«Немаловажным критерием качества элитного жилья, – говорит Елена Братанчук, директор проектов компании «Житло ХХI Століття», – является эффективная система профессионального обслуживания дома и придомовой территории. Для того, чтобы собственники квартир не потеряли вложенные деньги, дом как объект недвижимости не должен утрачивать свою рыночную стоимость с течением времени. Это возможно только при надлежащей его эксплуатации: своевременной профилактике всех инженерных систем, соблюдении сроков текущих и капитальных ремонтов и т.п.». Современный жилой дом повышенной комфортности представляет собой сложное сооружение, для обслуживания которого необходимы высококвалифицированные специалисты и соответствующая их квалификации оплата труда. Единая система приточно-вытяжной вентиляции, централизованная доочистка питьевой воды, оптико-волоконная цифровая связь, собственная газовая котельная, системы охраны, пожаротушения и микроклимата – это лишь неполный перечень технических услуг, которые предоставляются жильцам домов высших классов комфортности. В коммунальных жилищно-эксплуатационных организациях (ЖЭК, ЖЭО и т.п.) специалисты, которые могли бы обслуживать подобные системы, по общему мнению экспертов, отсутствуют. Коммерческие структуры, которые могли бы взять на себя весь комплекс работ, необходимых для обслуживания жилых домов, особенно повышенной комфортности, в Украине представлены в небольшом количестве. Еще несколько лет назад большие надежды возлагались на объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), но надежды эти, как и надежды на частные ЖЭК, не оправдались. По мнению Михаила Березовчука, заместителя председателя Союза собственников жилья Киева, это объясняется тем, что в существующей в Украине юридической и экономической среде собственники квартир опасаются создавать ОСМД и брать жилой дом на его баланс, принимая таким образом на себя всю ответственность за содержание дома: «Чаще всего дома находятся на балансе и собственном обслуживании тех ОСМД, в которые были перерегистрированы жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Но у ЖСК и выбора особенного не было, они и так уже являлись балансодержателями домов и просто выбрали ту юридическую форму дальнейшего существования, которая лучше обеспечена законодательно. Порядка двухсот ОСМД были созданы на базе домов коммунальной собственности. Но мало кто из них берет дом на баланс и собственное обслуживание. Происходит это по двум причинам. Во-первых, до недавнего времени районные власти препятствовали этому, а во-вторых, сами жильцы не готовы к такой ответственности». Михаил Березовчук называет еще несколько причин, сдерживающих создание ОСМД: невыполнение ст. 30 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов» о сохранении государственной дотации на содержание дома, переданного на баланс ОСМД; дискриминационные отношения к ОСМД со стороны поставщиков коммунальных услуг; непредоставление налоговых льгот, в частности по уплате НДС; отсутствие контроля общественности за установлением цен/тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также отсутствие системы подготовки кадров для этих структур, в первую очередь управляющих домами, которые должны разбираться во многих сферах юриспруденции, а также в экономике, технике, менеджменте, психологии. Когда ОСМД создано, оно должно нанять пусть небольшой (управдом и бухгалтер), но профессионально грамотный аппарат управления, специалистов по обслуживанию инженерных сетей, дворника, уборщицу, консьержей, а в некоторых случаях и садовника. Все расходы по выплате им заработной платы, уборке, текущему ремонту дома и т.д. ложатся на жильцов. То же самое имело и имеет место, если дом обслуживается коммунальной ЖЭК. Жильцы оплачивают не только прямые расходы на обслуживание своего дома, но и накладные расходы ЖЭК. Однако ЖЭК обслуживает большое количество домов, поэтому все накладные расходы, фонд оплаты труда персонала ЖЭК, отчисления в социальные фонды распределяются на большое количество людей. А если в доме, где создано ОСМД, квартир немного, расходы жильцов по его содержанию достаточно велики. В любом бизнесе существует точка безубыточности, поэтому нанять квалифицированных специалистов и обеспечить качественное обслуживание могут «вскладчину» несколько домов, но не один. Многие ЖСК и ОСМД нанимают специалистов-совместителей на половину, треть или четверть ставки, в результате дома обслуживаются некачественно. И нередко жильцы даже в аварийных ситуациях не находят нужного им специалиста-совместителя. Возможный путь разрешения