«Дафи»: «Конъюнктура рынка не способствует запуску новых проектов»

Commercial Property №8 (156) август 2016

НА ДАННЫЙ МОМЕНТ СТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ «ДАФИ» СКОНЦЕНТРИРОВАЛАСЬ НА УПРАВЛЕНИИ И ОБНОВЛЕНИИ СВОИХ ТРЦ В ДНЕПРЕ И ХАРЬКОВЕ, А ТАКЖЕ ИЗУЧАЕТ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ПОДРОБНЕЕ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ РАССКАЗАЛ ИГОРЬ СКЛЯРЕНКО, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР СИК «ДАФИ».

Текст: Оксана Бабенко


Расскажите о портфеле строительно-инвестиционной компании «Дафи». Какие объекты находятся в ее управлении?

Компания «Дафи» была основана в ноябре 2002 года. Ее основной специализацией является реализация проектов торговой недвижимости по всей Украине. За время деятельности компанией было простроено множество торговых центров, часть из которых была продана. Среди таких проектов – ТЦ «Седьмой континент» и ТЦ «Мебельный квартал» в Днепре. Также мы построили здание для DIY-гипермаркета в Харькове, который ранее занимал немецкий ритейл-оператор OBI. Сейчас в нем размещается гипермаркет «Эпицентр», который вместе с расположенными рядом ТЦ «Мебельный лабиринт» и супермаркетом электроники «ШОК» образует локальный ритейл-кластер, в состав которого входит и ТРЦ «Дафи».

Некоторые объекты остались в собственности и управлении нашей компании, среди которых – два торгово-развлекательных центра «Дафи». Первый из них был открыт в ноябре 2005 года в Днепре, второй – в октябре 2008 года в Харькове.

Какие источники финансирования использует компания «Дафи» для реализации объектов недвижимости?

Компания «Дафи» строила объекты для различных заказчиков как «под отделку», так и «под ключ», что влияло на стоимость их реализации. Ориентировочный объем инвестиций в проект торгового центра составляет $1000/м2. Источники финансирования, как правило, были комбинированными: собственные средства нашей компании или заказчиков, а также заемные средства отечественных и западных финансовых учреждений.

ТРЦ «Дафи» в Днепре был открыт в ноябре 2005 года

ФОТО: СИК «ДАФИ»

Как события социально-политического и экономического характера 2014-2015 годов повлияли на деятельность компании «Дафи»?

Неблагоприятная экономическая ситуация и политическая нестабильность оказывают отрицательное влияние на уровень реальных доходов населения и, соответственно, на потребительскую активность покупателей. Результатами этих тенденций стали снижение розничного товарооборота у ритейл-операторов и проблемы с оплатой аренды собственникам помещений.

Компания «Дафи» еще в период мирового финансового кризиса 20082009 годов оптимизировала все внутренние процессы, что помогло в решении задач, с которыми мы столкнулись в 2014-2015 годах. В частности, компании удалось сохранить якорных арендаторов обоих торгово-развлекательных центров «Дафи». В текущем году мы уже можем говорить о наметившейся тенденции роста продаж, что напрямую связано со стабилизацией курса национальной валюты. Если негативные сценарии развития ситуации, прогнозируемые на последний квартал, не оправдаются, то результаты нынешнего года можно будет оценить положительно.

Подведите итоги деятельности компании за восемь месяцев текущего года.

Компания «Дафи» выполняет утвержденные на 2016 год финансовый план и бюджет. Положительным итогом является сохранение основного пула арендаторов торговых объектов, и статистика ротаций не отличается от предыдущих периодов и не выходит за рамки стандартов, принятых в отрасли.

Ведет ли компания «Дафи» реализацию проектов недвижимости в данный момент?

На данный момент в стадии разработки и проектирования находится несколько проектов. Однако в большей степени компания сосредоточена на улучшении деятельности существующих торгово-развлекательных центров, что обусловлено, в частности, изменением ожиданий покупателей, которые становятся все более искушенными и требовательными, и в целом современными тенденциями на рынке торговой недвижимости.

Какие управленческие задачи Вы поставили перед собой на 2016 год? Какие из них Вам уже удалось решить?

