Colliers International: «Украина должна завлекать инвесторов»

Джон Верпелети, назначенный весной 2010 года на должность директора инвестиционных услуг компании Colliers International в Центральной и Восточной Европе, имеет более 20 лет управленческого опыта в инвестиционном секторе на рынках недвижимости этого региона. «Центральная и Восточная Европа, несмотря на мой многолетний опыт работы на этом рынке, все также для меня интересна. Я планирую продолжить свою профессиональную деятельность именно в этом регионе, поскольку, во-первых, процесс изучения нового рынка занимает не один год, и, во-вторых, этот рынок не стоит на месте, он активно развивается, что открывает возможности для работы и реализации себя как профессионала», – рассказывает Джон Верпелети. КРИЗИС: ПОЗИТИВНЫЕ И НЕГАТИВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ «Сравнивая период конца 80-х – начала 90-х годов и сегодняшнее время, можно проследить общую кризисную тенденцию в сфере финансов, – рассказывает Джон Верпелети. – И 30 лет назад, и сейчас кризис недвижимости был обусловлен идентичными причинами – реализовывалось слишком много проектов с необдуманным финансированием». Позитивным результатом кризиса, по мнению эксперта, является то, что «люди вновь вспомнили основы – что и почему происходит». «Игроки региона Центральной и Восточной Европы думали, что рынки развиваются так, как должны развиваться. Но они ошибались, забыв о фундаментальных вещах – о спросе на недвижимость, месторасположении объектов, др., а также ошибочно оценивали свои риски. Надеюсь, что кризис станет хорошим уроком», – отметил Джон Верпелети. Больше всего в результате кризиса пострадал финансовый сектор, отмечает эксперт, в результате чего игрокам рынка недвижимости стало «очень сложно получить доступ к финансированию». Но даже наличие финансовых средств еще не является гарантом того, что сделка будет заключена успешно: «Самое большое препятствие для совершения трансакций – понимание, что финансирование не может быть осуществлено в разумные сроки и на разумных условиях». «В СТРАНЕ СЛИШКОМ МНОГО ПОЛИТИКОВ, ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КОТОРЫХ ЗАВЯЗАНА НА ЛИЧНОЙ ВЫГОДЕ И ЛИЧНОМ ИНТЕРЕСЕ. ЭТО ОТПУГИВАЕТ ИНВЕСТОРОВ» ИНВЕСТИРОВАНИЕ Украинский рынок, по мнению Джона Верпелети, является благоприятным для инвестирования. «Здесь есть возможности, есть много пространства», – отметил эксперт. Однако, по его словам, сегодня мало кто готов вкладывать средства в Украину: «Мы постоянно спрашиваем, проверяем, кто готов выходить на этот рынок. Но инвесторы больше предпочитают, к примеру, соседнюю с Украиной Польшу», – говорит господин Верпелети. Причиной столь низкого интереса к Украине со стороны инвесторов эксперт называет множество барьеров для выхода на этот рынок, спровоцированных коррупцией, бюрократией, др. «Я считаю, что уровень коррупции и бюрократии очень высок – это препятствия, которые необходимо устранять. Страна должна привлекать инвесторов», – советует Джон Верпелети. «Есть многочисленные институциональные инвесторы, заинтересованные в Восточной Европе, но они в данный момент не могут быть уверены в Украине. Если инвестор вкладывает деньги и строит объект, он хочет знать наверняка, что сможет его продать. Если у инвестора складывается негативное впечатление об инвестиционном климате страны, он не захочет выходить на этот рынок», – отметил господин Верпелети, продолжая: «Но я вижу в Украине возможности, доказательством чему является успех тех, кто уже рискнул вложить деньги в эту страну».

Прямые зарубежные инвестиции в некоторые страны Центральной и Восточной Европы, млрд. $
Название страны	2006	2007	2008	2009	2010	2011	Суммарно
Чехия	5,52	10,6	6,57	2,87	6,12	5,38	37,06
Польша	19,87	23,65	14,98	13,02	9,1	14,3	94,92
Румыния	11,39	9,92	13,88	4,85	2,94	2,74	45,72
Украина	5,6	9,89	10,9	4,81	6,49	7,2	44,89

Источник: Colliers International О ПОЛИТИКЕ И НЕ ТОЛЬКО Несмотря на то, что эксперты считают Украину страной с хорошими возможностями, многие инвесторы и девелоперы не хотят выходить на этот рынок и даже получать информацию о нем. По мнению Джона Верпелети, причина столь негативного отношения к стране связана также с политической ситуацией. «В стране слишком много политиков, деятельность которых завязана на личной выгоде и личном интересе. Это отпугивает инвесторов, – отметил эксперт. – В теории, мы можем советовать инвесторам вкладывать средства в Украину, но что они получат в итоге? Коррупцию, бюрократию, слабую законодательную систему, др. Политическая нестабильность в стране заставляет инвесторов нервничать, многие из них сомневаются в надежности политических контактов. Политическая ситуация, которая не создает защищенный от рисков рынок, является препятствием для инвестиций в недвижимость». Выход из данного положения эксперт видит в том, чтобы «очистить страну от коррупции и бюрократии». «Если посмотреть на Грецию, то во время кризиса они продают ряд реализованных проектов, чтобы привлечь финансирование. Таким образом, власть доносит до девелоперов идею, что сейчас он покупает и уже получает разрешение строить, – приводит пример эксперт. - Необходимо добавить, что банковский сектор также должен быть лояльным к девелоперу потому что последний всегда зависим от финансов. Финансовый сектор должен быть доступным и прозрачным». БЛИЖАЙШИЙ КОНКУРЕНТ Соседний с Украиной рынок – Польша – в глазах инвесторов выглядит очень привлекательно, чему способствует, в частности, тот факт, что в разгар кризиса в 2009 году Польша была единственной страной в Европе с позитивным ВВП. «И рынок помнит об этом», – отметил господин Верпелети, добавив, что положительное восприятие страны также «подогрето» чемпионатом Евро-2012. «За последние пять лет в экономику Польши было инвестировано до 70 миллиардов евро (для сравнения: по данным Всемирного банка, в Украину было инвестировано около 32 миллиардов евро), – рассказывает эксперт. - Этому способствовал стабильный экономический и политический климат. Если политическая история страны хорошая – инвестор готов вкладывать деньги. По всем показателям Польша достойна войти в ряд таких привлекательных для инвесторов стран как Великобритания, Франция и Германия». ДЖОН ВЕРПЕЛЕТИ (JOHN VERPELETI) фото: COLLIERS INTERNATIONAL Должность: директор инвестиционных услуг Colliers International в Центральной и Восточной Европе Специализация: инвестиционные сделки Аккредитация: FAPI, FRICS, член Австралийского института недвижимости (API) и Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS) Начало карьеры в сфере недвижимости: 1978 год Карьера: господин Верпелети прибыл в Будапешт в начале 1991 года, имея 13-летний успешный опыт в сфере недвижимости в Австралии. В настоящее время он является директором инвестиционных услуг Colliers International в Центральной и Восточной Европе. Господин Верпелети руководит региональными инвестиционными группами и проектами. Ранее, в должности регионального главы фонда AXA REIM (AXA Real Estate Investment Managers) в Центральной и Восточной Европе, Джон Верпелети отвечал за приобретение и управлением активами в регионе.