Эко- и энергоэффективность в недвижимости: мировой стандарт качества

Дискуссия на тему «Международные стандарты «зеленого» строительства: сертификация объектов коммерческой и жилой недвижимости» ФОТО: «CP» 27 февраля в Киеве состоялся специализированный Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости: тренд в мире, новые стандарты качества в Украине», организаторами которого выступили В2В-издание в сфере коммерческой недвижимости Украины – журнал «Commercial Property» и агентство Prime Promotion. В рамках Форума на одной площадке собралось более 80 игроков рынка недвижимости Украины – представители девелоперских и строительных компаний, архитектурных бюро, проектных и инжиниринговых организаций, производителей и поставщиков строительных материалов, инженерного оборудования, а также представители юридических фирм и консалтинговых компаний, др. Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости: тренд в мире, новые стандарты качества в Украине» состоял из четырех сессий, включающих ряд докладов и дискуссионных панелей. Модераторами Форума выступили Инна Волосюк, главный редактор «Commercial Property», и Лариса Скорик, архитектор, основатель ТАМ «Л.Скорик». «На сегодняшний день на развитых рынках существует четкое понимание его игроками таких категорий как «энергоэффективность» и «зеленое» строительство». Технологии и стандарты в сфере энергоэффективности постоянно совершенствуются, чему значительно способствует высокая эко-сознательность компаний, работающих в сфере строительства и недвижимости. Однако на украинском рынке под эко- и энергоэффективностью подразумевается зачастую всего лишь экологичность применяемых в строительстве материалов, а появлению единичных проектов в сфере «зеленого» строительства мы обязаны не национальным, а зарубежным компаниям-заказчикам. Почему так происходит, какие препятствия стоят на пути развития и применения энергоэффективных технологий в строительстве, каково будущее направления «зеленого» строительства Украине, – ответы на эти вопросы будут даны участниками Форума», – отметила во вступительном слове Инна Волосюк. Первую сессию Форума открыла дискуссионная панель «Экологическая сознательность участников строительного рынка Украины», в которой приняли участие Андрей Вишневский, директор, Институт проектирования «Комфортбуд»; Игорь Забулонский, директор по строительству, Arricano Real Estate; Ольга Романенко, генеральный директор, «Эко-пан»; Дмитрий Сенниченко, глава офиса компании JLL в Украине. По мнению Игоря Забулонского, украинский рынок воспринимает энергоэффективность как модный тренд. «Компании, которые применяют в своих проектах энергоэффективные решения, отдают дань моде. Украинский рынок недвижимости не имеет мотивации для широкого применения энергоэффективных решений, – прокомментировал Игорь Забулонский вопрос о том, почему на сегодняшний день на украинском рынке недвижимости технологии энергоэффективности не получили широкого распространения. – На данный момент деньги, которые могут быть направлены на энергоэффективные технологии, выгоднее просто положить в банк под проценты. При той стоимости денег, которая есть на сегодняшний день в Украине, срок окупаемости всех энергоэффективных проектов близок к бесконечности». В свою очередь Дмитрий Сенниченко считает, что мотивацией для применения эко- и энергоэффективных технологий девелоперскими компаниями, в частности, выходящими на IPO, является повышение таким образом стоимости акций компании. «Мотивация абсолютно денежная. Стоимость сертификации ниже, чем мифы о ней», – заявил эксперт. Кроме того, стимулом для девелоперов является также спрос на энергоэффективные площади, в частности, в сегменте офисной недвижимости. По мнению участников дискуссионной панели первой сессии, одним из мотиваторов применения энергоэффективных технологий в Украине являются различные поощрения для застройщиков, к примеру, в виде налоговых льгот. Однако данный инструмент мотивирования находится исключительно в руках государства, которое на сегодняшний день, к сожалению, его не применяет. Первую секцию Форума продолжили доклады Ксении Агаповой, заместителя директора, направление экологических инноваций, отдел по управлению проектами компании JLL в России (тема - «Инвестиционная привлекательность энергоэффективных зданий. Мировые тренды экологического строительства»), и Александра Кучерявого, архитектора (Беларусь) (тема – «Методология проектирования, строительства и эксплуатации энергоэффективных жилых зданий. Показатели деятельности энергоэффективного дома на примере реализованных проектов»). Также в рамках мероприятия свой доклад представил партнер Форума – компания «Экопан». Ольга Романенко, генеральный директор компании, в презентации «Современные тенденции в частном домостроении. Энергоэффективность – тренд 2015 года» рассказала об опыте компании «Экопан», которая уже в течение шести лет применяет в своих проектах технологию каркасно-панельного строительства (или SIP). Основными преимуществами этой технологии, как сообщила Ольга Романенко, являются скорость строительства, экономичность, возможность четко прогнозировать бюджет, простота в эксплуатации здания, производство продукции в заводских условиях, гибкость и возможность реализовать проекты любых архитектурных форм, а также энергоэффективность. «Коэффициент теплопроводности SIP-панелей в 20 раз ниже, чем у кирпича, и в 42 раза ниже, чем у бетонной плиты. Для