Метью де Браун, управляющий директор компании Multi Development в УкраинеМетью де Браунфото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОКОММЕНТАРИЙ«Если говорить вкратце, то ситуация на рынке драматичная. Финансовый кризис беспощадно сократил объемы строительства и инвестиционных трансакций во всех значимых секторах коммерческой недвижимости (таких как офисы, торговые центры, объекты логистического и жилого назначения). Придя практически в полный упадок, прежний рынок арендодателя быстро трансформировался в рынок арендатора, продемонстрировав ограниченное развитие при намного более низком уровне цен.Мы приняли определенные антикризисные меры еще в прошлом году, скорректировав свои цели, реструктуризировав организацию, а также проведя концептуальный реинжиниринг своих проектов. Тем не менее, естественно, первое полугодие принесло результаты ниже ожидаемых. Украина в этом не уникальна, мы наблюдаем схожую тенденцию в большинстве других европейских стран, на территории которых наша компания ведет деятельность. Уникально, скорее, то, что кризис повлиял на все эти страны одновременно.Развивающиеся рынки, такие как украинский, пострадали от удара кризиса больше всего ввиду отзыва внешнего финансирования, предоставляемого западными банками. Сектор недвижимости очень сильно зависит от наличия такого финансирования. Некоторые организации, оставшиеся активными (например, Европейский банк реконструкции и развития), продолжают функционировать при нынешних обстоятельствах, но даже у них наблюдается более ограниченный объем операционных работ. В любом случае, они не могут являться заменой тому объему банковского финансирования, которое было доступно до кризиса. Кроме того, игроки, будь это ритейлеры, девелоперы, инвесторы или покупатели объектов жилой недвижимости сильно пострадали от девальвации локальной валюты, поскольку большинство из них осуществляло заимствование денежных средств в долларах США или евро. Сократившиеся «буферные» средства вызвали их дальнейшее нежелание инвестировать какие бы то ни было суммы без четкого подтверждения того, что ситуация улучшится.Во втором полугодии проблем только прибавится. Пока что нет никаких признаков потепления ситуации в мире, а если бы такие и были, то в Украине это однозначно произойдет позже, нежели в Европе. Политическая и экономическая нестабильность, не позволившая сопротивляться кризису, будет наблюдаться вплоть до выборов в следующем году. Этот фактор удержит зарубежных инвесторов от того, чтобы выйти на украинский рынок впервые или повторно в тот момент, когда их присутствие и финансовая долгосрочная поддержка понадобится как никогда, хотя бы для того, чтобы двигаться в сторону стабилизации рынка коммерческой недвижимости, не говоря уже о полном выздоровлении.«НЕКОТОРЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ОСТАВШИЕСЯ АКТИВНЫМИ (НАПРИМЕР, ЕВРОПЕЙСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ), НЕ МОГУТ ЯВЛЯТЬСЯ ЗАМЕНОЙ ТОМУ ОБЪЕМУ БАНКОВСКОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ, КОТОРОЕ БЫЛО ДОСТУПНО ДО КРИЗИСА»К сожалению, рынок останется на слабых позициях. Однако есть и позитивный момент: полагаю, может наблюдаться некоторое оживление и состоятся сделки, когда арендаторы предпочтут перебазироваться в более дешевые, хорошо оборудованные помещения торговой и офисной недвижимости в выгодных дислокациях. Это, по крайней мере, приведет уровень цен в соответствие с ценами на рынках других европейских стран. Однако не должно возникать недопонимая того факта, что эти объемы сделок представляют собой лишь часть объемов за прежние годы. Более того, что касается рынка ритейла, я полагаю, что к концу этого года возможно возобновление активности в определенных сегментах. Например, продовольственный бизнес по-прежнему приносит неплохой доход и перспективы здесь, в общем-то, носят положительный характер – компании уже успели приспособиться к новым условиям рынка.