КОНЦЕПЦИЯ «Город в городе» – это жилой целостный комплекс, находящийся на обособленной территории, в рамках которого сосредоточена вся необходимая инфраструктура, а также обеспечено централизованное обслуживание, охрана и управление. Такой комплекс предоставляет жильцам, помимо проживания, возможность получить качественное обслуживание, удовлетворить основные потребности, возникающие в повседневной жизни, не покидая его пределы. Одним из достоинств полноценного жилого комплекса является развитая сфера обслуживания: служба уборки территории и квартир, бытовой комплекс (прачечная, химчистка), собственная бойлерная, диспетчерская, стол заказов. Территория рядом с домом может иметь детскую площадку, небольшой парк, а иногда даже собственную набережную с причалом для лодок и яхт. Кроме того, жильцам не придется покидать территорию «города», чтобы попасть в фитнесс-центр, аква-зону, сауну, салон красоты, солярий. Инфраструктура «мини-города» также предусматривает наличие кафе, ресторана, бильярд-клуба, боулинг-зала, роллер-клуба, дансинг-холла. Иногда на его территории создается многопрофильный детский центр, образовательные заведения, внутренняя медицинская служба. Безопасность проживания, как правило, также обеспечивается системой охраны с видеонаблюдением на всей территории комплекса. Проект «city in city» «Днепровская Пристань», 2000 год фото: Михаил Антипов, ПП «ФОРМАТ»
В основном, перед планированием инфраструктуры будущего комплекса застройщики заказывают специализированным компаниям социологические опросы и глубокие маркетинговые исследования потребностей потенциальных покупателей. Именно исходя из результатов, уже на этапе строительства застройщиками в концепции жилых city часто вносятся коррективы. Как рассказал «СР» Василий Черный, начальник управления недвижимости компании «Консоль»: «Изначально планируется определенная инфраструктура, но в процессе создания вносятся изменения. Поэтому однозначно сказать на стадии строительства, что получится в результате, нельзя». Полностью открытая планировка квартир в жилых зданиях, согласно ГОСТам, СНиПам и нормативной базе Госстроя, запрещена. Но сегодня многие компании предлагают такую услугу, как индивидуальное планирование квартир. К примеру, клиент, учитывая только планировочные схемы конструктива здания или расположение «несущих» стен, во всем остальном сам волен выбирать планировку площадей, заказав ее строителям. Либо, как практикует сейчас «Компания развития проектов «Киев Донбасс» с проектом Diplomat Hall, конечным потребителям предлагаются «строительные модули», из которых они смогут по собственному желанию смоделировать квартиру из любого количества комнат, расположенных даже на нескольких соседних этажах. Таким образом, на этапе строительства комплекса с помощью архитекторов и дизайнеров создается квартира именно того формата, какой желает получить покупатель. При этом соблюдаются все технические нормы. Первый киевский проект жилого city был заявлен в 2000 году. Тогда речь шла о создании на берегу Днепра, неподалеку от массивов Троещина и Воскресенка, «города в городе» под названием «Днепровская пристань». Об этом проекте в свое время говорили довольно много, в том числе и негативного, хотя оценка некоторых чиновников КГГА данного проекта как «мыльного пузыря» кажется несколько преувеличенной. Ведь инвестор решил создать «Днепровскую пристань» тогда, когда ситуация на рынке жилой недвижимости была не совсем благоприятной для девелопмента, а средний класс Киева только оправлялся от последствий экономического кризиса 1998 года. Но если проект жилого «города в городе» не оправдал себя тогда, это не значит, что он окажется неудачным сегодня. Намерения украинских девелоперов жилой недвижимости говорят сами за себя: компанией «Консоль» начато развитие проекта Consol City на ул. Б. Хмельницкого, компания «УкрАзиаСтрой» развивает проект «Дніпровські вежі» в Деснянском районе, «Украинской инвестиционно-инжиниринговой компанией» ведется строительство жилого city «Серебряный бриз», «Компания развития проектов «Киев Донбасс» ведет строительство Diplomat Hall. И это только несколько примеров. В Киеве существует много других проектов развития жилой недвижимости, которые по концепции близки к city in city, например, застройка микрорайона Оболони 3-а компанией «Киевгорстрой-1». Таким образом, концепция «комплексной» жилой недвижимости становится все более популярной, об этом однозначно свидетельствуют тенденции рынка.