проблемы – создавать в масштабах кварталов, микрорайонов, союзы ОСМД и организовывать подчиняющиеся им ЖЭК. Но возможность создания таких структур и порядок их работы не определены достаточно четко в законодательстве. Кроме того, для создания таких масштабных и действенных организаций жителям квартала, микрорайона необходимо научиться договариваться друг с другом и сотрудничать. Для элитных домов Киева такая схема организации обслуживания вряд ли пригодна, поскольку сегодня в столице отсутствуют кварталы, застроенные домами равного уровня комфортности. Чаще всего элитные дома представляют собой объект точечной застройки, поэтому в данном сегменте быстрее приживется система обслуживания типа ведомственной, когда одна фирма обеспечивает сервис нескольких домов в разных районах города. Однако в этом случае появляются дополнительные расходы на приобретение и эксплуатацию автотранспорта. «В Украине управление жилой недвижимостью и обслуживание жилых домов – бизнес с высокой степенью риска, – говорит Михаил Березовчук, – потому что многие потребители жилищно-коммунальных услуг не оплачивают их совсем, не оплачивают в полном объеме или не оплачивают их своевременно, а процедура получения платы за указанные услуги и погашения задолженности сложна и неэффективна. Поэтому желающих заниматься таким бизнесом у нас крайне мало».
ПРАВИЛЬНАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ – БЕЗОПАСНОСТЬ ДОМА Фирма «Т.М.М.» – одна из немногих в Украине, которая уже несколько лет оставляет у себя на балансе и обслуживает построенные ею жилые дома с самого первого объекта, возведенного в 1996 году. Николай Толмачев, генеральный директор фирмы «Т.М.М.», рассказывает, что при этом они столкнулись с трудностями психологического характера: «Собственники некоторых квартир, зная, что в соседних домах жильцы подолгу не платят за коммунальные услуги и обслуживание дома, и им это сходит с рук, не хотели оплачивать расходы по эксплуатации дома. Расхождение интересов наметилось сразу же. Фирма настаивала, чтобы жильцы оплачивали реальные расходы, а они хотели платить меньше и писали на нас жалобы. Мы проводили анкетирование, вели переговоры с жильцами и видели, что им нравится, как организовано обслуживание дома. Есть порядок, и есть с кого за него спросить, но вот платить – это необязательно. Мы старались разрешать противоречия, не допускать их разрастания в серьезные конфликты. Но когда обращались к законодательной базе, то не видели ничего, на что могли бы опереться. Любое жилое здание нуждается в профессиональном обслуживании фото: Олег Герасименко
Нормы обслуживания, разработанные еще при социализме, устарели. В 2000 году столичные власти приняли решение о том, что плата за содержание дома должна составлять 58 копеек в месяц с 1 м2 площади квартиры. Цифры эти, считаю, необоснованы. Собранных средств не хватает для качественного содержания современного дома, тем более, повышенной комфортности, и при этом никак не учитывается, что дом когда-то придется ремонтировать: заменить двигатели лифтов, трубы, проводку, окна, привести в порядок крышу и фасады. В целом, обоснование расходов на содержание дома, который строим мы, занимает около 30 страниц. При продаже квартиры в процессе строительства мы предупреждаем инвестора о том, что за эксплуатацию дома придется платить больше, чем в домах, которые строились по типовым проектам, но пока дом не введен в эксплуатацию нельзя составить договор на обслуживание, а когда до этого доходит дело, платить хотят не все. Спрос на комфортное жилье есть, но то, что за его содержание платить нужно достаточно много, понимают не все. Если бы продавались квартиры в готовых домах с расчетом расходов по их эксплуатации, проблема была бы снята: не можешь столько платить, не покупаешь. Подход к проектированию дома, на наш взгляд, должен быть принципиально иным. В проекте необходимо предусматривать не только, как строить дом, но и как его эксплуатировать, ремонтировать, демонтировать по истечении срока эксплуатации и как утилизировать мусор. Все это должно быть учтено в проектной документации, включая расчеты расходов на эксплуатацию, снос и утилизацию. Говорят, ломать – не строить, но что потом делать с мусором? Во многих странах не разрешается ввоз материалов, в том числе и в виде упаковки товаров, если страна не владеет технологией их утилизации», – отмечает Николай Толмачев. Эксплуатация дома – это также вопрос безопасности и самого здания, и его жильцов. Возможности собственников отдельных квартир нанести ущерб всему жилому комплексу теоретически ограничены действующими нормативными документами. В действительности же то, что они делают в своих квартирах, проконтролировать крайне сложно. Фирма «Т.