Большинство инвесторов вряд ли заявят о желании вкладывать капитал в украинский рынок на данном этапе, учитывая нестабильность в стране и, что самое главное, наличие привлекательных возможностей капиталовложения за рубежом. Поэтому в обозримом будущем, думаю, можно говорить в основном о заключении земельных сделок, а также в некоторых случаях у компаний, испытывающих финансовые трудности, – о продаже имущества для покрытия своих долговых обязательств, в основном в Киеве и некоторых крупных городах в регионах. Большинство сделок состоится между локальными игроками рынками. Для меня главным вопросом на сегодня остается цена, поскольку сильно снизился уровень доходности и увеличился срок окупаемости, а разнообразие сделок сильно варьируется.Украина остается интересной страной с ненасыщенным рынком в сегменте ритейла. Поэтому я продолжаю считать, что ситуация рано или поздно улучшится и здесь. Благодаря кризису большинство игроков (будь то зарубежные или местные) теперь осознают, что наблюдается существенное смещение вниз в сфере недвижимости, и что вместо того, чтобы высчитывать потенциальную прибыль, необходимо уметь управлять своими рисками. Не думаю, что иностранные девелоперы внезапно оккупируют рынок, ведь последний слишком велик и специфичен, чтобы оказаться в руках лишь нескольких сторон».Елена Архипова, инвестиционный директор компании «ЭСТА Холдинг»Елена Архиповафото: «ЭСТА ХОЛДИНГ»КОММЕНТАРИЙ«В начале 2009 года на рынке можно было наблюдать легкую панику и некоторое замешательство. Все игроки заняли выжидательную позицию в надежде на скорую коррекцию и выздоровление рынка. При этом многие начали активно сокращать затраты, а также вести переговоры с кредитными учреждениями по поводу реструктуризации долгов. Строительство многих проектов было заморожено. Исключение составляли проекты, где уже были фактически выплачены значительные суммы подрядчикам либо проекты, близкие к завершению. Заметных сделок на рынке коммерческой недвижимости не происходило; продажи жилья практически остановились.Из основных тенденций на фоне общей стагнации рынка можно выделить следующие: на рынке аренды произошла коррекция (снижение) ставок, существенное повышение уровня вакантности; на рынке девелопмента – замораживание проектов вследствие отсутствия финансирования; на строительном рынке – некоторое снижение цен на часть материалов и СМР. В целом тенденции развития соответствуют нашим ожиданиям, сделанным в конце 2008 года.Самыми серьезными проблемами для рынка в первой половине года были отсутствие спроса и инертность в ценовой политике со стороны всех участников рынка недвижимости, начиная от производителей строительных материалов, заканчивая девелоперами и инвесторами. Во втором полугодии ситуация возможно изменится и продавцы осознают необходимость кардинальной коррекции цен. Кроме того, большой проблемой являются нехватка собственного и недоступность заемного капитала, которые не позволяют большинству девелоперов завершить начатые проекты.Об инвестиционных сделках в сфере недвижимости в Украине говорить достаточно сложно, так как и в докризисный период таковых было незначительно количество. Не исключено, что будут сделки, о которых большинство участников рынка не узнает в течение некоторого времени. Реальными претендентами на продажу могут быть любые готовые объекты, приносящие доход, а также объекты, которые близки к завершению. В том числе возможно очередное перераспределение проектов и земельных участков, что называется, на перспективу.В первом полугодии 2009 года мы не заметили никаких громких событий или новостей на рынке недвижимости, поскольку все заняли выжидательные позиции. Удивило, что некоторые участники рынка пока не готовы к понижению ни арендных ставок, ни цен на продажу своих объектов недвижимости. Однако показательной с точки зрения приспосабливаемости к новым реалиям является ситуация с компанией «XXI Век», которая сумела реструктуризировать выплаты по еврооблигациям, а также реализовать часть своего портфеля.«САМЫМИ СЕРЬЕЗНЫМИ ПРОБЛЕМАМИ ДЛЯ РЫНКА В ПЕРВОЙ ПОЛОВИНЕ ГОДА БЫЛИ ОТСУТСТВИЕ СПРОСА И ИНЕРТНОСТЬ В ЦЕНОВОЙ ПОЛИТИКЕ СО СТОРОНЫ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ, НАЧИНАЯ ОТ ПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ, ЗАКАНЧИВАЯ ДЕВЕЛОПЕРАМИ И ИНВЕСТОРАМИ»Если говорить о нашей компании, то наиболее значимыми событиями в первом полугодии 2009 для нас стали: выход на строительную площадку по нашему проекту в Донецке; выход на финальную стадию проектирования киевских ключевых проектов; заключение новых договоров аренды (более чем на 1500 м2 в БЦ «Леонардо» в Киеве, более 16 000 м2 офисно-складских помещений в Днепропетровске и около 1400 м2 офисных помещений в Донецке).