DUPD – активный инвестор на рынке парадоксов
Commercial Property №5 (69) май 2009
Сегодня на украинском рынке слышно много о компаниях, нуждающихся в финансовых средствах, и практически ничего об инвестиционных фондах, способных их обеспечить. И это не удивительно: активные инвестиции в «бумажные» проекты в период стремительного роста рынка, кредиторское бремя, ошибки в политике управления активами и многое другое заставляют компании думать лишь о спасении собственного бизнеса, поэтому речь о свободных средствах и финансировании новых проектов не ведется. Одним из немногих «живых» игроков на украинском рынке, которые продолжают функционировать и планируют пополнение собственного портфеля активов в период кризиса, является фонд инвестиций в недвижимость Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC. О финансовых результатах, на которые вышел фонд за два года своей деятельности, а также о приоритетах в его современной инвестиционной политике читайте в материале Владимира Тимочко, партнера компании Dragon Asset Management, которая является управляющей компанией Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC.
Текст: Владимир Тимочко
фото: ИВАН РУДЮК
КРИЗИС, DUPD И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
На сегодняшний день Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC (DUPD) – один из немногих действующих игроков рынка недвижимости, кто не имеет какой-либо долговой нагрузки и по состоянию на начало 2009 года располагает свободными денежными средствами в объеме $121,2 миллиона. В связи с этим мировой кредитный кризис не смог повлиять на финансовую стабильность фонда. Однако глобальный кризис оказал существенное влияние на рынок недвижимости Украины, практически полностью лишив его доступа к кредитным средствам. В итоге рост рынка существенно замедлился, реализация большинства проектов приостановлена, а стоимость денег существенно выросла, что вместе с падением конечного спроса снизило стоимость активов – земельных участков, а также строящихся либо готовых объектов.
На протяжении 2008 года чистая стоимость активов DUPD в результате снижения оценки ее инвестиционного портфеля сократилась с $350 до $313 миллионов. Чистые убытки с учетом результатов переоценки активов составили $47,5 миллиона (без учета переоценки прибыль составила $8,9 миллиона). Что касается текущего года, мы ожидаем, что ситуация в финансовом секторе и на рынке недвижимости Украины к концу года стабилизируется, и, соответственно, не будет оказывать дальнейшего негативного влияния на капитализацию фонда.
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ ФОНДА
На начало 2009 года в распоряжении DUPD имелось свыше $86 миллионов наличных средств, свободных от будущих обязательств по существующим проектам. Пользуясь парадоксальной ситуацией, при которой рыночная капитализация компании ниже собственных наличных средств, фонд с осени 2008 года начал проводить обратный выкуп своих акций на рынке и их дальнейшую ликвидацию, поднимая, таким образом, стоимость чистых активов с расчета на 1 акцию (NAV per share). На данный момент компания продолжает выкуп акций, а 29 мая на годовом собрании акционеров было принято решение о дополнительном выделении средств на покупку 42,3 миллиона акций, что составляет около 30% уставного капитала фонда.
По состоянию на начало 2009 года DUPD вложил в Украину свыше $200 миллионов и, несмотря на кризис, намерен и в дальнейшем инвестировать в украинский рынок. Компанию в первую очередь интересуют готовые объекты в офисном и торговом сегментах недвижимости, генерирующие стабильный денежный поток. При этом офисные здания должны располагаться исключительно в центральном деловом районе Киева и приближенных к нему районах, а торговые объекты – в Киеве и крупнейших региональных центрах Украины. За привлекательные активы компания готова платить, исходя из 20-процентной ставки капитализации. Также мы рассматриваем качественные объекты коммерческой недвижимости на финальных стадиях строительства.
Во все проекты фонд входит при условии сохранения контроля над инвестициями, вследствие чего доля DUPD в проектах колеблется от 50,1% до 100%. Из 10 инвестиций фонда только в проекте Henryland (строительство 6 торговых центров в региональных центрах Украины) доля DUPD составляет всего 38%. Однако в связи с тем, что основным акционером проекта является долгосрочный партнер фонда, международная инвестиционная группа East Capital, а менеджером – Dragon Development, мы чувствуем себя уверенно и с миноритарным пакетом.
