Colliers International: «Налицо – трансформации во всех сегментах недвижимости»

Какие глобальные изменения произошли на рынках недвижимости стран Восточной Европы за последние 5 лет? Главным изменением, которое имело место на рынке Восточной Европы за указанный период, стал дефицит финансовых средств. Единичные рынки этого региона, которые получали внешнее финансирование, – это Россия, Польша и Чехия. Банки таких европейских стран как Австрия, Италия и других вывели свои средства из зарубежных государств, направив их на родные рынки, в локальные проекты. Практически все сферы экономики испытали нехватку финансирования, не только сфера недвижимости. К примеру, если мы посмотрим на Болгарию и Румынию, это две страны с очень хорошими экономическими условиями, но сейчас там очень сложно реализовать какие-либо проекты недвижимости или начать любой другой бизнес. Какие уроки вынесли инвесторы и девелоперы Восточной Европы из кризиса? Могу сказать, что в дальнейшем они будут более осторожными. Что мы увидели в сегменте коммерческой недвижимости, так это возврат к основным принципам этого рынка. Его развивают молодые люди, сидящие за компьютером и разрабатывающие проекты. Но недвижимость – это намного больше, чем просто набор цифр. Необходимо также понимать механизмы функционирования здания, специфику подписания договоров между арендаторами и агентами, юридические аспекты таких договоров и многое другое. Удивительно, что много инвестиционных учреждений этого не понимают. Насколько известно, рынок недвижимости развивается циклично. Когда будет следующий «пик» рынка, подобный тому, который мы наблюдали в Украине в 2007-2008 годах? Обычно рыночный цикл длится семь лет. С начала кризиса прошло уже пять лет. Но в данном случае ситуация может быть иной. Если говорить о спросе и предложении, то обычно на самом «дне» цикла рынок испытывает недостаток предложения, на «пике» – наоборот, профицит предложения. Соответственно, мы видим колебания арендных ставок, которые то падают, то поднимаются. Вся «соль» ситуации заключается в том, что даже в самой нижней точке цикла собственники хотят, чтобы арендаторы подписывали договоры аренды. В случае с нынешним экономическим циклом, его длительность может составить больше семи лет? Мне сложно сказать, как долго продлится нынешний цикл. К примеру, кризис 1930-х годов длился более семи лет. Я надеюсь, что в последующие два года мы таки увидим рост активности, который произойдет не обязательно за счет «западных» денег, но и за счет «восточных». Я думаю, что в некотором смысле ситуация прояснится в сентябре текущего года, в частности, для такой страны как Германия, где будут проходить парламентские выборы, результаты которых и определят дальнейшее развитие этого государства, в том числе и длительность экономического цикла. Отмечу, что на сегодняшний день в мире есть много компаний, работающих в разных сегментах экономики, которые имеют колоссальные суммы наличных средств, исчисляющихся триллионами. Они ожидают возможности инвестировать. Речь идет о таких сильных в финансовом плане компаниях как Apple, Google и другие. ХЕДЛИ ДИН ФОТО: COLLIERS INTERNATIONAL Возраст: 42 года Место рождения: Великобритания Образование: Университет Шеффилд Галлахам (Оценка и управление недвижимостью); Университет Ньюкасл (Маркетинг и сельское хозяйство); Член Королевского Общества Сертифицированных Экспертов в Области Недвижимости (MRICS) Занимаемая должность: управляющий партнер компании Colliers International в Восточной Европе Карьера: Хедли Дин присоединился к Colliers International в должности управляющего директора польского офиса компании в 2001 году. В 2005 году занял должность управляющего партнера компании. Три года спустя, в 2008 году, полномочия Хедли Дина были расширены в новой руководящей роли управляющего партнера компании Colliers в Центральной и Восточной Европе. В настоящее время Хедли Дин отвечает за стратегическое развитие бизнеса Colliers International в 16 странах и руководит более 650 сотрудниками. За годы работы Хедли Дин был удостоен нескольких наград CEEQA (CEE Real Estate Quality Awards) в 2004, 2009, 2010 и 2011 годах. Семейный статус: женат, пятеро детей Хобби: охота, история. Эти компании готовы инвестировать в рынок недвижимости Восточной Европы? Нет, не думаю, что они будут инвестировать в недвижимость. Но они являются катализаторами экономики и если захотят инвестировать, то будут делать это в крупные развивающиеся экономики с растущими возможностями. Одна из особенностей Восточной Европы – высокий потенциал роста этого региона. В период кризиса в Украине планировались к реализации гигантские и порой фантастические с точки зрения архитектуры проекты коммерческой недвижимости, от которых девелоперам пришлось впоследствии отказаться. Как