Фасады зданий – единственные элементы комплекса, которые сохранились от предыдущей застройки при редевелопменте фото: Morley von sternberg
С первого взгляда внешние характеристики проекта, победившего в конкурсе, особенно с позиции неярко выраженной архитектуры, могут вызвать удивление у жителей украинской столицы, поскольку в нашей стране под качественным подразумевается, прежде всего, так называемое «элитное» жилье. Элитность выражается зачастую в высотности зданий, а также в «качестве отделки», отражающейся, как правило, в визуальных характеристиках. Ни для кого не секрет, что при строительстве украинского жилья, даже заявляемого как высококлассное, не только не используются инновационные инженерные системы и экологически безвредные материалы, но и само качество строительства оставляет желать лучшего. Данная ситуация объяснима, поскольку, начиная с 2003, вплоть до конца 2006 года на столичном рынке наблюдался ежегодный драматический рост цен, достигавший в среднем около 60% в год. Как следствие, при таком положении на рынке инвестиции в жилую недвижимость как для конечных, так и спекулятивных покупателей были очень выгодны, поскольку гарантировали высокую доходность, независимо от качества объекта. В результате в Киеве ежегодно поглощались в полном объеме более миллиона квадратных метров, выводимых на рынок. Соответственно, при отсутствии реальной конкуренции девелоперов интересует, прежде всего, доходность проекта и возврат на инвестиции и только в последнюю очередь – качество проекта. Однако, начиная с 2007 года, темпы роста цен на жилую недвижимость значительно замедлились. К тому же на сегодняшний день на рынке жилья сложилась довольно критичная ситуация, вызванная, прежде всего, ухудшившимися условиями кредитования как для девелоперов, так и для конечных потребителей, и проявляющаяся в замедлении активности как первичного, так и вторичного рынков, переносе сроков ввода в эксплуатацию и даже замораживании строительства некоторых объектов. Поэтому, если к концу 2008 года не произойдет заметного оживления рынка, возможно, наступит переломный момент, после которого потребители, с учетом замедлившегося роста цен и дорогого кредитования, будут более выборочно подходить к приобретению жилой недвижимости. Как результат в краткосрочной перспективе, возможно, произойдет усиление конкуренции между девелоперами, и начнется строительство жилых проектов нового качественного уровня. Однако вряд ли стоит ожидать в ближайшем будущем появления действительно качественного жилья, соответствующего life stile европейских столиц. И тем более пока еще рано говорить о социальных инициативах местных властей по реконструкции и обновлению старого жилого фонда. Как раз примером таких инициатив с привлечением девелоперской компании является проект Chimney Pot Park в Сэлфорде. Мы решили проанализировать данный проект, чтобы разобраться в новом взгляде Европы на жилую недвижимость. Тип домов с террасами, так называемый «terraced housing», возводился в Великобритании в 10-х годах ХХ века и выражался в однотипных жилых блоках с террасами фото: Morley von sternberg
ПРОЕКТ Сэлфорд является относительно небольшим британским городом, расположенном в 320 километрах севернее Лондона, в непосредственной близости от Манчестера. Население Сэлфорда насчитывает 220 000 человек. Chimney Pot Park представляет собой комплекс жилых зданий и расположен на территории микрорайонов Seedley и Langworthy города Сэлфорда, представленных в основном двухэтажной постройкой. В недавнем прошлом эти районы страдали из-за недостаточного количества инвестиций, выделяемых на развитие инфраструктуры, общей запущенности и криминогенной ситуации. В результате спрос на недвижимость здесь был очень низким, кроме того, ситуация усугублялась избыточным предложением однотипной недвижимости, скудным внешним видом застройки и недостаточно качественной инфраструктурой. Подобная ситуация была типичной не только для жилых районов Сэлфорда, но и многих других небольших и крупных городов Великобритании. Поэтому редевелопмент целого комплекса жилых зданий в Сэлфорде, осуществленный компаниями Urban Splash и shedkm, – показательный проект, поскольку он является частью национальной программы по реконструкции и обновлению жилого фонда. Вклад, который внесли в том числе другие участники проекта – Salford City Council, North West Development Agency и English Partnerships, показал, каким образом восприятие и имидж какого-либо объекта или целого района могут быть преодолены и изменены путем креативного редевелопмента. Проект Chimney Pot Park демонстрирует инновационные преобразования, эффективно осуществленные для реконструкции