ПРОПЕРТИ-МЕНЕДЖМЕНТ Для осуществления проперти-менеджмента жилых city создается управляющая организация (эксплуатационносервисная служба), которая обеспечивает комплексное обслуживание здания. В сферу ее деятельности входят договорные отношения с коммунальными предприятиями, налаживание работы со сторонними обслуживающими организациями. Она занимается организацией охраны, уборки территорий и зданий, дополнительных услуг. Эта служба отвечает за текущий ремонт всех инженерных систем, производит согласование проектов, легализацию реконструкций и перепланировок с органами государственного надзора и контроля. Однако пока еще не все украинские девелоперы понимают важность создания собственных сервисных служб, во многом следуя еще «советским» традициям строительства жилой недвижимости – главное продать, а там пусть новые владельцы сами со всем разбираются. По словам Андрея Тарнопольского, заместителя начальника Главного управления земельных ресурсов КГГА, на сегодняшний день проперти-менеджмент в своей структуре имеют, к примеру, компании «Киев-Донбасс» и «ТММ», тогда как у компаний «Киевгорстрой» и «Познякижилстрой» его нет.
ПАВЕЛ ДЕМИНСКИЙ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ ВLASIG Павел Деминский, генеральный директор компании Вlasig фото: Алиса Юрченко
CP: Каким образом реализуется менеджмент жилых city? Управление жилищным комплексом происходит практически так же, как раньше управление обычным домом, только на более высоком уровне. Существует ЖЭК – коммунальное предприятие, которое занимается отдельными домами и кварталами. В современных реалиях нанимается или создается аналогичная компания, обслуживающая дом. Состав существующих услуг практически не меняется – это коммунальное обслуживание, уборка, энергообеспечение и т.д. Добавляются услуги по охране, возможно бытовое обслуживание жителей дома. Главное отличие – другой уровень предоставляемых услуг. CP: Почему, по вашему мнению, не был реализован проект «Днепровская пристань»? На мой взгляд, место было выбрано неудачно. Хотя проект позиционировался как элитный комплекс с заходом яхт на причал, не все технические детали были достаточно продуманы. Например, большая яхта никогда бы не смогла зайти туда, потому что на пути к «Днепровской пристани» находится железнодорожный мост, который не позволяет проходить яхтам с мачтой выше 10 метров.
ПРЕИМУЩЕСТВА Создание жилых city имеет свои преимущества и для компаний, которые ведут строительство комплексов, и для потребителей – конечных пользователей. Строительным компаниям большой объем строительных работ позволяет сконцентрировать определенные мощности на одном объекте и направить капиталовложения на реализацию этого проекта. Покупатель же имеет возможность приобрести жилье высокого качества с развитой инфраструктурой (и предусмотренным постоянным обслуживанием), в котором, кроме всего прочего, заложен строительный и архитектурный смысл. Кроме этого, покупатель обеспечивает себе проживание в предсказуемой социальной среде (соседство с жильцами того же социального уровня). Как подчеркивают застройщики, они создают не просто новое дорогое жилье, а новый тип жизни.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС Как известно, в центре города больших земельных участков, на которых можно было бы построить city, практически нет. Сейчас в этой части города наметилась тенденция реконструкции старых домов. По словам Антона Андрианова, руководителя департамента инвестиций, маркетинга и развития бизнеса компании Blasig, свободные площадки остались только вне центра. «Правда, имеется несколько участков в районах, прилегающих к центральным, но большинство уже «зарезервировано», хотя еще и не разрабатываются. Где-то в течение двух лет вторичный рынок земли активизируется, и у многих земельных участков появятся эффективные собственники. Поэтому потенциал развития города огромен, и в случае увеличения ликвидности вторичного рынка земли мы ожидаем значительного роста этого сегмента», – считает Антон Андрианов. «Городская администрация создает хорошие условия для продажи и приватизации земли. К тому же Главкиевархитектура при рассмотрении планов развития города на ближайшие годы не скрывает своей симпатии к разработке интегрированных жилищных комплексов». В тоже время бытует мнение, что в будущем, из-за отсутствия площадей в центральных районах, такие комплексы будут выноситься за город и в районы, прилегающие к городской черте.
