DTZ: «Для услуг по управлению недвижимостью Киев по-прежнему остается основным полем деятельности»

Бен Хант, директор департамента строительных услуг DTZ в Украине Существует несколько причин роста спроса на услуги внешнего профессионального управления недвижимостью: – Ряд местных девелоперов, задействовавших свои собственные управленческие команды для управления недвижимостью, которую они ранее построили, сейчас пытаются понять, будет ли экономнее привлечь услуги профессиональных компаний. – Владельцы недвижимости, которые хотят продать свои объекты, видят в качестве преимущества привлечение известных компаний в сфере недвижимости для управления их зданием. Это в том числе помогает в процессе передачи объекта новому владельцу, так как обеспечивается бесперебойное управление зданием, даже несмотря на смену его собственника. А это очень важно, особенно при передаче сданного в аренду объекта, приносящего доход. – Владельцы недвижимости хотят получать самые качественные на рынке услуги для поддержания и улучшения уровня наполняемости их объектов, а также повысить привлекательность объектов для клиентов и получить максимальный чистый операционный доход путем задействования управляющих компаний с инновационным подходом к сдаче в аренду и маркетингу. – Некоторым банкам придется изымать объекты недвижимости, и им потребуется профессиональная команда для управления имуществом или проведения аудита системы управления/непосредственного контроля над управлением существующих систем в период кризиса до тех пор, пока эти объекты не смогут быть перепроданы на рынке. ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе стал первым крупным торговым объектом в Украине, который был передан в полное управление компании DTZ фото: MEGALINE Как уже упоминалось выше, наблюдается увеличение числа местных компаний, которые ставят под сомнение эффективность внутренних управленческих команд и услуг, понимая, что привлечение внешнего управления будет более выгодным. В результате кризиса будущие проекты, если их владельцы стремятся к коммерческому успеху и оптимизации общей стоимости, будут нуждаться в управлении, мониторинге и обслуживании профессиональными компаниями. На рынках с низкой арендной платой и высокой вакантностью помещений особое внимание уделяется предоставлению услуг по управлению активами. Управление активами включает широкий круг вопросов: от факторов, напрямую влияющих на доход, таких как оптимизация условий аренды, хеджирование валютного курса и улучшение наполняемости, до вопросов, касающихся расходов, таких как составление бюджета, эффективно спланированные программы обслуживания, проведение тендера на услуги и т.д. Функции управляющей компании по управлению активами могут распространяться в том числе на стратегическое планирование портфеля (т.е. продажа, строительство и приобретение объектов недвижимости) в целях оптимизации дохода, а также на реструктуризацию задолженности по поручению клиентов. Текущий портфель DTZ по управлению в Киеве состоит в том числе из главного административного здания Европейского банка реконструкции и развития на Софиевской улице (на фото – здание ЕБРР) фото: DTZ Нельзя сказать, что есть какие-либо специфические проблемы, возникающие между заказчиками и управляющими компаниями вследствие нынешней ситуации на рынке. Важно убедиться в том, что клиенты получают точную и правдивую информацию о рынках, чтобы их ожидания были реалистичными. Поэтому эффективное общение с клиентами и арендаторами имеет решающее значение. Общий объем деятельности на рынке консультаций в сфере недвижимости снизился в период кризиса. И если некоторые услуги, к которым относится, к примеру, управление недвижимостью, пользуются спросом, то конкуренция в этом бизнес-направлении неизбежна. К сожалению, некоторые компании могут недооценивать, насколько сложным является данное направление деятельности, требующее значительных инвестиций в подбор персонала, обучение и IТ-платформы. В результате качество предоставляемых услуг варьируется от компании к компании. Для услуг по управлению недвижимостью Киев по-прежнему остается основным полем деятельности, поскольку многие бизнесы имеют свое начало именно в столице. Соответственно, выбор подрядчиков и поставщиков для эксплуатации и обслуживания зданий шире в Киеве и крупных городах. Однако когда рынок становится более зрелым, все больше компаний расширяют спектр оказываемых услуг, чтобы охватить также регионы Украины. Для владельцев зданий в более отдаленных регионах необходимо, а также экономически более выгодно сегодня нанимать для работы на объекте их собственный обслуживающий персонал, а не использовать субподрядчиков. УПРАВЛЕНИЕ ТРЦ RIVIERA SHOPPING CITY В ОДЕССЕ Компания DTZ осуществляет управление логистическим парком Kopylov Logistics Park в селе Копылов (Макаровский район) (на фото – логистический парк Kopylov Logistics Park) фото: «CP» Компания DTZ от имени заказчика, международного девелопера Argo Real Estate, назначена управлять ТРЦ Riviera Shopping City общей площадью 100 000 м² в Одессе. DTZ предоставляет полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации данного объекта управленческой командой, находящейся и закрепленной за участком. В дополнение к предоставлению услуг по сдаче в аренду, ведению арендаторов, управлению финансами и маркетингом центра, специалисты компании отвечают также за все техническое и эксплуатационное управление. В целях обеспечения наиболее практичного и наилучшего обслуживания, все услуги по эксплуатации предоставляются на основе тендера и сопровождаются отдельным контрактом с клиентом, но управляются компанией DTZ. В некоторых случаях услуги по эксплуатации будут осуществляться персоналом DTZ, если это окажется лучшим решением в функциональном и экономическом плане. Договор на управление ТРЦ подписан сроком на 5 лет. Вознаграждение за услуги по управлению структурировано таким образом, чтобы отображать работы, проделанные компанией DTZ, и поощрять хорошие результаты деятельности. Владельцы Riviera Shopping City и управляющая команда будут проводить регулярные ежемесячные совещания руководителей, на которых планируется рассматривать все аспекты деятельности и план действий на будущее. В целом, ожидается, что специалисты DTZ будут осуществлять повседневное управление центром на профессиональной основе с ограниченным участием клиента по основным коммерческим вопросам. Период финансового кризиса всегда знаменателен давлением, направленным на сокращение сервисных платежей и расходов на эксплуатацию. Поэтому специалисты DTZ должны были убедиться, что внедряются наилучшие конкурентоспособные процессы и структуры услуг, и организовать управление ТРЦ как можно более эффективно. Компания DTZ также вносила свои рекомендации на стадии проектирования и строительства центра для обеспечения того, чтобы факторы эксплуатации и технического обслуживания были приняты во внимание на первоначальных стадиях реализации объекта. Учитывая, что покупательная способность населения сократилась, очень важно уметь привлечь клиентов и предоставить им исключительно привлекательную торговую инфраструктуру. Для привлечения как можно большего количества покупателей компания DTZ располагает отделом маркетинга, предназначенным обеспечивать разнообразные маркетинговые программы и максимизировать покупательский опыт в центре. Состав арендаторов центра представлен новыми брэндами для Одессы и Украины в целом, которые будут также привлекать покупателей вместе с развлекательным комплексом, включая кинотеатр IMAX, детский развлекательный центр, боулинг, бильярд, рестораны, кафе, бары и т.д. КОМАНДА Прежде чем были подписаны контракты, структура команды управленцев была согласована с клиентом и основана на практике компании DTZ на других рынках и опыте клиентов в других торговых центрах в Европе. Команда состоит из управляющих центром, технического персонала, бухгалтеров и маркетингового персонала. Персонал был подобран из офисов DTZ в других странах и путем международного и местного набора департаментом по работе с персоналом компании DTZ в Киеве. Роль управляющего центром, безусловно, имеет ключевое значение для управления объектом, поэтому финальный кандидат был интервьюирован совместно с клиентом. Показатели работы и структура команды будут регулярно анализироваться и адаптироваться для удовлетворения требований торгового центра, если и когда это будет необходимо.