комплекса зданий с террасами. Высокое качество материалов, использование новаторских технологий позволили создать объект современной жилой недвижимости, однако при этом сохранился характер предыдущих зданий, и не нарушилась композиция окружающей застройки. Проект Chimney Pot Park является ярчайшим доказательством того, как при творческом подходе к редевелопменту и профессионализме всех задействованных сторон некогда неперспективный и заброшенный микрорайон может превратиться в качественное и привлекательное место для жизни людей. В результате меняется не только отношение к определенному месту, но и повышается уровень жизни жителей города в целом. Однако при этом, хотя и проводятся кардинальные изменения, прежде всего, внутреннего наполнения зданий, внешняя оболочка сохраняет исторический вид района и города в целом, что напоминает людям о том, что история и культура предыдущих поколений – это те ценности, которые должны сохраняться в любом случае, даже если на определенном этапе они приходили в упадок.
СТРОИТЕЛЬСТВО На тыльной стороне зданий были созданы новые балконные структуры, на которых расположены террасы фото: Morley von sternberg
Типичный для Seedley и Langworthy тип домов с террасами, так называемый «terraced housing», возводился в 10-х годах ХХ века. Он выражается в однотипных жилых блоках с террасами, выходящими в сторону парка, находящегося на юге. В этой местности очень мало зеленых зон, поэтому парк является ценным ресурсом для района. Возвышающийся над уровнем улиц парк Langworthy открывает виды на крыши близлежащих домов, отсюда он и получил у местных жителей название Chimney Pot Park (от англ. chimney – «труба, дымоход», – ред.). Компания Urban Splash умышленно присвоила данное имя своему проекту, чтобы привязать его к окружающей застройке. В проекте Chimney Pot Park девелопер Urban Splash и архитектурное бюро shedkm предложили и осуществили радикальные изменения внутреннего дизайна и конструкций существующих зданий, сохранив при этом первоначальную структуру и уличные формы комплекса. Фасады зданий – единственные элементы, которые сохранились от предыдущей застройки. На сохранении фасадов настаивали как местные жители, так и муниципальные власти, а также участники проекта. Кирпичная кладка фасадов была очищена, окна и двери были заменены на новые с деревянными профилями и двойными стеклопакетами. Вся структура за фасадами зданий является новым строительством. На кровле расположены трубы-фонари, которые одновременно напоминают о старых дымоходах и создают новые, характерные очертания крыш, которые видны как с улиц, так и с уровня парка. При реконструкции комплекса здания общее количество жилых блоков было сокращено с 385 до 349. На кровле расположены трубы-фонари, которые одновременно напоминают о старых дымоходах и создают новые, характерные очертания крыш фото: Morley von sternberg
В Chimney Pot Park есть два типа индивидуальных домов-блоков. В одном кухня находится между первым и вторым этажом, в другом варианте – кухня является частью открытой зоны первого этажа и объединена с гостиной, а между первым и вторым этажом размещается кабинет. Во всех вариантах спальни, ванные комнаты и кладовки размещены на нулевом этаже. Несмотря на осуществленную девелопером планировку помещений, в домах остается достаточно много способов для перепланировки жилого пространства. На тыльной стороне зданий были созданы новые балконные структуры, на которых расположены террасы. Они включают в себя стеклянную панель стены, позволяющую свету проникать в помещения на нулевом этаже. Террасы расположены над крытым паркингом на нулевом уровне. Около 50% площадей паркинга для каждого блока находятся под террасами, для остальных автомобилей существует возможность парковки на улицах около домов. Доступ для автомобилей происходит через шлагбаум. Размещение части паркинга на улицах было продиктовано желанием сохранить традиции типовой застройки terraced housing, при которой все автомобили парковались непосредственно перед фасадами зданий. Новая инфраструктура зданий была очень качественно и профессионально интегрирована в существующие фасады кирпичной кладки. Простая блочная система с домами, фасады которых смотрят прямо на улицу, а тыльная сторона зданий выходит на приватную область, является проверенным способом создания качественного жилья. Проект реконструкции комплекса зданий Chimney Pot Park является лишь первым этапом широкой муниципальной программы по обустройству микрорайонов Сэлфорда. В одно время с проведением редевелопмента Chimney Pot Park проводилась также реконструкция парка Langworthy, что позволило облагородиться всему микрорайону в целом.
