Экономика и недвижимость Украины: итоги 2010 года

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ По прогнозам Министерства экономики Украины, благодаря ряду внутренних и внешних факторов в 2011 году продолжится развитие и укрепление позитивных тенденций 2010 года фото: «CP» Несмотря на то, что экономика Украины серьезно пострадала в результате мирового финансового кризиса, а его последствия продолжают оказывать негативное воздействие на строительную отрасль, по итогам 2010 года основные макроэкономические показатели Украины продемонстрировали рост. Так, по прогнозам Национального банка Украины, рост ВВП по итогам 2010 года составит около 4,5%. Наблюдалось возобновление позитивной динамики розничного товарооборота за счет роста реальных доходов населения. Оборот розничной торговли за январь-октябрь 2010 года составил 428,5 миллиарда гривен, что на 5,9% больше объемов, продемонстрированных в январе-октябре 2009 года. Индекс потребительских цен в январе-октябре 2010 года составил 107,9% (в январе-октябре 2009 года – 110,1%). В январе-ноябре 2010 года предприятиями Украины выполнено строительных работ на сумму 36,6 миллиарда гривен, что в сравнительных ценах составляет 91,8% к объемам соответствующего периода 2009 года. Тем не менее, по данным Госкомстата, темпы падения объемов выполненных строительных работ в течение 2010 года сокращались. По прогнозам Министерства экономики Украины, благодаря ряду внутренних и внешних факторов в 2011 году продолжится развитие и укрепление позитивных тенденций 2010 года. Среди внешних факторов эксперты называют рост мировой экономики и экономик ведущих стран мира, в числе внутренних факторов – улучшение инвестиционного климата, активизацию кредитования банковской системой реального сектора экономики. НЕГАТИВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ По данным Госкомстата, в течение 2010 года темпы падения объемов выполненных строительных работ сокращались фото: «CP» По состоянию на 01.01.2010 года из общего количества объектов незавершенного строительства на 63,8% строительные работы были временно приостановлены или заморожены и только на 36,2% они продолжались. В течение года наблюдался рост цен на строительно-монтажные работы, при этом спрос на рынке недвижимости был низким. Индекс цен на строительно-монтажные работы в январе-сентябре 2010 года вырос на 14,8% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Негативное влияние на динамику строительной отрасли Украины оказали низкие темпы возобновления кредитования. Так, по итогам октября 2010 года кумулятивный объем кредитов, предоставленных предприятиям, которые осуществляют деятельность в строительной сфере, в сравнении с началом 2010 года вырос всего на 7,3% (в октябре 2009 года рост составил 5,1% в сравнении с началом 2009 года).

Динамика объема и прироста прямых зарубежных инвестиций в экономику Украины, 2001-2010 годы

Источник: Госкомстат Украины За 9 месяцев 2010 года в экономику Украины зарубежными инвесторами вложено $3423,2 миллиона прямых инвестиций. В 2010 году Украина не вошла в тридцатку наиболее перспективных стран для развития ритейла, согласно международному индексу развития розничной торговли агентства A.T. Kearney (Global Retail Development Index). Среди основных причин, которые повлияли на падение рейтинга Украины, составители Индекса отмечают существенное уменьшение объемов розничной торговли в 2009 году и оборотов ритейлеров в результате снижения покупательной способности украинцев. Стоит отметить, что в 2009 и 2008 годах Украина занимала 17 позицию в Индексе развития мировой розничной торговли, а в 2007 году была пятой среди тридцати участников рейтинга. МНЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРОВ По традиции «Commercial Property» обратился к руководству девелоперских компаний с просьбой подвести итоги 2010 года для украинского рынка недвижимости в целом и для их компаний в частности, а также сделать прогнозы на будущий год. Олег Куринной, директор компании Dragon Development Олег Куринной фото: DRAGON DEVELOPMENT «Среди основных характеристик и тенденций украинского рынка недвижимости в 2010 году следует отметить следующие: – снижение уровня вакантности в среднем до 3-5%, а в качественных ТЦ достижение нулевого уровня; – стабилизация и тенденция к росту арендных ставок в торговом сегменте; – стабилизация покупательной способности населения, связанная с уменьшением безработицы и постепенным ростом зарплат; – стабилизация и