Мы не видим особых предпосылок для существенной коррекции, тем более улучшения ситуации на рынке недвижимости во втором полугодии 2009 года. Не думаю, что будут какие-либо громкие события, хотя нельзя исключить возможность как продажи отдельных портфелей, так и прихода новых игроков, которые сумеют воспользоваться сложившейся ситуацией.Хочется, надеяться, что посткризисный рынок будет более консервативным, что означает наличие более качественных проектов, а также реалистичную оценку этих проектов. По поводу распределения сил можно сказать, что на сегодняшний день в Украине очень мало игроков, которые могут при определенных условиях задавать некоторый темп на рынке недвижимости. Очевидно, что придут международные девелоперы, но не в ближайшее время, так как существует достаточно возможностей и на более развитых и прозрачных рынках. Полагаю, что будущее за украинскими компаниями, которые смогут адаптироваться к новым условиям и которые нацелены на долгосрочную перспективу и развитие».Елена Шуляк, генеральный директор компании Midland Development UkraineЕлена Шулякфото: MIDLAND DEVELOPMENT UKRAINEКОММЕНТАРИЙ«Мировой финансовый кризис не только изменил облик рынка недвижимости Украины, но и повлиял на портрет потенциального инвестора. Западные инвесторы, не дождавшись дефолта в марте 2009 года, заняли выжидательную позицию в отношении Украины, оценив, прежде всего, страновые риски как максимально высокие. Украинские инвесторы, успевшие войти в кризис с определенным запасом денежных средств, находятся в четком осознании того, что много сделок будет инициировано от безысходности, с целью привлечения дополнительного капитала. Вероятность приобретения ликвидных активов по цене, которая будет соответствовать ожиданиям и продавцов и покупателей, весьма высока. Возросли также возможности инвестирования в более стабильные рынки Европы, где инвесторы смогут получить столь же высокую доходность, но с меньшими рисками.«НЕСМОТРЯ НА ОЧЕВИДНУЮ ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТЬ ВЛАСТЕЙ В УСПЕХЕ ПРОЕКТОВ, ГОТОВЯЩИХСЯ ПОД ЕВРО-2012, ЕСТЬ ТЕНДЕНЦИЯ К УСЛОЖНЕНИЮ ТЕХ ЖЕ СОГЛАСОВАТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕДУР, НЕ ГОВОРЯ УЖЕ О ПОМОЩИ СО СТОРОНЫ ГОСУДАРСТВА В ЧАСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ»Несмотря на то, что предложение качественных активов на украинском рынке хотя и ограничено, но все-таки существует, инвесторы продолжают ожидать ценовой коррекции. Отсутствие открытых сделок на рынке недвижимости Украины в первом полугодии 2009 года привело к тому, что участники рынка в процессе инвестиционных переговоров зачастую меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. Ставки капитализации, которые применялись ранее для расчета стоимости объектов и отражали риски страны, региона и типа коммерческой недвижимости, в нынешних условиях у ряда инвесторов перестали считаться показателем, который прямо влияет на стоимость актива. Как пример, за основу расчетов могли быть взяты строительная себестоимость по кризисным ценам, коэффициент на риск, рассчитанный по правилам инвестора, и другое.Хочется верить, что в ближайшее время пассивность на рынке недвижимости будет сдвинута потребностью инвесторов вкладывать денежные средства и готовностью покупателей приблизиться к максимально справедливой цене. Несмотря на слабую прогнозируемость и нестабильность украинского рынка, проведение финальной части чемпионата Европы по футболу в 2012 году могло бы оказать благоприятное воздействие как на экономику страны в целом, так и на расширение возможностей для работы инвесторов и девелоперов. В первую очередь это касается девелоперов, нацеленных на развитие гостиничных проектов. Участники рынка ожидают содействия государства и, как результат, упрощения и даже удешевления проектных бюджетов. Несмотря на очевидную заинтересованность властей в успехе проектов, готовящихся под Евро-2012, есть тенденция к усложнению тех же согласовательных процедур, не говоря уже о помощи со стороны государства в части финансирования. Хотелось бы, чтобы и отечественные девелоперы, и государственные чиновники, и инвесторы рассмотрели на мировой карте такую страну как Украина, имеющую высокий инвестиционный потенциал, и предприняли совместные усилия для ее развития».