Девелопер и арендатор: компромисс в интересах

Офисное помещение – это квадратные метры, за которые платит компания, чтобы разместить своих сотрудников, приносящих ей прибыль. Квадратные метры офиса арендатора – это важная составляющая бизнеса, а именно его расходной части, и если это пространство способствует развитию бизнеса арендатора, то владелец может быть уверен, что проект имеет успех. Каждый арендатор при поиске офисных помещений задается вопросом, где лучше разместить своих сотрудников, чтобы они приносили максимальный доход, какое пространство необходимо для функционирования бизнеса. Первое и самое важное в этом вопросе – местоположение. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Елена Кравцова, начальник отдела Стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Арендатору важно, чтобы сотрудник вовремя приходил на работу, и чтобы этому не мешали транспортные заторы, плохая работа общественного транспорта и др. Поэтому важно, чтобы офис находился рядом с метро, остановками общественного транспорта, и имел хорошие подъезды и резервные пути для объезда пробок в часы пик. В этом случае сотрудник доберется к месту работы с минимальными затратами времени. Если речь идет о посетителе, важно, чтобы он смог легко найти здание. Крупные компании проводят детальный анализ места проживания большинства сотрудников и видов транспорта, которыми они пользуются. Поэтому метро и подъезды – важный фактор для компаний с большой поддерживающей структурой (call center, back office). Арендаторам, ориентированным на клиентский бизнес, важно находиться рядом со своими клиентами. В зависимости от своих приоритетов арендатор может искать помещение в непосредственной близости (5 минут пешком или около получаса езды на машине) от центрального офиса компании, офиса стратегического партнера (клиента, материнской/дочерней компании, инвестора и т.д.) или производства. Кроме того, место расположения должно соответствовать корпоративным правилам и культуре компании (некоторым необходимо находиться только в центре, другие предпочитают размещаться в бизнес-парках на окраинах города). Реализуя проект офисной недвижимости, девелопер стремится преимущественно к тому, чтобы земельный участок находился в центре города, рядом со станциями метро или вдоль крупных магистралей, с которых здание хорошо просматривается. Если участок не удовлетворяет названным требованиям, лучше сразу отказаться от строительства офиса на участке с некачественной локацией. Благодаря возможности объединить стремления застройщиков и пользователей, в мире успешно работают такие бизнес-кварталы, как Canary Wharf (Лондон, Великобритания), La Defense (Париж, Франция), Манхеттен (Нью-Йорк, США) и Москва-Сити (Москва, Россия). ВНУТРЕННЯЯ ЛОГИСТИКА Любовь Цапенкова, консультант отдела Стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Арендатору важен быстрый доступ к рабочему месту, подразумевающий количество времени, которое занимает путь от паркинга или центрального входа до рабочего места. Это требование можно назвать качеством внутренней логистики, включающее время заезда на паркинг, как для сотрудников, так и для посетителей, оперативность выдачи пропуска (для посетителя), время преодоления турникетов, ожидания лифта, длина здания и, соответственно, коридоров. В современных бизнес-центрах наиболее важным фактором обеспечения правильной внутренней логистики является грамотная организация движения лифтов. Именно количество лифтов, на котором российские и украинские девелоперы часто экономят, а также их грузоподъемность, расположение, скорость и схема работы позволяет достичь минимального времени ожидания даже в часы пик. Например, в здании «Башня на Набережной» в Москва-Сити (55 этажей, 100 000 м2 офисов) предусмотрено две группы лифтов (одна – 8 лифтов, вторая – 6), а в бизнес-центре Coeur La Defense (40 этажей, около 120 000 м2 офисов) – две группы лифтов (по 8 лифтов в каждой). АРХИТЕКТУРА Арендатор стремится разместиться в центре повыше, чтобы иметь привлекательный вид из окон и как можно больше естественного освещения. Он рассчитывает на возможность изменения планировок офиса, максимального использования арендуемого/купленного пространства, а также надеется разместиться по возможности на одном этаже. Девелопера, в первую очередь, интересует доходная часть проекта. Его цель – получить максимум арендуемых площадей, но при этом все чаще девелопер обращает внимание на модные тенденции в