Доходный дом в действии
Commercial Property №2 (6) февраль 2004
Международный офисно-гостиничный центр на улице Большой Васильковской, 9/2 первоначально проектировался как жилой дом. Но впоследствии, в ходе реконструкции, здание решили использовать как офисно-жилой комплекс. С него 11 лет назад началась реконструкция Бессарабского квартала: 80% помещений оборудовали как квартиры для высокопоставленных дипломатов и руководителей представительств иностранных компаний, а первые два этажа здания отвели под офисы. Так в 1992 году в Киеве появился первый доходный дом «нового» времени, созданный совместным украинско-австрийским предприятием, совладельцами которого являются Киевская городская государственная администрация (КГГА) и дочерняя компания Raiffeisen Bank (Австрия). О дальнейшей судьбе данного доходного дома, опыте управления таким объектом и перспективах доходных домов как сегмента столичного рынка недвижимости рассказывает Аркадий Харин, генеральный директор Международного офисно-гостиничного центра.
Текст: Марина Гелева
Аркадий Харин, генеральный директор Международного офисно-гостиничного центра
фото: Александр Микула
Для нас традиционно определение доходного дома как жилого комплекса, в котором все квартиры сдаются в аренду. На первом этаже могут быть кафе, магазины, прачечная – те объекты инфраструктуры, которые связаны с обслуживанием жильцов дома и, возможно, соседних домов. Я скептически отношусь к вошедшему сейчас в моду в Киеве совмещению многоквартирного жилого дома с крупным офисным или торговым центром. Это очевидное понижение статуса как офиса, так и жилья, если оно декларируется как элитное. По моему мнению, рынок недвижимости является достаточно консервативным в этом смысле, и ему нужна строгая специализация.
Несколько лет назад я учился в Австрии и жил в доходном доме, поэтому достаточно хорошо знаком с западным опытом функционирования таких объектов. Как правило, это собственность частных лиц, в отличие от офисных центров, владельцами которых обычно являются компании. Поселяясь в доходном доме в какой-нибудь западной стране, вы обязательно встретитесь с большим количеством регламентаций для жизни арендатора. В договоре обычно очень детально оговаривается, что можно и что нельзя делать арендатору, и владелец дома обстоятельно следит за соблюдением внутреннего распорядка в здании. Количество услуг, которые арендатор может получить от хозяина доходного дома, обычно минимизировано, в основном из-за отсутствия у владельца желания тратить дополнительные средства на создание каких-то особенных условий для жильца. У нас в здании отношение к арендаторам менее строгое, и сервис, несомненно, намного шире. Думаю, это правильный подход как с точки зрения ведения бизнеса, так и с житейских позиций. Ведь арендатор платит не только за стены, арендованная квартира – это его дом на достаточно продолжительное время.
На рынке недвижимости Украины доходные дома пока редкое явление. Сложно предсказать, как будет развиваться этот сегмент рынка в нашей стране, но я могу строить некоторые предположения, исходя из опыта функционирования нашего офисно-жилого центра. В 1993 году, когда мы начали его заселять, сферой нашей деятельности было удовлетворение потребности работников дипломатического корпуса, зарубежных компаний в стандартном, но качественном жилье. Хочу подчеркнуть, предполагалось, что мы предложим клиентам не фешенебельное жилье, а помещения хорошего среднего европейского уровня. У нас не было и нет высоких потолков, каминов и каминных залов, роскошной лепнины и мозаичного паркета, бассейнов и саун. Но благодаря тому, что квартиры, сдаваемые нами в аренду, находились не в разных домах, а в целостном комплексе, мы могли обеспечить арендаторам качественную охрану и круглосуточный сервис. Арендаторы в любое время могли говорить непосредственно с управленцем, представляющим хозяев здания, и быстро решать все возникающие вопросы. У нашего комплекса были и есть несомненные преимущества по сравнению с возможностями собственников, квартиры которых сдавались в аренду, но находились в разных домах.
Спрос на квартиры в нашем центре был очень велик, но мы все же столкнулись тогда с определенными трудностями. Главная проблема возникла из-за расхождения вкусов и мнений о том, как должно выглядеть арендованное помещение, ведь речь шла не об офисе, а о доме, хоть и временном, но обязательно уютном и комфортном, и удовлетворить все требования было просто невозможно.
