Договора аренды: компромисс интересов арендаторов и арендодателей

О РЫНКЕ Максим Ткаленко, руководитель отдела агентских услуг, департамент офисной недвижимости Colliers International (Украина) Мало кто еще полтора года назад мог поверить в 15-20% вакантность в профессиональных бизнес-центрах Киева в 2009 году. А это около 200 тысяч м² свободных от арендаторов офисных помещений разных классов. При этом уровень поглощения офисных площадей в 2009 году по сравнению с 2008 годом даже увеличился (90 000 против 70 000 м²). Существующая деловая активность на рынке офисной недвижимости происходит в основном за счет ротации арендаторов. Одни мигрируют из класса С в класс В, другие из класса В в класс А, а третьи, наоборот, меняют офисные помещения на более экономные. Доминирующей же является тенденция улучшения класса арендуемых помещений с сохранением тех же расходов на аренду или даже с их сокращением (Таблица 1). Так или иначе, новых арендаторов на рынке практически нет, в Киеве просто отсутствует приток новых крупных компаний, которым нужны офисные площади. При этом рынок владельца трансформируется в рынок арендатора, на котором именно арендаторы офисных помещений диктуют правила игры. Далее мы рассмотрим вопрос, как же отразилась данная доминирующая позиция арендатора на основных пунктах договора между арендаторами и арендодателями? ПЕРЕСМОТР АРЕНДНЫХ СТАВОК Евгения Разумная, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами, департамент офисной недвижимости Colliers International (Украина) Основным пунктом переговорного процесса касательно любого договора аренды, естественно, является цена вопроса. Владельцы БЦ уже пошли на понижение ставок аренды более чем на 50% в валюте по сравнению с докризисным периодом. По состоянию на январь 2010 года стоимость долгосрочной аренды в профессиональных киевских бизнес-центрах составляла: $30-35/м²/в месяц в БЦ класса А (без учета НДС и эксплуатационных расходов), $15-23/м²/в месяц в БЦ класса В (без учета НДС и эксплуатационных расходов) и $8-15/м²/в месяц в БЦ класса С (без учета НДС и эксплуатационных расходов) (Таблица 2). При этом в большинстве случаев применялась различного рода индексация платежей после первого года аренды. В 2009 году практика пересмотра договоров аренды и их переподписания на новых условиях, скорректированных исходя из новых реалий рынка, была достаточно распространенной, как с привлечением консультантов, так и самостоятельно арендаторами. Готовность к пересмотру арендных ставок со стороны владельцев разнится в зависимости от размера и «якорности» арендатора. Арендодатели отдают предпочтение международным компаниям в силу их потенциально большей экономической устойчивости, соглашаясь иногда на несколько меньшие арендные ставки, но получая уверенность в стабильности денежных потоков и снижении риска увеличения вакантных площадей. Стоит отметить, что в 2009 году в ряде случаев арендные ставки были существенно снижены и в пересмотренных договорах аренды были зафиксированы уже совершенно другие коммерческие условия. Однако далеко не все владельцы офисных помещений были готовы фиксировать эти условия на долгий срок, поэтому те договоры, в которых коммерческие условия были существенно изменены в пользу арендатора, подписывались, как правило, на срок не более двух лет. Либо же со стороны арендодателя предусматривалась возможность пересмотра арендных ставок через непродолжительный период аренды. (Прим.: Зачастую арендная ставка фиксируется на весь срок договора аренды, наряду с этим часто практикуется применение механизмов адаптации ставки к рынку, однако при этом прописывается четкий механизм расчета, установление коридора, в рамках которого могут происходить колебания и конкретные интервалы для этой процедуры. То есть ставка не меняется хаотично и бесконтрольно, в зависимости от видения арендатора или арендодателя – стороны четко знают, каким образом будет вычислена новая арендная ставка, через какой период времени и в каких рамках она может измениться. Все вышесказанное применимо к профессиональным офисным зданиям). ДРУГИЕ ВАРИАНТЫ ОПТИМИЗАЦИИ ЗАТРАТ НА АРЕНДУ Ни для кого не является секретом, что помимо понижения ставки арендодатели в 2009 году шли на множество других уступок. Арендаторы предлагали к обсуждению любые интересующие их схемы по оптимизации затрат на аренду. Из самых распространенных можно назвать такие варианты, как предоставление арендных каникул (бесплатный период аренды) для проведения арендатором ремонтных работ в помещении; выполнение основных отделочных работ арендодателем за свой счет; фиксирование в договоре аренды валютного коридора с целью частично обезопасить арендатора от валютных рисков, свойственных нашей стране; распределение арендной платы на весь срок аренды таким образом, чтобы в первый год аренды ставка была наиболее низкой и постепенно возрастала (так называемый step deal) до уровня, позволяющего в итоге выйти на определенную сумму всего договора аренды. Таким образом арендатор перекладывает часть финансовой нагрузки по арендным платежам на более отдаленные «послекризисные» периоды. Однако стандартной универсальной схемы ведения переговоров по аренде офисных помещений не существует. В каждом конкретном случае (здании) существует ряд обстоятельств, которые принимают во внимание при определении тактики ведения переговоров с арендодателем. СРОК ДОГОВОРА Основными тенденциями рынка офисной недвижимости 2009 года стало существенное снижение арендных ставок, высокая активность как арендаторов офисной недвижимости, мигрирующих в менее качественные помещения, так и наоборот – улучшающих класс арендуемых офисных помещений при сохранении и даже сокращении стоимости аренды фото: «CP» Стандартный срок договора аренды профессиональных офисных помещений в Киеве составляет 3-5 лет, однако в последнее время имели место отдельные случаи заключения действительно долгосрочных договоров сроком на 7-10 лет. Продолжительность договора напрямую зависит от того, о каких коммерческих условиях договорились стороны. Как было сказано выше, арендодатели не готовы фиксировать слишком низкие арендные ставки на продолжительный срок; при этом они, конечно же, заинтересованы в долгосрочности договора. Если стороны нашли некий компромисс относительно основного, коммерческого вопроса, либо предусматривают механизм адаптации арендных ставок к рынку через определенные интервалы, то ничто не мешает заключению действительно долгосрочного договора. В настоящее время достаточно распространенной практикой является подписание договоров аренды и фиксирование ставок обеими сторонами на период 2 года и 360 дней. Для этого есть несколько причин: самая очевидная – отсутствие в таком варианте нотариального платежа, который в случае большой сделки является существенным и неприемлемым как для арендатора, так и для арендодателя. Второй причиной является стратегическое планирование обеих сторон, а именно: арендатор получает преимущество в виде фиксации достаточно низкой ставки на обозримый экономический период и определенную свободу выбора помещений (роста, улучшения и т.д.) уже через 3 года; арендодатель же в большинстве случаев понимает, что резких скачков арендной ставки, особенно в В и С классе, в ближайшие три года наблюдаться не будет, а фиксирование низкой ставки всегда лучше, чем принципиальная позиция и простои помещений. При таком варианте у арендодателя через три года будет возможность переподписания договора аренды на лучших для себя условиях в случае роста арендных ставок. На качественные инвестиционные сделки купли-продажи в офисном сегменте в ближайшие годы большая часть владельцев также не рассчитывает, поэтому фиксирование низких ставок в среднесрочной перспективе для них не является помехой.

