«Closed»: кто следующий?

Commercial Property №4 (68) апрель 2009

Закрытие магазинов как в ТЦ/ТРЦ, так и на основных торговых коридорах столицы – явление пока еще не массовое, но прецедентов уже достаточно, чтобы говорить о зарождении негативной тенденции. Основные причины закрытия магазинов – падение уровня продаж и ставшие в связи с этим непомерными арендные ставки. И если со второй проблемой ритейл-операторам еще удается как-то бороться, то первая стала просто-таки бедой: изрядно опустевшие карманы украинцев и возникшая в связи с этим необходимость экономить сыграли свою роль – люди однозначно стали тратить меньше на покупки. Это касается и продуктовых, и не продуктовых групп товаров. Садясь подсчитывать выручку от продаж, некоторые ритейл-операторы обнаруживают, что считать-то по большому счету нечего. В данной статье мы попытались разобраться в том, какие ритейл-операторы и почему вынуждены закрывать свои магазины, и как на это реагируют собственники торговых центров.

Текст: Оксана Бабенко



Кризис негативно повлиял на доходы ритейл-операторов, развивающихся не только в структуре ТЦ/ТРЦ, но и посредством стрит-ритейла

фото: ИВАН РУДЮК

НЕДОСЧИТАЛИСЬ ПРИБЫЛИ

Еще год назад человека, который сказал бы, что в торговых центрах столицы будут закрываться один за другим магазины, сочли бы сумасшедшим или, по меньшей мере, глупым шутником. Ведь на тот момент едва ли не каждый более-менее качественный торговый центр мог похвастаться длинным «листом ожидания», в котором операторы выстраивались в очередь, желая арендовать площади в ТЦ. И, тем не менее, реальность такова, что некоторым ритейл-операторам сейчас не до шуток – обороты магазинов упали до критической точки.

Большинство экспертов называют ноябрь 2008 года периодом, когда прозвучали первые раскаты приближающейся грозы: ритейл-операторы начали не досчитываться больших объемов прибыли. Снижение товарооборота у ритейлеров повлекло проблемы с оплатой арендных ставок, которые оказались им не по карману. В конце 2008 года одним из первых операторов, в открытую заявивших о финансовых проблемах, стал концерн «Европродукт», который развивает сеть детских супермаркетов «Антошка». Руководство концерна заявило о намерении обратиться к собственникам торговых центров, где оператор арендует площади, с просьбой о пересмотре арендных ставок. Однако уже к началу 2009 года количество операторов, которые вступили в переговоры с собственниками торговых объектов о снижении груза арендных платежей, увеличилось в разы. Конечно, не все ритейлеры готовы открыто говорить о своих проблемах с прессой, предпочитая не выносить на суд общественности плохие финансовые показатели операционной деятельности. К примеру, компания «Интертоп», управляющая сетью обувных супермаркетов, отказалась в принципе от общения со СМИ вплоть до сентября 2009 года, аргументируя свое решение якобы собственным непониманием происходящих процессов на украинском рынке. 

 

До кризиса операторы могли содержать малорентабельные магазины за счет прибыльных, сегодня такой финансовой возможности у них просто нет 

фото: ИВАН РУДЮК 

МАГАЗИНЫ ЗАКРЫВАЮТСЯ 

Одним из наиболее уязвимых сегментов в период кризиса оказались магазины по продаже одежды премиум-сегмента, обороты которых сократились практически в два раза. О намерении закрыть магазины премиум-сегмента заявила компания «Маратекс» (входит в группу компаний EM&F и владеет более 100 магазинами таких брэндов, как Peacocks, Esprit, ALDO, Palmers, Hugo Boss на территории Украины, России и Казахстана; помимо «Маратекс» компания EM&F владеет сетями SMYK и EMPIK). «Во втором квартале 2009 года мы планируем закрыть два магазина – Hugo Boss в Днепропетровске (площадь магазина составляет 416 м2) и Palmers в ТРЦ «Караван» в Киеве (83 м2)», – сообщила Ольга Зайченко, менеджер по развитию компании «Маратекс»

Причиной падения оборотов магазинов одежды премиум-сегмента эксперты называют переориентацию их клиентов на более дешевые брэнды, что обусловлено сокращением доходов населения. В свою очередь сокращение оборота в магазинах одежды среднего ценового сегмента не превысило нескольких процентов, что эксперты связывают с более широкой аудиторией, которой доступна продукция таких магазинов. Поэтому операторы, имеющие в своем портфеле сравнительно недорогие брэнды, рассчитывают за счет них выживать. К примеру, компания «Маратекс» делает ставку на развитие сетей casual-одежды Esprit, Peacocks и обуви ALDO. 