Прежде всего, мы планируем провести реновацию и модернизацию обоих ТРЦ «Дафи». Например, в днепровском объекте уже реализован проект по оптимизации паркинга, в результате которой его емкость увеличилась на 10%.

Какой уровень вакантности в торгово-развлекательных центрах компании «Дафи» в Днепре и Харькове? Какие основные арендаторы были привлечены в торговые объекты в текущем году?

Вакантность в обоих ТРЦ «Дафи» стремится к нулю. Новыми арендаторами харьковского ТРЦ стали кинотеатр «Мультиплекс» и магазин одежды Sassofono, днепровского – магазины одежды Monton и Sassofono, «Аптека 911». Это известные на рынке и активные в вопросах продвижения арендаторы. Кроме того, мы привлекли в наши объекты частных ритейлеров. Будем рады, если они разовьются до сетевых масштабов.

В 2014-2015 годах ввиду роста курса зарубежных валют на рынке торговой недвижимости Украины наблюдалась тенденция к изменениям условий аренды, которые проявлялись в снижении арендных ставок, фиксации курса валют, сокращении арендаторами занимаемых площадей, др. Как коснулись подобные процессы компании «Дафи»?

Мы всегда стараемся идти навстречу арендаторам, поэтому нам пришлось пересмотреть условия сотрудничества со многими из них. Однако мы постоянно отслеживаем товарообороты ритейлеров и динамику их продаж. Это дает возможность объективно оценить, какая часть средств может быть выплачена в качестве арендной ставки по каждой товарной категории, и прийти к взаимовыгодным соглашениям, позволяющим арендаторам и управляющей компании вести прибыльную коммерческую деятельность.

На каких условиях Вы привлекаете арендаторов сегодня?

Мы поддерживаем партнерские отношения с арендаторами, и договоры заключаются, безусловно, на взаимовыгодных условиях. Самое лучшее решение при их составлении – это разумный компромисс. Ставка аренды помещений в наших объектах варьируется в зависимости от многих составляющих, таких как расположение в структуре ТРЦ, товарная группа арендатора, др. Ритейл-оператор выбирает ту площадку, стоимость которой позволит ему успешно работать. Со своей стороны, мы идем на уступки, основными из которых являются исключение валютных рисков на определенный период времени или фиксация арендной ставки в гривне на срок до одного года.

ФОТО: СИК «ДАФИ»

ИГОРЬ СКЛЯРЕНКО
Дата рождения: 12 октября 1977 года
Место рождения: пгт Десна (Черниговская область)
Место жительства: Днепр
Образование: Одесский институт сухопутных войск, Межрегиональная академия управления персоналом
Карьера: 2000-2005 годы – Вооруженные силы Украины, 2005-2008 годы – директор компании «Диалог»
Занимаемая должность: генеральный директор СИК «Дафи»
Семейное положение: женат, трое детей
Хобби: большой теннис.

Весной текущего года в ТРЦ «Дафи» в Харькове произошло закрытие кинотеатра Kronverk Cinema. Насколько данный факт повлиял на деятельность ТРЦ? Как быстро удалось найти нового арендатора? 

Сегмент торговой недвижимости Украины постепенно развивается, и позиции, которые занимает компания «Дафи» на рынке, не позволяют нам игнорировать современные тенденции. Поэтому мы приняли решение пересмотреть маркетинговую стратегию формирования пула арендаторов, в рамках которой намерены разнообразить рекреационную зону третьего этажа ТРЦ «Дафи» в Харькове, в частности, расширить количество развлечений для детей и взрослых. Кинотеатр Kronverk Cinema, который размещался в этом объекте, перестал справляться с задачами якорного арендатора. Кроме того, на рынке появились сильные отечественные игроки. Поэтому нами было принято управленческое решение о замене якорного арендатора максимально удобным для всех договаривающихся сторон способом. Основная работа в данном направлении была проведена до закрытия Kronverk Cinema, в результате этого кинотеатр в харьковском ТРЦ «Дафи» не работал менее одного календарного месяца.

Как изменилась посещаемость ТРЦ «Дафи» в Харькове и Днепре в текущем году и с чем это связано? Какие меры Вы принимаете для привлечения посетителей?