достижения показателей энергоэффективности толщина стены из SIP-панелей должна составлять 160 миллиметров, что эквивалентно 2,5 метра кирпичной кладки», – отметила Ольга Романенко. Участниками второй сессии, представленной дискуссионной панелью на тему «Энергоэффективность: роль государства и взаимодействие с игроками строительного рынка», выступили Александр Буртовой, партнер юридической фирмы «Антика»; Андрей Вишневский; Марина Ильчук, юрист, юридическая фирма Arzinger; Олеся Мельниченко, эксперт Минрегиона по вопросам энергоэффективности и энергосбережения в ЖКХ. «При работе над проектом мы как проектировщики должны придерживаться набора определенных, принятых в Украине норм. Но ничто не мешает нам сделать проект лучше, чем того требуют нормы, если этого желает заказчик. Безусловно, изменения на законодательном уровне должны быть, однако не стоит придумывать велосипед: есть европейский опыт и нормы, которые можно адаптировать к украинским требованиям. Однако это должна быть инициатива государства на высшем уровне», – прокомментировал Андрей Вишневский вопрос об ответственности государства в отношении энергоэффективности. «На сегодняшний день есть целый ряд инициатив, которые направлены на создание специальных рынков, так называемых энергосервисных и сервисных компаний. Также большое значение имеют те нормативные документы, которые Украина обязалась имплементировать согласно международным договорам, в том числе и Директива Европейского Союза по энергетической эффективности зданий, охватывающая процессы проектирования, экспертизы и дальнейшего распоряжения введенных в эксплуатацию и работающих объектов. В Украине уже действует ряд нормативных документов, регламентирующих, например, вопросы проектирования зданий. С 2009 года у нас действует обязательное требование по изготовлению энергетических паспортов. Однако рынок энергоэффективности до сих пор находится в стадии становления и разработки нормативных документов. Нормативная база у нас есть, но она не адаптирована к нормам Евросоюза», – сообщил Александр Буртовой. В рамках Форума на одной площадке собралось более 80 игроков рынка недвижимости ФОТО: «CP» Марина Ильчук считает, что государство должно создать правильную систему контроля и стимулов, чтобы применялись и выполнялись те строительные нормы, которые приняты на законодательном уровне в Украине. «В 2011 году Украина вступила в Энергетическое сообщество и обязалась принять ряд директив, в том числе и по энергоэффективности, к примеру, Директиву об энергетических услугах, др. Вопрос состоит не только в том, чтобы утверждать нормы, но и в том, чтобы их эффективно имплементировать», – отметила эксперт. В рамках дискуссионной панели третьей сессии «Наружные и внутренние технологии в объектах коммерческой и жилой недвижимости: экономия под знаком «эко» ее участники – Дмитрий Григоренко, региональный представитель в Украине, AGC Glass; Максим Десна, первый заместитель директора, «ОБИО» (ТМ IZOVAT); Лариса Леончик, проект-менеджер, «ВЕКА Украина»; Владимир Кличановский, директор компании «Нова Лайт» – обсудили типичные проблемы в работе с заказчиками в вопросах продвижения энергоэффективных технологий. «В вопросе применения энергоэффективных технологий существует такая проблема как недоинформированность заказчика, – считает Дмитрий Григоренко. – Мы ведем над этим работу – проводим семинары, общаемся с заказчиками и информируем их о существующих технологиях, в том числе в сфере энергоэффективности. К сожалению, украинский рынок скептически воспринимает новинки, потому что у всего нового более высокая стоимость. Перед заказчиком стоит выбор – хорошее и дорогое или оптимальное и более дешевое. Как правило, заказчик выбирает второй вариант». С мнением эксперта согласен также Максим Десна, который отметил, что цена является основным фактором, влияющим на решение заказчика. «На сегодняшний день с заказчиком приходится разговаривать только языком цифр, ведь он не всегда понимает, что такое качество и как оно взаимосвязано с ценой. Чтобы убедить заказчика, приходится вносить изменения в продукцию под конкретного клиента, а это влияет на конечное качество», – отметил Максим Десна. Основной проблемой, с которой столкнулась компания «ВЕКА Украина» на украинском рынке, является несоответствие рынка строительных материалов нормам. «К сожалению, на сегодняшний день никто не контролирует строительные нормы. С 2008 года, когда начался мировой финансовый кризис, все производители строительных материалов, чтобы выжить, стали приспосабливаться к ситуации путем удешевления товара, а точнее – снижения его качества. На оконном рынке Украины ситуация стала ухудшаться: те окна, которые реализуются на рынке с 2008 года и по сегодняшний день, часто не соответствуют климатическим условиям нашей страны. Я считаю, что позитивные изменения на оконном рынке наступят только после изменения общей экономической ситуации в Украине», – отметила Лариса Леончик. Как сообщил Владимир Кличановский, основная проблема, с которой сталкивается компания «Нова Лайт» в работе с клиентами, – это восприятие светотехнического оборудования потребителями как затратной части. «Заказчики пытаются сэкономить только на первичных инвестициях, иногда (но очень редко) они считают будущие эксплуатационные затраты. Мало кто задумывается над тем, что светотехническое оборудование – это не только инвестиции и дизайн, но и доходная часть, ведь от него зависит