ДОсрочное расторжение договора аренды: основания и санкции




Михаил Тимошенко
фото: BAKER & MCKENZIE

По общему правилу, договор аренды может быть расторгнут любой из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором. Действующее украинское законодательство содержит ограниченный перечень оснований, предоставляющих право арендатору требовать расторжения договора. Так, согласно статье 784 Гражданского кодекса Украины, наниматель имеет право требовать расторжения договора, если:
– наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;
– наймодатель не выполняет своих обязательств относительно капитального ремонта вещи.
Применительно к договорам аренды офисной недвижимости такие основания существенно ограничивают возможности арендатора законно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Кроме того, даже если арендодатель допустил нарушение указанных обязательств, расторжение договора аренды не происходит автоматически. У арендатора лишь возникает право требовать расторжения договора. В случае, если арендодатель не согласен с требованием арендатора о досрочном расторжении договора аренды, арендатор будет вынужден обратиться с таким требованием в компетентный суд.
Таким образом, досрочно расторгнуть договор аренды на основании положений закона может быть крайне сложно. Поэтому соответствующие основания для досрочного расторжения договора, как правило, указываются в самом договоре аренды. Перечень таких оснований определяется в каждом конкретном случае и зависит от множества обстоятельств, включая стороны и срок договора аренды, сдаваемую в аренду офисную площадь, размер арендной платы и прочее.
Кроме того, способность каждой из сторон включить в договор аренды выгодные для такой стороны основания для досрочного расторжения договора аренды зависит, не в последнюю очередь, от силы переговорной (рыночной) позиции (bargaining power) каждой из сторон. На сегодняшний день рыночная позиция арендодателей офисной недвижимости в Киеве выглядит более предпочтительно, что объясняется, среди прочего, нехваткой свободных офисных помещений. Как следствие, большинство договоров аренды офисной недвижимости содержат весьма ограниченный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды арендатором.
Как правило, к таким основаниям относят неспособность арендатора использовать офисные помещения по назначению из-за невыполнения арендодателем своих обязательств либо вследствие наступления форс-мажорных обстоятельств. Для дочерних предприятий и представительств международных компаний дополнительным основанием для досрочного расторжения договора аренды может быть решение о прекращении деятельности в Украине. В таких случаях арендодатели требуют предоставления соответствующего письменного уведомления за несколько месяцев до запланированной даты расторжения договора (как правило, не менее 6 месяцев).
В некоторых случаях арендодатели предоставляют арендаторам право досрочного расторжения договора аренды при условии уплаты соответствующей неустойки. Размер такой неустойки устанавливается в договоре и может соответствовать размеру арендной платы, которая подлежит уплате арендатором до окончания срока аренды. Кроме этого, арендодатели предоставляют арендаторам право досрочного расторжения договора аренды без уплаты неустойки после истечения нескольких лет аренды либо после продления договора аренды на новый срок. В таких случаях арендатор может расторгнуть договор аренды только после предоставления арендодателю письменного уведомления о расторжении договора (как правило, за 6 месяцев).
Следует особо подчеркнуть, что освобождение помещений арендатором до истечения срока аренды само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. В таком случае договорные обязательства арендатора, включая обязательства по уплате арендной платы и внесению других платежей, сохраняют силу для арендатора. Кроме того, некоторые договора аренды прямо запрещают арендаторам покидать помещения в течение срока аренды. Нарушение такого обязательства арендатором может быть основанием для досрочного прекращения договора аренды арендодателем и применения к арендатору предусмотренных договором санкций.
Современные договора аренды офисных помещений содержат различные механизмы защиты интересов арендодателя в случае невыполнения арендатором своих обязательств по договору аренды, включая неуплату арендной платы. В таком случае каждый арендодатель имеет право требовать от арендатора возмещения понесенных убытков, под которыми понимаются прямые (реальные) убытки и упущенная выгода арендодателя. При этом некоторые договора аренды содержит положения об ограничении размера упущенной выгоды арендодателя.
Аналогичные положения предусмотрены и действующим украинским законодательством. Так, согласно части 2 статьи 616 Гражданского кодекса, суд имеет право уменьшить размер убытков, которые взимаются с должника (арендатора), если кредитор (арендодатель) не предпринял мер для их уменьшения. Также, согласно части 4 статьи 623 Гражданского кодекса, при определении неполученных доходов (упущенной выгоды) должны учитываться меры, предпринятые кредитором (арендодателем), для их получения.
Помимо этого, большинство договоров аренды содержат обязательства арендатора предоставить арендодателю банковскую гарантию или внести обеспечительный платеж (security deposit) на банковский счет арендодателя. Банковская гарантия и обеспечительный платеж обеспечивают выполнение арендатором своих обязательств по договору аренды. Арендодатель может использовать банковскую гарантию или обеспечительный платеж для покрытия расходов, понесенных арендодателем вследствие ненадлежащего выполнения арендатором своих обязательств, включая неуплату арендной платы. Как правило, размер банковской гарантии или обеспечительного платежа соответствует размеру квартальной арендной платы.