Виктор Разводов, директор ОАО «ДОПАС» фото: «ДОПАС»
CP: Расскажите о сферах деятельности предприятия «ДОПАС». Днепропетровское областное предприятие автобусных станций («ДОПАС») было создано еще в 1960-х годах с целью координации работы всех автобусных станций и автовокзалов Днепропетровской области. Сейчас предприятие является мощной сетевой транспортной структурой, объединяющей все автовокзалы и автостанции области. CP: Почему предприятие приняло решение о развитии проектов реконструкции автовокзалов? Все автобусные станции и автовокзалы Днепропетровской области были построены еще в социалистические времена, когда никто не задумывался об их коммерческой эффективности. Кроме того, мало внимания уделялось таким вопросам, как стоимость газа, электроэнергии, тепла и т.д. Сегодня в условиях рыночной экономики, необходимо признать, что большинство станций морально устарело, даже несмотря на то, что физический возраст некоторых из них сравнительно небольшой. К примеру, здание Центрального автовокзала в Днепропетровске возведено в конце 1980-х годов и является своеобразным памятником эпохи развитого социализма. В его конструкции и инфраструктуре есть ряд недостатков с точки зрения комфорта для персонала и пассажиров. Так, высота потолков, процент остекления и другие конструктивные особенности здания не дают возможности обеспечивать комфортные температуры ни зимой, ни летом. А распределение функциональных зон – кассовых залов, перронов прибытия и отправления, сервисных и вспомогательных служб – не соответствует общепринятым европейским стандартам. Ввиду перечисленных факторов, наша компания приняла решение о постепенной реконструкции большинства автовокзалов области. CP: Знакомы ли вы с опытом реализации подобных проектов за границей? Безусловно. В Европе функционирует большое количество объектов, работа которых построена на синергии функций автостанции и сопутствующих сегментов (гостиниц, зон общественного питания, торговли и развлечений). Внимательно изучив проекты ряда автостанций Великобритании, Франции, Польши, компания убедилась, что предоставление разноплановых услуг – не роскошь, а обязательное условие европейских принципов работы. Для посетителей автовокзалов должен быть предусмотрен хороший выбор кафе, ресторанов, магазинов, а также зона развлечений, где можно скоротать время в ожидании рейса. Кроме того, иногородние пассажиры, прибывающие на поздних рейсах, и водители автобусов заинтересованы в наличии гостиницы. CP: На каком этапе развития находятся проекты? Когда начнутся строительные работы? Нами уже сформированы базовые концепции девелопмента с учетом проведенных маркетинговых исследований. В настоящее время компания занимается поиском стратегических партнеров, с которыми намерена начать работу по реализации проектов уже в первом квартале 2007 года. Учитывая индивидуальные интересы партнеров, мы готовы рассмотреть предложения по внесению корректив в базовые концепции и перейти к проектированию, строительству и другим этапам развития проектов. CP: Кто разрабатывал концепцию проектов? Для анализа наиболее эффективного использования земельного участка самого крупного объекта – Центрального автовокзала в Днепропетровске – мы воспользовались услугами двух компаний – «Украинская Торговая Гильдия» и Prospects Development. Сопоставление результатов их работы убедило нас в необходимости реконструкции здания. Маркетинговую концепцию многофункционального автовокзального комплекса в Днепропетровске разработала компания Prospects Development. Разработкой базовых концепций более мелких станций, располагающихся в других городах области, занималась специализированная маркетинговая группа нашей компании. CP: Как технически будут решаться вопросы функционирования автовокзальных комплексов в процессе строительства новых? В этом вопросе мы будем использовать опыт европейских коллег. Обычно на первом этапе строительства происходит возведение новых зданий автовокзалов, затем строятся другие элементы комплексов. Однако, в каждом конкретном случае этапы реализации проектов будут индивидуальными. CP: Какие концептуальные характеристики многофункционального