DEPOT Development Group: «Развитие, которое будет после кризиса, многократно улучшит ситуацию на рынке недвижимости»

Как Вы можете охарактеризовать изменения на региональных рынках торговой недвижимости Украины, которые произошли в результате кризисных явлений? Проект торгового центра в Ялте проект: DEPOT DEVELOPMENT GROUP Наша компания знает ситуацию на региональных рынках изнутри, поскольку львиная доля объектов DEPOT Development Group находится именно в регионах, и мы ежедневно трудимся над подписанием договоров аренды. Несмотря на экономический стресс, который поразил региональные рынки недвижимости, развитие сегмента торговой недвижимости замерло не полностью. При этом на первый план вышли вполне прогнозируемые тенденции. Для многих мелких локальных владельцев несетевых магазинов этот период является хорошим стимулом к развитию: они не имеют больших кредитных обязательств перед банками, не планировали «раздувать» сеть ради портфельной продажи бизнеса, как это делало большинство сетевых операторов. Кроме того, такие компании знают все местные «подводные камни» бизнеса. Следует отметить, что хорошие темпы развития начали демонстрировать мелкие операторы по продаже мебели и хозяйственных товаров. Видимо, они решили воспользоваться замешательством крупных украинских и иностранных ритейлеров, чтобы отвоевать долю розничного рынка. Учитывая также падение арендных ставок, можно сказать, что для таких планов ситуация действительно является сегодня довольно благоприятной. Рынок недвижимости каких регионов пострадал в наибольшей, а каких в наименьшей степени? Почему? Несмотря на то, что уровень продаж розничных сетей упал практически повсеместно, нельзя считать, что больше всего пострадали индустриальные восточные регионы, как это принято сегодня утверждать. Дело в том, что экономика городов, как правило, диверсифицирована благодаря разным факторам: близости к границе, наличию «магнитов» – крупных оптовых рынков и т.д. В качестве примера можно привести одесский регион, выделяющийся низкой вакантностью в сегменте торговых помещений, а также донецкий, который, как ни странно, демонстрирует наименьшую вакантность и отсутствие задолженности по арендным платежам среди всех регионов Украины, где у нас имеются объекты недвижимости. КОНСТАНТИН ИСАЕВ фото: DEPOT DEVELOPMENT GROUP Год рождения: 1957 Место рождения: Дагестан, Россия Образование: высшее техническое и высшее юридическое Занимаемая должность: заместитель исполнительного директора DDG Карьера: органы внутренних дел, директор ООО «МТН», директор СП ООО «Микроприбор», заместитель директора ООО «Фокстрот» Семейный статус: женат, двое детей Хобби и увлечения: теннис, дайвинг и горные лыжи. Назовите крупнейших игроков девелоперского бизнеса региональных центров Украины. Не хотелось бы никому делать рекламу – игроков достаточно много. К сожалению, в связи с кризисом их количество уменьшается, однако могу сказать уверенно, что в любом случае еще наступит время, когда Украина снова станет самой привлекательной страной в Европе для девелоперов. Упростился ли сегодня вопрос поиска и приобретения/аренды земельных участков в региональных центрах Украины? Планирует ли компания использовать современную ситуацию для пополнения земельного портфеля? Пополнение земельного портфеля не является стратегической целью нашей компании. Существуют более интересные предложения, связанные с приобретением существующей либо строящейся недвижимости вместе с земельными участками, либо долевое инвестиционное участие в проектах. Сейчас принимать участие в подобных сделках стало гораздо проще. Более того, ситуация позволяет нам снижать цену до необходимого уровня, что с учетом снизившейся себестоимости строительства дает сегодня компании возможность продолжать динамично расти. Расскажите, как кризис повлиял на бизнес DDG. Вряд ли можно утверждать, что мы столкнулись с проблемами, которые не можем решить своими силами. Конечно же, с одной стороны, на лицо падение арендных ставок и рост задолженностей по арендным платежам, однако с другой – для нас это хороший стимул и вектор приложения усилий. Мы оптимизировали работу компании таким образом, что даже объекты, которые не сдавались в аренду в докризисное время, сейчас наполнены операторами и приносят постоянный доход. Как нам удалось этого достичь? Некоторым арендаторам мы снизили ставку аренды, некоторым пошли на другие уступки. Мы воспринимаем арендаторов в качестве наших партнеров, поэтому финансовый успех одной стороны партнерских отношений зависит от успеха другой. За счет региональных подразделений нашей компании мы можем оперативно реагировать на любые процессы, связанные с управлением недвижимостью по всей Украине и поиском арендаторов на местных рынках. Мы также разработали довольно интересные мотивационные схемы для сотрудников, стимулирующие инициативность и