производительность труда, продуктивное время офисных сотрудников, безопасность, а также настроение покупателя в магазине. Экономия первичных инвестиций не всегда приносит экономию в перспективе 3-5 лет», – отметил Владимир Кличановский. В рамках четвертой сессии Форума доклады представили Максим Заика, архитектор, заместитель руководителя проектов по «зеленому» строительству компании «ДЕЛЬТА Проектконсалт Украина», сертифицированный оценщик по американской системе LEED и немецкой DGNB (тема – «Супермаркет Billa – первый проект по стандарту DGNB в Украине»), и Анна Корягина, директор ТРЦ Rose Park, менеджер отдела аренды компании «Иммошан Украина» (тема -«Сотрудничество с арендаторами при сертификации объекта недвижимости по стандарту BREEAM»). В завершение Форума эксперты дискутировали на тему «Международные стандарты «зеленого» строительства: сертификация объектов коммерческой и жилой недвижимости». В дискуссии приняли участие Дмитрий Григоренко; Максим Заика; Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости EY в Украине; Анна Корягина; Андрей Пашенько, архитектор, основатель ТАМ «А. Пашенько»; Мария Червоноградская, заместитель директора, департамент стратегического консалтинга, JLL в Украине; Татьяна Чехет, глава представительства «Мотт МакДональд» в Украине. «Самый главный вопрос в рамках этой дискуссии – необходима ли сегодня сертификация в Украине? Когда страна выйдет из сложной ситуации, в которой она сейчас пребывает, вопрос сертификации станет более актуальным, – считает Максим Заика. – На сегодняшний день вакантность в сегменте офисной недвижимости составляет около 30%. Это говорит о том, что любому девелоперу, завершающему реализацию проекта, придется иметь дело с серьезной конкуренцией за счет других вакантных объектов. На сегодняшний день наиболее высокие арендные ставки могут платить только зарубежные компании-арендаторы. В соответствии с корпоративной политикой, такие компании арендуют офисы в сертифицированных объектах, в то время как в Украине на сегодняшний день сертифицированные офисы отсутствуют». «Учитывая современную ситуацию на украинском рынке недвижимости, на первый план в вопросах сертификации выходят несколько иные факторы, чем эко-сознательность девелоперских компаний, – считает Марина Крестинина. – Одним из таких факторов является, к примеру, перенасыщенность офисного сегмента, рост конкуренции между объектами офисной недвижимости и борьба за арендаторов. Это как раз может послужить толчком к появлению все большего количества «зеленых» объектов. Арендаторами, которые готовы платить высокую ставку, являются крупные международные компании, неотъемлемой составляющей корпоративной ответственности которых является внимание к вопросам бережного отношения к окружающей среде. И, выбирая между несколькими вариантами офисов, они отдадут предпочтение тем, которые строились в соответствии с экологическими стандартами. Причин, по которым «зеленое» строительство не развивалось в Украине до сих пор, несколько. Одна из них заключается в том, что до кризиса 2008 года спрос и поглощение офисной недвижимости были высокими. Другая причина – отсутствие инвесторов, нацеленных на качественный, грамотно созданный «зеленый» проект. Такие инвесторы могут появиться в Украине только после стабилизации ситуации». Анна Корягина считает, что в вопросах сертификации нельзя ограничиваться только критериями энергоэффективности. «В рамках проекта ТРЦ Rose Park в Макеевке (Донецкая область) желанием девелопера было сделать «зеленую» составляющую проекта видимой и понятной любому посетителю. Даже несмотря на то, что некоторые эко-инициативы не влияют на количество баллов в рамках сертификации проекта ТРЦ Rose Park по стандарту BREEAM, мы, тем не менее, предусматривали их в проекте. К примеру, в рамках проекта запланировано создание станции по заправке электромобилей. Такие элементы понятны любому человеку и положительно влияют на его сознание», – отметила Анна Корягина. По ее мнению, на сегодняшний день на украинском рынке есть положительные изменения в направлении сертификации согласно стандартам «зеленого» строительства. В частности, растет количество оценщиков по различным сертификациям, создан Украинский совет по «зеленому» строительству, был проведен первый официальный тренинг по сертификации DGNB, др. В рамках дискуссии Андрей Пашенько рассказал об опыте работы над энергоэффективными проектами. «В целом, проблем в работе над такими проектами нет – схема достаточно понятная и прозрачная. Однако важно, чтобы работа соответствующих специалистов над проектом, который подлежит сертификации, начиналась от первого эскиза и заканчивалась вводом в эксплуатацию, поскольку в уже разработанном проекте сложно учесть все требования по сертификации», – отметил он. Мария Червоноградская считает, что тенденция сертификации в Украине неизбежна. В качестве примеров эксперт рассказала о соседних рынках – Польше и России. «На конец 2013 года в Польше было сертифицировано более 1 миллиона м2 помещений. В России на тот же период было сертифицировано 670 000 м2. Но уже к 2015 году Россия достигла отметки в около 1 миллиона м2. Это говорит о том, что скорость сертификации в России намного выше, чем в западных странах», – отметила она, добавив, что «зеленое» строительство продвигает совершенно новый подход к девелопементу коммерческих и жилых помещений, предусматривающий интеграцию и регулярные встречи участников проекта, в