ЕБРР: «Девелоперы должны быть реалистами и избегать излишне амбициозных или спекулятивных проектов»

Каким образом изменилась политика ЕБРР касательно вопросов финансирования проектов в Украине? Есть ли примеры проектов, от которых банку пришлось отказаться? Милен Георгиев, старший банкир ЕБРР фото: ЕБРР Очевидно, что на данный момент риски для бизнеса в Украине возросли, и проведение их тщательной оценки, а также кредитного анализа стали чрезвычайно важны. Что касается Европейского банка реконструкции и развития, мы не вышли ни из одного проекта, в которых принимаем участие, и в дальнейшем планируем вести совместный бизнес с нашими клиентами в разных секторах экономики страны. Более того – ЕБРР огласил план об увеличении объема операций на украинском рынке в 2009 году до 1 миллиарда евро (в 2008 году он составил 870 миллионов евро). Какие сферы сегодня являются приоритетными для инвестиций банка в Украине? Мы планируем сконцентрировать усилия на финансовом секторе (рекапитализация украинских банков), государственной и городской инфраструктуре, а также программах эффективного использования энергоресурсов. По состоянию на март 2008 года, объем государственных проектов в портфеле ЕБРР в Украине составлял 39%. Какой процент портфеля ЕБРР составляют проекты в государственном и частном секторах сегодня? По состоянию на март 2009 года, соотношение частных и государственных проектов в портфеле ЕБРР составляет 73% к 27% соответственно. В целом, акционерами ЕБРР поставлено условие, согласно которому нам необходимо придерживаться соотношения 40% к 60% в пользу частного сектора. Этот показатель может варьироваться в зависимости от страны. Изменились ли требования к потенциальным заемщикам в сфере недвижимости? Каким образом? Насколько избирательным является этот процесс на сегодняшний день? Требования к потенциальным заемщикам в частном секторе не изменились. Банк продолжает поддерживать успешные компании с хорошей репутацией и опытным менеджментом, который придерживается стандартных критериев прозрачности и корпоративного управления. Однако, в соответствии с общими негативными тенденциями на рынке Украины, реагируя на увеличившиеся риски в секторе недвижимости и экономике страны в целом, финансовая структура типичного проектного финансирования стала более консервативной – увеличилась доля частного капитала девелопера. Более низкое соотношение левериджа для большинства проектов является результатом сложностей, с которыми сталкиваются арендаторы в условиях текущей экономической ситуации, снижения арендных ставок во всех сегментах недвижимости и спроса на новые и существующие объекты, а также увеличения уровня вакантности. Соответственно, рассчитать будущий денежный поток на данный момент сложно, и во многих случаях реальные цифры оказываются ниже ожидаемых. Поскольку многие коммерческие банки сократили или отказались от предоставления услуг проекторного финансирования, количество запросов к ЕБРР увеличилось. Сегодня мы подходим к проектам еще более избирательно. Приоритет отдается проектам, не только соответствующим нашей стратегии и инвестиционным критериям, но и на которые имеется спрос на рынках с низким уровнем развития и предложения, например, в региональных центрах Украины. К проектам, на которые повлиял кризис (к примеру, отложено строительство в силу недостатка кредитных средств), применяется индивидуальный подход. Они тщательно выбираются. Изменились ли условия заключения кредитных договоров в целом и, в частности, в сфере недвижимости (структурирование финансирования и др.)? Текущая экономическая ситуация привела к серьезным изменениям во многих высокорисковых секторах, одним из которых является недвижимость. В данном секторе ощущается недостаток банковского финансирования, а падение спроса и снижение деловой активности оказали еще большее негативное влияние. Поскольку мы предоставляем финансирование на банковских, рыночных, условиях, формирование стоимости услуг и в целом условий сотрудничества, в частности, в сегменте недвижимости, отображает изменения, имеющие место на украинском рынке и рынках других стран, где представлен ЕБРР. Требования к проектам в сфере недвижимости, в которых участвует банк, не изменились, однако ухудшающаяся макроэкономическая ситуация и сложности с синдицированием кредитов в сектор недвижимости Украины приводят к тому, что клиенты должны финансировать большую долю проекта за собственные средства. Конечно же, банк будет осуществлять гибкий подход к структурированию схем финансирования проектов, которые в свою очередь будут соответствовать инвестиционным/финансовым критериям. Изменилось