Олег Лысюк, основатель и директор компании «Домус»ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ«Домус» – крупнейшая девелоперская компания Донецка, развивающая проекты торговой и офисной недвижимости. Среди реализованных проектов компании – торгово-развлекательный центр «Донецк Сити», в состав которого входит бизнес-центр; торгово-развлекательный центр «Золотое кольцо»; рекреационный комплекс «Южная Пальмира» (АРК).КОММЕНТАРИЙДевелоперская компания «Домус» была основана в 2002 году в Донецке в период бурного роста украинского рынка недвижимости. На сегодняшний день она является частью группы компаний «Инвестиции и развитие», в которую входят металлургические, химические предприятия, предприятия сферы машиностроения и др. Мое сотрудничество с группой началось в 1995 году.Благодаря техническому и экономическому образованию я смог поработать в различных сферах экономики еще до момента создания компании «Домус». Однако недвижимость всегда представляла для меня большой интерес, и сегодня я не вижу себя в иной сфере деятельности.КризисОлег Лысюкфото: ИВАН РУДЮКНе стану отрицать, что компания «Домус» столкнулась с проблемами, связанными с мировым экономическим кризисом. Мы не стали проводить реструктуризацию системы управления и т.д., однако провели частичное сокращение персонала, оставив «костяк» – наиболее профессиональных специалистов в области недвижимости.В планы компании на 2008-2011 годы, которые формировались в благоприятные времена, входило строительство восьми торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью порядка полумиллиона квадратных метров в Запорожье, Одессе, Донецке и Киеве. Естественно, в сложившихся экономических условиях работу над некоторыми проектами пришлось приостановить. Сейчас в развитии находится четыре проекта, которые были выбраны нашими специалистами как наиболее рентабельные и перспективные. Речь идет о второй очереди ТРЦ «Донецк Сити», общая площадь которого после ввода в эксплуатацию составит 115 тысяч м2. Открытие ТРЦ разбито на две фазы, которые будут реализованы в III квартале 2009 и в III квартале 2010 года. Второй проект – ТОЦ Green Plaza в Донецке (общая площадь – 31 302 м2, открытие – в IV квартале 2009 года), третий – рекреационный комплекс в Крыму, четвертый – ТЦ «Континент» (общая площадь – 23 тысячи м2) в Донецке, который мы развиваем совместно с партнерами.Нами приветствуется партнерство в рамках проектов недвижимости. В частности, «Домус» сотрудничает с компаниями, занимающимися бизнесом в различных сферах экономики. Чаще всего это компании, ведущие успешный бизнес в интересующих нас регионах. Таким образом мы ограждаем себя от проблем, непременно возникающих при работе в новом регионе. Местным компаниям намного проще разобраться со специфическими проблемами регионального характера. Подчеркну: мы за партнерство в рамках отдельных проектов, но не приемлем полной консолидации активов компаний даже в тяжелые времена.«ДО ПРОЯВЛЕНИЯ ФИНАНСОВЫХ ПРОБЛЕМ МНОГИЕ КОМПАНИИ ЗАЯВЛЯЛИ О ДОВОЛЬНО ИНТЕРЕСНЫХ И МАСШТАБНЫХ ПЛАНАХ В ДОНЕЦКОМ РЕГИОНЕ, ОДНАКО СЕГОДНЯ АКТИВНЫХ КОМПАНИЙ ПРАКТИЧЕСКИ НЕ ОСТАЛОСЬ»В числе замороженных оказался проект торгового центра в Киеве, реализацию которого мы планировали проводить в партнерстве со столичной компанией, название которой умолчу. В данной ситуации наша компания не пострадала, поскольку под реализацию проекта еще даже не был отведен земельный участок, и все идеи остались только на бумаге.Компания «Домус» готова рассматривать варианты покупки профильных активов и проектов в сфере недвижимости по приемлемым ценам. Также мы не исключаем вариант продажи некоторых из наших проектов.Сейчас приходится подстраиваться под меняющиеся условия работы на рынке. Сегодня мы вынуждены пересматривать арендные ставки в функционирующих ТЦ, поскольку не желаем видеть их пустующими. Пересмотр арендных ставок приходится проводить, увы, буквально каждый месяц.