Досрочное прекращение договора аренды: основания и санкции

Владимир Монастырский, партнер международной юридической фирмы Salans
фото: Salans

Украинским законодательством, в частности статьей 781 Гражданского кодекса, предусмотрены случаи, в которых договор аренды может быть прекращен автоматически: это смерть физического лица (арендатора), если иное не предусмотрено законом или договором, а также ликвидация юридического лица, выступавшего арендатором или арендодателем. Во всех других случаях договор может быть досрочно прекращен по согласию обеих сторон. Однако, как показывает практика, достичь согласия в подобных вопросах довольно сложно, обычно прекратить действия договора требует одна из сторон. Некоторые причины досрочного прекращения договора прописаны в украинском законодательстве (Гражданском кодексе и Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»), остальные следует фиксировать в договоре.
Так, к примеру, согласно статьям 782 и 783 Гражданского кодекса Украины, арендодатель имеет право требовать досрочного прекращения договора, если арендатор:
– пользуется имуществом вопреки его назначению или договору аренды;
– без разрешения арендодателя передал имущество в пользование другому лицу;
– своим небрежным поведением создает угрозу повреждения имущества;
– не приступил к проведению капитального ремонта, если соответствующее обязательство возложено на него;
– не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд.
Согласно статьям 784, 767 и 769 Гражданского кодекса, арендатор имеет право требовать досрочного прекращения договора аренды, если:
– арендодатель передал имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества;
– арендодатель не выполняет свое обязательство по проведению капитального ремонта имущества;
– в имуществе, которое было передано с гарантией качества, обнаруживаются дефекты, препятствующие его использованию согласно договору аренды.
Следует заметить, что досрочное прекращение договора аренды по требованию арендодателя или арендатора, как указывается в статьях 767, 769, 782-784, при несогласии на такое прекращение другой стороны осуществляется путем принудительного исполнения через предъявление соответствующего иска в суд. При этом необходимо помнить, что судебное разбирательство занимает длительный период времени, в результате чего договор аренды может быть так и не прекращен, поскольку для этого отпадут все основания. Однако, в ходе разбирательства можно обратиться к суду с просьбой о принятии какой-либо обеспечительной меры (например, запрета на пользование имуществом) до момента вынесения решения.
Если после заключения договора аренды арендодатель не передает имущество арендатору, то последний может отказаться от договора на основании статьи 766 Гражданского кодекса. В этом случае обращение в суд не обязательно, но возможно, если арендатор хочет взыскать с арендодателя понесенные убытки.
Если в аренду предоставлено имущество, на которое, кроме арендодателя, имеют права и иные лица (например, имущество в залоге), о чем арендатор не был уведомлен, то последний имеет право требовать прекращения договора, согласно статье 769. В данном случае речь идет только о таком праве арендатора, а не об автоматическом прекращении. Это означает, что в случае отсутствия согласия со стороны арендодателя прекращение договора необходимо будет разрешать в судебном порядке.
Согласно части 1 статьи 770 Гражданского кодекса, в случае смены собственника имущества, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права арендодателя, если в договоре не предусмотрено иное. На практике, если имущество находится в залоге, то кредитор, как правило, требует от арендодателя включения в договор положения о его досрочном прекращении в случае изменения собственника. Это вполне логично, поскольку кредитору (как правило, банку) выгоднее сразу же реализовать такое имущество и погасить задолженность, нежели выступать арендодателем в течение длительного периода времени и заниматься не свойственной ему деятельностью.
Особого внимания заслуживает прекращение договора аренды государственного или коммунального имущества. Так статья 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» содержит норму, согласно которой односторонний отказ от договора аренды не допускается. Вместе с тем, Законом предусматривается исключительный перечень оснований для прекращения договора аренды, а именно:
– окончание срока договора;
– приватизация объекта арендатором (при участии арендатора);
– банкротство арендатора;
– гибель объекта аренды;
– ликвидация юридического лица – арендодателя или арендатора.
В отношении досрочного прекращения договора аренды государственного имущества надо также иметь в виду то, что, согласно Декрету Кабинета Министров Украины «Об упорядочении использования административных зданий и нежилых помещений, которые находятся в государственной собственности», договоры аренды с пользователями зданий и помещений, которые находятся в государственной собственности на правах полного хозяйственного ведения или оперативного управления, считаются разорванными с момента принятия Кабинетом Министров Украины решения о размещении в них центральных государственных органов, дипломатических представительств и консульств иностранных государств.


фото: Олег Герасименко

В договорах аренды коммерческих и офисных помещений стороны с максимальной четкостью прописывают основания для досрочного прекращения договора, предусмотренные законодательством Украины. К примеру, каждый торговый центр имеет свою специфику и целевую аудиторию, что во многом определяет основания досрочного прекращения договора аренды. Такие основания, как правило, лежат скорее в коммерческой, нежели юридической плоскости, однако могут иметь негативные юридические последствия как для арендодателя, так и для арендатора.
Приведем некоторые основания, предусматривающиеся арендодателем:
– Арендатор должен осуществлять только дозволенную деятельность, то есть продавать ту продукцию или предоставлять те услуги, для которых арендодатель согласен предоставить аренду. (Это связано с заинтересованностью в разнообразии товаров и услуг в своем торговом центре).
– Арендатор ограничен в праве передавать помещение в пользование третьим лицам. Якорным арендаторам такая субаренда, как правило, разрешается, но ограничивается размер площади, передаваемой в субаренду (не более 5-10% от арендованной площади); кроме того, четко указывается цель субаренды (например, размещение закусочной, филиала банка, игровой площадки и т.д.).
– Арендатор ограничен местом, а иногда и временем для размещения своей рекламы, логотипов и т.д.
– Арендатор должен четко придерживаться внутренних правил торгового центра во избежание конфликтов между арендаторами.
– Помимо арендной платы, арендатор должен оплачивать или компенсировать расходы арендодателя на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, а также страхование торгового центра.
– Иногда арендодатель требует, чтобы в течение срока аренды не менялись конечные собственники компании-арендатора.
В случае аренды помещения в торговом центре у арендатора остается меньше места для маневра, нежели у арендодателя. Как правило, арендатор требует, чтобы:
– помещения находились в конкретной или обособленной части торгового центра;
– помещения были переданы в определенном техническом состоянии;
– у торгового центра было достаточно собственных парковочных мест. Обязательным условием для якорных арендаторов является определенное количество парковочных мест, как правило, бесплатных в течение первых 2 часов, непосредственно перед входом в их помещения;
– реклама, логотипы и иная информация арендатора была размещена в конкретном месте. Это связано с тем, что якорные арендаторы имеют определенные стандарты своей рекламной деятельности, с которой должен считаться арендодатель; в противном случае, договор не будет заключен;
– арендодатель гарантировал минимально установленное количество посетителей торгового центра.
В случае нарушения арендатором или арендодателем таких обязательств договором аренды предусматриваются различные штрафные санкции, которые могут исчисляться сотнями тысяч гривен, и/или досрочное прекращение договора аренды с выплатой виновной стороной значительной компенсации, в отдельных случаях достигающей суммы, равной арендной плате (включая коммунальные и эксплуатационные услуги и т.д.) за неиспользованный срок аренды.