ФИНАНСОВАЯ СТОРОНА Когда в 2001 году власти Сэлфорда решили провести реконструкцию улиц Chimney Pot Park, встал вопрос об осуществлении данного проекта путем схемы public/private partnership. После проведения многочисленных переговоров компания Urban Splash оказалась единственным девелопером, который согласился принять участие в проекте. Urban Splash инициировали продажу помещений комплекса до завершения его строительства. Во время первичных продаж, проведенных в апреле 2006 и январе 2007 года, все 227 блоков, разрешенных к продаже на открытом рынке, были куплены. Их стоимость составила от 99 000 до 145 000 фунтов стерлингов. И если первоначально в контракте на девелопмент были запланированы 50 блоков, которые должны быть проданы по более низкой цене семьям с невысоким уровнем дохода, окончательный вариант проекта включает 91 блок, предоставляемый к продаже по этой схеме. На начальной стадии развития проекта предполагалось, что Urban Splash будет осуществлять управление комплексом зданий Chimney Pot Park, однако в конечном итоге планируется, что сервисное обслуживание будет организовано непосредственно жителями. Общие затраты на строительство составили около 34 миллионов фунтов стерлингов, включая приблизительно 11 миллионов общественных инвестиций. Интересным является тот факт, что форма девелопмента зависела от существующей системы налогообложения в Великобритании в области реконструкции жилых помещений. Такая реконструкция облагается НДС, что означало дополнительные весомые затраты для девелопера. Поэтому всеми участниками проекта было принято решение оставить только фасады зданий и осуществить полную реконструкцию внутренней инфраструктуры построек, что позволило переквалифицировать этот проект в новое строительство, которое облагается по нулевой ставке НДС. Однако компанию Urban Splash это не обрадовало, поскольку практически новое строительство все равно означало увеличение затрат на создание проекта.
ОЦЕНКА ПРОЕКТА Несмотря на осуществленную девелопером планировку, в домах остается достаточно много способов для перепланировки жилого пространства фото: Morley von sternberg
Помимо победы в конкурсе MIPIM Awards 2008 в категории «Жилая недвижимость», в соответствии со Стандартами Качества и Стоимости для жилой недвижимости организации English Partnerships, Chimney Pot Park получил оценку «очень хорошо» в категории Eco Homes и соответствует 14 из 20 критериям категории Building For Life. Одними из критериев данной категории, которым соответствует Chimney Pot Park, являются использование инновационных строительных технологий, вклад в общественное развитие, доступ к услугам и транспорту. Проект Chimney Pot Park примечателен, прежде всего, благодаря своему креативному вкладу, который он делает в понимание того, как можно адаптировать существующее окружение и городские формы в новые, привлекательные жилые районы. Этот проект дает новое понимание типовой застройки terraced housing, которая в Великобритании ассоциируется больше с XIX, чем XXI столетием, и которая практически на всей территории страны не пользуется популярностью у жителей. Проект демонстрирует, что сохранение исторического характера не обязательно означает компромисс между полноценной интеграцией в существующие городские очертания и новым дизайном; современным, привлекательным и функциональным жильем. Кроме того, необходимо отметить, что данный проект стал успешным не только в плане дизайна, функциональности и социальной значимости, но и с коммерческой точки зрения. Подобное жилье однозначно будет привлекать новый людей в данный район, а также будет означать изменения в социальном укладе города в целом.