М.М.» пытается управлять ситуацией, составляя технические паспорта на дом и на каждую квартиру, где отражены все инженерные системы. Любые изменения, которые происходят в квартирах, вносятся в компьютерную базу данных. От собственников квартир требуется, чтобы все проекты по реконструкции квартир согласовывались с центральной эксплуатационной службой, и это специально оговаривается в договорах с инвесторами. В одном из домов, обслуживаемых фирмой «Т.М.М.», был случай, когда собственник квартиры пригласил специалистов сторонней организации для установки сплит-системы, и те пытались прорезать несущую колонну, но были вовремя остановлены: охрана здания бдительно контролирует проведение в доме строительных работ и сразу же пресекает их, если они не согласованы. В другой раз собственник одной из квартир захотел установить в ней бойлер мощностью 3 кВт. Ему не разрешили это сделать, объяснив, что существует лимит энергопотребления, и он оборудует свою квартиру в ущерб другим жильцам, так как нарушится запроектированный энергобаланс. К сожалению, такой контроль нравится не всем жильцам, и свое недовольство некоторые из них выражают в очень активных формах. Николай Толмачев считает, что подобные ситуации возможны потому, что у дома нет одного хозяина, который бы контролировал его сохранность и безопасность. При существующей на сегодняшний день в Украине коллективной собственности на жилые дома и недостаточно проработанной законодательной базе, регулирующей взаимоотношения между совладельцами жилого дома, у собственников квартир достаточно широкий спектр прав, но крайне незначительный объем ответственности за сохранность их же коллективной собственности. С другой стороны, интересы собственников квартир будут лучше защищены, если обслуживающая жилой дом организация будет определяться по результатам тендера, в котором примут участие коммунальные ЖЭО, частные компании, занимающиеся управлением и обслуживанием недвижимости, ОСМД.
ГЛОССАРИЙ (СОГЛАСНО ЗАКОНУ УКРАИНЫ «О ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГАХ») Жилищно-коммунальные услуги – результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, домах и сооружениях, комплексах домов и сооружений в соответствии с нормативами, нормами, стандартами, порядками и правилами. Коммунальные услуги – результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребностей физического или юридического лица в обеспечении холодной и горячей водой, водоотводом, газо- и электроснабжением, отоплением, а также вывозом бытовых отходов в порядке, установленном законодательством. Содержание домов и придомовых территорий – хозяйственная деятельность, направленная на удовлетворение потребностей физического или юридического лица в обеспечении эксплуатации и/или ремонта жилых и нежилых помещений, домов и сооружений, комплексов домов и сооружений, а также содержания прилегающей к ним (придомовой) территории в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил согласно законодательству. Потребитель – физическое или юридическое лицо, которое получает или имеет намерение получать жилищно-коммунальные услуги. Исполнитель – субъект хозяйствования, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальной услуги потребителю в соответствии с условиями договора. Производитель – субъект хозяйствования, который производит или создает жилищно-коммунальные услуги. Собственник помещения, дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса домов и сооружений – физическое или юридическое лицо, которому принадлежат зарегистрированные в установленном законом порядке права владения, пользования и распоряжения помещением, домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений. Балансодержатель дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса домов и сооружений – собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую, предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчет средств, необходимых для своевременного капитального и текущего ремонтов и содержания этого имущества, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию в соответствии с законом. Управляющий – лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию в соответствии с законом и условиями договора. Согласно статье 19 Закона, в зависимости от гражданско-правовых отношений, балансодержатель и управляющий могут быть потребителями, исполнителями или производителями жилищно-коммунальных услуг.
