой проблемы – существует еще несколько. Так, по словам участников рынка, в Украине управление жилой недвижимостью и обслуживание жилых домов – бизнес с высокой степенью риска, потому что многие потребители жилищно-коммунальных услуг не оплачивают их совсем, оплачивают не в полном объеме, или несвоевременно, а процедура получения платы за указанные услуги и погашения задолженности сложна и неэффективна. Некоторые жильцы элитных домов отказываются принимать тот факт, что квартира, являющаяся их собственностью, находится в здании, которое является собственностью коммунальной. И, соответственно, некоторые их действия могут противоречить общим интересам. Такие компании как «Т.М.М.», выходят из подобных ситуаций, оговаривая в договорах на продажу квартиры все правила эксплуатации жилья. Но, несмотря на то, что все жильцы подписываются под этими договорами, проблемы все равно возникают.
ПРИНЦИП ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИЙ Как было сказано выше, обслуживанием некоторых элитных жилых домов на сегодняшний день занимаются подразделения в составе компаний, которые их построили. Однако такие услуги предоставляют не все девелоперские компании, хотя эксперты считают, что в случае, если фиксация стоимости обслуживания жилья не будет упразднена, такие структуры придется создать всем участникам рынка строительства жилой недвижимости среднего и высокого класса. Уровень конкуренции в этом сегменте постоянно возрастает, а наличие такого подразделения является серьезным преимуществом перед коллегами по бизнесу, способным склонить клиента к покупке жилья. По словам Елены Братанчук, директора департамента жилой недвижимости компании «XXI Век», «в настоящее время частные ЖЭКи – бизнес не доходный, а самоокупаемый. Большинство застройщиков создают собственные эксплуатационные управления не для заработка, а для поддержки собственного имиджа и обеспечения комфорта своим клиентам после сдачи домов в эксплуатацию».
УСЛУГИ По словам Леонида Федоришина, «перечень услуг, предоставляемых частными эксплуатационными компаниями, фактически соответствует сервисному набору государственных компаний. Существенная отличительная черта – это качество работы и отношение к заказчикам. Так, например, – продолжает эксперт, – наши водопроводчики приходят на вызов со своими тапочками. Во-первых, это сразу создает у заказчика впечатление заботы, а, во-вторых, во многих квартирах наших домов такие паркеты, что царапать их кирзовыми сапогами крайне нежелательно. К тому же обслуживающий персонал всегда улыбается клиентам. Как оказалось – это целая наука, которой приходится специально учить. Ведь работая в элитном сегменте жилья, грамотный управдом должен создать атмосферу наибольшего комфорта для каждого из жильцов. А, как известно, одним из основных факторов, влияющих на этот комфорт, являются человеческие отношения. Житель дома высокого класса всегда должен чувствовать заботу о себе. За это люди готовы платить немалые деньги». Как отмечает Елена Братанчук, «в объем работ по эксплуатации дома, по пожеланиям клиентов, включаются следующие работы и услуги: – круглосуточная диспетчерская, включающая дежурную бригаду на оборудованных всем необходимым автомобилях; – обслуживание инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония и т.д.); – обслуживание кондиционеров и лифтового оборудования; – текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории; – уборка помещений (общего пользования или всех), прилегающих территорий, вывоз мусора и снега, удаление сосулек, мойка окон; – чистка и замена антигрязевых покрытий на входе в здание; – организация безопасности (охрана, видеонаблюдение, контроль доступа в здание); – проведение планово-предупредительных мероприятий; – ликвидация возможных аварий и их последствий силами объединенной ремонтной бригады инженерно-эксплуатационной службы; – разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро- и пожарной безопасности; – выполнение нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории Украины; – ведение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих инженерных решений; – заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями; – обеспечение представительства собственника при работе с поставщиками энергоносителей; – взаимодействие с подрядчиками и поставщиками. Осуществление всех необходимых закупок расходных материалов и оборудования. Выбор на тендерной основе подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых работ; – взаимодействие с правоустанавливающими органами и администрацией».