эффективность работы. Ведь интеллектуальный ресурс является для нас сейчас определяющим. Что касается проектного портфеля, то по сравнению с 2008 годом он увеличился, мы не отказались ни от одного проекта. Продолжается проектирование и строительство нескольких торгово-развлекательных центров, несмотря на то, что была сделана небольшая пауза в их развитии, связанная с перерасчетами окупаемости и финансовой целесообразности. DEPOT Development Group Проект ТРЦ DEPOt Center, Черновцы проект: DEPOT DEVELOPMENT GROUP Девелоперская компания DEPOT Development Group была создана в 2007 году в составе крупного украинского холдинга – группы компаний «Фокстрот». Помимо самостоятельного и системного управления всеми объектами недвижимости холдинга, основной задачей DDG является девелопмент проектов торгово-развлекательных центров. На сегодняшний день в портфель компании входят объекты торговой, офисной и складской недвижимости в Украине и Молдове. Прежде всего это магазины «Фокстрот. Техника для дома», торговые центры (в Кривом Роге, Николаеве, Симферополе, Одессе, Запорожье, Луганске), офисные и складские центры в Киеве и других городах. Основная стратегия и принципы работы компании вырабатываются головным офисом в Киеве, а эксплуатация и оперативное управление осуществляется региональными филиалами. Стратегия DEPOT Development Group нацелена на развитие сети торгово-развлекательных центров в городах с населением более 50 тысяч жителей. Прежде всего компания заинтересована в выходе на рынок городов, где современные форматы торговли еще недостаточно развиты, но спрос на них довольно высок. Вы заявили, что в 2009 году компания DDG планирует инвестировать в развитие своих проектов. Это собственные средства компании? Да, компания планирует инвестиции в 2009 году. Источники финансирования разные, но в основном это собственные средства компании. Развитие осуществляется преимущественно за счет операционного дохода, поэтому для нас очень важно эффективно работать – от результатов деятельности напрямую зависит строительство и открытие новых объектов в будущем. Рассматриваете ли Вы возможность продажи своих объектов/проектов в связи с кризисной ситуацией? Если да, то каких именно? Проект торгового центра в Тирасполе проект: DEPOT DEVELOPMENT GROUP Стратегически продажа объектов в наши планы не входит, однако в единичных случаях мы к таким переговорам готовы. Сейчас более благоприятное время для покупки или привлечения небольших инвесторов, нежели для продажи объектов. Нашим преимуществом перед многими другими девелоперами является отсутствие значительных долговых обязательств, поэтому у нас нет необходимости продавать недвижимость за бесценок. Что касается покупки, то компания сфокусировались на приобретении небольших объектов площадью от 10 до 20 тысяч м² во всех регионах Украины с хорошим месторасположением. Рассматриваете ли Вы сегодня другие сферы для инвестирования, менее подверженные влиянию кризиса? Основой деятельности компании DDG были и остаются направления, касающиеся недвижимости. Именно для этих целей компания была создана. На данном этапе наши бизнес-ориентиры не изменились. Как сильно кризис повлиял на Ваши личные доходы? Как и все игроки рынка недвижимости, я нахожусь в зависимости от процессов, происходящих в нашей стране, и достаточно серьезно ощутил на себе влияние кризиса. Однако я с надеждой смотрю в будущее и думаю, что в ближайшие два-три года ситуация выровняется. Назовите ближайшие открытия торговых объектов компании DDG. Проект ТОЦ «Южные Склоны», Донецк проект: DEPOT DEVELOPMENT GROUP Из крупных проектов в нынешнем году мы планируем открыть три торгово-развлекательных центра: в Луганске, Черновцах и Тирасполе. Луганским проектом занимается наш партнер – девелоперская компания «Бонум», которая уже имеет в своем портфеле введенный в эксплуатацию в 2008 году ТРЦ «Аврора» (около 10 000 м²). Открытие нового ТРЦ под названием «Южноград» запланировано на середину августа 2009 года. Что касается ТРЦ Depot Center в Черновцах, то его площадь составляет около 20 000 м². Это проект регионального значения, открытие которого запланировано на середину осени. Также на осень запланировано открытие объекта в формате Strip Center в Тирасполе. В 2010 году мы планируем ввести в эксплуатацию ТРЦ «Южные склоны» в Донецке площадью около 20 000 м². Расскажите о Вашем видении дальнейшего развития событий на украинском рынке. Проблемы, которые особенно остро проявились в период кризиса, в принципе существовали всегда. Как было написано на одной грани кольца у царя Соломона: «Это пройдет». Это значит, что пройдет кризис, кто-то станет сильнее, кто-то уйдет с рынка, кто-то поменяет сферу деятельности. Однако я уверен в одном – как бы там ни было, развитие, которое будет после кризиса, многократно улучшит ситуацию на рынке недвижимости по сравнению с сегодняшним днем.