Доходные дома: второе рождение
Commercial Property №2 (6) февраль 2004
На просторах СНГ и Балтии все чаще говорят и пишут о доходных домах, более того, их строят, а в некоторых городах они уже есть как отдельный сегмент недвижимости. При рассмотрении данной темы следует учесть острую потребность в однозначности определений, поскольку во многих СМИ доходными домами традиционно принято называть любые здания, в которых площади сдаются в аренду с целью получения прибыли, в том числе – офисные и торговые центры. С этим определением не совпадает мнение профессионалов рынка недвижимости. В традиционном же для нас понимании дом – это все-таки жилье. Энциклопедии и толковые словари единогласны в утверждении: доходный дом – это многоквартирное здание, построенное для сдачи квартир внаем.
Текст: Марина Гелева
В Европе сегмент доходных домов сформировался к середине ХIХ века и, по мере развития, дифференцировался соответственно трем основным группам потребителей: богатых, со средним достатком и бедных людей. Соответствующей была и архитектура.
В России первые доходные дома для богатых арендаторов строили по типу дворянских особняков для одного хозяина: с анфиладой комнат, роскошной лепниной, изразцами, инкрустированным паркетом. В конце ХIХ – начале ХХ века с целью экономии площади земельных участков в домах для богатых делали уже несколько квартир и сдавали их разным арендаторам. Анфилады комнат стали использовать практично: в них оборудовали двери, и, в зависимости от потребностей и возможностей, жильцы могли арендовать большее или меньшее количество комнат. Увеличивающийся приток населения в города, рост стоимости городской земли, необходимость обеспечить жильцам определенный уровень комфорта, минимизировав при этом расходы на строительство и содержание доходных домов, определенным образом повлияли на их архитектуру. Доходные дома стали многоэтажными, многоквартирными (в тогдашних, конечно, масштабах) и секционными. Секционность давала возможность оснащать дома лифтами и санузлами, рационально размещать квартиры в объемах зданий. В зависимости от целевой аудитории, секционные доходные дома отличались площадью квартир, количеством комнат в них, изысканностью, или наоборот, скоромностью отделки помещений. На окраинах строились доходные дома для рабочих, квартиры в них обычно состояли из одной комнаты и кухни, без водопровода и уборных.
Доходный дом по ул. Кропивницкого
фото: Александр Кутлахметов
Позже появились доходные дома коридорного и галерейного типов, где помещения сдавались в аренду поквартирно и покомнатно. Доходные дома в центральных городских районах строились по периметру квартала, и в них декорировался обычно только парадный фасад. Нынешние архитекторы и девелоперы, которые некогда были отличниками и хорошистами в советской школе, наверняка помнят, как на уроках истории им рассказывали об одном из негативных последствий капиталистического строя – дворах-колодцах. Такие дворы появились вследствие того, что для максимального увеличения прибыли не ограниченные достаточно продуманными правилами градостроительства владельцы доходных домов застраивали 80-95% отведенного им земельного участка. В результате многие квартиры, в том числе и квартиры богатых людей, лишались аэрации и инсоляции. Учитывая долгосрочные последствия такой застройки для здоровья людей, а главное, для подрастающих и будущих поколений, следует признать, что дворы-колодцы вполне обоснованно причисляли к ужасам капитализма.
Сегодня доходные дома возвращаются. В Балтии, например, это произошло одномоментно. Реституция превратила часть домов, построенных до второй мировой войны и пребывавших в государственной или муниципальной собственности, в доходные, а обычных граждан – в домовладельцев. Балтия опередила соседей по постсоветскому пространству и в другом: рижане первыми начали обустраивать доходные дома нового поколения для решения социальных проблем. Не все доходные дома в императорской России были частной собственностью физлиц, их владельцами являлись и юрлица, среди которых были даже монастыри и епархии. Поэтому нынешнее появление на рынках недвижимости таких владельцев доходных домов, как структуры государственной администрации и органы местного самоуправления, можно считать продолжением прежних традиций. Лидером в этом процессе оказался Киев. Доходный дом, совладельцем которого является Киевская государственная городская администрация, принял первых жильцов в конце 1992 года. Полностью сохранить фактический статус доходного дома все же не удалось, и сейчас это офисный центр, но около 20% его помещений остались сдаваемыми в аренду квартирами.
Вероятно, в ближайшие годы в Киеве появится несколько новых доходных домов. Так, строительство доходных домов на Печерске планируют группа «НРБ-Украина» и компания ООО «Элит-сервис». «НРБ-Украина» уже построила доходный дом на 40 квартир по улице Кропивницкого. Жилье в нем сдается в аренду, и спрос на него велик. В новом доходном доме будет 18 квартир. По проекту в здании «Элит-сервис» предусмотрено 96 квартир, и строить этот 24-этажный дом собираются на улице Пилипа Орлика, 8.
Возможны и другие варианты развития «доходного сегмента». Накопленный в наше время опыт управления доходным домом (здесь у киевлян есть преимущества) показывает, что, независимо от того, является ли он реставрированным старинным особняком, вновь построенным многоквартирным фешенебельным комплексом или бывшим общежитием, коммерческий проект будет успешным, если его менеджеры овладеют искусством управления объектом такого плана. Заключается оно в умении заботиться о людях. Восточная мудрость гласит, что забота владеет золотым ключом, который открывает двери мира. Говорят, Восток – дело тонкое. Сфера создания доходных домов, развитие и управление ими, оказывается, тоже.
