Девелопмент выставочных комплексов: теория и практика


Уровень развития выставочного бизнеса принято сопоставлять с уровнем развития экономики страны в целом. Общественная организация «Выставочная федерация Украины» обнародовала статистические данные по выставочной деятельности в стране за 2007 год. Согласно информации ВФУ, за минувший год в Украине было проведено 1088 выставочных мероприятий (593 выставки и 495 ярмарок, 394 из них организовано киевскими компаниями). Из общего количества мероприятий 14% имели статус международных, 36% – национальных, 45% – межрегиональных, 5% – региональных. Источниками финансирования большинства мероприятий (1039, или 95%) стали коммерческие предприятия. Исключительно специализированную направленность имели 105 мероприятий, остальные же, помимо экспертов, были рассчитаны на широкий круг посетителей. Средняя продолжительность события – от 3 до 5 дней. Общая застроенная площадь выставок составила 1,476 тысячи м2, общая экспозиционная площадь – 169 тысяч м2.
Очевидно, что выставочная жизнь столицы и страны в целом достаточно активна, – об этом говорит и количество мероприятий, и количество компаний-организаторов, в том числе международных, работающих на рынке Украины. Именно со стороны организаторов отмечается спрос на качественные площадки. В Киеве насчитывается 73 тысячи м2 выставочных площадей, и этот показатель сильно отстает от объема экспозиционных площадей на количество жителей в сравнении с другими европейскими столицами.
В прошлом материале мы представили читателям два абсолютно противоположных мнения относительно наличия/отсутствия дефицита на рынке выставочных площадей столицы. Тем не менее, с развитием выставочно-ярмарочной деятельности и увеличением спроса на профессиональные павильоны, а также усилением конкуренции в других сегментах недвижимости, закономерно предположить активизацию девелоперов в данной сфере уже в ближайшем будущем.
Стоит отметить, что выставочно-ярмарочная недвижимость является довольно специфическим сегментом, требующим определенного подхода. Помимо международных стандартов и требований к расположению и характеристикам экспозиционных павильонов, данный вид недвижимости отличается сложностью в управлении и эксплуатации. Учитывая, что в Украине, как уже отмечалось, отсутствует комплексный подход к развитию данной сферы экономики на государственном уровне, все сложности и проблемы ложатся на плечи частных инвесторов. Об этом говорит и Игорь Колгатин, генеральный директор ВЦ «КиевЭкспоПлаза»: «К сожалению, политика города в сфере выставочно-ярмарочной деятельности неструктурированна, отсутствует системный подход к развитию территорий. Сегодня акценты делаются на жилищное строительство, возведение торговых и развлекательных центров, и получается, что городу выставочное направление как возможность привлечения дополнительных средств в казну, не очень интересна. В то же время статистика европейских стран подтверждает, что этот сегмент может приносить значительную прибыль».


ДОХОДНОСТЬ ВЫСТАВОЧНЫХ ЦЕНТРОВ: УКРАИНСКАЯ И МЕЖДУНАРОДНАЯ ПРАКТИКА
Россия
По мнению экспертов Jones Lang LaSalle (Россия), ввиду достаточно высоких показателей рентабельности выставочно-ярмарочная недвижимость наравне с другими сегментами представляет определенный интерес для девелопмента. Доходность этого сегмента высока, даже в том случае, если собственник недвижимости не является одновременно и организатором мероприятий. По мнению специалистов, рентабельность данной рыночной отрасли составляет в среднем 10-12% при сроке окупаемости около 8 лет.
По данным компании, Московский регион (столица и ближайшее Подмосковье) располагает на сегодняшний день 750 000 м2 выставочных площадей, из них более 150 000 м2 занимают конгресс-холлы. Основными профессиональными центрами являются «Экспоцентр» на Красной Пресне, «Крокус Экспо», ВВЦ, «Сокольники». Это качественные площадки, принимающие основные масштабные выставки и ярмарки, проходящие в регионе. Наталья Рагозина, старший консультант компании Jones Lang LaSalle (Россия), утверждает: «Сегодня ощущается острый спрос со стороны компаний-организаторов на качественные специализированные павильоны. В Московском регионе ведется строительство новых площадок, модернизирует и расширяет свои павильоны «Экспоцентр», увеличивают площадь и другие игроки рынка. По оценкам нашей компании, региону необходимо дополнительно еще около 500 000 м2 качественных выставочных площадей. Планируемые 200 000 м2 площадей крупнейшего ВЦ «Россия», строительство которого сейчас ведется, будут поглощены рынком, поскольку осуществлять их ввод планируется фазами».


