C корабля в недвижимость

Commercial Property №8 (156) август 2016

ДМИТРИЙ ЕРМОЛЕНКО НАЧИНАЛ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ПУТЬ В МОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. СЕГОДНЯ ОН – ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР РИТЕЙЛ-КОМПАНИИ ZEEBRA И ДЕВЕЛОПЕР ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В УКРАИНЕ. ПОДРОБНЕЕ ОБ ЭТИХ И ПЕРСПЕКТИВНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ БИЗНЕСА ДМИТРИЯ ЕРМОЛЕНКО ЧИТАЙТЕ В ДАННОМ ИНТЕРВЬЮ.

Текст: Яна Писарева


Расскажите о начале Вашего профессионального пути.

Первое высшее образование я получил в Одесском высшем инженерном морском училище, после окончания которого в течение шести лет, в конце 1980 годов, я работал штурманом в Эстонском морском пароходстве и немецкой судоходной компании HANSEATIC Shipping Co. Одновременно с этим, во время отпусков, я занимался куплей-продажей квартир в Киеве, поскольку моя месячная зарплата уже второго помощника капитана позволяла такие инвестиции. Я всячески использовал эту возможность и, имея $10-15 тысяч, искал квартиры в столице для покупки, которые в 1989 году стоили $1,5-2 тысячи. При этом их цена не зависела от месторасположения: двухкомнатная квартира в центре Киева могла стоить меньше, чем трехкомнатная на его окраине. Впоследствии такие квартиры можно было продать в 10-15 раз дороже.

После рождения дочери возникло желание сменить профессию. В очередной раз просматривая объявления в газетах, я увидел сообщение, что компания Oriflame ищет генерального менеджера. Оно меня заинтересовало, тем более что в то время требования к соискателю были достаточно простые: знание английского языка и умение работать за компьютером. В 1992 году мы открыли офис Oriflame в Киеве. В целом, в этой компании я проработал 15 лет, изначально отвечая за рынок Украины, а потом также за рынки Азербайджана, Молдовы и Беларуси. Oriflame – великолепная компания, в которой я «вырос», получил отличный опыт и всегда буду ей благодарен.

Компания ZEEBRA начала деятельность в Украине в 2009 году с открытия в Киеве первого магазина товаров для дома Butlers

ФОТО: ZEEBRA

Почему, работая в компании Oriflame, Вы стали заниматься ритейлом модной одежды, основав компанию Maratex?

Несмотря на то, что мне очень нравилась работа в Oriflame и я развивал компанию на четырех рынках, мне хотелось двигаться вперед и заниматься своим бизнесом. Работая в этой компании, я познакомился с одним из членов ее совета директоров – Крисом Смитом (Chris Smith) из Великобритании, с которым мы впоследствии стали партнерами и сотрудничаем до настоящего времени. Он часто приезжал в нашу страну и изучал рынок и законодательство Украины с точки зрения развития прямых продаж. Именно тогда мы решили параллельно с работой в Oriflame запустить новый бизнес и основали компанию Maratex, которая представляла в Украине такие бренды одежды, как Esprit, Aldo, River Island и Peacocks.

Отмечу, что в начале 2000 годов получить франшизу именитых мировых ритейлеров для развития их марок в Украине было почти несбыточной мечтой. Тем не менее, в 2002 году нашей компании удалось стать эксклюзивным лицензиатом Esprit и открыть его первый в Украине магазин, который расположился в первом в стране торговом центре Globus на Площади Независимости в Киеве. Отмечу, что впоследствии в этом ТЦ мы также открыли магазины Aldo, River Island и Peacocks.

Работа с такими известными брендами стала для нас серьезным вызовом, в том числе и с точки зрения финансовых вложений. Например, одним из условий франчайзингового договора с компанией Esprit было обязательное использование для создания магазина оригинального немецкого оборудования и всех материалов Esprit. В результате открытие первого магазина, без учета вложений в товар, обошлось нам в около $0,5 миллиона инвестиций. Поэтому для запуска следующих торговых точек мы начали искать инвестора, которым стал шведский инвестиционный фонд Mint Capital. Наше сотрудничество было успешным и длилось 2,5 года. Компания предоставила нам $6 миллионов, которые мы вернули в более чем двукратном объеме. Внешние инвестиции дали возможность для дальнейшего развития компании Maratex.

Почему в 2012 году Вы продали часть акций Maratex компании Empik Media & Fashion?

Бизнес необходимо создавать для себя с возможностью выгодно продать его в будущем. Поэтому, когда появилась такая возможность, мы с партнером приняли решение продать акции Maratex. Тем более, на тот момент я уже запустил еще один бизнес. Так, будучи генеральным директором Maratex, я одновременно создал компанию ZEEBRA, которая развивала сразу несколько ритейл-направлений по схеме франчайзинга.