ПЕРСПЕКТИВЫ По мнению большинства риэлторов, жилищные комплексы – это будущее жилого строительства. Они развиваются во всем мире, в том числе и в России. Украина, по их словам, вскоре будет идти в ногу с этими государствами. По мнению Ангелины Деревлевой, маркетолога компании «ТММ», «город в городе» – достаточно новое явление в Киеве, новая ступенька в качестве жилья. «Для того чтобы построить комплекс, необходим большой участок земли. В центре и прилегающих районах его получить достаточно сложно, а там, где есть возможность вести строительство, нет развитой инфраструктуры. Но все же эффективно планирование максимального набора услуг для клиентов. Я думаю, строительство жилищных комплексов еще долго будет популярным», – считает она.
МОСКОВСКИЙ ОПЫТ Строительство жилых city в Москве началось еще в 1999 году, продемонстрировав «всплеск» в 2001 и 2002 году. Самым удачным проектом в данный момент небезосновательно считают комплексы «Алые Паруса» и «Триумф Палас». «Алые Паруса»
«Алые Паруса» «Алые Паруса» построены на берегу Москвы-реки компанией «ДОН-Строй». Это единственный в столице России жилой комплекс с благоустроенной гранитной набережной. В «Алых Парусах» оборудован причал и создан яхт-клуб с кают-компаниями, комнатами отдыха и барами. Территория «Алых Парусов» (более 6 гектаров) ограждена по периметру и круглосуточно охраняется. Под разветвленную инфраструктуру комплекса отведены первые этажи корпусов. В первом корпусе находится спортивный центр «ДОН-Спорт Orange Fitness». Помимо спортивных залов, он включает аквапарк с тремя бассейнами. В комплексе имеется боулинг, теннисный центр и футбольное поле. Для машин оборудован подземный гараж с мойкой и автосервисом. Пентхаузы комплекса выполнены с применением систем компании Schüko. Проект «Алые Паруса» позиционируются в достаточно дорогом даже для Москвы ценовом сегменте – $1,4-2,5 тысячи за м2. Сейчас компанией ведется строительство второй очереди «Алых Парусов». К 2004 году планируется построить 5-й и 6-й корпуса комплекса, что позволит говорить о формировании престижного квартала, содержащего полный комплекс объектов инфраструктуры. «Воробьевы Горы» Жилой комплекс «Воробьевы Горы» является одним из представителей класса «премиум». Здесь имеются квартиры площадью 100-400 м2. Стоимость квадратного метра – $1400-2500. Семь корпусов квартала «Воробьевы Горы» находятся в непосредственной близости от центра города, в престижном посольском районе. «Воробьевы Горы»
Воробьевы Горы – это самая высокая точка столицы России. Поэтому среди достоинств комплекса – чистый воздух и удивительной красоты природа: парки, скверы, озеро, естественный холмистый рельеф. Территория превращена в живописный дендропарк, а в корпусах есть свои оранжереи. Внутри находится аквапарк с тремя бассейнами общей площадью 15 000 м2, теннисные корты и боулинг, кинотеатр и оздоровительный центр. Как утверждает компания «ДОН-Строй», эта многоплановая инфраструктура претендует на звание лучшей в Москве.