Донецкий рынокДонецкий регион, как и другие украинские регионы, переживает нелегкие времена экономического кризиса. При этом ситуация в Донецке осложняется тем, что здесь сконцентрированы наиболее крупные и важные для украинской экономики промышленные предприятия. Как известно, под удар кризиса попала угольная, коксохимическая и металлургическая промышленности, где задействовано большее количество работоспособного населения города и области. Как следствие – снижение покупательной способности населения региона, что отразилось и на сфере девелопмента. До проявления финансовых проблем многие компании заявляли о довольно интересных и масштабных планах в донецком регионе, однако сегодня активных компаний практически не осталось. На сегодняшний день свои планы продолжают реализовывать донецкая строительная компания «ДИСК», финансово-промышленная группа «Альтком» и компания «САД», работающие в сфере жилого строительства.ОЛЕГ ЛЫСЮКфото: ИВАН РУДЮКГод рождения: 1968Место рождения: Донецк, УкраинаОбразование: в 1992 году окончил Донецкий политехнический институт, в 2006 году – Донецкий национальный университетЗанимаемая должность: директор компании «Домус»Карьера: с 1992 по 1998 год работал инженером Молодежного центра Донецкого государственного университета; с 2000 года занимался частным бизнесом; с декабря 2002 года и по настоящее время занимает должность директора ООО «Домус»Семейное положение: женат, сыну 14 летХобби: плавание, охота, рыбалкаКоличество сотрудников компании: 61 человекОбъем активов компании: около $250 миллионов.По долгу работы мне часто приходится встречаться с руководителями торговых центров, инвесторами и бизнесменами, работающими в девелоперском бизнесе в разных регионах Украины. Могу отметить, что на сегодняшний день бизнес застыл в ожидании перемен.Лично на меня кризис повлиял во многих аспектах. Кризис – это, прежде всего, очень большая психологическая нагрузка. Сегодня, как в рамках компании, так и в личной жизни пришлось сократить расходы. Сейчас я концентрирую все свои усилия на том, чтобы развивать бизнес с минимальными потерями.ТРЦ «Донецк Сити», Донецкфото: «СР»Помимо финансовых аспектов на бизнес влияет также и политическая нестабильность в Украине. Законодательные акты, которые были приняты в последнее время нашим правительством, не только не способствуют развитию отечественного бизнеса, но даже вредят ему. Сейчас основной проблемой, из-за которой простаивает бизнес, является отсутствие кредитования. Для того чтобы ситуация в банковской сфере стабилизировалась, необходимо грамотное вмешательство правительства. Я считаю, что притока зарубежных инвестиций в страну не стоит ожидать как минимум еще года два, ведь кредит доверия к Украине практически исчерпан. Чуть больше года назад компания «Домус» вела переговоры с компанией General Growth Properties, занимающей лидирующие позиции на рынке недвижимости Америки и планирующей выход на украинский рынок. Нами рассматривался вопрос о консолидации активов с целью более агрессивного продвижения и развития нашей компании. В результате исследований украинского рынка компания General Growth Properties пришла к выводу, что в Украине слишком много проблем в законодательной и политической сфере, чтобы начинать здесь деятельность.Естественно, как и любому человеку, мне хочется надеяться на лучшее. Рынок недвижимости возобновит развитие, когда стабилизируется банковская система, активизируется процесс кредитования, и банки вернут доверие граждан. Когда это произойдет, на украинском рынке недвижимости останутся сильнейшие компании, которые, накопив опыт, будут способны работать в экономически и политически нестабильной ситуации в стране. Среди «выживших» будут также компании, имеющие самый низкий процент заемных ресурсов в общем объеме активов. Уверен, что компания «Домус» также преодолеет этот барьер.Виктор Салыгин, совладелец и генеральный директор холдинга UCDCДЕЯТЕЛЬНОСТЬХолдинг UCDC (Ukrainian Construction Development Company) был создан в 2004 году в Харькове, объединив пять компаний, работающих на украинском рынке более 10 лет. Сегодня UCDC предоставляет полный цикл услуг и работ с объектом недвижимости – от разрешительных документов и выбора участка, до строительства и управления.