В статистике посещаемости объектов компании «Дафи» наблюдается достаточно интересная закономерность. В частности, ТРЦ в Днепре достиг намеченного бизнес-планом трафика уже в первый год работы, то есть еще в 2005 году, который с того времени не менялся, несмотря на усиление конкуренции на рынке и независимо от геополитических процессов в стране. Посещаемость ТРЦ составляет в среднем 10 000 человек в день, и именно на данное количество людей рассчитан инженерно-технический комплекс объекта (арендуемая площадь ТРЦ – 15 000 м2ред.).

С момента открытия харьковского ТРЦ «Дафи» (арендуемая площадь ТРЦ – 46 000 м2ред.) в экономически сложном 2008 году мы ежегодно наращивали трафик этого объекта за счет различных факторов, в первую очередь - благодаря улучшению пула арендаторов. Число его посетителей демонстрировало стабильный рост, которое в 2012 году достигло в среднем 24 000 человек в день. Начиная с 2013 года и по сегодняшний день, посещаемость ТРЦ, к сожалению, не демонстрирует положительной динамики. Однако, учитывая современные реалии рынка торговой недвижимости, мы не видим оттока посетителей, чего удалось достичь благодаря открытию нового кинотеатра, полному обновлению зоны фуд-корта, замене неэффективно работающих арендаторов.

Какие изменения в поведении покупателей Вы можете выделить? Как Вы отвечаете на эти тенденции?

В текущем году особых изменений в поведении покупателей не наблюдается. Мы корректируем каналы коммуникации с посетителями, побуждаем арендаторов к проведению консолидированных мероприятий по стимулированию покупательной активности, стараемся уловить и удовлетворить ожидания различных социальных групп. Например, мы первыми в Украине учредили кросс-акции «Клуб поважних», «Сертификат именинника», «Happy вторник», «Дафи-бранч». Эти постоянно действующие локальные мероприятия позволяют арендаторам делать узконаправленные точечные предложения своей целевой аудитории.

 

В 2017 году компания «Дафи» планирует расширить площадь днепровского ТРЦ на 1800 м2

ФОТО: СИК «ДАФИ»

Существует ли конкуренция между торговыми центрами в Днепре и Харькове? Как она влияет на деятельность объектов компании «Дафи»?

«Дафи» в Днепре является торгово-развлекательным центром районного формата и работает на определенную зону охвата. Как подтверждает статистика, открытие в городе новых объектов никак не отразилось на его посещаемости.

Ситуация с харьковским ТРЦ «Дафи» особенная за счет того, что рядом с ним расположено еще несколько объектов торговли. Однако они не являются соперниками и наоборот - работают как единый торговый кластер с сильным предложением, с которым очень тяжело конкурировать другим городским ТЦ/ТРЦ.

Компания «Дафи» развивает свои объекты как центры досуга с большим количеством интерактивных предложений. Слоган, с которым она вышла на рынок, отражает концепцию позиционирования сети ТРЦ как места встреч. Посетители, которые еще несколько лет назад посещали ТРЦ вместе с родителями, стали подростками и являются очень активными покупателями, а также самыми патриотичными сторонниками бренда «Дафи». Эта тенденция вселяет в нас уверенность в правильности выбранной стратеги и ее долгосрочной перспективе.

Повлияет ли на деятельность ТРЦ «Дафи» вывод новых объектов, к примеру, ТК «Кубометр» в Днепре, открывшийся в июле текущего года, ТРЦ «Никольский» в Харькове, запуск которого ожидается в 2017 году?

Открытие торгового комплекса «Кубометр» в Днепре не повлияло на показатели деятельности нашего объекта. Мы также не видим опасений для ТРЦ «Дафи» в Харькове в связи с ожидаемым открытием ТРЦ «Никольский», в частности, из-за локации объектов, которые территориально отдалены друг от друга, и их различных форматов.

   

ТРЦ «Дафи» в Харькове был открыт в октябре 2008 года

ФОТО: СИК «ДАФИ»

По Вашему мнению, какие шаги могут предпринять существующие торговые центры для повышения успешности своей деятельности и конкурентоспособности на рынке?