ЕЛЕНА СУДАВЦОВА, ДИРЕКТОР ПО МАРКЕТИНГУ СТРОИТЕЛЬНОЙ КОРПОРАЦИИ «УКРАЗИАСТРОЙ» Елена Судавцова, директор по маркетингу строительной корпорации «УкрАзиаСтрой» фото: Александр Микула
CP: Каковы преимущества «города в городе» (или жилищного комплекса) перед «одиночными» жилыми домами? Все, что современного человека «спасает» от бытовых проблем, помогает сэкономить его время, силы, нервы – это благо. Комфортность современного жилья во многом определяется развитой инфраструктурой. Идеальный случай – это как раз жилищные комплексы, где человек получает: отвечающее его требованиям жилье, торговый центр с продуктами и другими товарами повседневного спроса, кулинарию, химчистку, детское учреждение для досуга или обучения, место для занятий спортом; идеально – бассейн, парикмахерскую, семейного доктора. Если при этом жилищный комплекс решает все проблемы с безопасностью, с сохранностью автомобилей, а двор комплекса зеленый, чистый, с высококлассной детской площадкой и велосипедными дорожками, – практически все пожелания к качественному жилью будут удовлетворены. Более адекватным мне кажется определение «жилищный комплекс». «Город в городе» – как-то не самое желаемое место для жизни и отдыха. От города с его суетой хочется спрятаться в «моем доме – моей крепости». А задача жилищных комплексов – чтобы крепость была со всеми удобствами. CP: Каким образом реализуется менеджмент жилых city? Задача застройщика – грамотно разработать концепцию своего комплекса еще на этапе проектирования. Все современные проекты предполагают нежилые помещения на первых этажах. Важно продать (или сдать в аренду) эти помещения, четко следуя концепции максимального удобства для будущих жильцов. Если иметь в виду эксплуатацию комплексов после окончания строительства, этим должны заниматься профессионально подготовленные структуры. Застройщик обязан нанять или подготовить такую структуру задолго до окончания строительства. CP: Какими вы видите перспективы развития жилищных комплексов в Киеве (Украине)? Я думаю, что в ближайшие годы качественное городское жилье будет восприниматься именно как квартира в жилищном комплексе. А раз так – их будут строить. Нашим застройщикам еще предстоит учиться грамотной организации таких комплексов, и не за счет сумасшедшей дороговизны услуг для жильцов, а за счет продуманного цивилизованного сервиса. CP: Насколько Киев обеспечен землей для строительства подобных комплексов? В центре любого мегаполиса и в Киеве, в том числе, нет смысла строить такие комплексы. В спальных районах это более целесообразно, и места там есть. На мой взгляд, проблема Киева не в нехватке земли, а, в частности, в транспортных развязках и мостах. CP: Как можно сравнить темпы, качество строительства, характеристики жилищных комплексов в Москве и Киеве? Я не берусь ответить подробно, хотя специалисты нашей компании были недавно в Москве как раз с целью оценить московскую работу. Общее впечатление не ново – мы отстаем, так сказать, «идейно». Московские застройщики получают ощутимую поддержку и поощрение таких проектов со стороны московского правительства. Что касается качества строительства и технологических новинок, то здесь украинские строители, и это традиционно, выглядят вполне прилично. CP: Планируете ли вы вести подобные проекты в будущем? Первая очередь комплекса «Дніпровські вежі» строительной корпорации «УкрАзиаСтрой» в Деснянском районе будет построена к концу 2004 года. Концепция комплекса, в силу некоторой его специфики, находится сейчас в творческом развитии. Из обязательного, на наш взгляд, набора в комплексе «Дніпровські вежі» будут детское и медицинское учреждения, паркинг, благоустройство большой внутренней площадки; в непосредственной близости строится сетевой супермаркет. Первые этажи четырех из шести домов еще не проданы. Мы решаем сейчас, какими сервисными предприятиями предпочтительнее их заполнить. Намерены привлечь к обсуждению наших клиентов. В работе проекты еще двух больших строительных площадок, позволяющих развить именно жилищные комплексы в районе площади Шевченко и недалеко от станции метро «Дружбы народов». Их освоение начнется в следующем году.