ИГОРС ПЕТРОВС, ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ АКБ «ИНТЕРКОНТИНЕНТБАНК»:
Игорс Петровс
фото: компания FKG
Когда Латвия вновь стала независимым государством, произошла денационализация собственности, и некоторые люди в одночасье разбогатели: им вернули недвижимость, национализированную после присоединения Латвии к СССР. Рабочие, служащие стали владельцами одного и даже нескольких жилых домов. По сути своей эти дома доходные. Сразу же возник вопрос: что делать? Дома в основном были в плохом состоянии, требовали ремонта, в них жили люди разных социальных слоев, многие не платили за коммунальные услуги и жилье. Закон запрещал принудительное выселение жильцов из зданий, возвращенных прежним собственникам, в течение 7 лет. Прошло 6 лет, и латвийский сейм принял еще один закон, который продлил запрет на выселение жильцов из денационализированных домов еще на 3 года. Принимались такие решения для предотвращения социального взрыва. Выселение из денационализированных домов возможно только в том случае, если здание ветхое и требует капитального ремонта. Но это нужно обосновать документально, найти средства на ремонт или реконструкцию, решить все проблемы с отселением людей. Примерно треть новых домовладельцев смогла со всем этим справиться и сделать свои дома действительно доходными. Они находили инвесторов или брали кредиты в банках под залог своего вновь обретенного недвижимого имущества, благо в Латвии кредиты можно получить не только на покупку недвижимости, но и на ее ремонт, а процентные ставки по банковским кредитам сравнительно невысокие.
Есть и другое направление развития доходных домов. В Риге строят совершенно новые жилые дома в современном или в одном из старых стилей, барокко, например. Стратегию дальнейшего использования домов определяют собственники: либо продать квартиры в розницу и быстро получить возврат вложенных в строительство денег, либо сдавать все квартиры в аренду и получать доход в течение длительного периода времени. Владельцами вновь построенных доходных домов выступают не только физические, но и юридические лица. С моей точки зрения, возвращение на рынок недвижимости доходных домов будет в первую очередь происходить в сегменте элитного жилья, хотя рижская городская дума приняла специальную программу «Жилье» и активно ее реализует. По этой программе дума выкупает дома у владельцев, в том числе общежития, ремонтирует их и заселяет очередниками для получения жилья или сдает в аренду. В последнем варианте это тоже доходные дома, только принадлежат они городской думе.
НИКОЛАЙ ТОЛМАЧЕВ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ФИРМЫ «ТММ»:
Николай Толмачев
фото: Олег Сидоренко
Cейчас доходный дом квартир на сорок заполнился бы арендаторами очень быстро. Даже в многоквартирных домах, которые построила наша фирма, в настоящее время уже немало жильцов сдает свои квартиры в аренду, получая около $12/м2/в месяц. Причем к концу 2004 года арендная плата может возрасти до $15/м2/месяц. При площади квартиры в 100 м2 ежемесячный доход владельца такой недвижимости от аренды составляет $1500, а плата за коммунальные услуги и обслуживание дома – $1/м2/в месяц ($100 – обслуживание всего метража квартиры в месяц).
Частные инвесторы, которые ранее вложили средства в строительство квартир в сумме ориентировочно около $800/м2, могут сейчас продать свои квартиры уже за другие деньги – примерно за $1300-1500/м2. Но здесь важно учитывать еще и такой фактор, как повышение стоимости недвижимости. В новых фешенебельных домах рост стоимости квартир намного превышает возможное снижение их стоимости в будущем из-за технического износа зданий.
Доходный дом – давняя мечта нашей фирмы. Мы давно уже составили его бизнес-план, долго прорабатывали, но пока отложили в сторону. Это объяснимо: для проекта строительства доходного дома нужен кредит под умеренные проценты лет на десять, мы пока такой не нашли. Сегодня проекты доходных домов в Украине могут реализовать структуры, в состав которых входят банки, крупные инвестиционные фонды. Деньги в Украине пока еще в дефиците, поэтому, вероятнее всего, инвестировать строительство доходных домов в нашей стране на первом этапе будет иностранный капитал.
ВИТАЛИЙ КАЩЕНКО, ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР АГЕНТСТВА ЗАЩИТЫ ПРАВ ЗАСТРОЙЩИКОВ:
Виталий Кащенко
фото: Александр Микула
Все в развитии недвижимости определяется тем, куда выгоднее вкладывать деньги. В США, например, депозитные вклады физических лиц приносят прибыль в размере 3% в год. Потребительский кредит, в том числе и для покупки недвижимости, можно взять под 5,5% годовых. Прибыль от сдачи в аренду жилья составляет 10% в год от вложенного капитала. В Украине же в настоящее время новостройки приносят инвесторам около 20% прибыли. Это главный сдерживающий фактор развития сегмента доходных домов в нашей стране. Влияет, конечно, и специфика региона. В Крым, например, сейчас приезжают люди, которые готовы платить порядка $100 в сутки за комфортный отдых, но отдыхают они обычно не дольше двух недель. Поэтому здесь популярны не доходные, а так называемые гостиничные дома, которые принадлежат, как правило, частным лицам. Они невелики по площади, обставлены и оборудованы на уровне современных требований к комфорту и предоставляют временным жильцам весь комплекс гостиничных услуг, но обстановка в них более домашняя. Со вступлением в силу 1 января 2004 года Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» появилась реальная возможность инвестирования строительства объектов коммерческой недвижимости для широкого круга физических лиц. Финансовые учреждения могут организовывать специальные фонды финансирования строительства (ФФС) и фонды операций с недвижимостью (ФОН). Они смогут способствовать и строительству доходных домов «в складчину», привлекая к этим проектам инвесторов, которые в отдельности не обладают достаточным потенциалом для финансирования строительных проектов.
