ЕБРР: «Финансирование по-прежнему доступно для высококлассных проектов»




Милен Георгиев, ведущий банкир департамента недвижимости и туризма ЕБРР
фото: Олег Герасименко

CP: ЕБРР работает в Украине уже 15 лет. Как бы Вы описали положение банка на местном финансовом рынке? Расскажите о портфеле банка и какое место в нем занимают проекты в сфере недвижимости.
Европейский банк реконструкции и развития является крупнейшим финансовым инвестором в Украине. По данным на май 2008 года он взял на себя обязательства относительно предоставления инвестиций на сумму более 3,3 миллиарда евро в рамках более 171 проекта. Причем общая стоимость этих проектов превышает 7,2 миллиарда евро. В настоящий момент в Украине банком профинансировано 5 проектов в сфере недвижимости, а также капитализировано 7 региональных инвестиционных фондов, работающих в сфере недвижимости в Украине. Четыре из пяти наших прямых инвестиций – это рамочные программы, предусматривающие финансирование нескольких объектов недвижимости, например, проект по строительству шести современных супермаркетов в различных городах Украины. Общая стоимость проектов в сфере недвижимости, финансируемых при участии ЕБРР, составляет 438,8 миллиона евро, из которых 143,1 миллиона евро – собственные средства банка. Общая капитализация региональных инвестиционных фондов (которые не включены в статистические показатели по Украине) составляет 1,2 миллиарда евро, причем инвестиции ЕБРР в эти фонды составили 290 миллионов евро.
CP: Какие секторы украинской экономики являются приоритетными для ЕБРР в Украине?
У ЕБРР существуют следующие приоритеты относительно финансирования проектов в Украине:
– Поддержка проектов в области энергосбережения, энергобезопасности и защиты окружающей среды, а также рационального использования природных ресурсов во всех отраслях экономики.
– Поддержка развития отечественных рынков капитала, а также помощь микро, малым и средним предприятиям в получении долгосрочных кредитных ресурсов ЕБРР через банки-партнеры.
– Поддержка и улучшение транспортной и коммуникационной инфраструктуры Украины.
– Повышение эффективности работы муниципального сектора и сектора инфраструктуры путем финансирования энергосберегающих проектов в таких отраслях, как теплоснабжение, водоснабжение и водоочистка, утилизация твердых бытовых отходов и общественный транспорт.
– В секторе энергетики предусматриваются инвестиции в современное и эффективное производство энергии, ее поставки и распределение, а также поддержку диверсификации источников поставок энергии и использования альтернативных видов топлива.
– В дополнение, ЕБРР поддерживает конкурентоспособность, высокие стандарты корпоративного управления и способствует привлечению прямых иностранных инвестиций в Украину.
CP: Каким образом ЕБРР может участвовать в проектах государственного сектора? Какой процент портфеля ЕБРР в Украине составляют проекты в государственном секторе?
Несмотря на то, что приоритетом банка является развитие конкурентоспособного частного сектора в Украине, он также активно участвует в финансировании государственных компаний в секторах энергетики, транспорта, связи и природных ресурсов, достигнувших значительного прогресса в реструктуризации и повышении прозрачности бизнеса. По состоянию на март 2008 года, объем государственных проектов в портфеле ЕБРР составлял 39%.
CP: Расскажите, пожалуйста, о проектах в сфере недвижимости, в которых участвует банк.
Банк поддерживает своих украинских клиентов в секторе недвижимости путем предоставления целого ряда финансовых инструментов: кредиты, участие в акционерном капитале, а также комбинированные инструменты при проектном финансировании. Проекты, в которых участвует банк, должны отвечать следующим требованиям:
– Быть проектами в частном секторе.
– Иметь спонсора – инвестора или девелоперскую компанию с хорошей репутацией и адекватным послужным списком, а также с опытом реализации подобных проектов в аналогичных рыночных условиях.
– Спонсоры должны соответствовать международным стандартам корпоративного управления и прозрачности, а также готовить (или планировать к подготовке) финансовую отчетность по стандартам IFRS.
– Проекты должны быть, в основном, новостройками и соответствовать подтвержденному рыночному спросу.
– У проектов должна быть четкая и надежная финансовая структура, включающая значительные инвестиции со стороны спонсора.


Одним из приоритетов относительно финансирования проектов ЕБРР в Украине является поддержка и улучшение транспортной и коммуникационной инфраструктуры
фото: Олег Герасименко

