Девелоперские проекты финансово-промышленных групп




Группе Дмитрия Фирташа принадлежит 55% ЗАО «Мандарин Плаза», являющегося девелопером и собственником бизнес-центра «Парус»
фото: Олег Герасименко

Крупнейшие финансово-промышленные группы (ФПГ) страны сформировались преимущественно в 90-е годы XX века. На сегодняшний день они представляют собой сложные структуры, объединяющие промышленные предприятия различных сфер, как-то металлургия, химия, машиностроение, энергетика и другие. Сконцентрировав в своих руках значительные капиталы, ФПГ рассматривают перспективные направления развития, предоставляющие возможность диверсифицировать бизнес. Одним из таких направлений является недвижимость. Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International (Украина), рассказывает о причинах интереса ФПГ к недвижимости: «Так, как недвижимость – достаточно капиталоемкий сектор, а также бизнес, который предполагает относительно высокий уровень рентабельности и умеренный уровень рисков для инвестирования, эта отрасль интересна большинству тех, кто располагает достаточными ресурсами для активной деятельности в данном сегменте. Практически все основные ФПГ присутствуют на рынке недвижимости. Это – группа «Приват», «Систем Кэпитал Менеджмент», банк «Форум», Группа DCH, «Киевская Инвестиционная Группа», корпорация «Интерпайп», «Укрпроминвест», «Индустриальный Союз Донбасса».
Финансово-промышленные группы владеют активами в виде недвижимости или сталкиваются с реализацией проектов в этом сегменте в связи с профильными видами деятельности. Зачастую решение о выделении отдельного направления в структуре ФПГ основано на опыте управления и владения «доставшимися в наследство» от основных бизнесов объектами, земельными участками, складскими комплексами и офисными помещениями, приобретенными для нужд компании.
Определив основные стратегические направления деятельности в области недвижимости, ФПГ формируют бизнес-портфель посредством либо приобретения уже реализованных проектов, либо доли в них, создавая для себя плацдармы для дальнейшего развития на рынке. Реализовывать проект недвижимости «с нуля» такие компании зачастую не берутся – партнерство с более опытным девелопером, который сможет взять на себя решение первоначальных вопросов с землеотводом и получением разрешительной документации, является наиболее приемлемым вариантом. Примером такого партнерства может служить создание совместного предприятия Группы DCH (ранее группа «УкрСиббанк») и компании HCM Group специально для развития проекта бизнес-центра по ул. Межигорской, 85 в Киеве. DCH также активно сотрудничает с другими девелоперскими и строительными компаниями при реализации своих проектов. Стратегию группы объясняет Надежда Лысенко, руководитель Сектора недвижимости Группы DCH: «Наша компания редко практикует развитие проектов «с нуля», чаще мы заходим в проекты уже на определенной стадии реализации, то есть занимаемся непосредственно девелопментом. Спекулятивный девелопмент никогда не был нашей стратегией. Группа не занимается длительным решением вопросов собственности и рейдерскими схемами, характерными для проектов «с нуля». Мы заходим в проекты, которые уже находятся на какой-то стадии развития либо не требуют решения таких проблем».
Иной подход имеется у компании Esta Holding (направление недвижимости группы «СКМ»). Так, Николай Нестеренко, генеральный директор Esta Holding, рассказывает: «Больше мы заинтересованы в развитии объектов «с нуля». У нас нет предвзятости по отношению к готовым проектам, но, к сожалению, качественных и инвестиционно-привлекательных объектов на рынке мало. Однако в перспективе, когда такие объекты появятся, мы не исключаем возможности покупки готовых проектов. В целом, наша компания развивается и как девелопер, и как инвестор».
Тем не менее, примером приобретения уже реализованных проектов недвижимости как операционного бизнеса, может служить покупка компанией «СКМ» гостиницы «Опера» (Киев) у компании HCM Group на стадии 90-процентной готовности. В начале 2007 года Esta Holding как инвестор вошла во вторую очередь проекта киевского бизнес-центра «Леонардо», реализацию которой осуществляет девелоперская компания «Ярославов Вал».
Эксперты рынка отмечают сильные позиции ФПГ и потенциальные возможности их отдельных структур на рынке недвижимости. Значительный финансовый и административный ресурс, а также знание украинского рынка и его специфики позволяют девелоперским и инвестиционным компаниям ФПГ составлять сильную конкуренцию опытным игрокам рынка недвижимости. ФПГ имеют длительный опыт сотрудничества с иностранными финансовыми структурами, возможность использовать активы в других направлениях бизнеса в качестве залога при кредитовании, что значительно повышает шансы выгодно вложить финансовые средства.
О преимуществах и возможных слабых сторонах развития направления недвижимости ФПГ рассказывает Александр Носаченко: «Оперируя довольно большими объемами бизнеса в различных отраслях, а значит, располагая существенным объемом денежных средств, такие группы, как правило, имеют возможность перенаправить в случае необходимости денежные потоки из одного бизнеса в другой. В условиях существующего кредитного кризиса это может стать огромным преимуществом на рынке недвижимости Украины.
Административный ресурс всегда был одним из самых эффективных и незаменимых инструментов в большинстве отраслей экономики и, конечно же, недвижимость – не исключение. Наличие хорошего админресурса всегда давало возможность доступа к земельных участкам на первичном рынке, соответственно, возможность получения права на землю за сравнительно небольшие деньги. Сильный админресурс является также решением многих проблем на этапе получения всего пакета разрешительной документации вплоть до получения разрешения на строительство.
Если сильные стороны ФПГ очевидны, то слабые могут проявляться гораздо реже. Тем не менее, гипотетические слабые стороны ФПГ связаны с самой природой таких групп. ФПГ – это объединение различных бизнесов, поэтому возможны ситуации, при которых в самой группе один из бизнесов имеет доминирующее значение, а остальные считаются вспомогательными. Это может означать, что основной интерес собственников сконцентрирован именно на основном бизнесе. Таким образом, недвижимость, как одно из бизнес-направлений группы может быть не на первом месте, а значит, может быть обделено вниманием. Также при возникновении каких-либо проблем во всей группе отдельное направление может сильно пострадать или вообще быть принесено в жертву выживанию основного бизнеса».
Рассмотрим стратегию деятельности в сфере недвижимости крупнейших ФПГ Украины.