DUPD
Фонд Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC (DUPD) был создан инвестиционной компанией Dragon Capital, миноритарный пакет акций которой принадлежит Goldman Sachs, в феврале 2007 года с целью инвестирования в проекты коммерческой и жилой недвижимости в Украине. Управление фондом осуществляет компания Dragon Asset Management. 1 июня 2007 года DUPD успешно провел первичное публичное размещение (IPO) своих акций на альтернативной площадке (AIM) Лондонской фондовой биржи, разместив 104 миллиона обыкновенных акций на сумму $208 миллионов (101 пенс за акцию), а также вторичное размещение дополнительной эмиссии в ноябре 2007 года в объеме 36,6 миллиона обыкновенных акций общей стоимостью $100 миллионов (130 пенсов за акцию). В руководящий состав Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC входят Алоисиус Вильгельмус ван дер Хейден, председатель правления, а также члены правления Томаш Фиала, Фредерик Свинхуфвуд, Рафаель Биос Дюплан и Борис Эренбург.
НАСТАЛО ВРЕМЯ ПЕРЕСМОТРЕТЬ ИНВЕСТИЦИИ
Осенью 2008 года совет директоров DUPD принял решение сократить инвестиции в несколько проектов. В частности, речь идет о коттеджном городке Green Hills (общий размер инвестиций снижен с $27 миллионов до $16,5 миллиона), МФК «Оболонь» (с $26,1 миллиона до $20,7 миллиона) и «Земельном банке» (со $140,75 миллиона до $130,75 миллиона).
По всем проектам фонд продолжает финансировать затраты на проектирование и получение разрешений на строительные работы. В целом решения о начале и финансировании строительных работ будет приниматься по каждому проекту отдельно, учитывая ситуацию на рынке и наличие кредитного финансирования.
ПРОЕКТЫ, ВХОДЯЩИЕ В ПОРТФЕЛЬ DUPD
Коттеджный городок Green Hills
Проект Green Hills
Фонд купил проект коттеджного городка в селе Вита-Почтовая (в 9-ти километрах от Киева) в феврале 2008 года у инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. Проект был приобретен на стадии предпроектной разработки. Объектом сделки выступил земельный участок площадью 32 гектара с подведенными к нему инженерными сетями. Сумма сделки была ограничена $14 миллионами и зависела от выполнения продавцом ряда существенных условий.
Проект Green Hills предполагает строительство коттеджного поселка (222 дома). Запланированная сумма инвестиций в проект составляет $16,54 миллиона. Инвестиционная стратегия DUPD предполагает капитальное финансирование строительства демонстрационной улицы (dream street), состоящей из 8 домов, завершение проектировочных работ, финансирование обеспечения поселка инженерными сетями и др.
В зависимости от результатов кампании по продаже коттеджей, которая стартует в середине июня 2009 года, DUPD рассмотрит возможность либо дальнейшего финансирования проекта за счет доходов, полученных от предварительной продажи, либо за счет выделения дополнительных средств фондом. Ориентировочная дата завершения проекта – 2013 год.
МФК «Оболонь»
Проект МФК «Оболонь»
В апреле 2008 года фонд DUPD приобрел 96,6% акций ОАО «Дом быта «Оболонь», которому принадлежит девятиэтажное здание (9,6 тысячи м2), расположенное на участке площадью 1,07 гектара возле станции метро «Минская» в Киеве.
На месте существующего сооружения планируется строительство многофункционального комплекса общей площадью 70 тысяч м2 с двухуровневым подземным паркингом. В состав МФК войдет офисная, торговая составляющие, а также жилье бизнес-класса. Сейчас проект находится на стадии завершения проектных работ. Получение разрешения на строительные работы планируется к концу лета 2009 года. МФК «Оболонь» развивается совместно с компанией «Міськжитлобуд», которая выступает девелопером проекта.