ГАЗОБЕТОН НОВОГО ПОКОЛЕНИЯ – ТЕПЕРЬ И В УКРАИНЕ Украинский строительный рынок характеризуется ростом спроса на материалы, к которым предъявляются высокие требования по таким параметрам, как экономичность, качество, соответствие экологическим стандартам, легкость в применении и т.д. Сейчас все большую популярность в мире завоевывает такой экологически чистый продукт, как ячеистый газобетон. В Украине одним из его крупнейших производителей является компания AEROC. Строительный рынок Украины характеризуется постоянным ростом качественных показателей, а также масштаба. Компании-производители строительных материалов постоянно ищут свежие решения, стараясь предложить потребителю новые качественные продукты. Выбор материалов для возведения стен зависит от многих факторов: климатических условий, архитектурных решений, физико-механических, экономических показателей и т.д. Однако существует еще один, не менее значимый фактор – экологичность. Концепции, ориентированные на гармонию с окружающей средой, становятся все более значимыми. Такие факторы, как экологичность и энергосбережение применяемых строительных материалов стали сегодня такими же важными, как экономичность, легкость в применении и высокая несущая способность. Прогрессивный материал Газобетон обладает множеством достоинств. Начнем с того, что этот материал экологически безопасен, поскольку не содержит вредных химических соединений и не требует обработки токсичными составами. Подтверждением служит его популярность в странах Северной Европы. Более того – все Скандинавские страны используют ячеистый бетон для строительства коттеджей. В Чехии блоки ячеистого бетона даже называют «биоблоками», и не безосновательно: в качестве исходного сырья для изготовления блоков используются лишь экологически чистые компоненты – цемент, песок, вода и высокоэффективные газообразователи, обеспечивающие необходимое содержание воздуха, а также его равномерное распределение по всей массе в виде замкнутых ячеек, диаметром от одного до трех миллиметров. Изделия из насыщенного множеством воздушных ячеек бетона, сочетают лучшие качества камня и дерева – материалов, традиционно используемых в загородном домостроении. Подобно камню, ячеистый бетон выдерживает сжатие, поэтому используется для создания несущих стен. В стенах и перегородках, выполненных из данного материала, можно прорезать дверные проемы и ниши различной конфигурации, в том числе и арочные. Более того – некоторые качества камня и древесины этот материал даже превзошел. Например, стены и перегородки из ячеистого бетона не гниют и не горят, как деревянные конструкции, и возводятся во много раз быстрее, чем кирпичные аналоги, за счет больших размеров, меньшего веса блоков и простоты обработки. Обладая высокими теплозащитными свойствами и теплоаккумулирующей способностью, ячеистый бетон предотвращает значительные потери тепла зимой, позволяет избежать слишком высоких температур летом. Об украинском рынке газобетона Украинский рынок газобетона находится на стадии роста, для которого характерно увеличение спроса. Одна из главных причин увеличения объемов спроса на газобетон связана с реализацией государственной программы, разработанной для поддержки и развития национального проекта «Доступное жилье».Кроме того, увеличение объемов потребления газобетона связано с активным развитием каркасно-монолитного строительства, а также использованием газобетонных блоков в качестве наружных и внутренних стен как наиболее перспективной технологии высотного жилого и общественного строительства. Главным фактором, сдерживающим развитие украинского рынка газобетона, является низкий уровень отечественного предложения. Сегодня в связи с высокими темпами строительства многие строительные материалы оказались дефицитными. Газобетон не является исключением – производство высококачественного ячеистого бетона во многих регионах отсутствует. Таким образом, организация производства газобетона автоклавного твердения является очень привлекательной и экономически выгодной. Отечественный производитель Одним из крупнейших производителей газобетона сегодня является «Обуховский завод пористых изделий» («ОЗПИ»), выпускающий эту продукцию с 