Чего ожидать от государственного регулирования ставок аренды в торговых объектах?

СУТЬ НОВОВВЕДЕНИЙ Владислав Кисиль, партнер юридической компании «КПД Консалтинг» В соответствии с Постановленим «О мерах по стабилизации цен за предоставление услуг и аренду торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса» установлено регулирование предельных уровней цен (арендных ставок) и нормативов рентабельности в размере не более 20% за предоставление в аренду торговых помещений в торговых объектах и на рынках. Регулирование цен касается торговых объектов как коммунальной, так и частной собственности. Кроме того, Кабинетом Министров Украины утвержден Примерный договор аренды торговых помещений, рекомендованный для применения при аренде помещений в торговых объектах. Постановление вступило в силу 2 апреля 2009 года и было весьма неоднозначно воспринято игроками рынка недвижимости. Прежде всего, нововведение озадачило собственников торговых центров, которым правительство, при снижающемся уровне арендных ставок и увеличивающемся уровне вакантности объектов, внезапно указало на необходимость уменьшить арендную плату для спасения страны от кризиса. Вполне логичные стремления Кабинета Министров навести порядок в ценообразовании ставок арендной платы для того, чтобы упростить доступ покупателя к продавцу на государственных и коммунальных рынках в непростой для экономики момент, выглядят не совсем адекватно при применении их к индустрии торговых и торгово-развлекательных центров, находящихся преимущественно в частных руках. Имел ли право Кабинет Министров ограничивать свободу воли сторон и вторгаться в сферу договорных отношений между собственником и арендатором? Проанализируем полномочия, предоставленные Кабинету Министров Украины действующим законодательством. ПОЛНОМОЧИЯ КАБМИНА В ВОПРОСАХ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ Согласно общему принципу, который установлен хозяйственным законодательством (статья 190 Хозяйственного кодекса Украины), субъекты хозяйствования вольны устанавливать цены на свою продукцию, товары и услуги на основании договоренностей между собой. Государственные фиксированные и регулированные цены устанавливаются лишь на ресурсы, которые оказывают определяющее влияние на общий уровень и динамику цен, а также на продукцию и услуги, имеющие существенное социальное значение для населения. Перечень такой продукции и услуг устанавливается Кабмином (статья 191 ХКУ). Воспользовавшись правом, предоставленным Хозяйственным кодексом Украины, а также статьей 4 и 8 Закона Украины «О ценах и ценообразовании», Кабинет Министров указанным постановлением наделил областные госадминистрации, Киевскую и Севастопольскую городскую госадминистрации, а также Совет Министров АРК полномочиями по установлению: – предельного размера платы за услуги, предоставляемые в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров; – предельных уровней цен, нормативов рентабельности (в размере не более 20%) за предоставление в аренду торговых помещений (площадей) торгово-технологического и/или холодильного оборудования в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров. ДЕЙСТВИЕ ОГРАНИЧЕНИЙ Нередко владельцы торговых центров задаются вопросом, как соотносится принятый Кабинетом Министров документ с ранее заключенными договорами аренды? Согласно общему принципу, регулирующему действие норм права во времени, нормативный акт не имеет обратный силы, и, следовательно, не распространяется на отношения, урегулированные договорами, заключенными до вступления в силу нормативного акта. Постановление Кабинета Министров Украины в этом случае не является исключением, таким образом, оно должно применяться лишь к договорам, заключенным после 2 апреля 2009 года. Мы уже упоминали о том, что нововведения затронули не только рынки, находящиеся в государственной либо коммунальной собственности, но и иные торговые объекты, находящиеся в частной собственности. Стоит упомянуть, что в понятие «торговые объекты» действующее законодательство (порядок проведения торговой деятельности и правила торгового обслуживания населения, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины №833 от 15 июня 2006 года) включает: магазины, павильоны, киоски, лотки, палатки, товарные склады, магазины-склады. Как видим, единственное имеющееся в законодательстве нормативное определение «торгового объекта» при использовании его буквального толкования не охватывает такие распространенные категории объектов торговой недвижимости как торговые и торгово-развлекательные центры. КОНТРОЛИРУЮЩИЕ ОРГАНЫ Контрольные функции в сфере ценообразования возложены на Государственную инспекцию по контролю за ценами и ее территориальные органы – государственные инспекции по контролю за ценами в Автономной Республике Крым, областях, городах Киеве и Севастополе. Государственная инспекция действует в составе Министерства экономики Украины. В ее полномочия, в частности, входит: – проверка соблюдения порядка формирования, установления и применения цен и тарифов, а также их экономическое обоснование; – применение санкций за нарушение субъектами хозяйствования порядка установления и применения цен и тарифов, а также невыполнение требований органов государственного контроля за ценами. