Домоуправление: борьба за власть?

Commercial Property №4 (128) апрель 2014

НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ОКОЛО ПЯТОЙ ЧАСТИ ВСЕХ МНОГОЭТАЖНЫХ ДОМОВ УКРАИНЫ ЭКСПЛУАТИРУЮТСЯ ОБЪЕДИНЕНИЯМИ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (ОСМД). РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ОСМД ПОДДЕРЖИВАЕТСЯ ГОСУДАРСТВОМ В ЛИЦЕ МИНИСТЕРСТВА РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА. ОСМД ПРИЗВАНО СТАТЬ АЛЬТЕРНАТИВОЙ ЖЭКАМ, ПАНАЦЕЕЙ ОТ НЕКАЧЕСТВЕННЫХ УСЛУГ И ФИНАНСОВЫХ МАХИНАЦИЙ.

Текст: Оксана Бабенко

 

Согласно постановлению Кабинета Министров Украины «Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий», стоимость коммунальных услуг рассчитывается отдельно для каждого дома. ФОТО: «CP» 

Одним из наиболее острых вопросов в сфере жилищно-коммунального хозяйства Украины на сегодняшний день является низкое качество предоставляемых услуг. Зачастую владельцы жилой недвижимости, особенно собственники элитных апартаментов, платят за коммунальные услуги по «европейским» ценам, а получают качество, которое оставляет желать лучшего. Кроме того, жильцы зачастую сталкиваются с многочисленными махинациями со стороны ЖЭКов. 

Схемы махинаций в сфере ЖЭКов известны и зачастую просты, однако бороться с ними не так легко. Но даже если находятся активисты, в роли которых выступают, как правило, сами жильцы домов и собственники квадратных метров, которые столкнулись с ненадлежащим выполнением обязанностей со стороны ЖЭКов, вывести недобросовестные организации на чистую воду непросто, более того – существует огромный риск остаться ни с чем. 

Наиболее распространенной схемой обмана в сфере ЖКХ является завышение тарифов на предоставление коммунальных услуг, которые, согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 1 июня 2011 года №869 «Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий», рассчитываются отдельно для каждого дома. Зависят они от «запланированных количественных показателей услуг, которые фактически должны предоставляться для обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений и придомовых территорий с учетом перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий». 

Еще одна схема – взимание платы за непредоставленные услуги, отсутствие перерасчета за непредоставленные или предоставленные в ненадлежащем качестве услуги. В частности, согласно постановлению Кабинета Министров Украины «Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий», к данным услугам относятся: уборка придомовой территории; уборка лестничных клеток; вывоз бытовых отходов; уборка подвала, технических помещений и крыши; обслуживание систем диспетчеризации; дератизация; дезинсекция; текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотвода, централизованного отопления и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего обустройства; полив дворов, клумб и газонов; уборка и вывоз снега; посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями; эксплуатация номерных знаков на домах; освещение мест общего пользования и подвалов и подкачки воды; периодическая поверка, обслуживание и ремонт квартирных средств учета воды и тепловой энергии, в том числе их демонтаж, транспортировка и монтаж после поверки, др. 

Конечно, подписывая договор на предоставление услуг по эксплуатации дома, мало кто из жильцов контролирует выполнение всех пунктов. И если часть из них, точнее, их отсутствие, видно невооруженным глазом (неубранные лестничные клетки, отсутствие ремонта в местах общего пользования, др.), то выполнение ряда услуг проконтролировать просто невозможно. 

Не исключено и дублирование услуг: так, к примеру, в квартплату уже может быть включен тариф за ремонт средств учета воды, но при обращении в эксплуатирующую организацию с жильцов могут дополнительно взиматься средства за ремонт счетчиков.

ПАНАЦЕЯ В ВИДЕ ОСМД

Управление столичным ЖК «Комфорт Таун» (на фото) осуществляет одноименный ЖЭК. ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» 

Выход из сложившейся ситуации, казалось бы, есть и заключается он в создании объединения совладельцев многоквартирного дома и самостоятельном управлении и эксплуатации дома, контроле тарифов, подписании договоров с подрядными организациями и найме рабочих, в возможности отказа от некачественных услуг, самостоятельном планировании ремонта, обустройства придомовой территории и т.д. Более детально о юридических аспектах создания и функционирования ОСМД читайте в статье «ОСМД: свой ЖЭК в каждом доме» (рубрика «Право») на стр. 50-52. 