КОММЕНТАРИЙВ создании успешной компании в Украине, безусловно, помогло образование финансиста, которое я получил в Америке. Многие говорят, что применять знания, полученные за рубежом, в отечественных реалиях сложно, однако, считаю, что именно благодаря им был создан холдинг UCDC. Вести бизнес в Украине сложно, и причиной тому служит менталитет людей, мало изменившийся с советских времен, сырая законодательная база, позволяющая двоякую трактовку многих законов, и многое другое. Например, согласно американскому законодательству, любое принятое судом решение становится прецедентом. Данное решение можно обжаловать, однако не отменить, пересмотрев вопрос в другом суде. Украинское законодательство позволяет рассматривать иск в различных судах и получать разные, независящие друг от друга решения.ВИКТОР САЛЫГИНфото: ИВАН РУДЮКГод рождения: 1981Место рождения: Харьков, УкраинаОбразование: финансист, юрист-экономистЗанимаемая должность: совладелец и генеральный директор холдинга UCDCСемейное положение: холостХобби: горнолыжный спорт.Моя семья вела бизнес в Украине в различных сферах – текстильной (Черкасское химволокно), алкогольной (ликероводочное производство), энергетической, общественного питания, информационных технологий. По возвращению на родину я проанализировал все эти виды бизнеса и пришел к заключению, что необходимо менять систему управления.В 2000 году, когда украинский рынок недвижимости переживал активный рост, наша семья заинтересовалась этой сферой, открывающей большие перспективы. Появилась возможность приобрести долю в строительной организации, в частности, компании «Киевреконструкция», что и было сделано. Таким образом, я занял пост заместителя председателя правления компании «Киевреконструкция». В связи с приобретением доли в компании, пришлось тщательно изучить рынок недвижимости в целом, разобраться в строительстве, девелопменте. Сегодня мы уже не являемся собственниками доли в компании «Кивреконструкция». Несмотря на то, что у этой компании серьезные проблемы, у нас остались дружеские отношения с ее руководством.На данный момент основным бизнесом нашей семьи является транспортная сфера. Лично я сконцентрировался на финансовом секторе. Наиболее доходными видами бизнеса на сегодняшний день являются, по моему мнению, кризис-менеджмент и финансовые услуги. Однако интегрировать кризис-менеджмент в украинское законодательство очень сложно.Харьковский рынокДля работы компании UCDC был выбран рынок недвижимости Харькова. Данное решение было сделано исходя исключительно из патриотических чувств. Кроме того, численность населения Харькова составляет около полутора миллиона человек, поэтому любой коммерческий проект, реализованный в этом городе, найдет своего потребителя.Сейчас в Харькове мы развиваем 35 проектов недвижимости, находящихся на различных стадиях развития. Часть проектов уже строится, часть – находится на стадии разработки документации. Однако кризисная ситуация повлияла на сроки их реализации: некоторые проекты, в частности, в сфере жилой недвижимости, были приостановлены. Проекты коммерческой недвижимости – в работе. По моему мнению, в отличие от жилой, сегменты коммерческой недвижимости переживут кризис со сравнительно меньшими потерями, однако девелоперам все же придется пересмотреть ожидаемую прибыль.По уровню развития рынка недвижимости харьковский регион очень отстает от других регионов Украины. К примеру, в сравнении с Днепропетровском и Одессой, где уже представлены мировые ритейл-операторы, Харьков еще только начинает работу в этом направлении.Причина многих проблем Харькова лежит в законодательной сфере – разрешительной системе, административной практике, нестабильной политической ситуации. В таком мегаполисе как Харьков невозможно избежать пересечения интересов и бизнесов. Вместо того чтобы договариваться и зарабатывать совместными усилиями, бизнесмены выбирали не совсем корректные формы взаимоотношений между собой. Под влиянием кризиса ситуация в бизнес-сфере Харькова только усугубилась. Однако, с другой стороны, она заставила многих бизнесменов заключить мир и попытаться найти общий язык. «Шальные» деньги закончились, поэтому, чтобы выстоять, приходится объединяться.