Таблица 1. Основные сделки по аренде офисных помещений в 2009 году на рынке Киева*
Название арендатора	Вид деятельности	Площадь, м2	Название БЦ /адрес	Расположение
Sport Life	Развлечения и досуг	7000	БП «Протасов»	НЦ** / вблизи ЦДР***
Astelit (ТМ Life:))	Телекоммуникации	6423	БЦ HPBC II (I очередь)	НЦ / вблизи ЦДР
Global Logic	IT	5690	БП «Протасов»	НЦ / вблизи ЦДР
«ЕКО»	Розничная торговля	4500	БЦ по ул. Полевой	НЦ (ул. Полевая, 24)
Luxoft	IT	4000	БЦ «ИРВА»	НЦ
Ciklum	IT	3490	БЦ HPBC II (II очередь)	НЦ / вблизи ЦДР
Oriflame	FMCG	3620	БЦ «Левобережный»	НЦ
«Райффайзен Банк Аваль»	Финансовая компания	3000	БЦ «Парус»	ЦДР
Global Logic	IT	3000	БП «Протасов»	НЦ / вблизи ЦДР
Sanofi-Aventis	Фармацевтика	2623	БЦ «Прайм»	ЦДР
Huawei	Телекоммуникации	2036	БЦ «ИРВА»	НЦ
Siemens	IT	2000	БЦ HPBC I	НЦ / вблизи ЦДР
SunInBev	FMCG	2000	БЦ «Фаренгейт»	ЦДР
ABB	Производство	1826	БП «Протасов»	НЦ / вблизи ЦДР
HP	IT	1538	БЦ «Карат»	НЦ / вблизи ЦДР
Boehringer Ingelheim	Фармацевтика	1510	БЦ по ул. Тургеневской, 26	ЦДР
Honeywell	IT	1500	БЦ «ИРВА»	НЦ
Н/Д	IT	1451	Н/Д	Н/Д
Serna (Glencore)	Профессиональный сервис	1382	БЦ «Леонардо»	ЦДР
Basf	Производство	1050	БЦ по ул. Набережно-Крещатицкой, 9	ЦДР
Bunge	Производство	1067	БЦ «Леонардо»	ЦДР
3M	Производство	900	БЦ HPBC II (I очередь)	НЦ / вблизи ЦДР
Forum Bank	Финансовая компания	1000	БЦ по ул. Гагарина, 23	НЦ
Hoffmann- La Roche	Фармацевтика	717	БЦ «Леонардо»	ЦДР
ClinStar	Фармацевтика	600	БЦ «ИРВА»	НЦ
«Метрополия»	Профессиональный сервис	598	БЦ «Европа Плаза»	ЦДР
Н/Д	IT	589	БЦ «Евразия»	ЦДР
Н/Д	Строительство и недвижимость	530	БЦ по ул. Лейпцигской, 3-а	НЦ / вблизи ЦДР
Dogus	Строительство и недвижимость	527	БЦ «Карат»	НЦ / вблизи ЦДР
Mars	FMCG	500	БЦ «Подол Плаза»	ЦДР
OBSE	Посольство	500	Ул. Б. Хмельницкого	ЦДР
Austrian Lawyers	Профессиональный сервис	500	БЦ по ул. Михайловской, 11	ЦДР