Расскажите более подробно о компании ZEEBRA и ее портфеле.

Компания ZEEBRA начала деятельность в Украине в 2009 году с открытия в Киеве первого магазина немецкого бренда товаров для дома Butlers. В 2011 году ее портфолио пополнили немецкие марки Six и I am, предлагающие качественные и недорогие аксессуары. Летом 2013 года в столице был открыт первый магазин итальянской косметики Glossip. Мы планировали активное развитие этого бренда и расширение сети по продаже продукции Glossip до 15 точек. В 2014 году было подписано соглашение о развитии торговой сети британского бренда одежды Peacocks.

К сожалению, сложная ситуация в Украине кардинально изменила наши планы. Мы были вынуждены закрыть все магазины Six, I am, Peacocks и Glossip.

В то же время, мы активно развиваем магазины товаров для дома Butlers. Например, в мае текущего года мы открыли магазин во львовском ТРЦ King Cross Leopolis, в конце июля – магазин в ТРК «Проспект» в Киеве, а в августе была расширена площадь магазина в столичном ТРЦ Ocean Plaza – с 220 м2 до 332 м2. На данный момент в сети успешно работают 12 магазинов. Также мы ведем переговоры по открытию еще трех точек, и если арендодатели предложат хорошие условия, то до конца года сеть расширится до 15 объектов.

Сложная ситуация в Украине не является единственной причиной закрытия магазинов?

До 2014 года мы наблюдали активный период развития рынка аксессуаров. Когда я начал продвигать бренд Six в Украине, то не верил, что этот сегмент может так успешно работать. На тот момент мы занимали в торговых центрах самые дорогие локации. Например, наша арендная ставка в торговом центре Globus составляла $300/м2/в месяц, что приблизительно равно 8% от оборота магазина.

Однако нашим планам по развитию не дано было осуществиться, и причиной тому действительно является не только сложная экономическая ситуация в стране. Рынок сетевых магазинов аксессуаров начал демонстрировать падение, при этом данная тенденция наблюдается во всем мире. Произошло это в связи с активным развитием крупных ритейл-операторов, которые стали открывать отделы аксессуаров в своих магазинах. С учетом различных факторов, таких как объем инвестиций в открытие магазина, арендные ставки, др., развитие небольших торговых объектов по продаже аксессуаров является сегодня экономически невыгодным.

ФОТО: ZEEBRA

ДМИТРИЙ ЕРМОЛЕНКО
Дата рождения: 23 ноября 1963 года 
Место рождения: Киев
Место жительства: Киев
Образование: высшее (морское и юридическое), MBA (OU Business School)
Карьера: Oriflame, Maratex
Занимаемая должность: генеральный директор компании ZEEBRA
Хобби: виндсерфинг, дайвинг, горные лыжи, бокс, плавание, парусные яхты, велоспорт.


Подведите итоги первого полугодия 2016 для компании ZEEBRA по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

В первом полугодии 2016 наблюдался рост в пределах 10% в гривневом выражении, что немного лучше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Однако в валютном эквиваленте по-прежнему наблюдается спад продаж.

Насколько инвестиционно привлекательным является рынок ритейла сегодня?

На данный момент инвестиционная привлекательность рынка ритейла в Украине является, скорее, отрицательной, чем положительной. В настоящее время большинство бизнесменов, работающих в этой отрасли, находятся в позиции выжидания, надеясь, что неблагоприятный период скоро завершится. Я не ожидаю быстрых положительных изменений или стремительного роста. С 2008 года ситуация на этом рынке постепенно усугубляется. Ритейл – это «пульс» страны: как она живет макроэкономически – так чувствует себя и эта отрасль. Восстановление начнется после стабилизации ситуации в стране и прихода внешних инвестиций. Однако сейчас сложно прогнозировать, когда инвестиции снова будут направлены в наш рынок, поскольку нестабильная ситуация наблюдается не только в Украине, но и в мире в целом.

Какие цели Вы как генеральный директор компании ZEEBRA поставили перед собой на ближайшую перспективу?

Прежде всего, проведение мер по поддержанию бизнеса. Во-первых, мгновенная конвертация гривны в условиях постоянно меняющегося курса валют. Во-вторых, непрерывная адаптация цен в магазинах. В-третьих, обновление товарного ассортимента в сторону более доступных ценовых категорий продукции. И в-четвертых, проведение переговоров с нашим франчайзером – компанией Butlers – относительно более лояльных условий сотрудничества. Я надеюсь на успешность таких переговоров, потому что многие зарубежные игроки с пониманием относятся к сложившейся в Украине ситуации. Кроме того, компания ZEEBRA является крупнейшим франчайзинговым партнером Butlers. Помимо этого, в моих планах – дальнейшее развитие сети и открытие новых магазинов.

