Договора кредитования проектов в сфере недвижимости




фото: Олег Герасименко

Прежде всего, хочется обратить внимание на то, что определять ту или иную особенность кредитного договора необходимо после того, как будет понятно, «чьими глазами» читается кредитный договор, так как от этого зависит формирование принципиальных моментов будущих взаимоотношений. Каждая из сторон кредитного договора, а также третьи лица, заинтересованные в выполнении этого договора (например, строительные или девелоперские организации, которые не вступают в непосредственные правоотношения с кредитором) будут стремиться зафиксировать в документе положения, наиболее благоприятным образом обеспечивающие защиту их интересов.
Согласно положениям Хозяйственного кодекса Украины, банковские кредиты различаются по:
– срокам предоставления (краткосрочные – до одного года, среднесрочные – до трех лет, долгосрочные – свыше трех лет);
– способу обеспечения;
– степени риска;
– методу предоставления средств;
– срокам погашения.
Таким образом, кредиты (в данном случае банковские) различаются по тем основным положениям, которые, с точки зрения каждой из сторон договора, являются принципиальными для защиты их интересов.
Несложно предположить, что кредитор будет стремиться предоставить краткосрочный кредит, предусмотрев его максимально возможное обеспечение (например, взяв в залог имущество, стоимость которого в два раза превышает сумму предоставленного кредита), и при этом предоставлять денежные средства несколькими траншами. Заемщик же будет заинтересован в абсолютно противоположных положениях договора. Безусловно, итогом переговоров будет взаимоприемлемый договор, однако вышеизложенное демонстрирует то, что особенность кредитного договора будет определяться ролью стороны в сделке.


ИПОТЕКА
К одной из основных особенностей кредитного договора в сфере недвижимости следует отнести такой способ обеспечения обязательств заемщика, как залог недвижимого имущества – ипотеку.
Украинское законодательство содержит такое понятие как ипотечный кредит, и данная сфера правоотношений регулируется Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» № 979-IV от 19 июня 2003 года (с изменениями).
Ниже приведены некоторые положения данного Закона относительно кредитных договоров и порядка их заключения, которые ни в коей мере не должны быть упущены из виду.
В частности, одной из особенностей порядка заключения договора об ипотечном кредитовании является обязанность кредитора до заключения договора раскрыть основные экономические и правовые требования относительно предоставления кредита. Эта информация должна быть обнародована кредитодателем в письменной форме и содержать:
– описание всех денежных сборов и расходов, связанных с установлением ипотеки;
– принципы определения платы по договору об ипотечном кредите;
– инфляционная оговорка;
– порядок досрочного выполнения основного обязательства в случае неплатежеспособности должника или невыполнения должником своих обязательств по договору об ипотечном кредите и юридических последствиях этого невыполнения;
– право должника предупреждать кредитодателя о возможном невыполнении основного обязательства.


Константин Грибов, старший юрист юридической фирмы «Ди Эл Эй Пайпер Украина»
фото: «Ди Эл Эй Пайпер Украина»

По решению кредитодателя могут быть предусмотрены и другие условия, которые должны быть в такой информации.
Несмотря на то, что законодательством не закреплен перечень существенных условий кредитного договора, согласно Закону Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», в договоре об ипотечном кредите могут быть также предусмотрены:
– стоимость основного обязательства и порядок его амортизации, сроки и размеры платежей с учетом инфляционного предостережения или условия, позволяющие их определить;
– право кредитодателя самостоятельно устанавливать размер частей платежей, полученных по договору об ипотечном кредите, и распределять их между ценой обязательства и доходом кредитодателя;
– согласие должника на присоединение его основного обязательства к консолидированному ипотечному долгу и включение ипотеки в ипотечный пул;
– право кредитодателя отчуждать основное обязательство или право получения платежей по договору об ипотечном кредите;
– инфляционная оговорка;
– условия страхования финансовых рисков.
Необходимо отметить предусмотренную Законом возможность кредитодателя реформировать свои ипотечные активы в консолидированный ипотечный долг, так как в этом случае условия договора об ипотечном кредите, включенном в консолидированный ипотечный долг, изменениям не подлежат. Таким образом, возможность заемщика реализовать кредитодателю свои предложения о внесении изменений в договор об ипотечном кредите может быть ограничена, пока его договор находится в консолидированном ипотечном долге кредитодателя. Последний имеет право менять состав договоров, входящих в консолидированный ипотечный долг, и таким образом предоставлять заемщику возможность внести изменения в договор.


ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ
При рассмотрении особенностей кредитных договоров необходимо также обращать внимание на возможность структурирования кредитования по определенным фазам реализации проекта или же по отдельным объектам, составляющим комплекс недвижимого имущества, строительство (девелопмент) которого осуществляется за счет привлеченных средств.
Очень часто предоставление кредитных ресурсов зависит от успешности, с точки зрения кредитора, выполнения процедур по подготовке заемщика (или проекта) к работе с кредитором. Иными словами, кредитор обязывает заемщика предоставить до момента рассмотрения возможности финансирования проекта определенную финансовую информацию в формате, привычном для данного кредитора.
Часто иностранные финансовые учреждения требуют проведения финансового аудита и предоставления заключения в соответствии с принятыми у кредитора международными стандартами финансового учета. Предоставление такого позитивного заключения может являться одним из обязательных предварительных условий (conditions precedent) вступления кредитного договора в силу или же осуществления платежа.
Наряду с финансовым аудитом, кредитор часто требует проведения юридического аудита заемщика (или проекта) и также предусматривает это в качестве предварительного условия действительности кредитного договора. Результатом такого аудита могут быть как сами отчеты о проделанных процедурах, так и юридические заключения (legal opinions). Эти документы очень часто прилагаются к тексту кредитного договора, составляя его неотъемлемую часть.
Необходимо отметить, что подготовка подобных заключений – очень недешевый процесс. Естественно, что кредитор, обязывая заемщика выполнить требования по предоставлению всевозможных заключений, заставляет последнего нести все затраты, связанные с их получением.
При реализации строительных проектов кредиторы, как правило, требуют предоставить подтверждение заключения договоров со всеми поставщиками продукции и всеми третьими лицами, от которых зависит реализация проекта.
Это лишь несколько примеров тех положений кредитного договора, которые могут представлять собой существенные условия договора и непосредственно влиять на его реализацию. На практике возможных предварительных условий существует очень много, и их выбор зависит от желания кредитодателя и возможности заемщика их выполнить.
В заключение следует отметить, что особенностям кредитных взаимоотношений в сфере недвижимости свойственны те черты, которые присущи реализации проекта в целом, а не только его отдельной части, которой является договор кредитования.