Плановая сумма инвестиций в данный проект составляет $20,67 миллиона. Пересмотренная инвестиционная стратегия предполагает отсрочку инвестиций, связанных с началом строительных работ, включая демонтаж существующего здания и подвод коммуникаций. Завершение проекта, скорее всего, потребует дополнительных заимствований, к которым могут добавиться доходы от предварительной продажи площадей. Ориентировочная дата завершения проекта – 2012 год.
«Земельный банк»
В рамках проекта запланировано приобретение двух земельных участков общей площадью 620 гектар в окрестностях Киева. Фонд выделил $130,75 миллиона для покупки участков. В следствие обновления инвестиционной стратегии нам удалось существенно сократить объем инвестиций в покупку одного из земельных участков, вследствие чего его площадь уменьшилась на 50 гектаров. Данное сокращение не повлияло на целостность участка и возможность доступа к нему, поэтому не нанесет ущерба его рыночной привлекательности.
Сегодня фонд завершает процесс консолидации земельных участков в границах ранее запланированных территорий. Удешевление стоимости земли позволяет завершить планируемые приобретения с существенной экономией средств и освободить часть денежных ресурсов для инвестирования в новые проекты.
Проекты ТРЦ Glangate
Проект ТРЦ
Сегмент: торговый
Месторасположение: Севастополь, Кременчуг, Ровно
Форма собственности на земельные участки: собственность и аренда
Общая площадь торговых объектов: около 65 000 м2
Общий объем инвестиций: $12 500 000
Участие в капитале: 100%
Планируемая дата завершения проекта: 2011-2012 годы
Современное состояние: Севастополь: завершено проектирование, получено положительное заключение экспертизы, определен якорный арендатор (магазин стройматериалов «Новая Линия»); Кременчуг: разработана концепция, начато проектирование; Ровно: завершается приобретение земельного участка.
ТРЦ «Авеню»
Проект ТРЦ «Авеню»
Сегмент: торговый
Месторасположение: проспект Комарова, 48, Соломенский район, Киев
Форма собственности на земельный участок: аренда
Площадь земельного участка: 1,2 гектара
Общая площадь ТРЦ: 52 012 м2
Объем инвестиций DUPD: $10 750 000
Участие в капитале: 50% + 1 акция.
Инвесторы: DUPD и «ТИКО-Констракшен»
Дата завершения проекта: конец 2011 года
Современное состояние проекта: проект утвержден на сессии градостроительного совета, подписан предварительный договор аренды с оператором гипермаркета (5566 м2) и меморандум о взаимопонимании с фитнес-центром (5700 м2).
Коттеджный городок «Садок Вишневий»
Коттеджный городок «Садок Вишневий»
Месторасположение: в непосредственной близости от Киева
Форма собственности на земельный участок: собственность
Площадь земельного участка: 1,6 гектара
Общая площадь коттеджей: 8880 м2
Общий объем инвестиций: $13 181 082
Участие в капитале: 100%
Дата завершения проекта: строительные работы завершены в 2008 году, начата кампания по продаже коттеджей.
Проекты ТЦ Henryland
Проект ТЦ
Сегмент: торговый
Месторасположение: региональные центры Украины
Форма собственности на земельный участок: собственность и аренда
Общая площадь торговых объектов: 90 000 м2
Общий объем инвестиций: $14 736 000
Участие в капитале: 38%
Партнер по проекту: East Capital, Dragon Capital
Менеджер проекта: Dragon Development
Дата завершения проекта: 2011-2012 годы
Современное состояние: введены в эксплуатацию торговые центры в Луцке и Кременчуге. На этапе проектирования находятся проекты в Николаеве, Одессе, Белой Церкви. Во всех торговых центрах определен якорный арендатор (магазин стройматериалов «Новая Линия»).
Коттеджный городок Riviera Villas
Коттеджный городок Riviera Villas
Месторасположение: в непосредственной близости от Киева
Форма собственности на земельный участок: собственность
Площадь земельного участка: 7,33 гектара
Общий объем инвестиций: $10 600 000
Участие в капитале: 58,2%
Планируемая дата завершения проекта: 2011-2012 годы
Современное состояние: утвержден проект городка, разработаны проекты коттеджей, подведены инженерные сети, построены три демонстрационных коттеджа.