В ближайшее время в столице планируется открытие сразу нескольких новых ТРЦ. Рассматриваете ли Вы данные проекты как перспективные площадки для открытия новых магазинов Butlers?

Заявленные даты открытия торговых комплексов редко совпадают с реальными сроками. Безусловно, новые ТЦ/ТРЦ, такие как Lavina Mall, Blockbuster Mall и столичный ЦУМ нам очень интересны.

Если удастся договориться о хороших условиях в правильном месте – мы готовы сразу открыть магазин. Процесс принятия решения у нас очень быстрый.

По состоянию на август 2016 года сеть Butlers объединяла 12 магазинов в Украине

ФОТО: ZEEBRA 

Рассматривали ли Вы возможность запуска магазина Butlers в новом формате или концепции?

Мы рассматриваем возможность открытия в структуре торгового центра магазина Butlers площадью 50-80 м2 с наиболее популярными товарами. На данный момент мы проводим оценку экономической целесообразности такого формата.

На Ваш взгляд, какие факторы определяют успешность магазина товаров для дома: локация, ассортимент, ценовая политика, др.?

Прежде всего, важен ассортимент – он должен быть функциональным, практичным и красивым. Цена также имеет большое значение.

Ассортимент сети Butlers в Украине практически такой же, как и в других магазинах за рубежом. Однако каждый рынок имеет свои особенности, поэтому через некоторое время после открытия магазина мы оцениваем, какой товар пользуется наибольшей популярностью, и впоследствии закупаем больше именно этого продукта.

Оцените объем инвестиций, необходимый для открытия магазина Butlers. Каков средний срок окупаемости одной торговой точки?

Объем инвестиций в открытие магазина в новом торговом центре может составить порядка $100 000, поскольку такая локация требует полного ремонта «с нуля». Значительно ниже затраты, если находится площадка, которую ранее занимал магазин хорошего бренда. В таком случае можно частично использовать выполненный ранее ремонт и оборудование оператора. Инвестиции в закупку товара составляют 115-120 тысяч евро исходя из того, что ассортимент магазина насчитывает 18-20 тысяч единиц по средней цене 5,75 евро за штуку. Средний срок окупаемости магазина Butlers без амортизации составляет порядка одного года. 

Учитывая немалый объем средств, необходимый для открытия магазина, не возникает ли у Вас проблем с инвестициями? Какие источники финансирования Вы используете?

Мы используем несколько источников инвестиций. Например, привлекаем финансирование украинских банков, однако стараемся минимизировать его, поэтому берем краткосрочные займы. Если возникает необходимость в долгосрочном кредите, обращаемся к зарубежным финучреждениям.

На самом деле, проблемы с инвестициями есть у всех, несмотря на то, что денег в мире очень много. При этом одни ищут пути привлечения средств, другие изучают возможности, куда их можно выгодно и безопасно вложить, чтобы нивелировать влияние инфляции. При этом официально декларируемая инфляция не имеет ничего общего с реальным показателем. К примеру, самый дорогой номер в отеле Нью-Йорка в 1900 году стоил около $2,5, а сейчас – более $36 000. Разделив конечную цифру на первоначальную, мы можем оценить реальное обесценивание денег в мире, заметно превышающее официальные цифры инфляции. Именно поэтому в мире так много инвесторов, которые ищут «безопасную гавань» для своих средств. Зачастую это высокообразованные люди, которые придерживаются традиций и истории многих поколений и трезво оценивают степень риска при инвестировании в тот или иной бизнес или регион.

В 2014 году Вы начали развивать Интернет-магазин бренда Butlers. Каковы результаты его деятельности

Несколько лет назад многие игроки ритейл-рынка не верили, что Интернет-покупки превысят 10% потребительской корзины. Теперь все понимают ошибочность своих прогнозов.

Мы запустили онлайн-магазин Butlers, поскольку этого требуют реалии рынка. Прежде всего, он хорошо работает как рекламный канал, ведь даже ничего не покупая, человек просматривает товары и изучает ассортимент. В денежном выражении онлайн-магазин Butlers генерирует чуть меньше 10% оборота компании, что соизмеримо с работой еще одной торговой точки. Однако, честно говоря, обслуживание онлайн-канала зачастую требует большего объема средств, чем традиционный магазин, поскольку необходимо регулярное обновление программного обеспечения, работа с информационным наполнением сайта, ведь это напрямую влияет на его успешность, а также реклама и продвижение. Интернет-магазин является для нас важным, но пока еще вспомогательным направлением деятельности.