АНТОН АНДРИАНОВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ДЕПАРТАМЕНТА ИНВЕСТИЦИЙ, МАРКЕТИНГА И РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА КОМПАНИИ BLASIG Антон Андрианов, руководитель Департамента инвестиций, маркетинга и развития бизнеса компании Blasig фото: Алиса Юрченко
CP: Какими вы видите перспективы развития жилых city в Киеве (Украине)? В будущем, прежде всего, будет наблюдаться рост профессионального рынка и качества продукта: повысится уровень работы девелоперов, будут применяться комплексные и масштабные подходы к освоению проектов в сфере недвижимости. В связи с этим возникнет тенденция к дальнейшему разделению труда по цепочке «клиент – девелопер – менеджер проекта – генеральный подрядчик – субподрядчик». Будут созданы и выведены на рынок новые инвестиционные фонды, ориентированные на сектор недвижимости, так называемые «REITs» (real estate investment trusts), главные клиенты девелоперов. Расширится рынок услуг по обслуживанию комплексов недвижимого имущества, а вместе с ним и качество услуг проперти-менеджеров (жилищно-эксплуатационных компаний) на этом рынке. Оценивая демографические факторы, следует отметить рост верхнего сегмента среднего класса, повышение уровня доходов населения, а отсюда – возрастающий спрос на высокое качество обслуживания и желание находиться в среде себе подобных (формирование кондоминумов/сommunities). На финансовых рынках возможно снижение банковских процентных ставок, увеличение сроков кредитования/«расширение» рынка «длинных» денег, рост ипотечного кредитования населения. В ближайшие 2-3 года могут появиться государственные и частные институты, необходимые для дальнейшего развития рынка ипотечных облигаций (сredit and liquidity enhancements), что приведет к увеличению темпов его роста. Возрастет законодательная защищенность кредиторов, уменьшатся затраты на администрирование коммерческими банками заемных ресурсов в отношении населения, а в дальнейшем и держателей ипотечных облигаций. CP: Почему не был реализован проект «Днепровская пристань»? Наверное, некоторые технико-экономические показатели не совсем оправдывали его реализацию. Насколько нам известно, отсутствие достаточных дорожных коммуникаций, которые на сегодня уже не справляются с транспортными потоками, является причиной низкого спроса на жилую недвижимость в окрестностях «Днепровской пристани». Поэтому цена недвижимости в прилегающих к этому объекту районах достаточно низка. Кроме того, мы подозреваем, что неоправданное удорожание данного проекта было вызвано значительными затратами по подведению полноценных инженерных коммуникаций. Вполне возможно, существовали некоторые сложности с геологией и геоморфологией прибрежной зоны. Получилось, что при падении рыночных цен стоимость проекта продолжала расти. Можно предположить, что низкая рентабельность «Днепровской пристани» стала одной из причин отсутствия сдвигов в его реализации. CP: Планирует ли ваша компания заниматься развитием подобных проектов? Сейчас мы заканчиваем проект на Ярославом Валу, 16. В этом жилищном комплексе предусмотрен максимально возможный «портфель» услуг по проперти-менеджменту, но до полнометражного city он не дотягивает, впрочем, как и другие подобные проекты в центре старого Киева. Дело в том, что в центре полнометражный city, к сожалению, построить проблематично из-за отсутствия достаточных земельных участков. С другой стороны, на реставрированные жилые здания сейчас спрос более чем высокий. Скорее всего, мы сможем выйти на полнометражные жилищные комплексы через пару лет, когда активизируется вторичный рынок земли; на сегодня же мы пока концентрируем внимание на центральных районах, а на окраинах города не работаем.
АНГЕЛИНА ДЕРЕВЛЕВА, МАРКЕТОЛОГ КОМПАНИИ ТММ Ангелина Деревлева, маркетолог компании ТММ фото: Александр Микула
CP: Каковы преимущества «города в городе» перед «одиночными» жилыми домами? Преимущества очевидны. Как правило, комплекс рассчитан на большое количество квартир и предоставляет максимум услуг для его обитателей. Удобство проживания в таком доме заключается в том, что, не выходя за территорию, можно попасть в спортзал, купить продукты, зайти в парикмахерскую и т.д. CP: Каким образом в вашей компании реализуется проперти-менеджмент? У нас существует отдельное эксплуатационное подразделение, которое занимается обслуживанием в построенных нами домах и их прилегающих территорий, как и обслуживанием систем и оборудования. Что касается инфрастуктуры «города в городе», то она планируется проектной организацией, согласовывается с нами, затем мы подыскиваем инвесторов, проводим среди них конкурс и выбираем наиболее оптимальные варианты. CP: Каким должен быть «идеальный дом» в понимании покупателя? Этот дом должен соответствовать основным критериям: – близость к центру либо хорошая транспортная развязка; – интересная архитектурная идея, внешняя привлекательность дома (сейчас уже обращают на это внимание); – отличный панорамный вид из окон; – наличие инфраструктуры либо в самом доме, либо на близлежащей территории; – качество строительства и дальнейшее обслуживание дома.