1994 года. Тогда из заводского цеха потребителям поступили первые 11 тысяч м3 пористых блоков. Поначалу потребителей этой продукции было немного – отпугивало само название «ячеистый бетон». Однако с каждым годом их количество росло. Экономически выгодная продукция стала пользоваться большим спросом. Сейчас завод, продолжая работать на полную мощность (160 тысяч м3 продукции в год), реконструирует и модернизирует основные технологические линии. С 15 августа 2008 года завод начинает выпуск продукции под названием AEROC Econom размерами 600х288х100 и 600х288х200, плотностью D500 и прочностью В2, имеющей коэффициент теплопроводности 0,12. Теперь блоки будут поступать в продажу и на стройплощадки в новой фирменной упаковке AEROC – на поддонах и в термоусадочной пленке. Эта удобная и прочная упаковка, позволяет сохранить блоки и доставить их на объект, сохраняя геометрическую точность блоков. В 2009 году на заводе планируется запуск современной немецкой линии WEHRHAHN, позволяющей получать изделия с точной геометрией размеров. Будет предусмотрена система «паз-гребень» (так называемый, «тепловой замок») и монтажные карманы для удобства монтажа блоков. Это позволит строителям выполнять кладку блоков на клей с толщиной шва всего 2-3 миллиметра, что на 15-20% повысит термическую однородность ограждающих конструкций, а значит, исчезнет необходимость «доутеплять» такую стену недолговечными утеплителями. Снизится трудоемкость самой кладки, гораздо уменьшится расход кладочного состава, что будет являться дополнительным экономическим бонусом потребителю. Общая производственная мощность ОАО «ОЗПИ» с 2009 года будет составлять 350 тысяч м3 в год.
СПРАВКА С 1 февраля 2008 года продажа продукции «Обуховского завода пористых изделий» осуществляется через ООО «Аэрок». В январе этого года компания «Аэрок» заключила соответствующий договор, предоставляющий ей эксклюзивные права на продажу газобетона производства ОАО «ОЗПИ». ООО Аэрок является 100-процентным дочерним предприятием Aeroc International в Украине. В октябре 2008 года в Березани (Киевская область) начинает работу первый завод AEROC по производству автоклавного газобетона. Новый завод представляет собой полностью автоматизированное современное производство, укомплектованное лучшими образцами мировой технологии в данной области. Поставка основного оборудования осуществлена Немецко-Голландской фирмой НESS AAC Systems. Производительность нового завода будет составлять 400 тысяч м3 газобетона в год. На строительный рынок Украины блоки AEROC с завода в Березани будут поставляться уже осенью 2008 года. С запуском завода в Березани Aeroc International станет крупнейшим производителем газобетона в Украине. В дальнейшем компания намерена укреплять свои позиции в Украине, уже сейчас изучая возможности дальнейшего расширения.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА Николай Толмачев, генеральный директор компании «Т.М.М.» фото: «Т.М.М.»
Гениальность подобных решений редевелопмента заключается в том, что из подлежащего уничтожению сооружения создается объект недвижимости, который получает высочайшие оценки профессионалов рынка. Это высший пилотаж в сегменте недвижимости. Традиционно считается, что качества можно добиться с помощью цены: чем дороже материалы, тем выше качество. Однако есть другой путь – качества можно добиться оригинальным решением. В таком случае качество получается уникальным. Более того – одно подобное архитектурное решение разрешает сразу ряд градостроительных, социальных и других проблем. Качественными являются объекты жилой недвижимости, отвечающие трем основополагающим требованиям – функциональности, надежности и эстетичности. При этом оптимальное соотношение этих характеристик варьирует в зависимости от возрастной группы населения.
CHIMNEY POT PARK, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ Месторасположение: Сэлфорд, Великобритания Функциональное назначение: комплекс жилых зданий Девелопер: Urban Splash Участники проекта: Salford City Council, North West Development Agency и English Partnerships Архитектурное бюро: shedkm Общее количество жилых блоков: 349 Общий объем инвестиций: 34 миллиона фунтов стерлингов.