отличие от «традиционного» подхода, предусматривающего последовательное включение участников в проект. Вашему вниманию представляем наиболее интересные моменты выступлений хедлайнеров Форума. Фотоотчет мероприятия представлен в рубрике «Фоторепортаж» на стр. 60-63. Ксения Агапова ФОТО: «CP» Ксения Агапова, заместитель директора, направление экологических инноваций, отдел по управлению проектами компании JLL в России «ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫХ ЗДАНИЙ. МИРОВЫЕ ТРЕНДЫ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» Корпоративная социальная ответственность Бизнес постепенно трансформируется, изменяется расстановка приоритетов в ценностной шкале компаний. Если раньше в бизнесе основным показателем была доходность компании, то сейчас растет внимание ко многим другим факторам, среди которых на первый план выходят экология и устойчивое развитие. Устойчивое развитие предполагает текущее эффективное развитие компании без снижения возможности для развития будущих поколений. В понятие устойчивого развития обязательно входят три составляющие – люди, планета, доход (англ. – 3P: people, planet, profit). В общем процессе смены парадигм в бизнесе выделяется теория мегатрендов – направления, определяющие пути развития компаний, особенно крупных, на многие десятилетия вперед. Среди мегатрендов, которые мы наблюдали в течение последних лет, – менеджмент качества, информационные технологии, др. Сейчас появился «зеленый» мегатренд, который связан со многими мировыми процессами. Среди них – появление корпоративной социальной ответственности компаний (КСО). Отчет по КСО является обязательным для компаний, котирующихся на фондовых биржах. Любой инвестор, принимая решение о покупке акций той или иной компании и об их количестве, с одной стороны, ознакомится с финансовой отчетностью предприятия, оценит ее стабильность, но чтобы убедиться, что эта стабильность будет у бизнеса и в долгосрочной перспективе, он обязательно почитает отчет по КСО. КСО напрямую влияет на финансовую устойчивость компании в долгосрочной перспективе. Динамика рынка КСО в странах Европы и США показывает, что рост КСО сохранился в период кризиса 2008-2009 годов. Это значит, что КСО является одним из важных приоритетов бизнесов наравне с финансовой отчетностью. Кроме того, на Нью-Йоркской фондовой бирже составляется Индекс устойчивости Доу-Джонса, в котором ранжируются компании, продемонстрировавшие наилучшие результаты по КСО. Будущее офисного пространства Недвижимость – это актив, который приносит деньги. И задача собственников сегодня заключается, с одной стороны, в тщательно анализе расходов с целью их минимизации, с другой стороны – в максимизации аспектов добавленной стоимости недвижимости. Если говорить об офисном сегменте, то в ближайшие 10 лет на его формирование будет влиять, среди прочего, такой тренд как изменение стиля работы в результате развития мобильных устройств. Офис как место, куда обязательно должны приходить сотрудники компании, уже сейчас теряет свою функциональность. В будущем он станет местом, где коллеги будут общаться, пересекаться, проводить совещания или мозговые штурмы, др. Именно с этой целью многие современные компании предусматривают в своих офисах большое количество переговорных комнат. Исследования также показывают, что в будущем реализация «зеленого» офиса и экологичность станут основными приоритетами для игроков данного сегмента. Это связано, во-первых, с устареванием офисного актива, при этом имеется в виду моральное устаревание, что происходит гораздо быстрее, чем физическое, и влечет за собой необходимость перепланировки помещений и других способов «оживления» актива. Внедрение «зеленых», энергоэффективных технологий позволяет снизить темпы устаревания актива. Второй момент, который формирует тренд рынка офисной недвижимости, – это смена корпоративных требований ведущих арендаторов. Сертификация и энергоэффективность Изначально энергоэффективностиь идет вразрез с понятием комфортности среды в помещении. Дело в том, что когда мы стремимся создать более комфортные условия для сотрудников, то это незамедлительно создает конфликт с идеями энергоэффективности. К примеру, если в помещении необходимо обеспечить освещение в 300 люкс, на которое тратится определенное количество энергии, то затраты на освещение в 500 люкс, что соответствует современным нормам и правилам, совсем другие. «Зеленая» сертификация помогает уравновесить эти два направления в недвижимости. Ежегодный прирост сертифицированных зданий в мире составляет 35%. Как показывает динамика, на данный момент сертификация является одним из наиболее быстрорастущих направлений в недвижимости во всем мире. Сейчас практически все здания классов А и В в Европе и США строятся с учетом тех или иных требований по энергоэффективности либо экологическим стандартам. США являются мировым лидером в области «зеленого» строительства. 