ВАСИЛИЙ ЧЕРНЫЙ, НАЧАЛЬНИК УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ «CONSOL» CP: Каким образом вы планируете реализацию проперти-менеджмента проектов жилых city? Создается отдельная компания, имеющая ряд лицензий, которая производит техническое обслуживание всего комплекса, причем она может заниматься не только этим комплексом. Речь идет об охране, уборке, обслуживании котельных, систем кондиционирования, лифтов и т.д. А что касается инфраструктуры (наличия ресторанов, баров, стоматологических клиник), то подбор ее компонентов происходит на стадии продажи. Строительная площадка Consol City фото: Олег Сидоренко
CP: Насколько строительство таких комплексов необходимо городу? Сейчас Киеву необходимо относительно дешевое жилье. Мы даже рассматривали определенные проекты строительства комплексов небольших пятиэтажных домов без лифта, но с удобной планировкой, красивыми фасадами и «начинкой», то есть максимально удешевленных домов (в пределах $250-300 за м2), возведенных с помощью принципиально новой технологии. Такое жилье сейчас пользуется колоссальным спросом. Но для решения существующих социальных проблем необходима поддержка городских или государственных властей. Потому что то, что сегодня предлагает «Киевгорстрой», катастрофически возрастает в цене и по стоимости квадратного метра практически сравнивается с Берлином. CP: Как возникла идея развития проекта Consol City? До нас там был запланирован комплекс, который принципиально отличался от того, что сейчас строим мы. Идея проекта, над которым работали наши дизайнеры, архитекторы бюро А. Комаровского, создавалась достаточно долго на основании старого проекта, который был кардинально изменен. Этот комплекс новый и для Consol. Мы старались передать в нем наш стиль и вкус. По этому комплексу можно определить, на что направлена деятельность компании в сфере стилистики и дизайна. CP: Планируете ли вы вести подобные проекты в будущем? Сейчас мы ведем переговоры по поводу участия в застройке урочища Протасов Яр, но пока нет никаких гарантий, что этот проект состоится с участием нашей фирмы. Комплексное строительство мы ведем в Броварах. Кроме того, у нас имеется площадка в районе Виноградаря, но проект, который мы будем на ней развивать, нельзя назвать большим жилым комплексом.
ОЛЕГ ПРИХОДЬКО, РУКОВОДИТЕЛЬ ОТДЕЛА ПРОДАЖ «КОМПАНИИ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТОВ «КИЕВ-ДОНБАСС» Олег Приходько, руководитель отдела продаж «Компании развития проектов «Киев-Донбасс» фото: «КИЕВ-ДОНБАСС»
CP: Какими вы видите перспективы развития жилищных комплексов (city)? Уже существует тенденция перехода от «элитных» домов к жилью удобному и комфортному для тех, кто в нем живет. И я думаю, в будущем эта тенденция будет развиваться. Важно, чтобы дом имел инфраструктуру, направленную на жильцов, то есть не только офисные помещения, но и службы, работающие для жителей дома, например, ресторан, прачечную, аптеку. Это удобно для потенциальных покупателей квартир, поэтому при выборе жилья они скорее отдадут предпочтение дому с развитой инфраструктурой. CP: Насколько такие проекты, на ваш взгляд, необходимы в городе? Такие проекты важны для самих жильцов. Если условно рассматривать обычный жилой дом и комплекс с инфраструктурой приблизительно в одной ценовой категории, естественно предпочтение будет отдано последнему. CP: Почему вы решили заняться строительством жилого комплекса (Diplomat Hall) вместо объекта «массового строительства»? Созданием такого комплекса мы покажем людям, что помимо дешевого жилья на окраинах и «элитного» в центре города, существуют дома удобные и комфортные для проживания. То есть мы занимаем нишу, которая до этого была практически никем не занята. CP: Чем определяется цена м2 в Diplomat Hall – $790-1350 за м2? Цена определяется с учетом многих параметров. Прежде всего, это существующий рынок жилой недвижимости и цены на нем. Затем – себестоимость, затраты на строительство и получение прибыли. Учтя все эти параметры, мы вышли на эти цены. И сегодня наше предположение подтверждается: это действительно те цены, которые соответствуют качеству и услугам, предоставляемым в доме. CP: Планируете ли вы вести подобные проекты в будущем? На сегодня имеется ряд проектов, которые находятся на подготовительной стадии. Ближайший проект мы начнем строить весной следующего года.