КОГДА «ЗАРАБОТАЕТ» НОВЫЙ ЗАКОН? В прошлом году был принят Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (Ведомости Верховного Совета Украины, 2004, №47), который разделил жилищно-коммунальные услуги по функциональному назначению и порядку утверждения цен и тарифов (ст. 12). По функциональному назначению жилищно-коммунальные услуги разделены на коммунальные; услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий; услуги по управлению домом, сооружением или группой домов; услуги по ремонту помещений, домов и сооружений. К последней группе услуг отнесены замена и усиление элементов конструкций и сетей, их реконструкция, восстановление несущей способности несущих элементов конструкций, другое. Поэтому можно считать, что речь идет о капитальном ремонте, тем более, что текущий ремонт определенно отнесен к услугам по содержанию домов. Примерный перечень жилищно-коммунальных услуг и их состав в зависимости от функционального назначения определяет центральный орган исполнительной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В зависимости от порядка утверждения цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги они подразделяются на три группы: услуги, цены/тарифы на которые утверждаются специально уполномоченными центральными органами исполнительной власти; услуги, цены/тарифы на которые утверждаются органами местного самоуправления для предоставления услуг на соответствующей территории; услуги, цены/тарифы на которые определяются исключительно договором (договоренностью сторон) (ст. 14). По состоянию на 7 апреля этого года, как нам сообщили в КГГА, принятые ранее нормативно-правовые акты не приведены в соответствие с упомянутым Законом. Поэтому организации всех форм собственности, оказывающие жилищно-коммунальные услуги, практически не могут им воспользоваться, так как никто не знает, какие услуги к какой группе относятся, и в каком порядке должны устанавливаться на них цены и тарифы. Так что руководством к действию пока остаются те же 58 копеек в месяц с 1 м2 площади квартиры. Однако ряд статей Закона вселяет надежду. Например, п. 2 ст. 16 гласит, что перечень услуг, предоставляемых потребителю, зависит от уровня благоустройства соответствующего дома (сооружения). Размер же платы за содержание домов, сооружений и придомовых территорий устанавливается в зависимости от их капитальности, уровня оснащенности и благоустройства (ст. 32). В статьях 21 и 22 записано, что исполнитель и производитель (соответственно) имеют право разрабатывать и подавать на утверждение расчеты уровня цен/тарифов на жилищно-коммунальные услуги первой и второй групп, определенных ст. 14, и предлагать при составлении договоров цены/тарифы на жилищно-коммунальные услуги третьей группы. В ст. 31 определен порядок формирования и утверждения цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги и предусмотрена возможность компенсации убытков предприятий, их оказывающих, за счет средств государственного и местных бюджетов. Так что у жилищно-эксплуатационных организаций, обслуживающих дома повышенной комфортности, похоже, уже есть юридическая возможность частично компенсировать свои убытки. Пункты ст. 31 Закона, декларирующие ее, вступили в действие с 1 января этого года. Приведение нормативно-правовых актов в соответствие с новым Законом возложено на Кабинет Министров Украины, и будем надеяться, что ради создания условий для реального сбережения существующего жилого фонда он выполнит эту работу в ближайшее время.
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ Для сравнения интересно было узнать, как строятся взаимоотношения между собственниками домов и их жильцами в какой-либо из европейских стран, относящихся к числу экономически развитых, рынок недвижимости которых имеет длительную историю. Ник Коттон, региональный директор компании DTZ, рассказывает, что его «компания занимается в Украине управлением недвижимостью только в коммерческом секторе. Причина этого заключается в том, что законодательная база, позволяющая решать возникающие проблемы неплатежей в сфере жилой недвижимости, не разработана в достаточной степени. Судебная процедура длительна, достаточно дорога, а выполнение решений судов не гарантировано. Фирма «Т.М.М.» одна из немногих в Украине, которая обслуживает построенные ею жилые дома фото: Олег Герасименко