25% нового строительства в этой стране составляют сертифицированные здания, и ожидается, что в 2015 году этот рынок еще больше увеличится. В целом, на развитых рынках наблюдается следующая тенденция: предложение «зеленых» зданий порождает спрос на них, и те здания, которые не имеют сертификата или определенных характеристик по энергоэффективности, арендуются либо продаются с так называемым «коричневым дисконтом». Необходимо различать сертификацию зданий, которая является добровольной, от минимальных законодательных требований по строительству, которые являются обязательными. Стандарты сертификации всегда находятся выше, чем минимальные требования современной строительной индустрии. Сертификация – это «награда» для тех девелоперов, которые сделали больше в рамках своего проекта, это некий статус, который присваивается только самым лучшим, инновационным зданиям. Более того, в стандартах сертификации изначально заложены требования, выполнить которые и получить самый высокий рейтингй – Excellent, Platinum – могут только 2-3% зданий на рынке. Разные страны мира применяют различные меры с целью стимулирования «зеленого» строительства. Каждое государство выбирает свой путь, и нет такого принципа, который подходил бы всем. Это объясняется, во-первых, национальной политикой в отношении экологии, которая у каждой страны своя. К примеру, США приняли решение до 2020 года сократить выброс СО2 на 15% от уровня 2009 года, при этом сохраняя аналогичные темпы экономического роста. В Великобритании процент больше – 34% от уровня 1990 года. Второе – регулирование строительства. К примеру, в США существует стандарт энергоэффективности для зданий ASHRAE, и он является обязательным для выполнения. При этом в каждом отдельном штате существуют свои определенные нормы и правила по применению тех или иных технологий по энергоэффективности. В Европейском Союзе каждая страна должна адаптировать Директиву об энергоэффективности зданий, которая вышла в 2009 году. В данной директиве прописано создание местных стандартов и национальной методологии расчета энергоэффективности. Стимулом для внедрения «зеленого» строительства являются и системы сертификации. К примеру, сейчас на Западе не является возможным купить, продать или сдать дом в аренду, если у него нет сертификата энергоэффективности. Ярким примером является Германия, где здания с низким показателем энергоэффективности продаются с большим дисконтом именно по той причине, что в течение пяти лет люди переплатят деньги из-за высокого энергопотребления здания. Другим стимулом для развития «зеленого» строительства являются финансовые инициативы (налоговые льготы, субсидии, др.). Коммерческая выгода «зеленых» зданий Добровольная сертификация создает добавленную стоимость актива и способствует снижению расходов, а это, в свою очередь, является залогом долгосрочного стабильного и конкурентного преимущества актива на рынке. Для арендаторов размещение офисов в сертифицированных зданиях выгодно тем, что повышается продуктивность сотрудников, улучшается корпоративный имидж компании, снижаются расходы на коммунальные услуги, др., для арендодателей сертификация замедляет процесс устаревания актива, дает возможность продать объект по более высокой цене, уменьшить вакантность площадей, др.: для инвесторов – это уменьшение рисков, увеличение рентабельности инвестиций и ценности объекта, финансовая поддержка государства, др. Стоимость строительства «зеленых» зданий постепенно снижается. Со временем, когда «зеленое» строительство станет более распространенным, его стоимость будет мало чем отличаться от стоимости обычного объекта. Но при этом доходность таких объектов более высокая, однако не за счет высоких арендных ставок, потому что рынок еще не достиг такой стадии, чтобы диктовать более высокие арендные ставки на площади в «зеленых» зданиях. Причиной повышения доходности таких объектов является не ставка аренды, а скорость заполнения их арендаторами. Исследования показывают, что в «зеленых» зданиях более высокий уровень занятых площадей, поскольку такие объекты привлекают арендаторов за счет более низких эксплуатационных расходов. Прогнозы в Украине Развитие и внедрение в объектах недвижимости Украины «зеленых» технологий, в частности, в офисном сегменте, можно ожидать после восстановления рынка, который на данный момент находится в стадии стагнации. Кроме того, инвесторы и девелоперы понимают, что в условиях растущей конкуренции привлекать арендаторов становится все сложнее. В свою очередь, растущая конкуренция также является одним из стимулов для развития «зеленого» строительства. Александр Кучерявый ФОТО: «CP» Александр Кучерявый, архитектор (Беларусь) «МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ. ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОГО ДОМА НА ПРИМЕРЕ РЕАЛИЗОВАННЫХ ПРОЕКТОВ» Статистика показывает, что к 2030 году людям понадобятся две планеты Земля, потому что уже на сегодняшний день Земля не способна дать столько ресурсов, сколько нам необходимо, и переработать столько отходов, сколько мы производим. В сложившихся условиях нам как минимум необходимо более рационально использовать ресурсы. 40% всей мировой энергии потребляют здания, поэтому на архитекторах лежит ответственность за то, как проектируются дома, на строителях – как они возводятся, и на потребителях – как они эксплуатируют здания. Это три составляющих сбережения ресурсов. Здания, которые не только решают проблему энергоэффективности, но и изначально не создают ее, – это пассивные, мультикомфортные и активные дома. Концепция пассивного дома развивается с 1991 года, когда был построен первый такой объект в Германии. Стоимость его строительства была на 30% выше, чем обычного дома. Сегодня этот показатель составляет 10%. В то время как целью пассивного дома является энергосбережение, в мультикомфортном доме уделяется внимание комфорту проживания (определенные параметры микроклимата в помещении) и экологии.