архитектуре, которые, впрочем, влекут за собой сложности в согласовательных процедурах. Большое количество новых офисных зданий имеет неквадратную форму этажа, что сильно увеличивает стоимость строительства и ограничивает гибкость при внутренней планировке помещений. Зачастую, планируя здания изощренной формы, владельцы рассчитывают тем самым на более высокую арендную ставку. Однако чаще всего арендаторы не готовы платить премию только за то, что арендуют площади в шедевре архитектурного мастерства. Примеры неэффективных с коммерческой точки зрения этажей можно встретить в разных странах, например, в России (Северная Башня, Москва), Франции (некоторые сооружения в районе La Defense, Париж), Великобритании (Gherkin, Лондон) и т.д. Как показывает практика, для того чтобы объект был эксклюзивным, необязательно экспериментировать с формой этажа и пытаться создать что-то оригинальное. Хорошим примером простых архитектурных форм, удобных для размещения арендатора, является проект «Город Столиц» (Москва-Сити) с прямой формой фасада без острых углов и закруглений. ИНФРАСТРУКТУРА Потребности арендатора весьма просты: ему необходимо место для парковки, обеда, курения и др. Если же в офисном центре имеется спортзал и банкомат, арендатор будет вполне доволен рабочим местом. Поэтому важна близость здания к объектам инфраструктуры или же наличие набора услуг (банк, химчистка, туристическое агентство, фитнес-клуб) в самом здании. Для девелопера дополнительные сервисы не являются хорошим источником дохода. К примеру, кейтеринговые операторы платят, как правило, невысокую арендную ставку, поэтому девелопер стремиться уменьшить количество сопутствующих помещений в пользу дорогостоящего офисного пространства или стрит-ритейла. Однако в наличии названных сервисов заинтересован арендатор, который хочет, чтобы сотрудники тратили как можно меньше времени на обед и могли решать повседневные вопросы быстро и легко. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ В здании «Башня на Набережной» в Москва Сити (55 этажей, площадь офисных помещений – 100 000 м2) предусмотрено две группы лифтов (одна – 8 лифтов, вторая – 6 лифтов) фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Арендатора волнует надежность и качество условий пребывания в здании (поддержание постоянной температуры в здании независимо от сезона, исправная работа электрических и слаботочных сетей, а также возможность получения необходимых мощностей, количество и исправность лифтов, бесперебойная работа охранной системы и т.д.). Кроме того, помещение должно соответствовать уровню технологий, используемых в работе компании-арендатора (наличие серверной, источника бесперебойного питания, газового пожаротушения). Девелопер зачастую выбирает системы с наименьшей стоимостью, что, впрочем, не всегда приводит к экономии. Это, например, проявляется в выборе систем вентиляции и кондиционирования. Для арендатора важна комфортная температура в здании и возможность ее регулировки – ему не важен производитель, как и технические характеристики. Самое важное для арендатора – чтобы в офисе была возможность организации рабочего процесса, связанного с особенностями производимых компанией товаров/предлагаемых услуг. Например, фармацевтические компании должны иметь возможность организации химических лабораторий. Компания, создающая программное обеспечение, должна иметь возможность организовать специализированные серверные. Компания, производящая продукты питания, часто требует наличие специализированной кухни. Арендаторы готовы платить за дополнительное оснащение, но не всегда здание может это позволить, поскольку такие нововведения приводят к увеличению нагрузки на пол, установке дополнительных электрических мощностей, вытяжек и т.п. АРЕНДНАЯ СТАВКА Уровень арендных ставок диктует рынок и зависит от соотношения объемов спроса и предложения, а также уровня развития рынка. Тем не менее, в этом вопросе мнения арендатора и девелопера расходятся в наибольшей степени: арендатор борется за низкую ставку, пытается ее зафиксировать и добивается скидок, арендодатель в свою очередь увеличивает и саму арендную ставку, и размер авансовых платежей. Идеальная ставка для каждого отдельно взятого здания отражает правильно найденный компромисс в условиях текущей рыночной ситуации. Это включает и ставку аренды, и срок договора, и индексацию. Если такой компромисс не будет найден, офисному комплексу грозит простаивание из-за переоценки, либо низкая доходность.