ПРОБЛЕМЫ Существует несколько проблем, с которыми сталкиваются частные эксплуатационные организации. Основной участники рынка называют нежелание жильцов платить фиксированную месячную стоимость эксплуатации квадратного метра элитных квартир, установленную управляющей компанией. По словам Леонида Федоришина, «несмотря на свое социальное положение и размеры доходов некоторые жильцы отказываются платить установленные суммы, ссылаясь при этом на отечественное законодательство. При этом никто не задумывается о том, что за установленные нормами 58 копеек за квадратный метр должного качества обслуживания жильцы не получат. Было несколько случаев, когда на нас подавали в суд. Причем нонсенс этой ситуации заключается в том, что де-юре жильцы, подающие иски, правы. Но де-факто права девелоперская компания, поскольку при покупке квартиры будущим жильцам предлагалось подписать договор, в котором указано, что эксплуатацией их квартиры будет заниматься наша компания, а также приведены стоимостные показатели подобного рода услуг. Однако, пока наше законодательство предоставляет такие лазейки, найдутся люди, которые охотно воспользуются ситуацией. Так что с каждым недовольным приходится отдельно беседовать и искать индивидуальный подход. И это при том, что ни у кого не вызывает нареканий качество нашей работы, а мы не получаем прибыли». Менталитет жильцов домов элитной категории жилья, по словам Леонида Федоришина, проявляется еще в одном: «Как это не удивительно звучит, но в таких домах тоже жгут кнопки в лифтах и налепливают на стены жвачки. Основные хулиганы это, конечно же, подростки. Причем родители, чаще всего, отказываются верить в то, что их чадо могло такое сделать, и в свою очередь обвиняют нас. С целью упреждения подобного рода нападок наша компания использует скрытые вебкамеры, установленные в тех домах, где чаще всего возникают подобные проблемы. После того, как виновник был обнаружен, родителям просто кладется в почтовый ящик видеозапись хулиганского акта и счет к оплате расходов по компенсации нанесенного материального ущерба. Как показывает практика, в таких случаях возражений у жильцов обычно не возникает, и они вовремя оплачивают выставленные счета».
СТОИМОСТЬ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ УСЛУГ По словам Елены Братанчук, «в зависимости от сезона и выбранных клиентом услуг в домах, построенных нашей компанией, квартплата составляет $1-3 за м2 в месяц». Леонид Федоришин отмечает, что «говорить о средних показателях стоимости не совсем корректно, так как здесь все зависит от уровня обслуживаемого дома, сложности инженерных коммуникаций и оборудования. На балансе «Т.М.М.» есть дома и эконом-, и бизнес-, и премиум-класса. При этом единственное, что их объединяет – это качество обслуживания». Отдельно хотелось бы отметить, что в размер квартирной платы подобных домов входит некоторая сумма, которая аккумулируется на банковском счету и в последствии используется на проведение плановых и аварийных ремонтных работ. По словам Леонида Федоришина, «такая схема подготовки к ремонту является оптимальной. Поскольку в том случае, когда средства на аварийный ремонт приходится взимать отдельно, обязательно возникают проблемы. А подобные ситуации, как известно, не терпят промедлений».
РЫНОК По словам Елены Братанчук, «в настоящее время в Киеве суммарная площадь нового жилья бизнес- и премиум-класса составляет порядка 350 тысяч м2. Ежегодно объем элитного сегмента растет ориентировочно на 70 тысяч м2. Это потенциально значительный рынок для деятельности эксплуатационных компаний». Эксперты отмечают, что рынок уже давно готов к появлению частных эксплуатационных компаний. Однако этого не произойдет до того момента, пока не будет изменено законодательство в сфере жилищно-коммунальных услуг. В этом случае эксперты прогнозируют взрыв рынка эксплуатационных услуг. Естественно, на первых порах могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку элитного жилья в Киеве не много, а жильцы домов среднего класса могут быть недовольны стоимостью, предоставляемых частными компаниями услуг. Но поскольку в основу рынка заложен эволюционный механизм, уже давно доказавший свою действенность, то на плаву останутся лишь компании, которые способны отыскать оптимальное соотношение цены услуги и ее качества.