У инвесторов доходных домов всегда возникает вопрос: меблировать ли квартиры? Мы в свое время их не меблировали и, на мой взгляд, поступали правильно. Люди привыкают к своему жилищу, предметам обстановки. Основная часть наших арендаторов была из европейских стран, перевезти мебель в Киев им было несложно и недорого. Другое дело – арендаторы из Америки, Азии. Но, на мой взгляд, ориентация доходного дома исключительно на сдачу полностью меблированных квартир не совсем себя оправдывает в финансовом плане. Угодить всем практически невозможно.
Поэтому нужно либо идти на дополнительные расходы, угождая арендатору, переоборудовать или дооборудовать квартиру, либо отказывать ему в аренде. На мой взгляд, следует попытаться сочетать оба подхода: какую-то часть квартир, не очень значительную, меблировать в современном стиле, а какую-то, большую, оставить без мебели, обустроив только кухни, ванные и туалеты бытовой техникой и аксессуарами.
Правда, при сдаче в аренду квартир без мебели возникает еще одна проблема для хозяина – въезд и выезд арендатора. Арендаторы завозят мебель, а по окончании срока аренды вывозят ее. При этом могут пострадать стены, полы не только в квартире, но и на лестнице, в вестибюле, в лифтах. А жильцы меняются в среднем раз в два-три года. Следовательно, арендодателю нужно решить, что делать в таких ситуациях. Требовать компенсации ущерба с арендатора или закладывать в смету расходов на содержание дома, а значит, и в арендную плату, среднюю стоимость ремонтных работ после въезда и выезда арендатора. В этом плане с меблированными квартирами хлопот меньше. Во многих странах Европы общепринято, чтобы ремонт после выезда из квартиры делал сам арендатор. Он отвечает и за ущерб, который может быть нанесен зданию при переезде. Универсальный рецепт для всех владельцев доходных домов дать сложно. Мы в свое время сдавали в аренду квартиры без мебели, сами несли расходы по ремонту, и наши расчеты оказались правильными – мы получили ожидаемую прибыль.
Сегодня в нашем центре доля сдаваемых в аренду квартир составляет 18-20% от общего количества помещений в здании. В остальных размещаются офисы, но это не потому, что мы отказались от идеи доходного дома. Такова естественная эволюция рынка. У потенциальных арендаторов появилась большая возможность выбора уже не просто удобного, а роскошного жилья в новых жилых комплексах и реконструированных домах, хотя, конечно, роскошь нужна не всем клиентам.
Вид на Бессарабский проезд, справа – Международный офисно-гостиничный центр<
фото: Александр Микула
Инвесторам, планирующим вкладывать деньги в создание доходных домов, нужно определить базовые критерии предпочтений сегодняшних и будущих арендаторов, разработать усредненный стандарт сервиса и выделить блок критических проблем, которые должны быть решены в любом случае. Часть услуг может не входить в базовый пакет, а предоставляться за дополнительную плату. Ценовая политика должна ориентироваться на определенный круг арендаторов, учитывая, что сегодня на рынке предлагается в аренду много комфортабельных квартир, расположенных в жилых комплексах с развитой сервисной инфраструктурой. Владельцам таких квартир не приходится выплачивать банковские кредиты, высокие налоги, поэтому у них больше возможностей для снижения арендных ставок. Иностранные компании готовы платить немалую арендную плату за достойное жилье для своих сотрудников, но у них все же есть бюджетные ограничения.
Нужно учитывать и неразвитость нашей экономики – как следствие, сейчас нет платежеспособного спроса, который давал бы возможность хозяевам доходных домов получать постоянную прибыль не от продажи, а от сдачи в аренду не отдельных, а всех квартир большого жилого комплекса. Но все же среди потенциальных арендаторов увеличивается число украинцев. Это хозяева и специалисты крупных региональных компаний, которые начинают работать в столице, представители депутатского корпуса. Думаю, что современные доходные дома должны быть очень качественными, с совершенными инженерными сетями, оснащены новейшей бытовой техникой, но без дорогих уникальных элементов интерьера в квартирах. Во всяком случае, таких квартир в доходном доме не должно быть много, или доходные дома с роскошными апартаментами не должны быть многоквартирными, ведь чем более изысканна отделка квартиры, тем уже круг возможных ее арендаторов. Кроме того, уникальная отделка требует значительных дополнительных капиталовложений в строительство, срок окупаемости которого увеличивается. С моей точки зрения, сегодня уже перспективно вкладывать деньги в строительство доходных домов в расчете на арендаторов со средним уровнем доходов. И совсем необязательно строить такие дома в центре города, поскольку сами работы здесь стоят дорого. Их следует делать простыми, но качественными. И, конечно, с точки зрения инвестирования и будущего управления, количество квартир в доходном доме не должно превышать 40-50.