В Англии жильцы многоквартирного дома приобретают у его собственника не право собственности на квартиру, а право аренды, срок которой может быть очень длительным: 99 лет и 200 лет. При этом покупатель выплачивает за такое право сразу всю стоимость квартиры, а выплачиваемая арендная плата на протяжении права аренды является символической. Это не лизинг и не покупка квартиры в рассрочку, а именно аренда. Покупатель договора аренды, к примеру, на 99 лет может прожить в ней 10 лет, а потом продать свое право аренды другому лицу. Такая система существует в Англии уже сотни лет. Принятые за последние 10 лет изменения в законодательстве позволяют объединениям владельцев договоров аренды квартир создавать ассоциации и выкупать квартиры в собственность. Они могут полностью выкупить дом у его собственника. При этом собственник дома или ассоциация собственников определяет структуру и величину затрат на содержание дома. Если кто-то из жильцов отказывается участвовать в расходах по содержанию и ремонту дома, ситуация разрешается очень просто благодаря действенной системе судебных разбирательств. В так называемых малых судах решения принимаются быстро, и стоит судебная процедура достаточно дешево: меньше 100 фунтов стерлингов. В структуре расходов на эксплуатацию дома может быть предусмотрено и формирование фонда капитального ремонта. Например, если каждый год на содержание дома нужно тратить 10 тысяч фунтов стерлингов, с жильцов могут собирать суммарно за год 12 тысяч с тем, чтобы 2 тысячи ежегодно откладывать для осуществления капитального ремонта дома. Средства ремонтного фонда сберегаются на банковском депозитном счете. Инфляция в Англии составляет порядка 2% в год, поэтому проценты банка не только перекрывают инфляцию, но еще дают возможность получать прибыль. Безопасность хранения средств фондов на депозитных счетах обеспечивается стабильной работой банковской системы. В Англии существует ассоциация банков, и они поддерживают друг друга, гарантируя страхование и безопасность вкладов. Кроме того, уже несколько сотен лет в Англии не было случаев банкротства банков, благодаря очень строгой системе управления», – отмечает Ник Коттон.
КТО ОПЛАТИТ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ? В Украине финансирование капитального ремонта остается одним из самых сложных вопросов. Оборудование имеет определенный срок эксплуатации. Если через 20-25 лет его нужно снять и заменить новым, то деньги на это нужно накапливать 20-25 лет. Если накоплений нет, то единственный вариант – по мере возникновения необходимости собирать средства с жильцов, так как другие источники финансирования капитального ремонта домов, построенных на средства физических лиц после 1991 года, отсутствуют. Но такие разовые взносы получаются чрезмерно большими, и они мало кому будут под силу. Кроме того, возникает еще одна проблема. Николай Толмачев приводит пример с заменой труб: «Строители «Т.М.М.» установили их по всем правилам, в том числе и с электрозащитой. Но там, где вблизи проходят линии метро, трубы не выдерживают декларированный изготовителем срок эксплуатации – 8 лет, и их нужно заменять раньше. А где взять деньги? Начали собирать с жильцов, а собственники многих квартир уже другие и говорят, что они в доме недавно живут, трубами не пользовались и не будут платить за их замену». «Сегодня мы ремонтируем дома за счет собственной прибыли. Несем убытки по обслуживанию домов и перекрываем их прибылью от других направлений деятельности холдинга, однако это неправильно, и не все управляющие компании могут так делать. С жильцов нужно взимать деньги на будущие капитальные ремонты. Каждый собственник квартиры, сколько бы раз она не перепродавалась, должен участвовать в накоплении средств на капитальный ремонт», – считает Николай Толмачев. В ст. 24 Закона «О жилищно-коммунальных услугах» о капитальном ремонте говорится, что условия для его своевременного проведения, также как и для проведения текущего ремонта, обязан обеспечить балансодержатель дома, но источники финансирования капитальных ремонтов в Законе не указаны. На сегодняшний день ремонтные фонды за счет взносов жильцов формируются в основном ЖСК и некоторыми ОСМД. Достаточно ли этих средств на капитальный ремонт дома или нет, другой вопрос, по крайней мере, хоть какие-то средства накапливаются. Однако в Киеве немало домов, построенных в последние годы за счет средств населения, в которых ремонтные фонды не формируются, и никто не обязывает жильцов это делать. Что будет с этими домами через 15-20 лет? Вряд ли их капитальный ремонт будет финансироваться за счет государственного или городского бюджета. Михаил Березовчук считает, что на сегодняшний день законодательная база формирования фондов капитального ремонта урегулирована недостаточно, однако существует постановление Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года № 