На мой взгляд, задачи управляющей компании следующие. Во-первых, поддерживать условия комфорта для посетителей, своевременно и качественно отвечать на постоянно меняющиеся запросы. Во-вторых, корректировать пул арендаторов в соответствии с этими запросами. При этом все коммуникации с посетителями должны носить постоянный характер. Необходимо внимательно относиться к рекламациям, стараться незамедлительно реагировать на малейшее недовольство посетителей. Время «постсоветского» сервиса проходит, и мы наблюдаем, что люди всех возрастов предъявляют высокие требования к стандартам обслуживания, соблюдению санитарно-гигиенических норм, безопасности и комфорту.

Компания «Дафи» понимает, что нельзя останавливаться в развитии. Поэтому мы стараемся перенимать эффективный европейский и американский опыт. К примеру, руководство управляющей компании сети ТРЦ «Дафи» проходило обучение в торговых центрах США и различных европейских странах. Также мы приглашаем к нам ведущих зарубежных специалистов индустрии торговой недвижимости для проведения лекций и семинаров

Каковы планы компании по развитию уже действующих ТРЦ в Харькове и Днепре в 2017 году?

Стратегия управляющей компании предполагает постоянное совершенствование своих объектов. К примеру, мы ежегодно обновляем не менее 5-10% арендаторов, что связано, среди прочего, с изменением ожиданий и требований посетителей. Как правило, такие работы мы проводим в период с апреля по август.

На данный момент в ТРЦ «Дафи» в Днепре ведутся активные работы по реновации, в рамках которой планируется открытие обновленного кинотеатра в современном формате. Кроме того, мы планируем расширение площади этого объекта за счет достройки в 2017 году 1800 м2 дополнительных площадей.

В ТРЦ «Дафи» в Харькове также продолжаются работы над обновлением. Мы уже провели изменения первого и второго этажей, и сейчас ведутся работы по перепланировке третьего уровня, которые завершатся в текущем году. Первый этап этих изменений, а именно открытие нового кинотеатра, уже выполнен. Далее мы планируем открытие крупного детского развлекательного центра и изменение формата фуд-операторов.

   

Арендуемая площадь харьковского ТРЦ «Дафи» составляет 46 000 м2

ФОТО: СИК «ДАФИ»

Насколько насыщенными являются рынки торговой недвижимости Днепра и Харькова? Нуждаются ли они в новых проектах торговой недвижимости в целом и на данный момент в частности; иными словами, будет ли спрос на подобные объекты со стороны арендаторов в случае их реализации?

Трудно говорить о насыщенности рынка при низкой покупательной способности населения. Сегодня мы можем изучать опыт развитых стран и делать выводы. В частности, по количеству торговых площадей в расчете на 1000 жителей наша страна в разы отстает от рынков Восточной Европы, не говоря о Западной Европе или США.

Дайте Ваши прогнозы развития ситуации на рынке торговой недвижимости Украины в перспективе 2017 года. На Ваш взгляд, какие тенденции будут иметь место на рынке в следующем году?

Сложно прогнозировать в реалиях сегодняшнего дня. Если в 2017 году произойдут ожидаемые изменения, тогда, скорее всего, на рынок Украины вернутся или зайдут новые европейские бренды, возобновится реализация замороженных проектов. Рост благосостояния населения откроет новые перспективы во всех сферах бизнеса, и в первую очередь, в сегменте коммерческой недвижимости.

Для уже работающих объектов торговли сценарий, скорее, положительный. Я делаю такой вывод исходя из нашего опыта, в частности листа ожидания, который мы формируем по заявкам ритейл-операторов, и прогнозируемого роста товарооборота в текущем году.

В ближайшей перспективе мы не ожидаем новых громких открытий торговых центров в Днепре и Харькове. На рынке возможны переносы сроков открытия уже строящихся объектов, также современная конъюнктура рынка не способствует запуску новых девелоперских проектов.

Расскажите о планах компании на перспективу 2016-2017 годов. В частности, планирует ли компания запуск новых девелоперских проектов?

На данный момент мы не планируем каких-либо значительных изменений в деятельности компании. В связи с возникшим недоверием к банкам, жители Украины пытаются сохранить сбережения в виде инвестиций в недвижимость, поэтому мы изучаем рынок жилья в Днепре, который сегодня демонстрирует неплохие темпы развития. В то же время мы не наблюдаем в городе такого докризисного «бума» жилищного строительства, который был отмечен, к примеру, в Киеве, Одессе и Харькове.