По данным Департамента стратегии реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, по состоянию на март 2014 года в Украине насчитывалось 17 069 ОСМД, что составляет 21,4% от общего количества многоэтажных домов страны (79 734 дома). За первые два месяца 2014 года в стране было создано 152 объединения совладельцев многоквартирного дома в Донецкой (32), Луганской (31), Хмельницкой (15), Тернопольской (12), Львовской (9), Николаевской (8), Винницкой (7), Кировоградской (5), Ровенской (5), Херсонской (5), Харьковской (5), Запорожской (4) областях, городе Киеве (4), Киевской (3), Черкасской (2), Черниговской (2), Днепропетровской (1), Сумской (1) областях и Автономной Республике Крым (1). 

Как показывает практика, создание ОСМД – процесс достаточно длительный и сложный. В новопостроенных жилых домах, которые только должны передаваться в управление, создание ОСМД зачастую осложняется отсутствием кворума на учредительном собрании, где должны присутствовать более 50% жильцов, а собрать такое количество в незаселенном доме очень сложно. 

Компании, которые уже оказывают услуги по эксплуатации домов, просто не хотят отдавать свой «кусок хлеба», поэтому, когда жильцы принимают решение о создании ОСМД, то сталкиваются с сопротивлением эксплуатирующей организации либо самого застройщика. И вопрос заключается даже не в сверхприбыльном бизнесе эксплуатирующих организаций. При передаче дома на баланс другой организации необходимо провести технический аудит, что не предвещает ничего хорошего для недобросовестных застройщиков, реализовавших объект с нарушением строительных норм. Кроме того, над ОСМД, который уже заключает с такой ЖЭО долгосрочный и «кабальный» договор. Чтобы создать «карманное» ОСМД, застройщик инициирует проведение учредительного собрания с участием нескольких лояльных ему собственников квартир в новостройке (требуются собственники более 50% жилых и нежилых помещений в доме). А если застройщик до сдачи дома в эксплуатацию оформил право застройщики являются собственниками нежилых помещений дома, а также нераспроданных квартир. Таким образом, собственноручно осуществляя управление объектом, они зачастую не оплачивают коммунальные услуги за принадлежащие им квадратные метры, при смене управляющего им, конечно же, придется включить плату за коммунальные услуги в свою статью расходов. 

По словам Станислава Герасименко, старшего юриста практики недвижимости и строительства Адвокатского объединения Arzinger, основная причина, почему застройщики не хотят передавать управление домом, – желание продолжить зарабатывание денег на собственниках квартир после их продажи. «Очень часто застройщик создает контролируемую им частную обслуживающую (эксплуатирующую) организацию (ЖЭО) либо получает контроль собственности на все квартиры на свое имя, то он как их владелец принимает решение на учредительном собрании о создании ОСМД с «удобным» для него главой правления», – поясняет эксперт.

ПО СОСТОЯНИЮ НА МАРТ 2014 ГОДА В УКРАИНЕ НАСЧИТЫВАЛОСЬ 17 069 ОСМД, ЧТО СОСТАВЛЯЕТ 21,4% ОТ ОБЩЕГО КОЛИЧЕСТВА МНОГОЭТАЖНЫХ ДОМОВ СТРАНЫ (79 734 ДОМА)

МНОГОЧИСЛЕННЫЕ КОНФЛИКТЫ

 

ОСМД позволяет самостоятельно управлять домом, контролировать тарифы, подписывать договоры с подрядными организациями, планировать ремонт, обустраивать придомовую территорию и т.д. ФОТО: «НЕСТ» 