Выставочный центр в Лейпциге
фото: IS

По данным Jones Lang LaSalle (Россия), средняя арендная ставка за м2 выставочной площади в Московском регионе составляет около 8 долларов в сутки – собственнику, и может достигать 300 долларов/м2 выставочной площади за проведение мероприятия – организатору, в зависимости от формата выставки. При этом средний показатель загруженности выставочных центров составляет от 50 до 70%. Чтобы «раскрутить» площадку, новому игроку необходимо около 3-х лет.
 
Германия
Оценивая международный опыт, Анатолий Ткаченко, генеральный директор «Международного выставочного центра», приводит в пример выставочную отрасль Германии, как лидера данной сферы: «Если обратиться к западной практике, то прибыльными являются только очень немногие выставочные центры – один или два, остальные же – либо убыточны, либо «выходят в ноль». При этом даже успешные комплексы могут давать прибыль не более 2-4%. Но такие, казалось бы, нерентабельные предприятия, в основном принадлежащие городским властям и государству, продолжают функционировать, так как выставка приносит городу гораздо большую прибыль, чем организатору и самому центру. Так, во время проведения в городе выставки стоимость номеров в гостиницах может увеличиться в два-три раза, участники и гости тратят деньги на питание, транспорт, сувениры и многое другое. Это подтверждают ежегодные исследования, устанавливающие количество средств, генерируемых во время подобных мероприятий. Таким образом, город, выделив бесплатно участок и организовав строительство ВЦ, компенсирует затраты посредством налогов.
В Украине же частные инвесторы сами вкладывают деньги в покупку земли, строительство и управление ВЦ, при этом платят налоги и не получают никакой поддержки от города».


Выставочный центр в Вене
фото: www.messe.at

Messe Muenchen GmbH – один из крупнейших европейских организаторов выставок – предоставил нашему изданию отчет IFO Института Экономических Исследований за период 2004-2007 годов. Прибыльность данного направления рассчитывается исходя из несколько иных показателей, как то арендная ставка и загруженность площадей. Тем не менее, мы выяснили и стоимость 1 м2 выставочной площади в New Munich Trade Fair Centre: от 100 до 530 евро, в зависимости от уровня мероприятия, при этом стоимость покрывает все дни аренды, включая время на установку и демонтаж стендов. Интересно отметить, что выставочный комплекс New Munich Trade Fair Centre, располагающий 180 тысячами м2 закрытых площадей и 360 тысячами м2 открытой площадки, является собственностью Messe Muenchen GmbH, акционерами выступают власти федеральной земли Бавария и городские власти Мюнхена. Они же выступили инвесторами первой фазы строительства комплекса (140 тысяч м2 закрытых и 280 тысяч м2 открытых площадей).
 