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПРОВЕРОК Порядок проведения проверок Государственной инспекцией по контролю за ценами регулируется Инструкцией о порядке применения экономических и финансовых (штрафных) санкций органами государственного контроля за ценами (Инструкция утверждена приказом Министерства экономики и по вопросам европейской интеграции, Министерства финансов Украины №298/519 от 3 декабря 2001 года). Решение о применении санкций принимается по результатам проверки хозяйствующих субъектов органами государственного контроля за ценами. Долгое время велись дискуссии, распространяют ли свое действие на Государственную инспекцию по ценам нормы прогрессивного Закона Украины «Об основах государственного надзора (контроля) в сфере хозяйственной деятельности» (далее – «Закон»), а именно – обязательности предварительного уведомления о предстоящей проверке. Дискуссиям был положен конец разъяснением самой Государственной инспекции (письмо Госинспекции по контролю за ценами №200/7-10/1097 от 26 марта 2008 года), согласно которому предписано соблюдать статью 5 указанного Закона и «с целью избежания недоразумений между органами государственного контроля за ценами и субъектами хозяйствования … территориальным органам рекомендовано в качестве способов уведомления использовать личное вручение сообщения руководителю или уполномоченному лицу субъекта хозяйствования под расписку, либо направлять уведомление рекомендованным письмом». Отметим, что в соответствии с частью 4 статьи 5 Закона субъект хозяйствования имеет право не допускать должностное лицо органа государственного надзора (контроля) к осуществлению плановой проверки в случае неполучения соответствующего уведомления за 10 дней до проверки. Результаты проверки должны быть оформлены актом, который должен содержать детальное описание фактов выявленных нарушений. На основании акта начальником соответствующей территориальной Государственной инспекции по контролю за ценами либо его заместителем принимается решение о применении санкций. Указанная в решении сумма санкции подлежит перечислению хозяйствующим субъектом, нарушившим государственную дисциплину цен, самостоятельно. Для этого органы Госинспекции направляют один экземпляр решения нарушителю, а также одновременно руководителю субъекта-нарушителя направляется предписание (требование) об устранении выявленного нарушения порядка установления и применения цен. В случае, если хозяйствующий субъект-нарушитель добровольно не исполняет наложенных на него санкций, принудительное их взыскание возможно только в судебном порядке. Для этого органы Госинспекции в течение 30-ти дней должны обратиться с иском в суд. Принудительное списание денежных средств со счетов нарушителя возможно только на основании решения суда, вступившего в законную силу. САНКЦИИ ЗА НАРУШЕНИЯ ПОРЯДКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ За нарушение порядка ценообразования и государственной дисциплины цен предусмотрено несколько видов ответственности, а именно: финансовая и административная. Закон Украины «О ценах и ценообразовании» (часть 1 статьи 14 Закона Украины «О ценах и ценообразовании») предусматривает жесткую санкцию за нарушение дисциплины цен: «вся безосновательно полученная предприятием сумма выручки в результате нарушения государственной дисциплины цен подлежит изъятию и зачислению в доход соответствующего бюджета с применением штрафа в двукратном размере безосновательно полученной суммы выручки». Перечень нарушений порядка установления и применения цен, за которые могут быть наложены санкции, приводится в упомянутой Инструкции о порядке применения экономических и финансовых (штрафных) санкций органами государственного контроля за ценами. К таким нарушениям, в частности, относятся: – применение свободных цен (тарифов) на продукцию (услуги, работы) при условии установления для них режима государственного регулирования; – применение цен (тарифов) на продукцию (услуги, работы) с рентабельностью, уровень которой превышает предельный уровень, установленный в соответствии с законодательством. Наряду с финансово-правовой ответственностью за нарушение дисциплины цен, упомянутой выше, законодательство предусматривает ответственность руководителей предприятий-нарушителей (административную ответственность). В соответствии со статьей 165 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за нарушение порядка формирования, установления и применения цен и тарифов в виде штрафа от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 до 170 гривен). Право накладывать штрафы имеют начальник и заместители Государственной инспекции по контролю за ценами, а также начальник и заместители территориальных органов Госинспекции (статья 244-5 Кодекса Украины об административных правонарушениях). ЧЕГО СТОИТ ОЖИДАТЬ ОТ РАСПОРЯЖЕНИЯ? В заключение следует отметить, что на сегодняшний день до принятия на местах госадминистрациями соответствующих решений об ужесточении ценовой дисциплины, комментируемое нами постановление Кабинета Министров Украины прямой угрозы владельцам торговой недвижимости не несет. Однако, сам факт возможности нормативного ограничения доходности объектов торговой недвижимости, по нашему мнению, является обстоятельством, негативно влияющим на инвестиционный потенциал отечественного рынка торговой недвижимости.