Сегодня ритейл-операторы уже не закрывают глаза на низкие финансовые показатели своих магазинов, как это могло быть ранее и практиковалось с целью сохранить за собой площади в торговых центрах. Операторы могли содержать малорентабельные магазины за счет прибыльных. Сейчас ситуация иная: финансовой возможности удерживать убыточные торговые точки у компаний просто нет. О намерении закрывать нерентабельные магазины уже объявили операторы таких брэндов одежды, как «Глория Джинс» и SELA. 

 

С наступлением кризиса у консалтинговых компаний стало значительно больше работы по привлечению арендаторов на пустующие площади 

фото: ИВАН РУДЮК 

Убыточные торговые точки закрывают и операторы по продаже бытовой техники и электроники. О снижении финансовых показателей по итогам первого квартала 2009 года официально заявили операторы «Фокстрот» и «Домотехника». Основными причинами этого операторы называют снижение покупательной способности населения, рост курса доллара, а также сокращение объемов потребительского кредитования. С кризисом операторы борются путем закрытия нерентабельных точек и переезда в более качественные торговые объекты. К примеру, супермаркет «Фокстрот» закрылся в ТЦ «Европорт» по ул. Николая Лукашевича, 15. 

Не все гладко и у продуктовых ритейл-операторов. Так, холдинговая компания ОАО «Ритейл Групп», управляющая сетью супермаркетов «Велика Кишеня», в январе 2009 года приняла решение о закрытии трех торговых точек в Восточном регионе Украины в связи с низкими показателями работы магазинов, оборот которых за 2008 год составил менее 1% от общего оборота сети. Руководство компании заявило, что количество новых магазинов, которые будут открыты в 2009 году (5-15 магазинов), будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране. 

Финансовые трудности настигли днепропетровскую компанию «Омега», владеющую сетью супермаркетов Varus и магазинами Varus-express, позиционируемыми в формате «магазин у дома». Весной 2009 года компания инициировала проведение процедуры санации предприятия сроком на один год, которая, как она рассчитывает, позволит сохранить относительную стабильность компании в период кризиса, даст возможность направить высвободившиеся финансовые ресурсы на оплату существующей задолженности поставщикам за товары и услуги, позволит возобновить регулярность и полноту поставок товаров в магазины. Отметим, что супермаркеты Varus располагаются в знаковых для региональных центров Украины торговых объектах (МФК «Мост-Сити Центр» в Днепропетровске, ТРЦ «Сити Центр» в Донецке и др.). 

Уже имеются также первые прецеденты банкротства ритейл-операторов: в марте о своем банкротстве объявила компания «Руш», управляющая сетью парфюмерно-косметических магазинов «Ева». Для защиты от претензий кредиторов в компании начата процедура санации. Инициатором банкротства выступила группа кредиторов, состоящая в основном из поставщиков. Наибольшую задолженность компания имеет перед финансовыми учреждениями. 

Эксперты считают, что сейчас мы наблюдаем только начало проблем ритейл-операторов. По прогнозам Украинской торговой ассоциации, в первом полугодии 2009 года крупнейшие ритейл-операторы, представители всех сегментов, могут закрыть около 100 магазинов. По мнению Игоря Кишко, генерального директора Украинской торговой ассоциации, это связано с обслуживанием кредитных ресурсов или других финансовых инструментов, которые торговые сети использовали для своего развития. Он отметил, что в наиболее затруднительном положении находятся ритейлеры восточных областей, где из-за резкого падения покупательной способности они вынуждены работать с минусовой рентабельностью. 

