Canary Wharf: взлеты и падения «Канареечной верфи»

Башня 8 Canada Square в районе Canary Wharf, где расположена штаб-квартира банка HSBC фото: IS Первый кризис на веку Canary Wharf, который разразился на рынке коммерческой недвижимости в 1992-м году, настиг лондонский бизнес-сити в недостроенном состоянии. К этому моменту было построено несколько объектов района, и не были до конца решены вопросы инфраструктуры. Кризис застал врасплох многих девелоперов, развивавших здесь свои проекты, некоторые из них обанкротились, и кредиторам была продана доля в Canary Wharf. Сегодняшний кризис вновь преследует объекты лондонской легенды. Во второй раз Canary Wharf стал свидетелем нового экономического кризиса в сентябре 2008 года, когда американский инвестиционный банк Lehman Brothers Holdings Inc., штаб-квартира которого располагалась в одной из башен делового района, объявил себя банкротом. Японский банк Nomura Holdings Inc. выкупил европейский бизнес «погорельца» и подписал договор аренды здания его штаб-квартиры сроком на два года. Однако вполне вероятно, что по окончании срока действия договора организация покинет Canary Wharf и переместится в район City. По неофициальным сведениям, другие арендаторы бизнес-района также пересматривают свои перспективы и подумывают о переезде. Появилась информация о том, что арендаторам предлагаются льготы, а именно возможность нулевой ставки аренды каждого пятого года, однако пока она не получила подтверждения. ПРОДАЖА БАШНИ 8 CANADA SQUARE: ДЕЖАВЮ Бизнес-район Canary Wharf переживает кризис уже во второй раз фото: IS В апреле 2009 года появилась новая информация о жертвах кризиса с пропиской в Canary Wharf: британский банк HSBC обнародовал заявление о намерении продать три офисных здания, включая штаб-квартиру банка в башне 8 Canada Square в районе Canary Wharf. В результате трансакции банк рассчитывает получить около 2,7 миллиарда фунтов стерлингов (около $4 миллиардов). Не исключено, что трансакция будет структурирована по принципу sale&leaseback (т.е. с правом последующей аренды помещений продавцом). К подготовке сделки привлечена консалтинговая компания CB Richard Ellis, которая заявила, что желающие приобрести легендарные объекты уже найдены. Банк HSBC уже выставлял на продажу здание своей лондонской штаб-квартиры в башне 8 Canada Square весной 2007 года, желая воспользоваться заоблачными ценами на рынке недвижимости. Тогда здание было приобретено крупной девелоперской компанией Metrovacesa (Испания), взявшей у HSBC краткосрочный кредит в объеме 800 миллионов фунтов стерлингов ($1,2 миллиарда), чтобы оплатить трансакцию общей стоимостью 1,09 миллиарда фунтов стерлингов ($1,6 миллиарда). Сделка была заключена по схеме sale&leaseback. Банк планировал арендовать проданные площади сроком на 20 лет по ставке 43,5 миллиона фунтов стерлингов ($67,3 миллиона) в год. Однако у компании Metrovacesa возникли проблемы с погашением кредитной задолженности, в результате чего HSBC принял решение восстановить контроль над зданием. Согласно новой договоренности, HSBC выкупил 100-процентный пакет акций дочерней компании испанского девелопера Project Maple II BV, основным активом которой как раз являлся «канареечный» небоскреб. Сумма сделки составила 838 миллионов фунтов стерлингов ($1,29 миллиарда).

Снижение стоимости недвижимости и продолжительность падения цен на мировых рынках в периоды глобальных кризисов