рост активности сетевых торговых операторов, возобновление развития сетей ритейлерами; – применение новых схем арендной платы в ТЦ и ТРЦ (привязка к обороту, применение индексации); – перенос сроков ввода на рынок новых торговых объектов, связанный с проблемами финансирования; – возобновление интереса иностранных инвесторов к рынку недвижимости Украины, но пока только на стадии анализа рынка. Среди основных проблем рынка недвижимости в 2010 году стоит назвать, прежде всего, отсутствие проектного финансирования в сфере недвижимости на коммерчески выгодных для девелоперов условиях. При этом на рынке наблюдается явный дефицит торговых площадей, что в свою очередь существенно сдерживает развитие сетевых ритейлеров. Если говорить о развитии рынка в 2011 году, по моему мнению, в торговом сегменте стоит ожидать увеличения предложения качественных площадей за счет выхода на рынок новых ТЦ, строительство которых было заморожено в 2008-2009 годах, соответственно, возможен рост конкуренции в сегменте торговой недвижимости. Скорее всего, возобновится интерес девелоперов к реализации проектов ТЦ и ТРЦ в региональных городах Украины с населением не менее 0,5 миллиона человек. Как уже представленные на рынке торговые операторы, так и новые будут осуществлять поступательное развитие на украинском рынке. Также произойдет незначительный рост арендных ставок за счет дефицита качественных торговых помещений. Со второй половины 2011 года можно ожидать снижения ставок кредитования по проектному финансированию. Для меня лично и для нашей компании 2010 год оказался достаточно удачным. Наиболее значимыми событиями года для Dragon Development стали открытие ТЦ «Модуль» в Буче (Киевская область) и гипермаркета «Новая Линия» в Одессе. Также было создано отдельное направление по профессиональному управлению торговой недвижимостью. Кроме того, наша компания осуществляла развитие и комплексное строительство коттеджного городка Green Hills. В том числе мы подготовили новые проекты к реализации». Алексей Струлев, директор компании Astra Property Алексей Струлев фото: «CP» «Однозначно можно отметить, что отсутствие финансирования, сниженная покупательная способность, а вместе с ней и низкая активность развития ритейл-операторов по-прежнему остаются основными тенденциями на украинском рынке торговой недвижимости, что, в целом, было предсказуемым еще в 2009 году. В 2010 году компании продолжали адаптироваться к кризисным реалиям и решать те проблемы, с которыми столкнулись еще в 2008 году, и, по-видимому, эта тенденция будет продолжаться и в 2011-м. За последние несколько лет развитие новых проектов коммерческой недвижимости практически не начиналось – в эксплуатацию вводились либо те объекты, которые находились на завершающей стадии строительства, либо «оживали» замороженные проекты. Следовательно, в 2011 году не стоит ожидать большого количества новых и интересных открытий, что, соответственно, может вызвать дефицит коммерческих площадей. В масштабе страны наиболее значимыми событиями 2010 года были смена власти и стабилизация общей ситуации, что положительно повлияло на рынок недвижимости. Для нашей компании 2010 год был насыщенным на знаменательные события. Мы провели две инвестиционные сделки, одна из которых содействовала скорейшему запуску торгово-развлекательного центра SKY MALL, открывшегося летом текущего года в Киеве. SKY MALL только начинает набирать обороты, однако его успех уже очевиден, свидетельством чему являются многочисленные заявки операторов, которых мы уже не можем разместить в торговом центре по причине отсутствия свободных площадей. В результате было принято решение и даже разработана концепция дальнейшего развития проекта и строительства следующей фазы SKY MALL с акцентом на развлекательную составляющую. В 2011 году стоит ожидать прихода на рынок новых игроков, в первую очередь российских, затем международных, которые уже давно присматриваются к Украине и ждут благоприятных условий для выхода. Для рынка инвестиционных сделок следующий год будет только улучшаться: рынок начинает медленно восстанавливаться и расти, что скажется на инвестиционных сделках, в частности, уже сегодня можно отметить проекты, которые могут представлять серьезный интерес для инвесторов. 