Радар, отражающий сбалансированность решений* в мультикомфортном жилом доме в Дзержинске (Беларусь)
*Согласно Спецификации Альянса активного дома для жилых зданий Концепцией активного дома предусматривается, что здание вырабатывает энергии больше, чем потребляет. Это очень правильно, потому что в процессе эксплуатации здания в течение 50-100 лет оно может выработать столько энергии, сколько было затрачено на производство материалов. Согласно этой концепции, мы вначале взяли «кредит» у природы, а затем его вернули. Первый мультикомфортный дом в Беларуси был открыт в мае 2012 года в Дзержинске. Сейчас он эксплуатируется, ведется мониторинг его жизнедеятельности. Класс энергетической эффективности этого объекта составляет А+, то есть он потребляет менее 30 кВт*час/м2/год. Площадь дома составляет 200 м2. Данные мониторинга этого объекта следующие: – за год на отопление и водоснабжение было израсходовано 1000 м3 газа; – расходы электроэнергии – до 300 кВт*час/ месяц; – потребление воды – 2,1 м3 на человека в месяц; – концентрация СО2 в помещении не превышала 750 ppm; – уровень освещенности естественным светом – 400-1800 люкс; – температура теплоносителя в солнечных коллекторах в январе при ясной погоде достигала 57 °С; – затраты владельца на отопление, горячее водоснабжение и электричество составили 22 евро ($29) или около 400 гривен согласно тарифам по состоянию на декабрь 2013 года – февраль 2014 года.
Радар, отражающий сбалансированность решений* в проекте жилого дома Optima House (Киевская область)
*Согласно Спецификации Альянса активного дома для жилых зданий Украинский проект мультикомфортного дома Optima House реализуется в 20 километрах от Киева. Его площадь составляет 128 м2, он рассчитан на семью из 3-4 человек. Класс энергетической эффективности этого объекта – А. Среди особенностей Optima House стоит отметить применение таких технологий как гибридная вентиляция, тепловые насосы, а также оптимальная освещенность за счет грамотного размещения окон. Так, площадь окон к площади дома составляет 31,5%, распределение окон: 51% – на юг, 21% – на запад, 16% – на восток и 10% – на север. Такой подход позволяет минимизировать теплопотери и максимизировать теплопоступления зимой.
Максим Заика ФОТО: «CP» Максим Заика, архитектор, заместитель руководителя проектов по «зеленому» строительству компании «ДЕЛЬТА Проектконсалт Украина», сертифицированный оценщик по американской системе LEED и немецкой DGNB «СУПЕРМАРКЕТ BILLA – ПЕРВЫЙ ПРОЕКТ ПО СТАНДАРТУ DGNB В УКРАИНЕ» DGNB – это международная система сертификации зданий согласно стандартам «зеленого» строительства, которая была разработана в 2007 году Немецким советом по зеленому строительству (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Это одна из наиболее ранних систем сертификации зданий. DGNB имеет шесть критериев оценки объектов: Экологическое качество, Экономическое качество, Социокультурное и функциональное качество, Техническое качество, Качество процесса, Качество земельного участка. Системой DGNB предполагается три уровня сертификации – бронзовый, серебряный и золотой. Первым проектом в Украине, сертифицированным согласно стандарту DGNB, является супермаркет Billa по ул. Анны Ахматовой в Киеве. Этот объект имеет предварительный сертификат серебряного уровня. Заказчиком проекта является компания REWE Group (Германия), владеющая сетью супермаркетов Billa, для которой проект по ул. Анны Ахматовой стал первым «зеленым» супермаркетом в Восточной Европе. Генпроектировщиком супермаркета выступила компания «ДЕЛЬТА Проектконсалт Украина». Объект располагается на участке площадью 0,5 гектара. Общая площадь 1-этажного супермаркета составляет 1885 м2, площадь торгового зала – 1353 м2. Наиболее определяющим фактором того, какие тепловые нагрузки будет получать здание, является его ориентация на участке. Если мы говорим о проектах супер- и гипермаркетов, то наиболее существенная энергонагрузка приходится на охлаждение и кондиционирование объекта. Зимой не представляется сложной задачей обогреть объект за счет работы оборудования, а также освещения. Более проблематичным >является охлаждение торгового зала летом. Поэтому западный фасад супермаркета Billa, который в течение большей половины дня зимой и летом обогревается за счет солнца, выполнен из сендвич-панелей, то есть он «глухой». Витражные схемы оборудованы с севера и северо-запада. Здесь же обустроен главный вход, который накрыт навесом. В категории Экологическое качество системы DGNB важным является показатель оценки жизненного цикла проекта, который рассматривается на период до 50 лет и включает показатели добычи ресурсов, производства стройматериалов, сам процесс строительства, эксплуатацию готового объекта, его демонтаж и утилизацию. Для оценки супермаркета Billa по ул. Анны Ахматовой были подсчитаны все объемы использованных строительных материалов, после чего произведена оценка влияния каждого из них на окружающую среду на основании так называемой EPD (Environmental Product Declaration). Это экологическая декларация, которая предоставляется производителем материалов, указывающая, сколько и каких вредных веществ было выброшено в атмосферу при производстве этого