Еще больше, чем ритейлеры, говорить о проблемах торговых объектов не любят их собственники, что связано, скорее всего, с уже назревшей необходимостью для большинства из них поиска новых арендаторов, а значит и поддержанием имиджа стабильного и успешного ТЦ. Однако Алексей Романец, директор департамента управления недвижимостью компании SQM Experts, осуществляющей управление РТЦ «Блокбастер», поделился ситуацией в объекте: «за время работы комплекса с момента открытия в сентябре 2008 года было всего три прецедента закрытия торговых точек: два из них – киоски площадью 9 м2 каждый, которые арендовали «Лавка мыльных сокровищ» и оператор мобильной связи «МТС». Единственный магазин, который закрылся недавно, – это ExpertOptica. Точные причины ухода оператора нам не известны. Арендатор просто пропал, то есть уволил персонал и перестал работать. Особенность РТЦ «Блокбастер» заключается в том, что он открылся в преддверии кризиса, поэтому магазины сетевых операторов не успели «раскрутиться», первыми попав «под нож» при сокращении». Закрытие нескольких мелких магазинов, по мнению Алексея Романца, не является поводом для волнений управляющей компании. 

Некоторые собственники торговых объектов предпочитают говорить не о тех операторах, которые покидают ТЦ, а о тех, кто не смог стать их арендатором. «К сожалению, кризис определенным образом коснулся нашего проекта ТРЦ Sky Mall в Киеве, – рассказывает Алексей Струлев, директор по коммерческой недвижимости «Панорама Груп». – Некоторые из заявленных ранее брэндов, которые потенциально могли стать арендаторами ТРЦ, не выйдут на украинский рынок в связи с потерей франшизы на развитие этих брэндов, либо тем, что вынуждены отложить планы по развитию и экспансии в Украине на более поздний благополучный период. Однако на самом деле не все так печально. В марте 2009 года мы подписали договор аренды с испанской компанией Inditex Group, арендовавшей более 3000 м2 в ТРЦ Sky Mall, где она намерена открыть три магазина – Stradivarius, Bershka и Pull and Bear». 

2008 год стал самым успешным для развития оператора сети «Глория Джинс» в Украине. Однако в связи с сокращением рентабельности компании приходится закрывать некоторые из недавно открывшихся магазинов 

фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО 

АРЕНДОДАТЕЛЬ-АРЕНДАТОР ИЛИ ИГРА В «КОШКИ-МЫШКИ» 

На сегодняшний день переговоры с собственниками торговых центров о снижении уровня арендной ставки провели многие арендаторы. В этой ситуации собственники ТЦ/ТРЦ разделились на тех, кто понимает суть проблемы арендаторов и идет им навстречу, и тех, кто не готов на уступки. Но это, как говорят эксперты, явление временное и девелоперы вскоре станут более сговорчивыми. 

«Мы ежедневно общаемся с арендаторами ТРЦ «Караван» в Киеве, Харькове и Днепропетровске, интересуемся финансовыми результатами их работы и сложностями, которые у них возникают, – уверяет Денис Случинский, генеральный директор группы компаний «Караван». – На основе этой информации разрабатываем индивидуальную программу лояльности для арендаторов». В постоянном диалоге с арендаторами пребывает и компания «XXI Век». Об этом заявила Татьяна Честнейшая, директор департамента управления активами «XXI Век»: «Мы проводим переговоры с каждым конкретным арендатором, оцениваем ситуацию и его финансовые возможности, и по результату принимаем решение о том, снижать ли арендную ставку и если да, то насколько».

Компания SELA также заявила о намерении закрывать нерентабельные магазины 

фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО 

В числе уступок, на которые идут сегодня собственники торговых центров, следует назвать: 

- Снижение арендных ставок, которое коснулось преимущественно арендаторов, оплачивающих арендные ставки, фиксированные в долларах. Например, несколько уменьшились привязанные к доллару арендные ставки в сети ТРЦ «Караван». 

- Рассрочку арендных платежей. На такие уступки своим арендаторам идут компании «XXI Век» и «Панорама Груп». 

- Фиксацию антикризисной арендной ставки на определенный период. 

- Уменьшение арендной платы на ближайшие полгода, по истечении которого предоставленные суммы скидок добавляются к обычной аренде. 

- Оплату аренды в виде процента от оборота с фиксированной минимальной ежемесячной платой. Рассказывает Алексей Романец: «На такую меру как процент от оборота с фиксированной минимальной ежемесячной платой управляющая компания РТЦ «Блокбастер» идет в исключительных случаях. Но, как показала практика, иногда процент от оборота в итоге достигает уровня изначально установленной арендной ставки». 

- Пересмотр перечня и стоимости предоставляемых торговым центром услуг (сервисы, маркетинговые услуги). 