ЮЛИЯ НИКУЛИЧЕВА, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ДИРЕКТОРА МОСКОВСКОГО ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА КОМПАНИИ JONES LANG LASALLE, НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА ИССЛЕДОВАНИЙ РЫНКА CP: Насколько идея жилых комплексов (city) сейчас популярна в Москве? Она популярна у среднего класса. Люди с более высоким уровнем дохода предпочитают жить в небольших домах на 20-40 квартир. С другой стороны, не все люди готовы платить дополнительные деньги за что-то, чем они, вероятно, не будут пользоваться. Все понимают, что стоимость квартиры частично включает в себя стоимость строительства помещений под дополнительные услуги. CP: Каковы перспективы жилых city в Москве, по оценкам девелоперов и застройщиков? Девелоперы считают, что эта ниша сейчас имеет огромный потенциал. В Москве по данным риэлторов, 60-70% квартир покупается не москвичами, а людьми из других регионов России, преимущественно, из нефте- и газо-добывающих. Поскольку ситуация в этих двух секторах остается благоприятной, то и спрос остается очень высоким. Кроме того, в Москве сейчас очень активно развивается институт ипотеки, что позволит москвичам приобретать квартиры и в будущем не меньшими темпами. CP: Насколько средневзвешенная цена квадратного метра в таких объектах превышает среднюю для типичного жилого дома? Средняя цена за м2 в типовой квартире в новом доме составляет $1100-1200 за м2. Что касается домов класса В, к которым мы относим такие проекты как жилые city, то стоимость квадратного метра в них колеблется в рамках $1700-2500 за м2, в зависимости от расположения объекта (мы говорим о зданиях, которые уже практически построены, потому что на этапе строительства квартиры в таких зданиях стоят дешевле на 20-30%). CP: Как активно в последние годы девелоперы и застройщики эксплуатируют концепцию жилых city? Московские компании понимают, что конкурентная борьба требует планомерного перехода от массовых серий строительства к созданию эксклюзивных моделей и проектов жилой недвижимости. Пожалуй, самыми крупными и активными в области строительства таких комплексов на сегодняшний день являются компании «ДОН-Строй» и «Крост». В активе первой из них уже более 10 реализованных проектов жилых city, среди которых особо следует отметить первую и вторую очереди «Алые Паруса», «город в городе» на Воробъевых горах, а также комплекс «Триумф Палас». Что же касается компании «Крост», то в данный момент она разрабатывает беспрецедентный проект жилого city в Москве «Микрорайон 75» на площади 75 гектаров.