Холдинг UCDC работает не только в Харькове, но и в других региональных центрах Украины. Назвать стоимость бизнес-портфеля холдинга не могу, поскольку оценка бизнеса не проводилась. Этим должны заниматься международные бизнес-эксперты для определенных целей, например, при подготовке компании к IPO. Такой цели мы пока перед собой не ставили.Рынок недвижимостиДумаю, что в результате сегодняшних событий рынок недвижимости очистится: с него уйдет 60-70% компаний. Однако хочу отметить, что банкротство и дефолт – это ужасающие слова для общественности, но не для бизнеса. Все знали, что мыльный пузырь скоро лопнет, и это случилось. Никто не хотел в это верить, потому что все находились в эйфории сверхприбыли. Работать в период кризиса и после него будет сложнее, потому что рынок недвижимости перейдет на более конкурентоспособную и рыночную основу. Не стоит питать иллюзии, что внутренняя доходность составит 50-60%. Как и во всем мире, она составит 17-23%. Девелоперский бизнес придется реструктуризировать. Да, сейчас рынок недвижимости терпит убытки, но ведь на нем были и сверхприбыли.Сегодня стоимость квадратного метра жилой недвижимости падает, и это будет продолжаться, думаю, еще два-три месяца. Однако точно так же, как не может быть сверхприбыли, так и цена квадратного метра не может быть ниже себестоимости. На сегодняшний день в Харькове продаются квартиры по проспекту Гагарина по $300-450/м2, в то время как себестоимость квадратного метра в качественном объекте жилой недвижимости должна составлять $700-1000.Арендные ставки в объектах коммерческой недвижимости будут понижаться в связи с кризисом и хаосом, который его сопровождает. Чтобы говорить о перспективах, необходимо учитывать покупательную способность, которая существенно снизилась в Украине.Холдинг в период кризисаПроект логистического центра «Восточный терминал», Харьковский районпроект: UCDCНе могу сказать, что холдинг несет сейчас колоссальные убытки. Компания несет убытки в том случае, если имеет оперативный бизнес, то есть когда доход, получаемый ежедневно, ежемесячно, ежеквартально, сокращается. Наш холдинг работает на капитализацию, а не ежедневную прибыль, поэтому больших убытков нет.Признаюсь, что есть размышления касательно продажи части собственных активов, однако ориентиром в этом вопросе будет дальнейшее развитие ситуации. Если пересчитать финансы, которые можно сейчас получить за любой из проданных активов, и осмыслить, что за них можно купить сегодня, это равнозначно тому, что ранее этот актив мог быть продан значительно дороже и другой актив куплен, соответственно, также дороже.С одной стороны, можно повременить со многими проектами и пересмотреть их. С другой – все же необходимо ориентироваться в вопросе их дальнейшей судьбы на рыночную ситуацию. Есть также идеи касательно покупки профильных активов и проектов, однако у меня очень серьезные требования в этом вопросе: необходим определенный уровень доходности и минимальные риски.«ШАЛЬНЫЕ» ДЕНЬГИ ЗАКОНЧИЛИСЬ, ПОЭТОМУ, ЧТОБЫ ВЫСТОЯТЬ, БИЗНЕСМЕНАМ ПРИХОДИТСЯ ОБЪЕДИНЯТЬСЯ»В связи с кризисной ситуацией была проведена реструктуризация в холдинге: частично сократили расходы, персонал. Если раньше можно было не замечать мелких трат, то на сегодняшний день все они пересмотрены с целью оптимизации. И я считаю это положительным моментом кризиса! Личный бюджет мне пришлось сократить на 30%. В принципе кризис в каком-то смысле даже радует: партнеры в холдинге в силу своих субъективных взглядов на бизнес ранее могли вкладывать средства в различные проекты, не до конца оценив перспективы и риски. Сегодня же многие отказываются от старых идей. Кризис заставил пересмотреть свои подходы также и многих чиновников. Знаете, я лично рад, что Украину за рубежом сегодня ассоциируют с нестабильной политической ситуацией, а не с аварией на Чернобыльской АЭС.Проект ТРЦ «Парк Артема», Харьковпроект: UCDCВозможности заработать капитал в мире не исчезли. В Украине эти возможности также присутствуют, однако в стране нет инструментов и гарантий, которые страховали бы игроков от изменения ситуации на рынке. Кроме недвижимости, есть масса других видов бизнеса, которыми можно заниматься, и которые будут приносить доход.