Возможное распределение маркетингового бюджета торгово-развлекательного центра по статьям, %
Статьи маркетингового бюджета	Пример 1	Пример 2
Креативная концепция / Реклама	60	45
PR	10	15
Мероприятия / Акции	3	6
Сезонные декорации	4	15
Поддержка вебсайта	9	5
Услуги для посетителей	3	3
Исследования	8	6
Партнерство с общественными организациями	2	4
Другое	1	1
Итого	100	100

Источник: DTZ УСЛУГИ КОМПАНИИ DTZ ПО УПРАВЛЕНИЮ Компания DTZ активно предоставляет услуги по управлению зданиями в Киеве с 1996 года. В странах Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA) компания DTZ в настоящее время управляет 6000 объектами недвижимости командой из 800 сотрудников в 36 офисах в 20 странах. После продажи портфеля из 9 офисных зданий в Киеве в июле прошлого года, которыми управляла DTZ, компанией было принято решение инвестировать средства в развитие услуги по управлению недвижимостью в Украине. Текущий портфель DTZ по управлению в Киеве состоит из главного административного здания Европейского банка реконструкции и развития на Софиевской улице и логистического парка Kopylov Logistics Park класса А площадью 27 500 м², расположенного на западе от Киева. В Одессе DTZ управляет торгово-развлекательным центром Riviera Shopping City, ставшим первым крупным торговым объектом, управление которым было поручено компании. В управлении объектами принимают участие украинские и иностранные сотрудники DTZ.