Йенс Хинтце, менеджер по развитию ECE Projektmanagment Gmbh & Co KGЙенс Хинтцефото: ИВАН РУДЮККОММЕНТАРИЙ«В первой половине 2009 года мы столкнулись с невероятным снижением темпов рыночной деятельности в Европе. По странам Центральной и Восточной Европы кризис нанес еще более сокрушительный удар. По моим наблюдениям, уровень строительства в Украине крупных объектов коммерческой недвижимости в первом полугодии 2009 года равнялся практически нулю. Второе полугодие, по моему мнению, не ознаменуется улучшением ситуации.Основная проблема для ECE, как и других девелоперов, заключается в нынешнем весьма сдержанном и осторожном поведении банков. В данный момент они очень неохотно рассматривают возможность предоставления займа. Требования как к самим проектам, так и к девелоперам становятся все выше. Это может стать большим преимуществом для компаний с длинным послужным списком, таких как ECE.Поскольку банкам нужно оправиться от убытков, которые они понесли по итогам прошлых трансакций, не думаю, что в течение года или двух произойдет улучшение ситуации. Времена быстрых сделок с высокими кредитными суммами позади и, возможно, больше не настанут никогда.«ТРЕБОВАНИЯ КАК К САМИМ ПРОЕКТАМ, ТАК И К ДЕВЕЛОПЕРАМ СТАНОВЯТСЯ ВСЕ ВЫШЕ. ЭТО МОЖЕТ СТАТЬ БОЛЬШИМ ПРЕИМУЩЕСТВОМ ДЛЯ КОМПАНИЙ С ДЛИННЫМ ПОСЛУЖНЫМ СПИСКОМ, ТАКИХ КАК ECE»Что касается компании ECE, она сосредотачивает свои рабочие процессы на территории Германии. Локальный рынок мы считаем стабильным. Невзирая на влияние кризиса, доход от ритейла останется относительно прежним по сравнению с прошлым годом. Мы приобрели мажоритарный пакет акций в американской компании, владеющей более 700 ритейл-проектами в США.Несмотря на то, что предложение качественных активов на украинском рынке ограничено, но все-таки существует, инвесторы продолжают ожидать ценовую коррекциюфото: ИВАН РУДЮКЧто касается перспектив развития коммерческой недвижимости Украины, по моему мнению, в следующем полугодии оздоровление рынка не предвидится. Украинским девелоперам необходимо сконцентрироваться на качестве проектов и минимизировать риски для финансовых партнеров. Не стоит ожидать чрезмерного дохода. Украинский рынок сможет оправиться после кризиса только после того, как политическая ситуация сдвинется в сторону установления прочного демократичного режима и будет создана достойная правовая среда.В целом, в посткризисный период только опытные искушенные игроки рынка смогут реализовывать проекты. Повысится требование к изначальному капиталу (минимумом станет 30%). Проекты будут менее масштабными. Торговые центры с арендной площадью в более чем 100 000 м2 окажутся слишком крупными для получения достаточной прибыли и привлечения финансовых партнеров».Денис Случинский, генеральный директор группы компаний «Караван»Денис Случинскийфото: ГК «КАРАВАН»КОММЕНТАРИЙ«Итоги первого полугодия 2009 в целом оправдали наши прогнозы. Мы предполагали, что одной из тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в 2009 году станет снижение арендных ставок, однако качественных объектов это коснется в меньшей степени. Торгово-развлекательные центры «Караван» относятся к таким объектам. Уровень посещаемость наших центров в текущем году существенно не изменился по сравнению с прошлым годом. Как следствие, наши торговые площади по-прежнему очень привлекательны для арендаторов.В 2008 году было ясно, что из ранее заявленных девелоперских проектов в 2009 будут реализованы единичные и, в основном, за счет собственных средств компаний либо за счет средств, привлеченных до кризиса. Большинство девелоперов пересмотрели и отложили свои планы, особенно планы по развитию в городах с населением менее 700-800 тысяч человек.В первой половине 2009 года и инвесторы, и девелоперы занимали выжидательную позицию в надежде на достижение «дна» в середине года и определенный подъем со второго полугодия. Несмотря на проблемы с возвращением заемных средств, девелоперы не спешили продавать свои объекты по ценам, предлагаемым инвесторами, и стремились договориться о реструктуризации долгов.