Жилой комплекс Pechersk Hills Residence в Киеве

ФОТО: ZEEBRA

По Вашему мнению, какие ключевые тенденции и проблемы характерны сегодня для рынка розничной торговли Украины?

Прежде всего, это обнищание потребителя, в связи с чем существенно увеличилась его чувствительность к цене и упала комплексность покупки. Покупатель стал более тщательно подходить к выбору товара, поэтому сегодня спросом пользуются только самые необходимые вещи.

В сегменте ритейла ужесточилась конкуренция, что обусловлено, среди прочего, развитием Интернет- и других технологий в этой отрасли. Например, продукция из Китая стала более открытой и доступной. Появилось много брендов с невысокой ценой и приемлемым качеством, которые можно заказать на различных онлайн-ресурсах и получить их по почте. В условиях кризиса эта модель ведения бизнеса доказала свою успешность. К сожалению, на фоне этих тенденций магазины, создающие стиль и особую атмосферу обслуживания, пока уходят на второй план, потому что они востребованы при определенном уровне жизни населения.

Кроме ритейл-бизнеса Вы занимаетесь девелопментом элитного жилья. Почему было принято решение войти в этот бизнес?

Прежде всего, мне интересно это направление, которым я занимаюсь с 1998 года. Именно тогда я и Крис Смит приняли решение построить частный жилой дом в Печерском районе Киева, который должен был стать нашим первым инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Реализация проекта, разработанного дизайнером Игорем Паламарчуком, длилась два года. Дом получился настолько хорошим, что я прожил в нем с семьей какое-то время, несмотря на то, что он строился для дальнейшей продажи.

Когда пришло понимание того, что хорошая недвижимость очень востребована, прекрасно продается или сдается в аренду, я решил продолжить деятельность в этом направлении. Так появился проект жилого комплекса Pechersk Hills Residence в Киеве. Он рассчитан на 18 квартир и 6 пентхаусов, имеет свой паркинг, теннисный корт, бассейн и хамам. Я принимал активное участие в каждом этапе разработки и строительства этого комплекса. Например, мы четыре раза изменяли фасад здания, поскольку я хотел видеть в проекте больше стекла и открытых террас. Также моим условием было наличие камина в квартирах

Прокомментируйте динамику продаж в ЖК Pechersk Hills Residence.

На данный момент продано только 15% квартир. Это обусловлено, в частности, тем, что мы не хотим опускать цену квадратного метра. Однако нам поступает много запросов на аренду апартаментов, в связи с чем мы начали сдавать те квартиры, которые использовались в качестве шоу-румов, и проводить ремонт в оставшихся жилых помещениях.

Какова стоимость квадратного метра в ЖК Pechersk Hills Residence и цена аренды апартаментов?

Стоимость квадратного метра составляет от $3000 для квартир без отделки и до $9000 в апартаментах с ремонтом. Если говорить в целом, цена квартир в комплексе достигает $1,5 миллиона. Стоимость аренды является конфиденциальной информацией.


Инфраструктура ЖК Pechersk Hills Residence включает паркинг, теннисный корт, бассейн и хамам

ФОТО: ZEEBRA

Каковы планы в отношении земельных участков в Киеве, которые находятся в Вашей собственности?

Сейчас на рынке существует возможность покупки участков по хорошей цене, поэтому пока моя стратегия заключается в пополнении земельного банка. Я уверен, что в будущем стоимость земли в Украине будет увеличиваться. Мне нравится заниматься девелопментом, однако на данный момент у меня нет активных проектов в разработке. Это обусловлено тем, что стоимость строительства на сегодня в несколько раз превышает цену покупки земельного участка. К примеру, в возведение жилого дома премиум-класса необходимо вложить объем средств, равный покупке трех участков. Строительство станет целесообразным, когда рынок начнет расти. Кроме этого, риски, сопряженные с землей, гораздо ниже рисков с готовым проектом.

ЖК Pechersk Hills Residence рассчитан на 18 квартир и 6 пентхаусов

ФОТО: ZEEBRA

Рассматриваете ли Вы возможность запуска нового для себя бизнеса?

Я интересуюсь агробизнесом, однако вхождение в этот сегмент имеет ряд сдерживающих факторов, среди которых – отсутствие четких правил игры на рынке и мораторий на покупку земель сельскохозяйственного назначения. Такая деятельность предполагает большие капиталовложения, в том числе в строительство инфраструктуры, однако вкладывать средства в арендованный земельный участок не является рациональным решением, что, в частности, делает невозможным привлечение в агробизнес крупных инвесторов.