2010 год лично для меня был удачным, хотя и очень сложным. В следующем году хочу пожелать всем оптимизма, целеустремленности и, безусловно, здоровья». Валерий Кодецкий, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners Валерий Кодецкий фото: UKRAINIAN DEVELOPMENT PARTNERS «В целом развитие рынка недвижимости в 2010 году можно охарактеризовать положительно. Если первые месяцы ознаменовались спокойствием на рынке, характерным как календарным затишьем, так и выжиданием покупателей, то уже с весны можно констатировать его явное оживление. Начали оживать строительные площадки, появляться новые проекты жилой и коммерческой недвижимости, активизировался покупательский спрос. Если говорить о покупателях жилой недвижимости, они уделяли в этом году больше внимания не только готовности объекта и его качеству, но и развиваемой инфраструктуре. В этом году очень явно прослеживается тенденция, когда одним из решающих факторов при выборе покупателем того или иного объекта жилой недвижимости была именно развитая инфраструктура комплекса, его окружения, а в новостроящихся комплексах – количество реально возводимых этажей и репутация застройщика и девелопера, реализующего проект. Что касается ожиданий и прогнозов, то, например, в секторе жилой недвижимости ситуация довольно положительная. Так, по данным Госкомстата, на территории Украины за 9 месяцев текущего года было введено в эксплуатацию 5,2 миллиона м² общей площади жилья, что на 57% больше, чем за тот же период в 2009 году. Данные показатели характеризуют рынок как возрождающийся или переходящий из стадии стагнации и затишья в развитие, что не может не радовать. Основными проблемами уходящего года можно назвать отсутствие ипотечного кредитования либо завышенные процентные ставки, несовершенство законодательной базы, неправомерно завышенные цены на рынке вторичной недвижимости, минимальное количество готовой и качественной недвижимости. Одним из немаловажных событий 2010 года, которое повлияло на рынок жилой недвижимости, стало вступление в силу Закона № 2258-IV «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма», согласно которому «субъекты предпринимательской деятельности, которые предоставляют посреднические услуги во время совершения сделок купли-продажи недвижимости, становятся субъектами финансового мониторинга и обязаны подавать информацию о сделках свыше 400 тысяч гривен». Кроме того, значимым событием стало принятие нового Налогового кодекса, который существенно повлияет на рынок недвижимости в будущем. В частности, Налоговый кодекс предусматривает введение нового местного налога на недвижимое имущество, рассчитывать который будут исходя из площади объекта, определяемой на основании данных БТИ. Так, теперь придется платить налог за квартиры, превышающие площадь 120 м² и дома от 250 м². Получается, что квартиры, которые пользовались максимальным спросом у покупателей в докризисное время (это в большинстве случаев 2-3-х комнатные квартиры площадью более 120 м²), как раз и попадают под налогообложение. Стоит отметить, что когда мы проектировали вторую очередь комплекса «Новопечерские Липки», то заметили тенденцию на рынке – люди переросли этап «гигантомании» в квадратных пристрастиях и стали больше обращать внимание на более комфортное жилье, со средними жилыми площадями. В итоге в «Новопечерских Липках» мы учли эту тенденцию и создали квартиры максимально комфортной площади: 1-комнатная – 50 м²; двухкомнатная – 80 м²; трехкомнатная – 100-120 м². У компании Ukrainian Development Partners в 2010 году было несколько значимых событий. Так, в мае была официально открыта первая очередь жилого квартала «Новопечерские Липки», состоящего из 5 домов бизнес-класса, и сразу же началось строительство второй очереди, строительство которой мы планируем завершить на полгода ранее заявленного срока – в III квартале 2012 года. Активно продолжается строительство второй очереди жилого комплекса «Паркове місто». Также в этом году мы приступили к работам по еще нескольким проектам. В частности, в процессе строительства находятся ТРЦ Ocean Plaza и многофункциональный жилой комплекс Riverstone. Возрождение первичного рынка жилья в 2010 году дает положительные перспективы на дальнейшее развитие этой тенденции. Конечно, ожидать быстрого подъема и развития рынка недвижимости в 2011 году не стоит, но в перспективе продажи жилой и коммерческой недвижимости будут расти. Своим коллегам, игрокам рынка недвижимости, я хочу пожелать в 2011 году верить в свои силы, добиваться все новых и новых успехов в развитии строительной области, благодаря труду, мастерству, таланту, ответственности и слаженной работе. Удачи во всех начинаниях, новых и интересных проектов!»