Впервые за 5 лет возобновилась конкуренция за арендаторов, возникла необходимость выслушивать и принимать их позицию, а не просто диктовать условия. При этом деловая репутация девелопера и качество предлагаемых им торговых объектов действительно вышли на первый план. А торговая недвижимость осталась наиболее устойчивым сегментом украинского рынка коммерческой недвижимости.Одной из самых сложных проблем остается привлечение средств для развития объектов коммерческой недвижимости. Получить кредит в украинском или зарубежном банке по схеме проектного финансирования уже невозможно. У многих компаний в течение первого полугодия финансовый вопрос был на первом месте, поскольку большинство девелоперов, как правило, не имели достаточно собственных средств для реализации проектов. С начала кризиса стоимость заемных денег возросла, а условия привлечения финансирования ужесточились. Тем не менее, при условии стабилизации курса доллара, есть вероятность того, что во второй половине года некоторые украинские банки будут готовы возобновить кредитование девелоперов.По сравнению с 2008 годом стоимость объектов недвижимости для инвестиционной продажи упала почти в два раза. Немногие девелоперы готовы продавать свои объекты по таким ценам, и если ресурсы позволяют, то компании смогут продержаться до следующего года. Эксперты прогнозируют, что капитальная стоимость недвижимости начнет расти не ранее второй половины 2010 года, при этом рост будет обусловлен динамикой ставок капитализации. Однако для долгосрочных инвесторов самое время инвестировать в строительство объектов торговой недвижимости. Среди факторов, которые могут привлечь инвесторов, – невысокая себестоимость строительства, большой разрыв между спросом и предложением качественных объектов, достаточно высокие арендные ставки, ослабление конкуренции, широкое предложение земельных участков и проектов по невысокой цене.«ДЛЯ ДОЛГОСРОЧНЫХ ИНВЕСТОРОВ СЕГОДНЯ САМОЕ ВРЕМЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ В СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ»Среди наиболее значимых событий первого полугодия и кризисного периода в целом я бы назвал уход с украинского рынка крупных иностранных девелоперских компаний: MIRAX Group, «ПИК», «Интеко», ECE. Некоторые из них заморозили свои проекты либо приостановили их на неопределенный срок еще осенью прошлого года.Далее – запрет на азартные игры в пределах города. Операторы казино вынуждены свернуть свой бизнес и освободить помещения в торговых центрах. Если эти помещения пустуют, то арендодатель теряет хороший источник дохода. На работе самого ТЦ это существенно не сказывается: помещения, отведенные для казино и игровых автоматов, как правило, автономны, удалены от центральных потоков и имеют отдельный вход. Тем не менее, в текущих условиях привлечь на эти площадки новых операторов зоны развлечений сейчас непросто.Если говорить о нашей компании в период кризиса, то само слово «кризис» полностью исчезло из нашего ежедневного обихода. Компания адаптировалась к жизни и работе в новых реалиях, закончила оптимизацию операционных издержек, частично реструктуризировала кредитные обязательства, пересмотрела структуру девелоперского портфеля, акцентировала внимание на активах, приносящих позитивный денежный поток, разработала график реализации непрофильных или менее привлекательных активов и нацелилась на достижение долгосрочного результата в посткризисный период.По нашим прогнозам, в следующем полугодии рынок коммерческой недвижимости Украины ожидает дальнейшее снижение уровня арендных ставок и рост ставок капитализации, увеличение уровня вакантности площадей, в основном в регионах.Новый, уже посткризисный рынок будут характеризовать качественные концепции торговых объектов, их правильное месторасположение, работа с арендаторами, отсутствие сверхприбылей, усиливающаяся конкуренция, в том числе со стороны международных девелоперов, серьезный анализ инвесторами и кредиторами рисков реализации проектов из-за сложности привлечения кредитных ресурсов.