ли количество обращений потенциальных заемщиков к ЕБРР касательно участия в проектах недвижимости? Начиная с октября 2008 года, количество заявок значительно увеличилось. Большинство крупных девелоперов уже проводили переговоры с банком в течение нескольких последних месяцев. Сейчас количество заявок и предложений от компаний постоянно увеличивается. Планируете ли Вы сокращать/расширять объем участия в проектах недвижимости? В рамках общего объема средств, выделенных Европейским банком реконструкции и развития для проектов в Украине, мы имеем возможность увеличить объем инвестиций в сектор недвижимости при условии, что получатели заемных средств смогут реализовать и структурировать проекты в соответствии с инвестиционными критериями в сложившихся рыночных условиях. Известно, что в начале 2009 года ЕБРР предоставил кредит на сумму $34,4 миллиона компании Terminal Brovary LLC для реализации проекта современного логистического центра в Броварах. На каких условиях был выдан кредит? Участвовал ли ранее банк в других проектах этой компании? Кредит ЕБРР для развития логистического комплекса «Терминал» иллюстрирует подход банка к финансированию частного сектора в условиях непростой рыночной ситуации. Структура финансирования проекта достаточно прозрачная и консервативная. Она отображает возросшие макроэкономические риски и риски, присущие складскому сектору недвижимости Украины. Данный кредитный договор является нашим первым совместным проектом с компанией Aisi Realty Public Limited, являющейся 100-процентным собственником специализированной компании Terminal Brovary LLC. Участвуете ли Вы сегодня в кредитовании украинских банков? В 2007 году ЕБРР подписал кредитное соглашение с дочерней структурой IKEA Group – компанией IKEA Dnipro LLC – о предоставлении $100 миллионов. Данные средства планировалось использовать для приобретения земельных участков и развития проектов торговых центров MEGA в нескольких регионах Украины. Однако финансовые средства банка не помогли группе на тот момент решить ряд вопросов, в том числе, земельный, и выход IKEA на украинский рынок значительно затянулся фото: IS ЕБРР готов выделить 500 миллионов евро для рекапитализации банков в Украине. Эта цифра не предусматривает четких временных рамок и просто демонстрирует нашу готовность оказать поддержку украинской банковской системе. Такая помощь будет оказываться после тщательной оценки каждого банка, рисков, возможностей и т.д. Серьезные банковские принципы будут применяться к каждой сделке и могут включать субординированную задолженность или субординированный частный капитал в банках, невзирая на их принадлежность украинскому или зарубежному банку. «КРЕДИТ ЕБРР ДЛЯ РАЗВИТИЯ ЛОГИСТИЧЕСКОГО КОМПЛЕКСА «ТЕРМИНАЛ» ИЛЛЮСТРИРУЕТ ПОДХОД БАНКА К ФИНАНСИРОВАНИЮ ЧАСТНОГО СЕКТОРА В УСЛОВИЯХ НЕПРОСТОЙ РЫНОЧНОЙ СИТУАЦИИ» Какие советы Вы могли бы дать украинским девелоперам касательно поиска источников финансирования собственных проектов недвижимости? Даже в непростых современных условиях в Украине есть источники частного и многостороннего финансирования, применимые к хорошо структурированным проектам, которые могут быть успешными и в более трудных условиях. Девелоперы должны сфокусироваться на качестве проектов и денежном потоке, который он может генерировать. Они должны быть реалистами и избегать амбициозных или спекулятивных проектов, вероятность успеха которых достаточна туманна. Подход к оценке стоимости проектов/ценообразованию и управленческому контролю (разделение контроля с другими инвесторами) должен быть более гибким, что поможет при ведении переговоров с потенциальными финансовыми партнерами. Как Вы сегодня оцениваете интерес западных банков к украинской экономике и сектору недвижимости в частности? Какие проекты сегодня способны привлечь финансы зарубежных банков? Активного интереса со стороны зарубежных банков к сектору недвижимости в Украине на данный момент нет. По некоторым проектам ведутся переговоры, но по каким именно, нам не известно. Финансовый кризис оказал сильнейшее влияние на строительный сегмент. Как результат – разрушен рынок ипотеки. Это дало толчок развитию негативных тенденций в секторе строительных материалов. Приведите основные прогнозные показатели развития украинской экономики в 2009 году. Это очень сложный вопрос, который мы не хотели бы освещать в рамках данного интервью. Изменилась ли политика ЕБРР касательно финансирования в других странах мира? Каким образом? На данный момент ЕБРР работает в странах бывшего социалистического блока. Однако мы сделали исключение и в конце 2008 года начали деятельность в Турции.