материала и его эксплуатации и утилизации. Ключевые материалы, которые применены в проекте супермаркета Billa, являются экологически чистыми. Супермаркет Billa по ул. Анны Ахматовой в Киеве ФОТО: «ДЕЛЬТА ПРОЕКТКОНСАЛТ УКРАИНА» Изначально было принято решение, что в этом проекте компания отказывается от использования ископаемых источников энергии (газа). Охлаждение и отопление супермаркета осуществляется по принципу насоса. Так, в объекте задействована система, применяющая для обогрева здания в зимний период времени рекуперированное тепло от системы холодильников. Эта технология позволяет сократить потребление электроэнергии на 20-50% в сравнении с традиционными системами холодоснабжения и отопления. В проекте также было установлено несколько солнечных коллекторов для нагрева воды, которые в летний период полностью удовлетворяют потребность супермаркета в горячей воде. Период окупаемости коллекторов составляет 5-7 лет. Все освещение в супермаркете – как внутри, так и снаружи – светодиодное, все подсобные помещения оборудованы датчиками движения. В категории Экономическое качество системы DGNB оценивается текущая стоимость (NPV) жизненного цикла здания на период до 50 лет, которая включает стоимость строительства и стоимость эксплуатации (обслуживание/ремонт, потребление энергии, уборка, потребление води). Согласно нашим подсчетам, стоимость проекта составляет 3030 евро/м2. Это выше, чем эталон немецкой системы, однако данная цифра объясняется тем, что все оборудование для супермаркета импортировано из стран ЕС и, соответственно, стоит дороже, чем, к примеру, в Австрии. Некоторые критерии системы DGNB не совсем подходят к условиям проекта, например, гибкость и возможность адаптации. То есть, речь идет о том, чтобы предусмотреть возможность перепрофилирования супермаркета. Однако на данном этапе закладывать в проект параметры перепрофилирования, к примеру, дополнительные элементы в инженерных сетях, нецелесообразно. К тому же, помимо технических аспектов, существует вопрос изменения целевого назначения земельного участка в будущем. Категория Социокультурное и функциональное качество оценивает ряд критериев, среди которых – тепловой комфорт, качество воздуха в помещении, акустический комфорт, визуальный комфорт, качество благоустройства прилегающей территории, др. В рамках данной категории стоит отметить следующие особенности супермаркета Billa: все холодильники оборудованы дверьми, что, во-первых, обеспечивает комфорт посетителям, и во-вторых, является экономичным, поскольку исключает ненужные расходы холода; визуальный комфорт за счет размещения рабочих мест кассиров недалеко от окна; безбарьерный доступ (отсутствие порогов на входах и выходах); благоустройство прилегающей территории и обустройство велопарковок, которые размещены возле каждого входа в супермаркет (1 паркоместо на 160 м2 площади торгового зала). По критерию Техническое качество в проекте больше всего внимания уделено качеству ограждающих конструкций. Так, в супермаркете были применены сендвич-панели толщиной 160 мм, витражная система с коэффициентом теплопроводности U=1,40 В/м2*К, утеплитель из минеральной ваты толщиной 300 мм, утеплитель из пенополистирола толщиной 180 мм. Уровень энергопотребления объекта составляет 46,5 кВт*год/м2, что является наилучшим показателем среди проектов сети Billa в Киеве. Качество процесса – группа критериев системы DGNB, которая включает такие показатели как детальное техническое задание, интегрированный дизайн, дизайн концепции, влияние строительства на окружающую среду, экологические аспекты в тендерном процессе, др. В частности, в рамках тендерного процесса были заложены требования касательно невозможности использования в проекте определенных групп вредных веществ (согласно классификации GISCODE). В рамках проекта был также проведен тест на герметичность. Так, по завершению строительства коробки здания (без внутренней отделки) в дверном проеме был установлен вентилятор, высасывающий воздух изнутри. Таким образом, был создан перепад давления в 50 Па, что позволило обнаружить недоработки и щели, через которые в зимний период времени будет просачиваться холодный воздух. Второй раз этот тест проводился по завершению строительства супермаркета. В рамках системы DGNB оценивается качество земельного участка. В целом, участок, где размещается супермаркет Billa, имеет низкие экологические риски. Однако мы столкнулись с тем, что в Киеве, к примеру, нет карты шума или карт анализа качества воздуха. То есть, информация об экологической ситуации в Киеве практически отсутствует. Еще один показатель оценки в рамках DGNB – доступ к общественному транспорту. Данный проект имеет доступ к автобусным маршрутам, маршрутным такси и метро. Стоит отметить, что если по украинским меркам в рамках реализации проекта недвижимости предполагается обустройство как можно большего количества парковочных мест для автомобилей, то в Европе – наоборот, что объясняется стимулированием людей к пользованию общественным транспортом. Анна Корягина ФОТО: «CP» Анна Корягина, директор ТРЦ Rose Park, менеджер отдела аренды компании «Иммошан Украина» «СОТРУДНИЧЕСТВО С АРЕНДАТОРАМИ ПРИ СЕРТИФИКАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПО СТАНДАРТУ BREEAM» Один из инструментов, способствующих работе в направлении ресурсоэффективности объектов недвижимости, является сертификация. Лидером среди существующих на сегодняшний день сертификаций является система BREEAM, которая работает в более чем 60 странах мира. Согласно этой системе сертифицировано 425 000 объектов, в то время как с момента запуска BREEAM в 1990 году к оценке зарегистрировано 1,9 миллиона зданий. Стандартам BREEAM обучено 14 000 специалистов. 