Business Hall: зарождение рынка офисной недвижимости Запорожья

CP: Как и когда появилась идея создания многофункционального комплекса Business Hall?
Идея сооружения многофункционального комплекса в районе центральной площади Запорожья не нова. В начале 1990-х годов напротив гостиницы «Интурист» было построено банковское здание высотой 60 метров. Вблизи него, на противоположной стороне от здания Областной государственной администрации, планировалось построить похожее по характеристикам высотное сооружение. Однако этот замысел смог получить свою практическую реализацию только спустя 10 лет. Авторы идеи проекта Business Hall поставили себе цель – построить на этом участке первый в городе офисный центр европейского уровня со всей необходимой инфраструктурой.
На первом в Запорожье земельном аукционе, который состоялся в 2004 году, под строительство многофункционального комплекса был приобретен земельный участок площадью 0,12 гектара. Кроме того, был арендован участок площадью 0,18 гектара. Для сопровождения этого, а также других будущих проектов холдинга была создана первая в регионе девелоперская структура – «Компания развития проектов Запорожстар».
CP: Кто выступает заказчиком и генеральным подрядчиком проекта Business Hall?
Заказчиком проекта является компания «Украинская коммерческая недвижимость». Генеральный подрядчик – компания «АК Инжиниринг», которая принимала участие в возведении жилого комплекса Diplomat Hall в Киеве.
CP: Есть ли аналоги у проекта в Украине и, в частности, в Запорожье?
Здание обещает быть самым высоким в городе. Кроме того, офисный центр класса А – беспрецедентный проект для Запорожья.


МАКЕТ: ООО «КРП Запорожстар»

На сегодняшний день проекты других офисных центров, заявленных к реализации, находятся на более ранних стадиях развития. Следует отметить, что по показателю месторасположения Business Hall останется вне конкуренции. Кроме того, опыт Киева и Днепропетровска доказывает, что первые в своем сегменте объекты коммерческой недвижимости на довольно продолжительный срок остаются востребованными и имеют стабильно высокий коэффициент заполняемости арендаторами.
CP: Кто занимался разработкой концепции многофункционального комплекса Business Hall? В чем ее особенности?
Business Hall – это офисный центр класса А с торговыми площадями, рестораном, подземным паркингом и гостевой стоянкой. С конструктивной точки зрения, это монолитно-каркасное 18-этажное здание, опирающееся на буро-набивные сваи с двухуровневым паркингом и трехэтажной пристроенной частью для размещения торговых помещений.
Разработкой концепции комплекса занималась компания «КРП Запорожстар». Концепция проекта соответствует принципу функциональной автономности, когда все бизнес-потребности арендаторов площадей могут быть удовлетворены на территории центра, без выхода за его пределы. Исходя из этого, часть площадей центра изначально бронируется под конкретный вид услуг или торговлю определенными группами товаров.
CP: Расскажите подробнее об особенностях структуры комплекса (общая этажность, площадь торгового и офисного сегментов)? Как сочетаются в проекте торговая и офисная части?
Общая площадь комплекса составляет 18,6 тысячи м². Площадь встроенно-пристроенных торговых помещений, расположенных на первых трех этажах, – 3,3 тысячи м². Офисная часть здания (4-16 этажи) имеет площадь около 9 тысяч м². 17 и 18 этажи (около 1,8 тысячи м²) отведены под фешенебельный ресторан, отличающийся уникальной обзорностью. Согласно нашему замыслу, этот ресторан должен стать запорожским аналогом московского «Седьмого неба», поскольку особенности рельефа местности и высота здания позволяют открыть для посетителей прекрасный вид на весь город. В нашем комплексе панорамный вид на город открывается с 14 этажа.
CP: Кто осуществляет подбор арендаторов? На каких условиях заключаются договора аренды? Какой размер арендной ставки запланирован на площадях торгового и офисного сегментов центра? Известны ли на сегодняшний день якорные арендаторы офисной и торговой частей центра?
Подбором арендаторов помещений многофункционального комплекса Business Hall занимается девелоперская компания «КРП Запорожстар».
На данный момент с потенциальными арендаторами торговых, офисных площадей, а также оператором ресторана заключаются предварительные договора аренды. Особенностью позиции компании-заказчика «Украинская коммерческая недвижимость» является то, что заключение договоров аренды и привлечение финансовых средств от арендаторов будут осуществляться только на стадии окончания строительства, хотя следует отметить, что потенциальные арендаторы выражают готовность осуществлять предоплату задолго до введения объекта в эксплуатацию, чтобы забронировать себе место на площадях Business Hall. Такой подход заказчика обусловлен намерением исключить спекуляции вокруг привлечения средств от конечных потребителей на ранних стадиях развития проекта.
В вопросах ценообразования, которыми занимается «КРП Запорожстар», также приходится проявлять новаторский подход, поскольку на сегодняшний день в городе отсутствуют не только офисные центры класса А, но также классов B и С. Согласно аналитической работе, проведенной финансовым отделом «КРП Запорожстар» совместно с департаментом маркетинга, были определены следующие арендные ставки:
– для торговых площадей с 1 по 3 этажи – от $35 до $50/м²/мес. (в зависимости от этажа);
– для офисных площадей с 4 по 16 этажи – $30/м²/мес.;
– для ресторанных площадей – от $25 до $35/м²/мес.
В числе якорных арендаторов офисной части комплекса – компании UMC, Narbutas & Ko, банк «АЖИО», а также представительства других крупных финансово-промышленных групп и международных сетевых компаний.
Якорными арендаторами в торговой части комплекса выступят компании «МакДональдз», «Фокстрот», «МКС», сеть ресторанов быстрого обслуживания «Пузата Хата» и другие. Доля компаний-арендаторов, представляющих всемирно известные брэнды в торговой части комплекса, составляет около 75%.