* – данные по состоянию на январь 2010 года, НЦ** – нецентральное расположение, ЦДР*** – центральный деловой район Источник: Colliers International (Украина)

Таблица 2. Запрашиваемые базовые арендные ставки на офисные помещения Киева (без учета НДС и эксплуатационных расходов)
Класс	1 января 2009 года	1 января 2010 года	Диапазон изменений, %
А	$55-65	$30-35	45-46%
В	$35-50	$15-23	54-57%
С	$25-35	$8-15	57-68%

Источник: Colliers International (Украина) ПРАКТИКА 2010 ГОДА В 2009 году была достаточно распространенной практика пересмотра договоров аренды и их переподписания на новых условиях, скорректированных исходя из новых реалий рынка, как с привлечением консультантов, так и самостоятельно арендаторами фото: «CP» Практика коррекции договорных отношений и миграции в более подходящие помещения, скорее всего, продолжится на киевском рынке и в 2010 году, однако уже в меньших масштабах, так как большинство компаний, для которых оптимизация затрат на аренду была критично необходимой, уже провели ее в минувшем году. С другой стороны, учитывая то, что на рынке намечается некоторая стабилизация, и арендные ставки вряд ли будут далее существенно снижаться, арендодатели в ряде случаев уже не готовы при неразрывном договоре идти на уступки арендатору. Так, при условии отсутствия резкого отклонения реальных макроэкономических показателей от прогнозируемых, во втором полугодии 2010 года во всех сегментах будут стабилизироваться арендные ставки и уровень вакантности. Ввиду ограниченного предложения офисных центров класса А, в этом сегменте возможен незначительный рост арендных ставок из-за достаточно низкой вакантности (вакантность составляет сегодня порядка 12%) и неготовности владельцев идти на значительные уступки арендаторам в новых договорах аренды. При этом в классе В, где реальная вакантность достигает 23%, владельцам придется уступать в большей части коммерческих условий просто для того, чтобы физически заполнить помещения арендаторами. Объемы предварительных договоров аренды за год и более до ввода проекта в эксплуатацию сохранятся на низком уровне, как вследствие высокого уровня вакантности, так и медленного темпа восстановления деловой активности, прогнозируемого на 2010 год.

Доли различных типов офисных трансакций в 2009 году (физический переезд компаний)

Источник: Colliers International

Таблица 3. Типовые условия договоров аренды
Продолжительность договора аренды	Договора аренды обычно заключаются сроком на три года. В то же время участились случаи заключения договоров аренды сроком на 5+ лет
Право продления аренды	Существует
Единица исчисления размера арендной платы	$/м2/в месяц или грн/м2/в месяц (исчисление арендной платы в гривнах осуществляется преимущественно в объектах класса С на срок до 1 года)
Аванс арендной платы	Ежемесячно или ежеквартально
Страховой депозит / банковская гарантия	Арендная плата за 1-2 месяца аренды
Индексация арендной платы	4-10% ежегодно в зависимости от валюты договора
Эксплуатационные расходы	$4-6/м2/в месяц (не включая НДС)
Состояние помещений на момент сдачи (работы арендодателя)	Частично оснащенное помещение с открытой планировкой (иногда включая подвесной потолок с освещением и напольное покрытие)
Метод измерения помещений	Все чаще арендодателями профессиональных офисных зданий используются стандарты BOMA
Стоимость агентских услуг	8,33-16% от годовой арендной платы (не включая НДС)
Стоимость нотариальных услуг	0,5% от суммы контракта
Налоговые обязательства арендатора, отчисляемые как % от суммы арендной платы	НДС в размере 20%
Стоимость паркинга	Наземный паркинг: $40-250/машиноместо/в месяц Подземный паркинг: $100-350/машиноместо/в месяц
Парковочный индекс	Центр города: 1:100 – 1:250 м2 За пределами центра: 1:50 – 1:100 м2

Источник: Colliers International (Украина)