Элитное жилье – «элитная» цена 

Один из наиболее масштабных конфликтов в сфере ЖКХ разгорелся в 2012 году в Киеве между жильцами известного в столице жилого комплекса Riviera Riverside по ул. Раисы Окипной, 18 и заказчиком объекта – компанией «Д.И.А. Девелопмент» (девелопер объекта – St. Sophia Homes). Еще ранее – в 2010 году – застройщик вместе с двумя аффилированными с ним лицами создал ОСМД «Раисы Окипной, 18», которое, по данным жителей комплекса, подписало 20-летний договор на управление домом с компанией, установившей существенно завышенные тарифы – 15 гривен/м²/месяц, в итоге квартплата могла достигать 3000 гривен/месяц. Задержка оплаты грозила тем, что жилец мог попросту не попасть на территорию дома или не мог свободно перемещаться в здании, ведь в комплексе была внедрена система пропуска с электронными карточками, которые блокировались при «нарушении» жильцом сроков оплаты услуг. 

В 2012 году один из собственников квартиры в ЖК Riviera Riverside и заместитель главы инициативной группы жителей дома зарегистрировал на себя доменное имя www.stsophia.com.ua (сейчас – www.riviera18.com). Данный Интернет-сайт служил площадкой для общения жителей комплекса, обсуждения проблемных вопросов, размещения отзывов, др. В том же году против основателя сайта был подан иск в суд, которому приписывали незаконное использование знаков для товаров и услуг, в частности – названия Riviera Riverside. Кроме того, компания «Д.И.А. Девелопмент» в своем иске указала, что из-за неправдивой информации, которая была размещена на вышеупомянутом сайте, она понесла убытки, поскольку потенциальные покупатели отказывались от приобретения жилья после прочтения информации на Интернет-ресурсе. Таким образом, истец требовал остановить незаконное использование товарного знака, взыскать из ответчика 14,16 миллиона гривен убытков и 1 миллион гривен морального ущерба, а также возложить на ответчика все расходы по оплате судебных сборов. 21 мая 2013 года суд Днепровского района в г. Киеве вынес решение в пользу истца, удовлетворив требования частично (кроме выплаты морального ущерба). Вместе с тем, как заявляли создатели Интернет-ресурса, даты открытия сайта и спада в продаже квартир в жилом комплексе не совпадают: первые посетители сайта были зафиксированы в конце февраля 2012 года, в то время как в иске указан период с января 2012 года. 

Согласно решению Апелляционного суда Киева от 8 октября 2013 года, данное дело было закрыто. Суд утвердил мировое соглашение между сторонами, согласно которому истец отказывается от своих требований, ответчик обязуется не осуществлять в будущем незаконное использование знака для товаров и услуг Riviera Riverside. 

Кроме того, 9 января 2014 года Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел рассмотрел кассационные жалобы ОСМД «Раисы Окипной, 18» и компании «Д.И.А. Девелопмент» на решение коллегии судей судебной палаты в гражданских делах Апелляционного суда города Киева от 30 октября 2013 года и оставил предыдущее решение суда в силе, которым признавалась недействительной государственная регистрация и прекращалась хозяйственная деятельность юридического лица ОСМД «Раисы Окипной, 18». Таким образом, незаконное ОСМД было ликвидировано. 

«Гранитное» противостояние 

Очередной громкий скандал между застройщиком и объединением собственников многоквартирного дома возник между корпорацией «Гранит» и жильцами построенного компанией дома по ул. Льва Толстого, 39 в Киеве. Исполнителем жилищно-коммунальных услуг в доме по указанному адресу является «Стройсервисцентр-Комфорт», учредителями которого выступают основатели корпорации «Гранит». В апреле 2013 года жильцами дома было создано и зарегистрировано ОСМД «Граф Толстой». Вместе с тем, обслуживающая организация так и не передала в оговоренные законом сроки дом на баланс ОСМД. В декабре 2013 года Антимонопольный комитет Украины отказал в открытии дела в отношении «Стройсервисцентр-Комфорт» ввиду того, что в свое время дом не был передан на баланс данной компании, которая, как оказалось, выступает лишь обслуживающей организацией.