В эпоху «рынка арендодателя» эффективность управления торговым комплексом оценивалась, как правило, стабильным высоким доходом от аренды. Собственники многих компаний были больше озабочены развитием, чем оптимизацией, повышением качества управления и сокращением затрат. Но теперь из «рынка арендодателя» украинский real estate превратился в «рынок арендатора», возникла проблема ликвидности. Арендаторы обращаются к собственникам торговых центров с просьбой о снижении арендных ставок, фиксации ставки в гривнах, переходе на процент от оборота и т.п. Теперь собственники вынуждены идти навстречу и определять специальные условия для каждого арендатора, что требует дополнительных временных затрат, финансовых ресурсов, а также более глубокого понимания бизнеса ритейлеров. В этой связи возрастает значение на рынке такой услуги, как профессиональное управление недвижимостью, позволяющей оптимизировать операционные расходы и повысить инвестиционную привлекательность бизнеса».Алексей Струлев, директор по коммерческой недвижимости «Панорама Груп»Алексей Струлевфото: ИВАН РУДЮККОММЕНТАРИЙ«В первом полугодии 2009 стало очевидно, что экономический кризис в Украине, начавшийся осенью 2008 года, затянется намного дольше, чем ранее предполагалось, а его последствия будут значительными. Более реалистичным стало восприятие самого кризиса, что повлияло на меры, которые предпринимают украинские компании для адаптации к изменениям. Наиболее важной характеристикой данного этапа не только для девелоперов, но и в целом, для всех компаний, является то, что кризис вынудил всех сосредоточиться на снижении своих затрат, повышении эффективности деятельности, и над тем, что сейчас модно называется «оптимизацией» своих бизнес-процессов. Отсутствие доступа к заемным средствам, невозможность финансирования инвестиционных программ, девальвация гривны и резкие колебания валютных курсов, политические риски – факторы, которые по сей день продолжают сдерживать движение Украины к стабильности в экономике, а значит и к развитию и стабилизации украинских компаний.Что касается сегмента коммерческой недвижимости, однозначно можно сказать, что рынок покинули абстрактные идеи и проекты, произошло «отрезвление», что само по себе является положительным трендом. За последние несколько лет рынок зашкаливал слишком агрессивными моделями роста портфелей проектов, основанных на высоком уровне заемных средств, супер-амбициозными планами, которые опережали жизненные реалии и внутренними финансовым дисбалансами. Теперь девелоперы стали более приземленно и реалистично подходить к бизнесу в целом, осознав, что зачастую владеют тем, что построить не могут. Есть хорошая фраза Уоррена Баффета: «Ничто так не притупляет разум, как большие деньги, полученные безо всяких усилий». К нам возвращается рациональное мышление, мы стали считать деньги, стали более прагматичными в своем планировании и оценке ожидаемых результатов, а не просто надеяться на везение и собственную интуицию.Конечно же, на рынок сильное влияние оказал уход крупных международных девелоперов, ритейлеров – тех, кто успел начать работу в Украине, равно как и тех, которые только заявляли о своих намерениях экспансии на украинский рынок, но в конце прошлого года от них отказались.Трудности, с которыми столкнулись украинские девелоперские компании во время кризиса, похожи. В целом девелоперов можно условно подразделить на три группы:– компания владеет земельными участками и ее основные активы составляют «бумажные» проекты;– проекты компании находятся на различной степени строительной готовности;– компании с введенными в эксплуатацию объектами.Поскольку в данный момент строительный рынок развивается чрезвычайно замедленными темпами, для первой категории компаний начинать проекты еще долгое время будет не выгодно. Дороговизна финансирования, уменьшение спроса и как следствие – уменьшение арендных ставок делают данное направление попросту нерентабельным. Среди тех компаний, у кого строительная готовность составляет более 70%, очевидно, что достроит половина тех, кто найдет финансирование. Компании, управляющие готовыми объектами, переживают отток посетителей, если говорим о торговых центрах, а также снижение арендных ставок – операторы стараются изменить условия аренды и получить лучшие для себя условия. Что мне кажется положительным в этой ситуации, так это переход в отношениях с арендаторами от твердой арендной ставки к ставке, являющейся производной от валового дохода арендатора. Таким образом укрепляются партнерские отношения между девелопером и потребителем его продукта, взаимное доверие и взаимный интерес в достижении максимального валового дохода арендатора.