«СИСТЕМ КЭПИТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ»
Компания «Систем Кэпитал Менеджмент», подконтрольная Ринату Ахметову, владеет и управляет активами в металлургической, машиностроительной, энергетической, телекоммуникационной, банковской, страховой, медиа и других сферах экономики. В сегменте недвижимости интересы группы представляет компания Esta Holding (ранее «СКМ Истейт» (SCM Estate). В целом, для компании интересными являются все сегменты недвижимости, как-то офисная, торговая, жилая, гостиничная.
По данным экспертов, в течение 2006-2007 годов инвестиции «СКМ» в развитие бизнеса в секторе недвижимости в Украине превысили $650 миллионов, в трехлетней перспективе Esta Holding планирует инвестировать еще не менее $500 миллионов в развитие данного бизнес-направления.
На сегодняшний день в портфель компании входят такие готовые объекты и практически завершенные проекты как отель «Донбасс Палас» (Донецк), гостиница «Опера» (Киев), бизнес-центр «Леонардо» (II очередь, Киев), проект логистического центра (Днепропетровск), а также проект на стадии реконструкции – доработка высотной части комплекса «Европа Плаза» (пересечение бульвара Шевченко и ул. Саксаганского, Киев). На начальной стадии реализации находятся такие проекты группы как многофункциональный комплекс «Пушкинский», расположенный рядом с гостиницей «Донбасс Палас» в Донецке; разрабатывается концепция площадки бывшего киевского Пивзавода №1 на Московской площади в Киеве и элитного коттеджного поселка в Плютах, который разместится на участке площадью 42 гектара; жилого комплекса в Ялте. В планы компании входит покупка двух новых проектов, в частности, проекта офисной недвижимости в центре Киева. Недавно компания приобрела земельный участок в Донецке, на котором планируется строительство ТРЦ. Компания имеет также несколько участков, находящихся на стадии оформления.
Отдельное внимание Esta Holding уделяет гостиничной недвижимости. В перспективе компания планирует создать сеть бизнес-отелей в городах Украины и других европейских стран.
Помимо непосредственно девелопмента и инвестиций в недвижимость, «СКМ» развивает также ритейл-направление: компания «Украинский Ритейл», созданная в сентябре 2006 года, на 100% контролируется группой «СКМ». Более 17 магазинов под брэндом «Брусниця» в формате «магазин у дома» и «удобный супермаркет» действуют в городах Донецкой области. Компания намерена существенно расширить зоны присутствия – в течение ближайших нескольких лет магазины сети «Брусниця» откроются в городах Донецкой, Луганской, Харьковской, Днепропетровской, Запорожской областей с численностью населения от 15 000 человек.