CP: Существуют ли какие-то сегменты сектора недвижимости, которые являются приоритетными для финансирования ЕБРР?
Все сегменты рынка недвижимости, в которых существует избыточный спрос и недостаточное предложение, или в которых коммерческое финансирование доступно в недостаточном объеме или на неприемлемых условиях, являются приоритетными для ЕБРР. В Киеве (что типично для других столиц в странах СНГ) наблюдается резкий всплеск девелоперской деятельности и инвестиций в недвижимость. В ответ на эту тенденцию банк сместил акцент своей работы на региональные рынки недвижимости, где сегменты торговой, логистической, офисной, гостиничной и жилой недвижимости недостаточно развиты. В то же время банк будет готов выборочно финансировать гостиничные проекты в Киеве, с учетом того, что в столице существует большой дефицит гостиничных площадей.
CP: Несколько лет назад ЕБРР объявил о своем интересе к развитию сектора недвижимости в туристических регионах Украины – Карпатах и Крыму. Поддерживает ли банк в настоящее время какие-нибудь проекты, связанные с реализацией украинского туристического потенциала в этих регионах?
Банк по-прежнему находится в процессе активного поиска проектов в туристическом секторе, которые отвечали бы нашим инвестиционным критериям.
CP: Каковы требования ЕБРР к потенциальным заемщикам в сфере недвижимости?
В дополнение к перечисленным выше критериям, финансовые требования банка к проектам включают в себя:
– Значительный размер проекта – финансирование ЕБРР должно быть в целом более 10-15 миллионов евро (проекты среднего и малого бизнеса финансируются посредством кредитных линий для МСП, которые предоставляются через украинские банки-партнеры).
– Как и у большинства институциональных инвесторов, цикл рассмотрения проекта ЕБРР включает в себя подробный анализ состояния клиента. Оцениваются финансовые, юридические, технические, природоохранные, рыночные и репутационные аспекты проекта. Вся эта работа должна быть проделана до определения условий финансирования или участия в акционерном капитале.
CP: Каким образом обычно структурировано финансирование проектов недвижимости ЕБРР? Существуют ли ограничения по участию ЕБРР в проектах в отношении процентного участия от общего объема проекта? От чего это зависит?
Проект в секторе недвижимости, финансируемый ЕБРР, обычно структурируется согласно стандартам проектного финансирования, принятого институциональными инвесторами и адаптированного к условиям работы в Украине. Объем финансирования, который ЕБРР может предоставить одному заемщику, достаточно велик, таким образом, большинство проектов комфортно вписываются в эти рамки. Максимальный объем предоставляемых средств зависит от качества проекта, а также возможности обслуживать долговые обязательства – чем больше объем движения средств проекта и чем лучше репутация спонсора, тем больший объем финансирования может быть предоставлен. ЕБРР по возможности старается синдицировать кредит другим банкам, чем преследуется двойная цель: с одной – мобилизовать дополнительные средства для заемщика, с другой стороны, уменьшить риск банка, связанный с предоставлением крупного займа самостоятельно. В случае участия в капитале компаний банк всегда является миноритарным акционером. В сделках, связанных с кредитованием или комбинированным финансовым продуктом (кредит плюс участие в капитале), банк может профинансировать до 35% от капитализации проекта, а остальная часть кредитного финансирования проекта может быть синдицирована финансовым учреждениям с хорошей деловой репутацией.
CP: Изменилась ли политика ЕБРР относительно кредитования или участия в капитале проектов в секторе недвижимости в последнее время?
У ЕБРР есть стратегия работы в секторе недвижимости, охватывающая все страны деятельности ЕБРР, включая Украину. Эта стратегия регулярно пересматривается. В дополнение к этому финансирование проектов в секторе недвижимости включено в стратегию банка для Украины, которая была принята в октябре 2007 года и отражает последние экономические, политические и институциональные изменения в стране. Стратегия охватывает приоритеты работы ЕБРР в различных сегментах сектора недвижимости, финансовые инструменты, которые будет при этом использовать банк, а также критерии отбора проектов. Если ЕБРР наряду с предоставлением кредитования может также участвовать в капитале, то общая тенденция в секторе недвижимости состоит в предоставлении кредитов, кроме случаев участия в капитале фондов, инвестирующих в проекты недвижимости.
CP: Как в целом Вы оцениваете интерес западных банков к украинской экономике и сектору недвижимости в частности? Какие проекты наиболее вероятно привлекут внимание западных финансистов?
В последние годы сектор недвижимости являлся одной из наиболее динамично развивающихся отраслей украинской экономики. Он привлекал значительные средства отечественных и зарубежных инвесторов, а также получал серьезную поддержку со стороны коммерческих банков. В целом, интерес международных банковских групп к Украине остается высоким, несмотря на неспокойную ситуацию на мировых рынках капитала. Киев, как наиболее диверсифицированный и развитый рынок недвижимости, привлекает подавляющее количество кредитов коммерческих банков и международных инвестиций в капитал. Проекты, в которых заемщик владеет землей, а не арендует ее у местных властей (часто речь идет о краткосрочной аренде на срок застройки), являются более предпочтительными для коммерческих банков, так как обеспечение таких проектов легче структурировать, а залог легче реализовывать. Развитие рынка недвижимости происходит циклично, поэтому ограничительная монетарная политика НБУ, помноженная на кризис ликвидности на международных рынках, скорее всего, будет иметь негативное (хотя и краткосрочное) влияние на условия и доступность финансирования для сектора недвижимости. Стоимость привлечения финансирования увеличилась, поскольку банки более консервативно относятся к кредитованию новых проектов. Продолжительность данного «кризиса» будет зависеть от того, как будет складываться местная политическая ситуация, а также от того, как быстро улучшится ситуация на международных рынках.
CP: Как будет влиять факт привязки украинской гривны к американскому доллару на экономику страны в свете мирового финансового кризиса? Насколько оправданы опасения украинских девелоперов, что в скором времени будет проблематично привлекать кредитное финансирование, особенно в больших объемах, для реализации местных проектов в сфере недвижимости?
Существующие рыночные условия являются испытанием для многих местных и международных девелоперов, так как инвесторы более выборочно подходят к финансируемым проектам. Тем не менее, финансирование по-прежнему доступно для высококлассных проектов, которые реализуются опытными инвесторами с хорошим послужным списком и устойчивым финансовым положением. ЕБРР, который всегда избирательно относился к финансируемым проектам, продолжает поддерживать проекты в секторе недвижимости в Украине, которые соответствуют его условиям финансирования.