Сложнее всего будет складываться ситуация на рынке офисной недвижимости: большинство компаний стремятся сократить в первую очередь административные затраты, а это непосредственно отражается на востребованности офисных площадей, наполненности бизнес-центров и уровне арендных ставок.Отдельного внимания требует постановление Кабинета Министра, которым он ужесточил контроль над реализацией товаров конечным потребителям путем ограничения норматива рентабельности за аренду торговых помещений. Кроме того, утверждение правительством программы, направленной на развитие до конца 2009 года 150 рынков кооперативной торговли сельхозпродукцией, если она будет реализована в полном объеме, не будет способствовать развитию организованной розницы современного формата. До кризиса в Украине четко прослеживалась тенденция вытеснения традиционных рынков крупноформатными торгово-развлекательными центрами и формировалась культура совершения покупок в организованных точках продажи. Очень важно в сегодняшних условиях ее не только не потерять, но и развить до европейского уровня. Инициативы правительства при этом должны быть адекватными условиям рынка.«К СОЖАЛЕНИЮ, В РЕЗУЛЬТАТЕ РЫНОЧНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ «О’КЕЙ» НЕ ОПРАВДАЛ ТОТ ПОТЕНЦИАЛ, КОТОРЫЙ ИЗНАЧАЛЬНО БЫЛ В НЕГО ЗАЛОЖЕН И ПЕРЕСТАЛ ВЫПОЛНЯТЬ СВОЮ ФУНКЦИЮ ЯКОРЯ В НАШИХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ»Те компании, с которыми мне в той или иной степени приходится сотрудничать, принятие каких-либо выдающихся антикризисных решений не инициировали. В основном все работают над снижением затратной части бюджета, делают все то, что необходимо было сделать еще в докризисный период.Наша компания в начале текущего года пересмотрела стратегию своего развития. Если раньше в наших задачах стояло экстенсивное развитие – начало новых проектов, покупка земельных участков, освоение новых направлений, то теперь мы сфокусировались на торговой недвижимости, и развитие проектов торгово-развлекательных центров стало нашим приоритетным направлением.До июля этого года нашим стратегическим партнером в качестве якорного арендатора по всем проектам выступал гипермаркет «О’КЕЙ». К сожалению, в результате рыночных изменений «О’КЕЙ» не оправдал тот потенциал, который изначально был в него заложен, и перестал выполнять свою функцию якоря в наших торговых центрах. После долгого процесса переговоров с оператором было принято решение о замене арендатора гипермаркета. Данное решение далось нам не просто, ведь речь идет о десятках тысяч арендных площадей и замена любого оператора, а тем более якорного – болезненный процесс для жизнедеятельности торгового центра. Однако, взвесив все риски, решение о разрыве договора аренды с данным арендатором перевесило те последствия, которые мог бы понести торговый центр при работе существующего гипермаркета. Для замены оператора понадобится пара месяцев, мы ведем переговоры с международными и украинскими компаниями и уверены, что к началу осени этого года обновленные форматы торговых центров в Киеве (ТРЦ Sky Mall), Кривом Роге (ТРЦ «Солнечная галерея» и Запорожье (ТРЦ «Флагман» начнут работать на полную мощность).Если говорить о рынке инвестиционных продаж, в такой сложной ситуации как нынешняя все занимаются своими «домашними проблемами» – и в украинский рынок реально готовы инвестировать только локальные инвесторы. Инвесторы иностранные покинули Украину, чтобы решать более важные для них проблемы на своих рынках, либо заняли выжидающие позиции. Из иностранцев в Украине сегодня остались те, кто считает наш рынок родным – те, у кого активы и проекты здесь занимают значительную часть общих инвестиций.