- Активизацию рекламно-маркетинговых мероприятий и содействие в проведении рекламных акций арендаторов внутри комплекса (бесплатное размещение рекламных конструкций и материалов внутри комплекса, проведение промо-акций и распространение полиграфической продукции). 

- Возможность захода нового арендатора на площади ТЦ с ремонтом. Рассказывает Алексей Романец: «РТЦ «Блокбастер» сейчас идет на передачу в аренду помещений с ремонтом, правда, максимально оптимальным с точки зрения смены арендатора. В то же время, мы готовы учесть индивидуальные пожелания арендатора, но в таком случае он самостоятельно закупает материалы, которые выходят за рамки усредненной сметы, а работы выполняются за счет комплекса. Помимо этого мы имеем практику предоставления оператору возможности протестировать новые форматы торговли либо развлечений, используя базу комплекса для просчета финансовой составляющей будущего бизнеса».

 

Компания «Интертоп» отказалась в принципе от общения со СМИ вплоть до сентября 2009 года, аргументируя свое решение якобы собственным непониманием происходящих процессов на украинском рынке 

фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО 

«Применяемых мер для поддержки бизнеса арендаторов много, и они сугубо индивидуальны для каждого арендатора, – говорит Алексей Струлев. – К примеру, для некоторых существенным фактором может оказаться наличие простейшей отделки сдаваемого в аренду помещения. Или же не ухудшая качества отделки, мы можем предложить арендаторам рассрочку в оплате». 

Демонстрируя готовность к довольно демократичным мерам, которые могут помочь арендаторам выжить в сложных экономических условиях, никто из собственников ТЦ не готов пойти на нулевую арендную ставку на определенный период. «Я слышал о том, что в Москве, Лондоне и других городах мира существуют краткосрочные «арендные каникулы» в крупных ТРЦ, открывающихся в период кризиса, – говорит Алексей Струлев. – При более детальном изучении данных обстоятельств выясняется, что этот факт является не более чем слухом». 

«Наша управляющая компания может идти на компромиссы и скидки, но только в том случае, если арендатор готов к открытому диалогу, играет в «честную игру» и добросовестно выполняет обязательства по достигнутым договоренностям, – рассказывает Алексей Романец. – А его честность всегда можно проверить. Кроме того, статистика посещений всегда помогает расставить акценты в диалоге. Если арендатор жалуется на отсутствие посещаемости, а счетчики комплекса фиксируют постоянный поток или рост, то проблема не в комплексе, а у самого арендатора. Возможно, он не сумел найти нужные рычаги для воздействия на потребителя, а возможно, не смог скоординировать ценовую политику и т.д.». 

Несмотря на превентивные меры, которые собственники ТЦ применяют для поддержания бизнеса своих подопечных, ряд операторов все же вынужден покидать торговые объекты. О том, как ищет новых арендаторов компания «XXI Век», рассказывает Татьяна Честнейшая: «Сейчас мы возвращаемся к переговорам с арендаторами из «листа ожиданий». На момент, когда составлялся лист, операторы были заинтересованы стать арендаторами в нашем ТРЦ («Квадрат на Перова» — ред.), но в ситуации превышения спроса над предложением мы были вынуждены отказать им в аренде». 

Денис Случинский утверждает, что, в отличие от своих коллег, группа компаний «Караван» «никаких специальных методов привлечения новых арендаторов не разрабатывает, поскольку не ощущает значительного снижения спроса на торговые помещения». 

ЕСТЬ ЛИ СВЕТ В КОНЦЕ ТОННЕЛЯ?

По мнению экспертов, тенденция закрытия магазинов в торговых центрах еще только набирает обороты. Каковыми будут дальнейшие действия арендодателей, и насколько эффективными окажутся меры, принимаемые ими и самими операторами для стабилизации ритейл-бизнеса, спрогнозировать пока сложно. Единственное становится понятным, что без поиска компромиссов в коммерческих отношениях будет очень сложно как арендаторам, так и арендодателям. Тем не менее, ряд консалтинговых и маркетинговых агентств говорят о том, что пик пессимизма в настроениях украинцев, связанный с кризисом, уже в прошлом, поэтому они снова готовы тратить заработанные и сбереженные в лучшие времена финансовые средства. Так что снова появилась надежда на то, что украинцы понесут свои деньги в торговые центры.