Источник: «The Aftermath of Financial Crises», Carmen М. Reinhart, Kenneth S. Rogoff Судьба «Канареечной верфи» Вот уже более 10 лет Canary Wharf считается прообразом бизнес-сити будущего фото: IS Canary Wharf (буквальный перевод с английского – «Канареечная верфь») – знаменитый деловой район в восточной части Лондона, расположенный на портовой территории Docklands. Сегодня Canary Wharf – это современный международный центр бизнеса, розничной торговли и досуга, расположенный на земельном участке площадью 35 гектаров, почти половина из которых (17 гектаров) отведена под благоустроенные открытые площадки для отдыха и рекреации. В Canary Wharf размещено более 600 000 м² офисных и торговых площадей. Вот уже более 10 лет Canary Wharf считается прообразом бизнес-сити будущего. Современный Docklands входит в число наиболее престижных и дорогих районов Лондона. В прошлом, когда с середины 1960-х годов эксплуатация портов, утративших свое стратегическое назначение, стала нерентабельной, а в 80-х их и вовсе закрыли, городская мэрия решила использовать потенциал доков в целях девелоперского проекта, а именно – придать этой зоне облик общественно-административного центра. Замысел задействовать данную территорию в качестве масштабной площадки для строительства коммерческих площадей приписывают Майклу фон Клемму (Michael von Clemm), председателю банка Credit Suiss First Boston (CSFB), который привлек для реализации проекта американского девелопера G Ware Travelstead и канадскую инвестиционную группу Olympia & York (O&Y). В строительство района было инвестировано около $3,5 миллиарда. Согласно замыслу, строительство нового бизнес-сити неподалеку от делового района-собрата City должно было восполнить дефицит офисных площадей. Проект предполагал строительство трех монументальных небоскребов – башни One Canada Square (высота – около 244 м²), 8 Canada Square и Citigroup Centre (обе высотой 199,5 м²). Проект обслуживали банки CSFB и Morgan Stanley. Строительные работы стартовали в 1988 году. Возведение самой высокой башни комплекса – One Canada Square, символа возрождения всего района, началось в 1990 году. Через год в Canary Wharf начинают прибывать первые арендаторы, а в 1992 году арендатором небоскреба One Canada Square стал известный британский издательский дом Telegraph Media Group Ltd. Однако 1992 год ознаменовал начало кризисного периода. Обвал рынков привел к тому, что многие компании принялись сокращать штат сотрудников, в связи с чем найти желающих арендовать помещения в Canary Wharf стало непросто. Это повлекло за собой проблему погашения кредиторской задолженности, возникшей при реализации проекта. Проблема разрешилась следующим образом: кредиторам была продана доля в сооружениях Canary Wharf. Однако в 1995 году Canary Wharf снова перешел в собственность Canary Wharf Group, которая в свое время осуществляла проектирование территории, комплексную и единичную застройку зданий и общественных мест, а также их проперти-менеджмент. Ситуация стала налаживаться с возрождением рынка недвижимости после кризисного периода, а спрос на офисные помещения стал медленно набирать обороты. Окончательная оттепель для Canary Wharf настала с возобновлением работ по прокладыванию долгожданной линии метро Jubilee Line, которая была завершена ко дню празднования 2000 года. В этом же году около 75% площадей в районе Canary Wharf были сданы в аренду. В 2004 году инвестиционная группа Songbird Estates Plc приобрела 66,3% акций Canary Wharf Group. В башнях бизнес-парка сегодня сосредоточены офисы крупнейших международных компаний, в том числе Credit Suisse, HSBC, Citigroup, Morgan Stanley, Clifford Chance, Infosys, информационное агентство Reuters, редакция газеты Daily Mirror, штаб-квартира Олимпиады 2012 года. Комментируя данную сделку, Дэвид Ходкинсон, главный операционный директор HSBC, заявил: «Абсолютно очевидно, что рынок недвижимости Великобритании значительно изменился с момента заключения соглашения весной 2007 года. Для нас было очень важно проводить кропотливую работу с клиентом, компанией Metrovacesa, чтобы разрешить создавшиеся финансовые трудности. Здание 8 Canada Square – важная часть лондонского пейзажа, и эта сделка была осуществлена в интересах обеих сторон». ИНВЕСТОРЫ ВСЕХ СТРАН, НАДЕЙТЕСЬ! В башнях бизнес-парка сосредоточились офисы крупнейших международных компаний фото: IS Если Canary Wharf очередным кризисом уже не удивить, то его молодые «собратья», например, проект «Москва-Сити» в России, еще не успели приобрести иммунитет к подобным событиям. По мнению экспертов, «Москва-Сити» может оказаться в аналогичной ситуации, пережитой «Канареечной Верфью» в 1990-х. Строительство некоторых башен московского делового района заморожено, некоторых – так и не начато. Возведенные же здания уже сегодня имеют проблемы с арендаторами. Кроме того, по оценкам экспертов, офисные здания в рамках проекта «Москва-Сити», которые сдадутся в срок, в 2010 году будут пустовать на 35-40%. Но даже если ситуация не усугубится до такой степени, что объекты в рамках «Москва-Сити» будут проданы, российскому проекту все равно придется несладко в ближайшие три года. В аналитическом обзоре «Последствия финансовых кризисов» («The Aftermath of Financial Crises») американские финансисты Кармен Рейнхарт (Carmen М. Reinhart) и Кеннет Рогофф (Kenneth S. Rogoff) проанализировали и обобщили последствия наиболее значительных мировых финансовых кризисов на развитых и развивающихся рынках. Они пришли к выводу, что в результате кризисов цены на недвижимость снижаются в среднем в течение 6 лет. Это означает, что российский, как и украинский и европейский рынок недвижимости в целом своего «дна» еще не достигли. А значит, восстановление рынков и возобновление строительства многих крупных проектов может начаться не ранее чем через 2-3 года. Кризисные небоскребы Небоскреб General Motors, Нью-Йорк, США фото: IS В мае 2008 года компания Macklowe Properties продала небоскреб General Motors, а также портфолио из других активов, расположенных в Нью-Йорке (США), компании Boston Properties. Пойти на продажу Macklowe Properties вынудили существенные долги, возникшие при покупке нескольких офисных башен на Манхэттене. Стоит отметить, что Macklowe Properties буквально «успела запрыгнуть в последний вагон». 50-этажный небоскреб General Motors, построенный в 1968 году, был продан за рекордные для американского рынка $2,9 миллиарда. Небоскреб John Hancock Tower, Бостон, США фото: IS В начале 2009 года компании Normandy и Five Mile купили самый высокий небоскреб в Бостоне, John Hancock Tower. Сумма сделки составила $660,6 миллиона. Компании за $20,1 миллиона приобрели на аукционе фирму Broadway Partners, которой принадлежит небоскреб, вместе с ее долгами по кредиту, взятому ранее на покупку здания ($640,5 миллиона). Компания Broadway Partners купила небоскреб в декабре 2006 года, заплатив за него $1,3 миллиарда. 60-этажный небоскреб был построен компанией John Hancock Insurance Company в 1976 году и находится в историческом центре Бостона. Весной 2009 года израильская компания Africa Israel Investments (AFI), подконтрольная Льву Леваеву, объявила о продаже за $39,6 миллиона своего знакового объекта – небоскреба Africa Israel Tower в Тель-Авиве (Израиль). Причина продажи – долги AFI. Имя нового собственника небоскреба не разглашается.