АЛЕКСЕЙ ДОБАШИН, КОММЕРЧЕСКИЙ ДИРЕКТОР РОССИЙСКОГО СТРОИТЕЛЬНОГО КОНЦЕРНА «КРОСТ» Алексей Добашин, коммерческий директор российского строительного концерна «Крост» фото: IM
Спрос на жилые city в Москве велик. «Без таких объектов, когда мы создаем в городе новые районы, просто не обойтись», – утверждает Алексей Добашин, коммерческий директор российского строительного концерна «Крост». «Современные города должны быть особенно гибкими. Они обязаны быть готовыми в течение нескольких следуюших десятилетий, а еще лучше – и в дальнейшем будущем, приспосабливаться к всевозможным изменениям, появление которых сегодня еще невозможно предугадать. Поэтому каждая концепция развития города, лучшей из которых сейчас признана концепция жилых city, обязана предусмотреть механизмы, которые в дальнейшем помогут «приноровиться» к будущим условиям и требованиям». Грандиозный градостроительный проект Пожалуй, самым амбициозным проектом «city in city», за который взялся «Крост», является «Микрорайон 75» на северо-западе Москвы в Хорошево-Мневниках. В качестве образца послужили, по словам Алексея Добашина, прежде всего, «city in city» La Defence и Bercy в Париже. Под проектом «Микрорайон 75» подразумевается цельная концепция, которая в своем проявлении является уникальной для всей России и для города Москвы, в частности. Это «город в городе», жилой район, оригинальный, как с точки зрения местоположения, так и в плане окружения. В основу данного проекта положена концепция развития участка площадью 40 гектаров, которая охватывает не только строительство жилых домов, но также инфраструктуру и садово-парковую архитектуру. Здесь должны «вырасти» около 600 000 м2 общей этажной площади, из них приблизительно 350 000 м2 в виде комфортабельных жилых помещений для около 4000 семей. Среди инфраструктурных учреждений предусмотрены: крупный бизнес-центр, офисные помещения, супермаркеты, детские сады, школы и ряд развлекательных заведений. Проект жилого city «Микрорайон 75», Москва фото: «КРОСТ»
Особенностью этого квартала является не только наличие гаражей, паркинга, складских помещений для супермаркетов, но и, в первую очередь, то, что транспортное движение будет полностью подземным, так что весь «Микрорайон 75» будет абсолютно освобожден от наземного транспортного движения, и безопасным для пешеходов, особенно детей. Соответственно, жилой район должен стать своего рода естественным ландшафтом с зелеными насаждениями и парками. Кроме того, планируется создание искусственного озера общей площадью 1500 м2, которое в форме каскада впадает в водоемы поменьше. У концерна «Крост» была возможность привлечь к реализации данного проекта в общем и к созданию его архитектурного имиджа, в частности, ведущие архитектурные бюро. Прежде всего, «Крост» был заинтересован в сотрудничестве с голландским архитектором Ремом Кольхаасом, поскольку он, например, принимал участие в разработке проекта для Потсдаммер Плац в Берлине.
СЕРГЕЙ ЛЕВАДА, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР «УКРАИНСКОЙ ИНВЕСТИЦИОННО-ИНЖИНИРИНГОВОЙ КОМПАНИИ» Сергей Левада, генеральный директор «Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании» фото: «УИИК»
На сегодня вопрос строительства комплексов «город в городе» приобрел особую актуальность. Связано это с отсутствием на рынке недвижимости жилых многоквартирных домов с максимальной инфраструктурой бытовых и развлекательных услуг. Покупателя, приобретающего жилье для себя или с целью сдачи в аренду третьим лицам, интересует вопрос финансовой привлекательности этого жилья через год или десять лет. Ликвидность жилья – вот параметр, который начинает доминировать на рынке. В этой ситуации главную роль играет концепция, в частности, заложенная нами в проекте «Серебряный бриз». Важна продуманная инфраструктура комплекса: место на набережной с великолепным видом на правый берег Киева нельзя было использовать под обычное жилье или торговлю, «город в городе» – оптимальное решение застройки такого места, которое будет визитной карточкой современного Киева. Проект «Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании» «Серебряный Бриз», Киев фото: «УИИК»
Концепция «город в городе» основывается на том убеждении, что человек желает иметь не только комфортное жилье, но и получать ежедневно комплекс услуг, которые обеспечивают комфорт для него и его семьи. К примеру, наш комплекс смог сконцентрировать необходимое для жизни пространство «под одной крышей». Я разделяю два подхода в концепции «город в городе» – минимума и максимума. К примеру, мы прорабатываем минимальное и максимальное количество сервиса необходимого для нашей концепции. И в зависимости от конкретных условий проекта предлагаем определенный набор сервиса. Я убежден, что принцип «строить для себя» должен распространяться на каждый дом. Что касается новых участков в Киеве для строительства таких комплексов, то они в стадии проработки. Земли для таких комплексов в Киеве достаточно. Необходимые условия – это транспортная инфраструктура, относительно большое пространство под застройку, комплексная проработка проекта, применение передовых технологий. И главное, как я отмечал выше, это планировать, строить и эксплуатировать каждый объект по принципу «как для себя». Мы планируем системное строительство жилых city и в других городах Украины.