 

Один из наиболее масштабных конфликтов в сфере ЖКХ разгорелся в 2012 году в Киеве между жильцами ЖК Riviera Riverside по ул. Раисы Окипной, 18 (на фото) и заказчиком объекта – компанией «Д.И.А. Девелопмент». ФОТО: IS 

Руководством ОСМД были написаны многочисленные запросы и жалобы в различные инстанции. В частности, были направлены жалобы в Киевскую городскую государственную администрацию, Государственную инспекцию Украины по контролю над ценами, Инспекцию по делам защиты прав потребителей, также подан иск в суд о признании «Стройсервисцентр-Комфорт» обслуживающей организацией дома недействительной. Данные меры пока не принесли никакого результата. 

Как сообщают в ОСМД «Граф Толстой», застройщик категорически отказывается передавать дом на баланс, поскольку имеет в здании многочисленные коммерческие и жилые помещения и, вероятно, не хочет платить все суммы за коммунальные услуги новой обслуживающей организации. Кроме того, дом был построен и сдан в эксплуатацию с нарушениями, что, соответственно, также «всплывет» во время передачи дома на баланс ОСМД. 

За время противостояния дом практически не обслуживается ЖЭКом, что приводит к его постепенному разрушению. В дальнейшем длительное противостояние, по мнению собственников квартир, приведет к абсолютному упадку и разрушению в доме и, соответственно, катастрофическому падению стоимости квартир в нем. 

На данный момент противостояние между корпорацией «Гранит» и ОСМД «Граф Толстой» продолжается. 

Без баланса 

Сложности с приемом на баланс возникли и у ОСМД «Гончара 35», созданного собственниками квартир в жилом комплексе «Да Винчи» по адресу ул. Олеся Гончара, 35 в Киеве. Однако они носят иной характер. 

Так, ОСМД «Гончара 35» было создано после того, как компания-застройщик дома – ООО «Роспроминвест» – сообщила жильцам о разрыве договоров с обслуживающими организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Новосозданное ОСМД заключило договоры с теми обслуживающими организациями, которые не требовали подтверждающих документов о приеме дома на баланс, поскольку главного документа, подтверждающего этот факт, – акта приема-передачи – у ОСМД нет. «На текущий момент компания-застройщик дома находится в стадии ликвидации. Ее арбитражный управляющий менялся несколько раз, – сообщили в ОСМД «Гончара 35». – Мы неоднократно пытались достучаться к ликвидаторам, сообщали о своей готовности принять дом на баланс как организация, которая сможет его в последующем обслуживать. Но мы также выдвигали застройщику требования устранить недоделки, к примеру, доделать систему пожаротушения, провести мелкий косметический ремонт определенных помещений дома, др.». Окончательного ответа от арбитражного управляющего ОСМД не получило, также как и помощи со стороны государственных инстанций. 

СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ? 

Конфликты между жильцами и застройщиками возникают из-за несовершенства законодательной базы, регулирующей сферу жилищно-коммунального хозяйства. 

Многочисленные конфликты, имеющие место сегодня, могли бы послужить основой для внесения необходимых законодательных изменений и улучшений в сферу функционирования института ОСМД. Вместе с тем, учитывая скорость проведения в стране реформ, ожидать существенного улучшения в сфере ЖКХ в краткосрочной перспективе не приходится. 

СПРАВКА 

На столичном рынке собственные ЖЭКи есть у таких жилых комплексов как Park Stone (ул. Героев Сталинграда, 2-д; девелопер – ЧП «Металл-Сервис») – МЖК «Оболонь-Комфорт», «Комфорт Таун» (ул. Регенераторная, 4; девелопер – «К.А.Н. Девелопмент») – «Комфорт Таун»; обслуживание жилого комплекса River Stone (Днепровская набережная, 14; девелопер – UDP) осуществляет специально созданная управляющая компания «Юкрейниан сити сервис»; эксплуатацией и управлением ЖК «Новопечерские Липки» (ул. Драгомирова; девелопер – UDP) занимается собственная сервисная служба – ООО «Компания по управлению и жилой эксплуатации «Новосервис»; обслуживание ЖК «Бульвар Фонтанов» (ул. Патриса Лумумбы 6/1; девелопер – City 1 Development) осуществляет собственная компания по управлению; у ЖК Park Avenue (проспект 40-летия Октября, 60; девелопер - Seven Hills) есть собственная обслуживающая компания Comfort House.