Вы считаете, на правильном ли пути развития находится украинский рынок сегодня, если посмотреть на объекты торговой, офисной, гостиничной недвижимости, которые выводятся в данный момент? Каждый рынок имеет крупные проекты. В Украине и других странах, таких как Польша и Венгрия, еще 10 лет назад можно было наблюдать нехватку опыта строительства, например, высококлассных офисных зданий класса А. И даже сейчас, посещая офисные здания в разных странах, я иногда задаюсь вопросом: о чем думают архитекторы? Ведь эти здания лишены здравого смысла! Самая большая проблема архитекторов заключается в том, что они проектируют здания, которые затем невозможно сдать в аренду. Сегодня архитектор указывает девелоперу, что делать, хотя все должно быть совершенно наоборот. Особенно «опасными» можно назвать начинающих архитекторов, которые работают на развивающихся рынках. Какие сегменты коммерческой недвижимости сейчас наиболее активны в регионе Центральной и Восточной Европы? До недавнего времени наиболее активным являлся сегмент торговой недвижимости. Такие города как Прага, Варшава, а также некоторые города России приближаются к точке насыщения торговыми площадями. В США, к примеру, за последние два года не было реализовано ни одного проекта торговой недвижимости. Одной из причин тому является активное развитие Интернет-торговли. Отсюда второй интересный тренд – ритейлеры снова нуждаются в небольших по площади логистических комплексах, которые не использовались с середины 90-х годов. В то время началось развитие дорожной инфраструктуры, что способствовало созданию новых систем дистрибуции товаров из гигантских логистических хабов, расположенных далеко за пределами городов. В результате, ритейлеры получили возможность осуществлять доставку крупных партий товаров в течение 24-48 часов. Но сегодня покупатель хочет получить свой товар «день-в-день». В США, в частности в Сан-Франциско, уже доступна такая услуга доставки («same day delivery»). Этот тренд завоевывает также Европу. Многие годы онлайн-торговля проигрывала традиционным ТРЦ по срокам доставки товара. Покупка не была доступна потребителю для использования в тот же день. Но покупательское поведение и Интернет меняют модель эффективной дистрибуции. Для того чтобы удовлетворить запросы потребителя, обеспечив доставку «день-в-день», ритейлер или производитель должен осуществлять поставку товара из небольших складов, расположенных в городах, а не за их пределами. В Восточной Европе уже происходит такая трансформация системы дистрибуции и, соответственно, рынка логистической недвижимости. В этом смысле, Украина отстает от мировых тенденций на 7-10 лет. Торговые центры ведут борьбу за покупателя, с этой целью им необходимо развиваться, становиться не только местом покупок, но также местом развлечения и проведения досуга, включать в себя развлекательную составляющую. Если якорем ТЦ является развлекательный сегмент, то весь объект становится местом общения и развлечений. Именно это необходимо торгово-развлекательному центру будущего – меньше товаров на полках, но больше впечатлений для посетителей. Это перспектива торгового сегмента. Изменение принципов дистрибуции является результатом влияния торгового сектора и развития Интернет-торговли? Да, эти трансформации происходят благодаря влиянию ритейл-сегмента и Интернета. В целом, можно выделить три стадии развития дистрибуции. Первая стадия заключается в поставке продукции производителями непосредственно в магазины. Это можно было наблюдать в 1990-х годах в Польше, когда фермеры доставляли сельхозпродукцию напрямую в точки продаж. Середина 1990-х годов – следующая стадия, характеризующаяся появлением множества маленьких складов с разной локацией. Это происходит потому, что один большой централизованный склад не способен обеспечить своевременные поставки продукции в разные магазины. Из-за плохой дорожно-транспортной инфраструктуры было проблематично осуществлять поставки продукции из центрального склада в более мелкие. Следующая стадия – восстановление схемы «центральный склад – сеть мелких складов» в связи с развитием и улучшением дорожно-транспортной инфраструктуры. Данный процесс мы наблюдаем сейчас в Европе, где строится большое количество мелких складов, из которых обеспечиваются быстрые доставки в небольшие населенные пункты. Когда эта тенденция дойдет до Украины и от каких факторов она зависит? Я оцениваю направление логистики в Украине как перспективное. Так, здесь постепенно улучшается инфраструктура, поэтому можно утверждать, что в скором времени последует развитие логистики. Этот сегмент развивается за счет развития ритейла, который определяет способы дистрибуции товаров. Мы определили активные позиции торгового и складского сегментов. А какова ситуация с сегментами офисной и