автовокзального комплекса в Днепропетровске вы можете назвать? Рынок торговой, офисной и гостиничной недвижимости Днепропетровска, как и Украины в целом, еще далек от насыщения. Ввиду этого нами было принято решение ввести в состав комплекса некоторые виды коммерческой недвижимости. В результате, Днепропетровский автовокзал станет многофункциональным центром регионального значения, который будет иметь два автобусных терминала (междугороднего и внутригородского сообщения), а также комплекс помещений с функциями парковки, общественного питания, гостиницы, торговли, отдыха и развлечений. CP: Расскажите подробнее о месте расположения комплекса в Днепропетровске, а также его структуре. Комплекс расположен на правом берегу Днепра, недалеко от железнодорожного вокзала и крупнейшего узла общественного транспорта – площади Петровского. Это исторически сложившийся центр торговли, где функционирует 3 рынка под открытым небом, включая знаменитую «Озерку». Создание автовокзального комплекса предусмотрено Генеральным планом развития Днепропетровска, согласно которому, рядом будет проложена скоростная автострада «Киев-Донецк». Таким образом, благодаря расположению комплекса сразу на выезде с автострады, автобусы междугороднего сообщения не будут заезжать в центр города. Существующую на данный момент концепцию комплекса мы считаем базовой, поскольку уверены, что после заключения договора с партнером она претерпит некоторые изменения в части поэтажных планов и функционального зонирования. В базовом варианте общая площадь комплекса составляет 105 тысяч м2, площадь многоярусного паркинга – 31 тысячу м2, торговой зоны (GLA) – 33 250 м2. CP: Какие источники финансирования планируется использовать для реализации проекта? Каков размер инвестиций? На первоначальном этапе развития проекта в Днепропетровске финансирование будет осуществляться за счет собственных средств компании «ДОПАС». Далее планируется привлечь ресурсы партнеров, использовать предоплату арендаторов, а также схемы банковского и товарного (со стороны строителей) кредитования. В целом, размер инвестиций в развитие проекта Днепропетровского многофункционального автовокзального комплекса составит $64 миллиона. Плановый срок окупаемости – около 8 лет. CP: Какими будут проекты других автовокзальных комплексов Днепропетровской области (к примеру, в Кривом Роге, Днепродзержинске или Павлограде) – типовыми или индивидуальными? Все проекты реконструкции автобусных станций в городах областного подчинения будут индивидуальными. Их функциональное наполнение и маркетинговая концепция разрабатывались исходя из оценки местоположения, исследований потенциального спроса и конкурентной среды. Основным элементом многофункциональных комплексов станут автостанции, в состав которых будут включены терминалы для междугородних и городских автобусов, такси, крупные паркинги, зоны общественного питания, торговли, развлечений, а также гостиницы. Из тридцати трех автостанций области в первую очередь будут реконструироваться объекты в Днепродзержинске, Кривом Роге и Павлограде. CP: Каковы сроки реализации проектов? Реконструкцию большинства наших станций в многофункциональные автовокзальные комплексы мы планируем провести в период с 2007 по 2012 годы. Конечно, на указанные сроки могут повлиять различные факторы, однако «ДОПАС» будет делать все возможное, чтобы необходимые работы проводились в соответствии с планом.
ПРОЕКТЫ АВТОВОКЗАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ КОМПАНИИ «ДОПАС» Днепропетровск. Объект расположен возле площади Петровского Общая площадь комплекса: 105 000 м2 Площадь паркинга: 31 000 м2 Площадь торговой зоны (GLA): 33 250 м2 Днепродзержинск. Объект расположен в центральной части города Общая площадь комплекса: 12 359 м2 Площадь паркинга: 4418 м2 Площадь торговой зоны (GLA): 6254 м2 Кривой Рог. Объект расположен в центральной части города Общая площадь комплекса: 11 931 м2 Площадь паркинга: 3465 м2 Площадь торговой зоны (GLA): 4860 м2 Павлоград. Объект расположен в центральной части города Общая площадь комплекса: 5329 м2 Площадь паркинга: 849 м2 Площадь торговой зоны (GLA): 1804 м2