ГРУППА DCH


Компания «Ромбус-Приват», входящая в состав группы «Приват», в 2005 году приобрела гостиницу «Парус» в Днепропетровске, являющуюся одним из наиболее известных долгостроев города
фото: Инна Волосюк

DCH (Development Construction Holding), подконтрольная Александру Ярославскому, консолидирует сегодня значительную часть активов бывшей группы АКИБ «УкрСиббанк». Активы группы сосредоточены в таких сферах, как промышленность, финансы, строительство и смежные отрасли (от индустрии строительных материалов до девелопмента).
О создании отдельного направления в недвижимости рассказывает Надежда Лысенко: «Наша группа начала свои операции на рынке недвижимости еще в 2002 году. На момент создания Сектора недвижимости Группой DCH были осуществлены инвестиционные сделки в таких регионах, как Киев, Одесса и Харьков. Фактически, управление активами по данным проектам осуществлялось несколькими девелоперскими компаниями, и создание своего сектора на уровне корпоративного центра DCH было продиктовано необходимостью эффективного управления уже существующим портфелем проектов, возможностью принятия новых инвестиционных решений. Таким образом, основной задачей Сектора недвижимости является комплексное управление инвестициями Группы DCH в недвижимости».
В целом, в сегменте недвижимости Группа DCH владеет 8 девелоперскими проектами, общей капиталоемкостью более $1 миллиарда. Как уже отмечалось выше, Группа DCH эффективно взаимодействует с партнерами – девелоперскими компаниями, с которыми развивает те или иные проекты. Например, совместно с компанией «Киевгорстрой-1» компания реализует проект элитного района «Воздвиженка» в исторической части Киева. Совместно с HCM Group компания развивает проект бизнес-центра класса А по ул. Межигорской, 85 (территория бывшего завода «Керампелит») в Подольском районе Киева, в котором она выступает главным инвестором (75%). Общий объем инвестиций в реализацию проекта составляет около 155,9 миллиона евро. Компания реализует два проекта жилой недвижимости в Одессе: «Золотой берег» (общая площадь – около 13 200 м2) и «Французский бульвар» (26 300 м2).
Деятельность Группы распространяется и на «родной» регион – Харьков, где она реализует проекты жилой недвижимости «Динамо» (59 166 м2) и «Чернышевского» (9946 м2). В рамках «Программы мероприятий Группы DCH по подготовке Харькова к Евро-2012» ведется работа по проекту спортивно-развлекательного комплекса «Металлист Сити» (200 000 м2). Как отмечает Надежда Лысенко, все мероприятия по подготовке Харькова к Евро-2012 являются приоритетными для администрации города и активно ею поддерживаются, что очень помогает Группе в реализации проекта.
Важным событием для всего украинского рынка недвижимости стало создание Группой DCH, группой «Базовый Элемент» (Россия) и концерном Strabag SE (Австрия) многопрофильного холдинга Strabag.Ukraine, который будет специализироваться на выполнении преимущественно крупных заказов по строительству объектов транспортной инфраструктуры, мостов, тоннелей и дорог, а также объектов жилой и коммерческой недвижимости.