Украина
О доходности ВЦ в нашей стране рассказывает Анатолий Ткаченко: «На сегодняшний день «МВЦ», который является также и организатором выставок, более 25% прибыли получает именно благодаря собственным мероприятиям. С каждым годом мы увеличиваем и долю доходов от застройки площадей, так как предоставляем полный спектр услуг нашим клиентам.
Оценивая рентабельность выставочного центра, стоит учитывать, что на самом деле это сезонный бизнес: четыре месяца в году центры простаивают. К тому же, оценка состояния выставочного рынка показывает, что в Украине, в частности в Киеве (а здесь работает большинство ведущих компаний-организаторов), нет дефицита выставочных площадей. Отражая экономические процессы, замедлился рост выставок, что подтверждается статистикой. Это не позволяет установить прибыльную ставку аренды. Если, к примеру, в столице появится еще один центр, он рискует остаться без доходов. К тому же, на доходности киевских центров, а вместе с тем и бизнеса в целом, негативно отразились непомерные поборы в городскую казну, паевые взносы на организацию инфраструктуры и повысившиеся в 3-4 раза ставки за землепользование».
По данным «Международного выставочного центра», стоимость аренды для фирм-организаторов составляет 3 евро/м2/в сутки, при этом возможны и скидки. Цена формируется в индивидуальном порядке в зависимости от уровня мероприятия. На определение конечной стоимости аренды влияют такие факторы, как затраты на эксплуатацию, стоимость аренды земли и т.д. Что касается стоимости площадей для экспонентов, то следует учитывать, что организаторы выставок продают площадь в двух видах: незастроенную (экспонент самостоятельно нанимает фирму для застройки и подключения стенда к коммуникациям) и застроенную (с предоставлением стенда полностью готового к работе). Следовательно, от этого зависит и цена площади. На стоимость площадки влияет тематика и авторитет каждой конкретной выставки. Соответственно, расценки разных фирм-организаторов на площади для экспонентов варьируется довольно широко – от $150 до $450 за м2 (нетто) на весь период выставки.
На растущем рынке недвижимости Киева наблюдается острый спрос во всех сегментах. Не удивительно, что качественные экспозиционные площадки востребованы не только организаторами выставок. Благодаря универсальной планировке, техническому оснащению, расположению и другим преимуществам, ВЦ идеально подходят для проведения всевозможных мероприятий различного масштаба, как-то: концерты, презентации, показы мод, корпоративные вечера, торжественные мероприятия. Так, «МВЦ» стал местом проведения презентации новых моделей автоконцернов BMW и AUDI, премьеры новой версии мега-шоу Роджера Уотерса «Са ira». Помимо этого, проводились корпоративные вечера известных компаний, ежегодные развлекательные вечера сети ресторанов «Козырная карта», празднование 10-летия компании «Киевстар», бенефисы звезд эстрады, съемки рекламных роликов и так далее. Анатолий Ткаченко добавляет: «Проходят в «МВЦ» и масштабные международные мероприятия политико-экономической направленности. Именно в наших стенах состоялись 5-я Всеевропейская конференция министров экологии «Окружающая среда для Европы», Исполнительная ассамблея Мирового энергетического совета (МирЭС), 7-я Европейская министерская конференция по вопросам политики в сфере средств массовой информации. За высокий уровень проведения последнего форума «Международный выставочный центр» был отмечен специальным Сертификатом Совета Европы. Недавно наш центр стал победителем тендера на проведение VIII Европейской министерской конференции по вопросам миграции. Запланированное количество участников – 1000 человек».
Таким образом, можно отметить, что по показателям доходности выставочная недвижимость в Украине вполне может соперничать с офисной и торговой недвижимостью, конечно, при условии грамотного управления.


ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС: СТАНДАРТЫ И ТРЕБОВАНИЯ


Один из выставочных центров Мюнхена
фото: IS

Современный выставочный комплекс, исходя из мировой практики, включает, помимо экспозиционных площадей, открытых и закрытых, ряд обязательных элементов, необходимых для качественного проведения различного рода мероприятий. Не менее 20% общей площади комплекса должно быть отведено для создания полноценной инфраструктуры. В состав комплекса входят: конференц-залы (от 100 до 1000 мест), заведения общепита, офисные и складские помещения, вместительный паркинг и ряд помещений для дополнительных услуг: торговые помещения, гардероб, отделение банка, обменные и информационные пункты, почтовое отделение, пресс-клуб, переговорные комнаты, сервисные службы и т.д. Включение в комплекс различных сервисных элементов, многие из которых не являются обязательными, но повышают статус проекта, – распространенная практика на конкурентных рынках. Многофункциональность обеспечит комплексу стабильную востребованность.
Бизнес-центр на территории выставочного комплекса уже давно стал неотъемлемой частью проекта, так как позволяет не только расширить спектр предоставляемых комплексом услуг но и обеспечить качественное проведение различного рода мероприятий, как независимых, так и в рамках выставки.
Еще одним важным элементом крупных выставочных комплексов является гостиница. Зачастую для обеспечения транспортной доступности экспоцентры возводятся за пределами города, возле основных трасс и магистралей, то есть вдали от городской инфраструктуры. В таком случае наличие гостиницы просто необходимо. Это может быть гостиница бизнес-класса, количество мест в которой рассчитывается исходя из масштабов проводимых мероприятий, в частности имеющих статус международных и предполагающих приезд посетителей и экспонентов из-за рубежа.
Наталья Рагозина рассказывает: «При формировании требований к современному выставочному комплексу мы опираемся на стандарты ведущих международных организаторов мероприятий, таких как Messe Frankfurt GmbH, Dusseldorf GmbH, M.S.I., ITE, Reed Exhibition и других. Введение крупных комплексов должно быть организовано поэтапно: до 40 000 м2 в одну фазу. Современный комплекс состоит из нескольких блоков средней площадью 8-10 тысяч м2, которые могут быть легко модифицированы в единое пространство и разбиты на более мелкие помещения. Существуют стандартные требования к техническим параметрам строений: высота потолков до 12 метров, открытая планировка, наличие необходимых инженерных коммуникаций и т.д. Огромное значение для современной выставочной площадки имеет наличие развитой инфраструктуры: конференц-залов, офисных и складских помещений, торговой галереи, гостиницы, пунктов общественного питания и т.д. К самому участку, где размещается ВЦ, также выдвигаются определенные требования: размер, доступность для различных видов транспорта».
Технические параметры имеют основополагающее значение для профессиональной площадки. Это требования к нагрузке на пол, высота потолков, организация входных и въездных групп для доставки крупногабаритных грузов, универсальная открытая планировка (без колонн и перекрытий). Существует и ряд технических требований к инженерным коммуникациям: современные системы HVAC, разветвленная сеть подведения электроэнергии, воды, канализации, телефонной и Интернет связи.
Современный выставочный комплекс – это и оригинальное архитектурное решение, сочетающее функциональность и эстетизм. Тем не менее, оригинальный фасад и замысловатые павильоны не являются обязательными условиями успешности проекта; об этом говорит и Игорь Колгатин: «Выставочный комплекс «КиевЭкпоПлаза» – современная площадка без особых архитектурных изысков. Мировая практика подтверждает, что для ВЦ намного важнее комфортные условия размещения участников, набор необходимых сервисов, удобные транспортные подъезды, достаточная парковка и так далее. Соответствие европейским стандартам подтверждается знаком UFI (Всемирной ассоциации выставочной индустрии), который наш комплекс получил в 2004 году как первый в Украине центр, не являющийся организатором выставок».


ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
На требованиях к земельному участку, где может быть построен профессиональный выставочный центр, стоит остановиться отдельно.
Основное требование к участку, подходящему для возведения экспозиционного центра, – это транспортная доступность. Во время проведения крупных международных мероприятий количество транспорта может многократно увеличиться за счет как экспонентов, так и посетителей. Как уже отмечалось выше, ВЦ чаще всего размещаются на выезде из города, вблизи основных магистралей. Удачным может считаться расположение комплекса недалеко от аэропорта либо вокзала, что также обеспечит легкую доступность для гостей мероприятия.
Размер участка и его форма должны подбираться с учетом дальнейшего расширения комплекса, то есть либо изначально достаточного размера, либо с возможностью выкупа соседних участков. Выставочный павильон – обычно одноуровневое сооружение и пятно застройки составляет 50% от всей территории, поэтому, выбирая участок, необходимо четко представлять максимальный объем проекта.
Следующее обязательное условие: наличие либо возможность организации необходимых инженерных коммуникаций (электричество, водоснабжение, и т.д), обеспечивающих бесперебойную деятельность выставочного комплекса.
Расположение участка непосредственно влияет на наполнение инфраструктуры. Это касается таких элементов, как гостиница, торговые, складские помещения и т.д.
О проблеме выбора участка в столице рассказывает Игорь Колгатин: «Основное требование к современному ВЦ – это, конечно, привязка к хорошей транспортной инфраструктуре, это дороги, метро, подъездные пути, в идеале вокзалы и аэропорт. Но такой участок в Киеве сложно представить. Поэтому очень важно расположить центр так, чтобы создать всем желающим максимально комфортные условия для посещения выставок. Второй момент: выставка – очень энергоемкое мероприятие, и для обеспечения всех требований экспонентов необходимы мощные инженерные коммуникации. Опять же, участок, отвечающий всем требованиям по расположению и имеющий подведенные инженерные сети – редкость. Если задаться вопросом, существуют ли на территории Киева площадки, где можно было бы возвести выставочный центр как минимум на 100 000 м2, то потенциально возможных вариантов однозначно мало. К тому же, встает вопрос цены и преодоления бюрократических препятствий».
Своим мнением относительно потенциальной возможности найти в Киеве подходящую площадку для возведения ВЦ делится Анатолий Ткаченко: «Что касается участка, пригодного для строительства нового выставочного центра в столице – такого я пока не вижу. Площадки, подходящие по всем многочисленным параметрам, либо уже заняты под строительство других сегментов недвижимости, либо предлагаются по завышенным ценам. Мне поступали предложения о сотрудничестве, я не раз слышал о проектах новых выставочных центров, но пока ни один из них не реализован. Сегодня гораздо выгоднее строить другие объекты недвижимости: жилье, коттеджи, торговые центры и так далее».
В целом можно предположить, что по причине нехватки в Киеве подходящих участков под застройку строительство выставочных коммерческих площадей будет активно развиваться за пределами города. Как известно, расположение нового комплекса «КиевЭкспоПлаза» уже определено – ул. Берковецкая, 6. Из неподтвержденной информации: планируется строительство ВЦ объемом около 200 000 м2 недалеко от международного аэропорта «Борисполь».
 


    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    

Выставочные центры Киева
ОбъектРасположениеВыставочная площадь, м2
«МВЦ»Броварской проспект, 1528 000
«КиевЭкспоПлаза»Ул. Салютная, 2-б28 000
«Экспоцентр Украины»Проспект Академика Глушкова, 110 000
«АККО Интернешнл»Проспект Победы, 40-б2800
«ВнешЭкспоБизнес»Ул. Тургеневская, 252400
Выставочный зал ТТПУл. Большая Житомирская, 331700



ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Последние статистические данные IFO Института Экономических Исследований подтверждают позитивное влияние деятельности Messe Muenchen GmbH на благосостояние города и региона Бавария в целом. В отчете представлены данные по прямому и косвенному воздействию на экономику страны мероприятий, организованных Messe Muenchen International, одной из крупнейших европейских компаний.
Данные за период с 2004 по 2007 включительно позволяют говорить о среднегодовом показателе прямых доходов от посещения выставок и подобных мероприятий равном 1,53 миллиарда евро, в том числе непрямые доходы государства от проведения подобных мероприятий составили 2,17 миллиарда евро.
Не менее важным показателем стало количество рабочих мест непосредственно в сфере организации и проведения выставочных и конгресс-мероприятий равное 21,900, что на 1742 больше, чем в 2001 году.
Объем налогов, генерируемый в сфере выставочной деятельности, по результатам исследования составил 363 миллиона евро, что на 17% больше в сравнении с 2001 годом. В целом, эксперты отмечают стабильный рост всех показателей данной сферы и указывают на то, что 2007 год стал рекордным по количеству мероприятий, их посетителей и участников, а также в плане экономической отдачи.