Что касается предмета инвестиций, то покупатель готов входить в те проекты, которые надо достроить. К примеру, сейчас нет смысла инвестировать в стотысячный торговый центр на предпроектной стадии. Большие проекты нужно отложить на несколько лет. Девелоперы должны концентрироваться на продаже среднемасштабных, высококачественных проектов. Более реальным выглядят проекты среднего размера – их можно закончить без заемного финансирования, а масштабные – гордость вчерашнего дня. Покупатель хочет взвешенного, реально востребованного рынком размера, а инвестиционные сделки возобновятся, когда у инвесторов заново появится аппетит к риску.Во втором полугодии 2009 для девелопмента по-прежнему можно ожидать отрицательных последствий, которые заключаются в дороговизне финансирования и отсутствии новых интересных проектов. Что касается спроса, то это спорный вопрос – с одной стороны, отсутствие новых предложений в конечном счете неизбежно повлечет за собой увеличение спроса, однако наметившаяся с начала года тенденция снижения потребительских настроений также неизбежно влияет на планы развития розничных операторов, которые в большинстве своем, если и не сворачивают региональное присутствие, то как минимум приостанавливают развитие.Компания «Панорама Груп» отказалась от стратегического сотрудничества с оператором гипермаркетов «О’КЕЙ Украина», который выступал якорным арендатором во всех проектах ТРЦ этого девелоперафото: ИВАН РУДЮККроме того, девелоперов, по-моему, ожидают большие потрясения, связанные с возможным банкротством самих потребителей девелоперской продукции. Однако бесконечное оказание девелоперами безвозмездной финансовой помощи арендаторам в виде снижения арендной ставки ведет к истощению финансовых возможностей самих девелоперов и может привести к такому состоянию, когда финансовых ресурсов будет недостаточно для уплаты обязательных платежей, налогов и т.п. Это может повлечь за собой тяжелые последствия вплоть до банкротства. Поэтому желание удержать клиента/арендатора «любой» ценой, по которому следуют некоторые компании, мне кажется не совсем правильным. Мы не только не спасем клиента, но также и погубим себя. Переход на зависимую от валового дохода арендатора арендную ставку – это наиболее верный шаг в данной ситуации.Среди наметившихся положительных тенденций можно выделить снижение конкуренции среди девелоперов на местном рынке, увеличение времени и возможностей для создания более успешных проектов, отсрочка насыщения рынка, снижение себестоимости строительства.Для нашей компании, как для девелопера коммерческой недвижимости, долгожданным будет приход на местный рынок новых международных ритейл-операторов – C&A, New Yorker, Debenhams, River Island, GAP, Banana Republic, H&M, некоторые успешно вышли на рынок даже в разгар кризиса – New Look (нами подписан договор с этим оператором по проекту ТРЦ Sky Mall в Киеве). Ведь международные предприятия смогут достичь значительного роста только благодаря выходу на новые рынки.Я думаю, что кризис нас всех привел в чувства и вернул к основополагающим принципам ведения бизнеса – проект нужно правильно создать. Не нужно недооценивать жизненно важную необходимость компетентных финансовых и маркетинговых расчетов. В конечном итоге сильный маркетинг объекта разворачивает денежные потоки конечных потребителей в стороны арендаторов.В посткризисный период доступ к заемным средствам значительно усложнится, и не все компании смогут обеспечить кредитование, а вынуждены будут продавать свой бизнес. Безусловно, произойдет значительное укрупнение украинских девелоперских компаний, так как деньги есть только у считанных, а сегодня продается практически любой проект или объект.Те девелоперские компании, которые в основном строили за счет заемных денег, не сдерживали недальновидные решения своих менеджеров, ориентировались на сиюминутный успех в ущерб задачам органичного развития бизнеса, может постичь крушение иллюзий и источников их прибыли.Тем же девелоперским компаниям, кто строил за свои деньги в разумном балансе с заемными средствами, экономно их тратил, не раздувая себестоимость, создавал качественные объекты коммерческой недвижимости, ориентируясь на стабильного арендатора, следует действовать, искать. Их труды будут вознаграждены если не сию минуту, то обязательно в ближайшей перспективе. Сокращение строительства в кризисный период, вне всякого сомнения, приведет к росту цен на недвижимость через некоторое время, когда спрос возобновится, а «товара» не будет. Жизнь длиннее, чем кризис».