Один из строящихся в Киеве доходных домов
фото: Александр Кутлахметов
Перспективность доходных домов среднего класса несомненна. Людей, готовых арендовать относительно недорогое жилье в столице, намного больше, чем тех, кто имеет возможность купить его без банковских кредитов. Тем, кто рассчитывает на банковский кредит при современном уровне процентных ставок, стоит хорошо посчитать, сколько они переплатят за квартиру, и насколько она может подорожать или подешеветь со временем. Может быть окажется, что наемное жилье будет менее обременительно для их бюджета.
Полагаю, в этом сегменте рынка будут сформированы две ниши: дорогостоящее жилье, спрос на которое ограничен небольшим количеством людей, готовых платить много за аренду помещения. Скорее всего, это будут клиенты, приезжающие сюда на время, которым аренду квартиры оплачивает их государство, компания, потому что за деньги, которые тратятся в течение нескольких лет на аренду дорогих апартаментов, можно купить квартиру среднего уровня. Эта ниша не будет очень емкой. Большая перспектива у доходных домов с квартирами средней ценовой категории, особенно, если речь идет о столице. Они должны сформировать вторую нишу.
В Российской империи доходные дома составляли довольно активную часть рынка недвижимости. Они были разными, и в них арендовали квартиры как богатые, так и малоимущие люди. Жизнь в доходных домах широко описана у Достоевского. Но в наше время, я думаю, для людей разного материального уровня лучше строить разные доходные дома. Так легче будет их обслуживать, ими управлять, меньше будет проблем во взаимоотношениях между соседями равного материального статуса. Но трущобы должны уйти в прошлое навсегда.
Думаю, что доходные дома имеют перспективу, но это перспектива не ближайших двух лет, а более отдаленного будущего, лет примерно десяти. Сегодня при продаже жилья инвестированные в строительство деньги возвращаются намного быстрее, чем при сдаче жилья в аренду.
Площадка по ул. П. Орлика, 8, на которой в будущем, возможно, компанией «Элит-сервис» будет построен 24-этажный доходный дом
фото: Олег Сидоренко
Прибыль от доходного дома во многом будет зависеть от уровня управления. Управлять зданием данного сегмента значительно сложнее, чем, например, офисным центром. К жилью у людей отношение особое. И если арендатор офиса еще может закрыть глаза на перебои в водоснабжении, на отключение света, арендатор жилья – никогда, он, по нашему опыту, намного требовательнее.
Управление доходным домом отличается и от управления гостиницей. Через один-два месяца арендатор квартиры чувствует себя в ней как дома, хотя это и не его собственное жилье. В гостинице такое чувство не возникает, там обстановка всегда более казенная, всегда остается ощущение временности. В западных странах, в Америке есть люди, которые живут в гостиницах практически постоянно, месяцами, питаются в ресторанах. Но жизнь в гостиницах публична, поэтому постоянное проживание в них требует особого склада характера, психологических особенностей.
В управлении доходным домом очень много тонкостей. Поэтому подготовка обслуживающей его команды должна быть намного выше, чем коллектива, обслуживающего офисный или торговый центр, гостиницу.
Очень важна и система договорных отношений хозяина (управляющего) доходного дома с арендаторами. Она должна быть более продуманной и детальной, чем договорная система в офисном или торговом центре. Там в отношениях между арендаторами и собственниками, между самими арендаторами не возникает таких аспектов, которые появляются в жилом доме. В офисном центре не включают музыку в пять часов утра, там не лают собаки... Очень многое нужно предусмотреть и оговорить заранее, чтобы впоследствии не возникало проблем и конфликтов. По нашему опыту я вижу, что получение прибыли от доходного дома требует более кропотливого труда, чем получение дохода от офисного центра.