1521, в котором описан порядок образования специальных фондов ОСМД. Решение о создании таких фондов принимают общие собрания ОСМД, они же определяют ожидаемые источники финансирования фондов. Среди целей, на которые могут быть направлены средства специальных фондов, в постановлении названы проведение работ по усовершенствованию эксплуатации внутридомовых инженерных систем, проведение энергосберегающих и других мероприятий, определенных общим собранием. Все это в целом позволяет относить к специальным фондам и фонд накопления средств на капитальный ремонт дома. Михаил Березовчук сообщил также, что в новом Жилищном кодексе Украины, принятом в первом чтении, присутствует термин «плата за жилье», а также предусмотрено взимание с жильцов взносов на капитальный ремонт дома. Эта новация в отечественных жилищных делах достаточно сложна для реализации, а ввести ее планируют с 1 января 2007 года. Что касается жилых домов высших классов комфортности, то у покупателей квартир в этом сегменте рынка выбора практически нет – необходимо изначально обеспечивать высокий уровень обслуживания домов, формировать фонды для проведения капитальных ремонтов, и оплачивать все это придется собственникам квартир. «Покупатели задают нам вопросы, сколько им придется платить за проживание в домах повышенной комфортности, которые строит наша компания, – говорит Елена Братанчук. Мы изучали опыт Москвы. Там дома, которые мы классифицируем, как «люкс» и «де люкс», обслуживаются специализированными управляющими компаниями на очень высоком уровне. В элитных домах с бассейнами, которыми могут пользоваться только жильцы этих домов, плата за содержание дома составляет в среднем $3-4 с 1 м2 площади квартиры. А за содержание дома повышенной комфортности в Киеве, по нашим расчетам, на сегодняшний день плата должна составлять ориентировочно $1-1,5 за 1 м2 площади квартиры. В строящихся нашей компанией домах каждая квартира оснащается приборами учета, а на каждой батарее устанавливаются терморегуляторы. Таким образом, жильцы дома будут оплачивать фактически потребляемый объем коммунальных услуг по утвержденным органами местного самоуправления тарифам. Полагаю, что наиболее результативной пока является организация ОСМД. При этом управляющая домом компания может заключить договор с ОСМД и предусмотреть в нем более реальную плату за обслуживание дома, чем установленные в Киеве 0,58 гривен с 1 м2 площади. Мы рассчитываем на понимание владельцами квартир того факта, что для обеспечения качественного выполнения работ по обслуживанию внутридомовых сетей и придомовой территории, круглосуточного поддержания благоприятного микроклимата в доме высшего класса комфортности, требуются дополнительные затраты. Для формирования фонда капитального ремонта домов необходима законодательная база, защищающая интересы жильцов. Должна быть разработана система страхования долгосрочных накоплений и сбережений такого рода, и понятно, что стоимость страховых услуг скажется на стоимости квадратного метра жилья. Наши объекты будут вводиться в эксплуатацию с конца 2006 года, и надеюсь, что к этому времени произойдут позитивные изменения в законодательстве, облегчающие работу по обслуживанию жилой недвижимости. Это даст возможность привлечь в Украину опытные зарубежные управляющие компании, которые привнесут более высокую культуру проведения тендеров, организации работ, взаимоотношений с потребителями и партнерами». Вероятно, существенные изменения на рынке недвижимости и прогрессивные изменения в законодательстве произойдут, когда предложение жилья существенно превысит спрос, и конкуренция между застройщиками достигнет критичного для них уровня. Тогда застройщик, которому сегодня все равно, кто будет заниматься эксплуатацией дома после завершения строительства и продажи квартир, будет стремиться гарантировать полный комплекс услуг для сохранения своих позиций на рынке и привлечения покупателей. Вопрос также заключается в том, насколько органы государственной власти и местного самоуправления в реальности заинтересованы в создании условий для сохранения жилого фонда и нормальной работы компаний, управляющих недвижимостью и обеспечивающих ее обслуживание. Если это будет сделано, город только выиграет. Он станет более благоустроенным, не будет почвы для социальных конфликтов из-за разрушения жилья. Конечно, нужна градация стоимости услуг компаний, обслуживающих жилые дома, в зависимости от класса комфортности жилья. И чем больше будет таких компаний, тем дешевле и качественнее будут их услуги. Задача государства – стимулировать развитие этого сегмента рынка.