80% рынка сертифицированных зданий в Европе приходится именно на BREEAM. Работа с арендаторами в рамках сертифицирующихся объектов может быть построена в соответствии с тремя опциями – соглашение о «зеленой» аренде, являющееся юридически обязательным документом, который арендатор должен выполнить, «зеленое» руководство по выполнению fit-out для арендаторов, которое является тем же соглашением о «зеленой» аренде, но носит рекомендательный характер и не обязательно для выполнения, и сотрудничество девелопера и арендатора, применяющееся на ранних стадиях реализации проекта, которое предусматривает ознакомление с технической спецификацией отделочных работ и рабочего проекта арендатора и выполнение его в соответствии со стандартами сертификации. Что касается юридической поддержки соглашения о «зеленой» аренде, то оно базируется на трех основных пунктах и пересекается с основным договором аренды, технической спецификацией для бутиков, правилами распорядка ТЦ. То есть, соглашение о «зеленой» аренде является не просто приложением к договору – оно присутствует во все документах, регулирующих взаимоотношения между арендодателем и арендатором, и таким образом исключает возможность его невыполнения. Визуализация ТРЦ Rose Park (Макеевка, Донецкая область) ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: IS В рамках соглашения о «зеленой» аренде арендатору необходимо учесть следующие требования: – HVAC (критерии теплового комфорта в соответствии с ISO 7730:2005); – освещение (все люминесцентные лампы должны быть оборудованы балластами сопротивления высокой частоты, помещение должно быть оборудовано датчиками движения); – энергоэффективность (наличие счетчиков, которые должны быть подключены, доступны и промаркированы); – вода (контроль для идентификации утечек, установка датчиков); – сортировка и переработка отходов (основные группы отходов – бумага, пластик, стекло, батарейки, флуоресцентные лампы, растительные и минеральные масла); – применяемые материалы. Ввиду того, что стандарт BREEAM эволюционирует, также изменяется и договор аренды. Среди основных новшеств соглашения о «зеленой» аренде: – HVAC (критерии теплового комфорта в соответствии с ISO 7730:2005, лето (сезон охлаждения) – 23 °С (+2 °С), зима (сезон отопления) – 19 °С (+3 °С); – освещение (пункты управления, датчики присутствия/отсутствия естественного освещения, управление освещением во вспомогательных помещениях (склад, холодильные камеры, коридоры, лестничные клетки, т.д.)); – энергоэффективность (учет на более низких уровнях – 200 м2); – вода (уровни потребления воды для различного оборудования – typical, good, best и exemplary practice, диспенсеры (кулеры) очищенной воды для персонала); – сортировка и переработка отходов (установка якорными арендаторами собственного оборудования для управления отходами, арендаторы, занимающие небольшие площади, пользуются централизованным оборудованием ТЦ); – материалы (уровень формальдегида Е1, стандарты соответствия по материалам). Говоря о примерах на практике, из опыта реализации ТРЦ Rose Park в Макеевке (Донецкая область) команда проекта столкнулась с определенными сложностями, в частности, в вопросах переработки отходов. Так, были найдены подрядчики, которые были готовы к утилизации отходов, однако не все хотели, чтобы мы посещали их заводы, поэтому то, что на самом деле происходит при утилизации мусора, остается неизвестным. Строительная площадка ТРЦ Rose Park ФОТО: IS В торговых центрах компании Immochan предусмотрены три типа урн – для всего торгового центра, арендаторов и посетителей, которые нацелены на сортировку мусора. Компания Immochan Italy ввела в своих объектах штрих-коды на пакетах для мусора – у каждого арендатора свой штрих-код, что позволяет вести учет того, сколько и какой арендатор производит отходов. В целом, данной программой предусматривается три вида пакетов – желтый (пластик), белый (картон, бумага) и черный (прочее), однако на данный момент пока действуют только черные пакеты. Основными причинами и стимулами подписания соглашения о «зеленой» аренде являются прохождение зданием сертификации в соответствии с BREEAM, улучшение взаимоотношений между арендатором и арендодателем, сокращение потребления ресурсов (вода, электричество), сокращение коммунальных и операционных расходов, обеспечение комфортных условий для сотрудников и посетителей, повышение производительности труда, улучшение товарооборота, улучшение корпоративного имиджа компании, снижение негативного воздействия на окружающую среду, др. Среди брендов, которые подписали договор о «зеленой» аренде в Украине, – такие сети как Mango, «Будинок іграшок», «Интертоп», «Эльдорадо» и другие.