«ИНТЕРПАЙП»
Группа компаний «Интерпайп» была основана в 1990 году Виктором Пинчуком для внедрения инновационных разработок в сфере технологии производства труб на металлургических предприятиях. Интересы группы сосредоточились в основном в трубной и металлургической отрасли, медиа-бизнесе и банковском секторе. В 2007 году была проведена реструктуризация группы «Интерпайп», в результате которой входившие в нее активы выделены в самостоятельные направления, управление стоимостью которых организовано по принципу инвестиционного фонда под управлением специально созданной для этого международной инвестиционно-консалтинговой компании EastOne LLC (Лондон).
К сожалению, полная информация об активах в виде недвижимости компании является закрытой. Те не менее известно, что компания имеет активную глобальную стратегию инвестирования на международном рынке недвижимости, в рамках которой в начале 2008 года был приобретен объект недвижимости в Лондоне.
В Украине компания владеет земельными участками, в частности в Киевской области. В некоторые проекты компания входит в качестве инвестора. Например, планирует инвестировать $27,5 миллиона в строительство офисно-гостиничного комплекса по ул. Набережно-Печерская дорога, 4-10, на территории вокруг Выдубицкого озера в Киеве.
В 2008 году компания EastOne подписала договор с российской компанией «Мосмарт» о создании совместного предприятия «Платформа-1» по развитию национальной мультиформатной сети розничной торговли продуктами питания и промышленными товарами. Сеть будет включать в себя 50 магазинов крупного формата (гипермаркеты), а также около 500 магазинов шаговой доступности («магазины у дома»). «Платформа-1» планирует стать лидером розничной торговли в Украине. Партнеры намерены инвестировать в создание сети около $300 миллионов до 2012 года. Оперативное управление бизнесом будет осуществлять компания «Мосмарт». Учитывая тот факт, что EastOne владеет несколькими земельными участками, расположенными преимущественно в Днепропетровской области, которые отведены под строительство торговых центров, озвученные планы относительно активного развития ритейл-сети звучат убедительно.


ГРУППА «ПРИВАТ»
Группа «Приват» Игоря Коломойского и Геннадия Боголюбова была создана в 1992 году на основе крупнейшей в Украине структуры «ПриватБанк» (Днепропетровск). Группа «Приват» уже более десяти лет занимается недвижимостью и сделками с землей, тем не менее, отношение игроков рынка к данной группе довольно неоднозначно.
Существует целый ряд компаний, имеющих отношение к группе и владеющих земельными участками по всей Украине, которые находятся на разных стадиях развития. Земельные ресурсы группы контролирует компания «Приват Лэнд». Известно, что компания владеет, к примеру, большим участком в районе Южного моста, на Окружной дороге в Киеве и т.д.
Аффилированная с «ПриватБанком» компания «Приватист&Девелопмент» озвучила планы по строительству многофункционального комплекса площадью 205 000 м2 по Московскому проспекту в Киеве. Площади ТРЦ, входящего в состав многофункционального комплекса, составят 108 000 м2. Другая часть площадей предназначена под офисные помещения. В ТРЦ разместится продуктовый гипермаркет, супермаркет бытовой техники и электроники, боулинг-клуб, кинотеатр и т.д. По мнению экспертов, этот ТРЦ может стать одним из крупнейших в Украине. Общий объем инвестиций в строительство объекта не разглашается. В целом, группа «Приват» работает в разных направлениях недвижимости. Как девелопер компания реализовала крупный проект в сфере жилой недвижимости в Днепропетровске, а также построила горнолыжный курорт в Буковеле.
В 2004 году группа «Приват» совместно с российской компанией «Ренова-Капитал» Виктора Вексельберга и структурами Александра Мамута основала холдинг «Международное логистическое партнерство» («МЛП»). До 2010 года «МЛП» планирует построить ряд складских комплексов общей площадью около 1,5 миллиона м2 в России и в Украине. В строительство сети логистических комплексов класса А в Киевской и Одесской областях «МЛП» намерена инвестировать около $200 миллионов.
Группа компаний «Приват» заинтересована также в гостиничном бизнесе. Компания «Ромбус-Приват», входящая в состав группы, в 2005 году приобрела объект незавершенного строительства – гостиницу «Парус» в Днепропетровске. Гостиничный комплекс располагается в центре города на берегу Днепра. Строительство объекта начато в 1977 году, однако в 1988 году было законсервировано. На сегодняшний день проект гостиницы остается одним из наиболее известных долгостроев Днепропетровска.
Игроки рынка помнят также сделку группы «Приват» по приобретению бизнес-центра «Миллениум» по ул. Владимирской, 12 в Киеве.
После смены собственника все арендаторы бизнес-центра разорвали договора аренды, несмотря на то, что некоторые из них заключали безразрывные договора аренды на длительное время с оговоренной ставкой на весь срок договора. Группа «Приват» приобретала бизнес-центр «Миллениум» для размещения собственных структур.
Недавно появилась информация о строительстве еврейского общинного центра в Днепропетровске, объем инвестиций в реализацию которого оценивается в $60-70 миллионов. По неофициальным данным, финансирование проекта осуществляют Игорь Коломойский и Геннадий Боголюбов. Возведение центра запланировано вокруг городской синагоги XIX века по ул. Шолом-Алейхема. Проект включает 7 башен, в которых разместятся музей Холокоста, офисы местных благотворительных организаций, в том числе благотворительный фонд Боголюбова, гостиница и апартаменты для приезжих еврейских общинных работников.


«ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ СОЮЗ ДОНБАССА»
Корпорация «Индустриальный Союз Донбасса» основана в декабре 1995 года. Сегодня она является одной из крупнейших компаний Украины, в структуру которой входит более 40 промышленных компаний, расположенных в Украине и за ее пределами. К сожалению, информация об активах группы является закрытой. Тем не менее, известно, что компания владеет гостиничным комплексом «Ялта-Интурист» в АРК. Корпорация планирует провести реконструкцию гостиницы с последующей достройкой второго корпуса, заменой инженерных коммуникаций, организацией пляжной зоны. Кроме того, корпорация «Индустриальный Союз Донбасса» владеет 5-звездочной гостиницей Hyatt Regency Kiev по ул. Аллы Тарасовой, 5 в Киеве.


GROUP DF
Group DF Дмитрия Фирташа – частная международная группа компаний, интересы и активы которой сосредоточены в энергетике, химической промышленности, энергетической инфраструктуре и недвижимости. Относительно последнего сегмента, известно, что Group DF Real Estate (структура группы в области недвижимости) владеет земельными участками и готовыми к реализации проектами. В частности, компания планирует строительство отельно-офисного центра по ул. Рыбальской, 24/16 общей площадью 325 000 м2.
Дмитрию Фирташу принадлежит 55% ЗАО «Мандарин Плаза», являющегося девелопером и собственником знаковых для столицы проектов, таких как ТК «Мандарин Плаза» и БЦ «Парус». «Мандарин Плаза» имеет также земельные активы в разных районах Киева.


ЗАРУБЕЖНЫЕ ФПГ


Гостиница «Опера» (Киев) была приобретена компанией «СКМ» у HCM Group на стадии 90-процентной готовности
фото: Олег Герасименко

Украинским рынком интересуются как локальные, так и иностранные группы. В частности, крупнейшие российские ФПГ заявляют о выходе на украинский рынок недвижимости. Примером является компания Africa Israel Ltd, владельцем которой выступает израильский бизнесмен Лев Леваев. На данный момент компания реализует многофункциональный комплекс в Запорожье по ул. Прибрежная автомагистраль.
Выходом на украинский рынок недвижимости российской компании «Базовый элемент» стало, упоминавшееся выше, подписание договора между тремя структурами о создании холдинга STRABAG.UKRAINE. «Базовый Элемент» – диверсифицированная инвестиционная компания, подконтрольная российскому бизнесмену Олегу Дерипаске. Активы группы располагаются в России, а также за рубежом и сосредоточены в энергетическе, машиностроительнии, секторе финансовых услуг, строительства и девелопмента и т.д.
Большинство ФПГ, структуры которых специализируются на сегменте недвижимости, не раскрывают большую часть информации о портфелях проектов. Располагая возможностью самостоятельно финансировать проекты, по крайней мере, на начальной стадии реализации, ФПГ не нуждаются в дополнительных инвестициях. Соответственно, необходимости раскрывать на рынке информацию о своей деятельности как таковой нет. Публичность, как элемент корпоративной культуры, пока не стал обязательным пунктом во внутрифирменных стандартах таких групп.