гостиничной недвижимости? Давайте расставим данные сегменты в порядке очередности с точки зрения девелоперской активности, а не с точки зрения инвесторов. Так, в Восточной Европе на первом месте по динамичности находится сегмент логистической недвижимости, далее следуют торговый, офисный и гостиничный сегменты. Сектор торговой недвижимости Восточной Европы уже идет на спад. В Украине ситуация иная – здесь лучшие позиции пока сохраняет торговля, затем следуют офисная, логистическая и гостиничная недвижимость. Но со временем логистика выйдет на первое место. Что касается перспектив офисного сегмента, а именно его качественного развития, думаю, что со временем страной заинтересуются крупные международные девелоперы. Они привнесут новые стандарты качества и «экологичности» зданий, что может изменить местный рынок, потому что локальные девелоперы скажут: «Да, это и вправду не так сложно. Я слишком много прислушивался к своему архитектору». Проведите параллель между инвестиционной ситуацией в Украине и у ее ближайшего соседа – в Польше. Сегодня Польша создает для инвесторов более благоприятную среду. Но 15 лет назад ситуация в этой стране была противоположной – никакой прозрачности, необходимость поиска связей для ведения бизнеса. Вступление Польши в Европейский Союз имело значительное влияние на страну, особенно в вопросе прозрачности ведения бизнеса. Также снизился уровень коррупции. Какие факторы будут иметь влияние на рынок коммерческой недвижимости в мире в ближайшей перспективе? На рынок недвижимости будут влиять такие факторы как рост стоимости труда, что мы сейчас видим в Китае, перенос производства, и как следствие – специализация разных стран в определенных секторах экономики, а также добыча газа методом гидравлического разрыва пластов (fracking), который позволит некоторым странам превратиться из потребителя газа в поставщика. В частности, я думаю, что к 2025 году США станет абсолютно независимой страной от газа, добываемого на Среднем Востоке, став экспортером этого ресурса. Влияние на недвижимость оказывает также «поколение Y» – современные, молодые люди, которые больше заинтересованы в качестве жизни, чем в отдельных материальных вещах. В плане работы они ориентированы на отдельные проекты и задачи, но не готовы выполнять ежедневно механические процессы. Они могут встать в 5 часов утра и выполнить свое задание к 11-и. Это поколение способствует росту популярности аутсорсинга, особенно в Западной Европе. Сегодня мы видим рост числа аутсорсинговых компаний, а также их штатов, что, в свою очередь, влияет на изменение офисного пространства. В США и Европе поколение Y не хочет работать в бизнес-парках на окраинах городов, потому что они находятся далеко от центра города и центра культурной жизни молодежи – поколение Y хочет работать в «сердце» города. Выход из этой ситуации, в частности, в городах Западной Европы, я вижу в модернизации старых офисных зданий 1990-х годов, которые расположены в центральных городских районах, возле станций метро, рядом с кафе и другой инфраструктурой. Несмотря на то, что переоборудование старых офисных зданий обходится дороже, чем строительство новых, сейчас в Европе наилучшей инвестиционной возможностью является именно выкуп этих объектов по более низкой цене и их переоборудование. Главным изменением на рынке Восточной Европы за последние 5 лет стал дефицит финансовых средств: банки ведущих европейских стран вывели средства из зарубежных государств, направив их на родные рынки ФОТО: COLLIERS INTERNATIONAL Получается, основное влияние на трансформации, происходящие в секторе офисной недвижимости, оказывает поколение Y? Да, это верно. И не только в офисной, но и в торговой недвижимости. Ведь они ходят в торговые центры для того, чтобы встретиться с друзьями или пообедать, качественно заполнить свой досуг, в то время как покупки совершают в Интернете. Каковы перспективы развития гостиничного сегмента? Сейчас этот сегмент интересен с точки зрения девелопмента, но в скором времени он себя исчерпает. Через пять лет большую популярность приобретут 3-звездочные сетевые или брендированные отели, недорогие по цене, но чистые и уютные, а также безопасные. Каким будет развитие сегментов недвижимости с точки зрения их локации в перспективе ближайших 5 лет? Логистика всегда будет находиться за пределами города. Что касается торговой недвижимости, то на развитых рынках ритейл будет представлен в формате небольших проектов в жилых кварталах. В гостиничном сегменте, как я уже отметил, наиболее популярными станут 3-звездочные гостиницы, расположенные на основных городских магистралях. Что касается офисов, то всегда найдутся компании, которые захотят расположиться в недорогом офисном центре на окраине, и те, кто захочет иметь офис в центральной части города.