Юлий Яновский, руководитель департамента маркетинга девелоперской компании ООО «КРП Запорожстар»
фото: ООО «КРП Запорожстар»

CP: На какой стадии находится реализация проекта Business Hall?
На данный момент завершен перенос коммуникаций, кроме того, генеральный подрядчик в полном объеме выполнил рабочую документацию. Активная фаза строительства объекта начнется в августе 2006 года. Комплекс будет вводиться в эксплуатацию единоразово.
CP: Как решается вопрос с парковкой на территории ТЦ?
Комплекс будет включать в себя двухуровневый подземный паркинг на 94 машиноместа, а также гостевую стоянку, расположенную рядом со зданием Business Hall. Кроме того, планируется создать дополнительные машиноместа на противоположной стороне проспекта Ленина.
CP: Какие источники финансирования вы использовали для строительства центра Business Hall? Какой размер инвестиций в строительство? Какие сроки окупаемости запланированы для центра?
Для строительства центра компанией-заказчиком частично использованы собственные средства, частично – заемные в виде кредитной линии зарубежного банка. Инвестиции в строительство составят около $15 миллионов. Согласно нашим расчетам, срок окупаемости проекта составит не более 8 лет.
CP: На какой сегмент покупателей ориентирована торговая часть центра Business Hall?
Учитывая престижное месторасположение объекта, торговая часть центра ориентирована на посетителей со средним и выше среднего уровнями доходов.
CP: Когда предполагается ввести многофункциональный комплекс в эксплуатацию? Кто будет осуществлять проперти-менеджмент проекта?
Введение комплекса в эксплуатацию запланировано на первый квартал 2008 года. Функции проперти-менеджера центра будут возложены на управляющую компанию, созданную на базе КРП «Запорожстар».
CP: Какие объекты, кроме центра Business Hall, находятся в портфеле «Компании развития проектов Запорожстар»?
В портфель нашей компании, кроме Business Hall, входит первый в Запорожье элитный коттеджный комплекс «Резиденция». Также знаковым проектом «Компании развития проектов Запорожстар» является застройка квартала площадью 5 гектаров в самом центре города. Реализация проекта возможна только в случае отселения расположенных на участке частных домовладений. На данном участке планируется строительство жилых комплексов с офисными и торговыми площадями, объектами инфраструктуры и детским учреждением. Общая площадь запланированных объектов составит около 250 тысяч м². На протяжении 30 лет данный проект считался практически нереализуемым. Однако наша компания приложит все усилия, чтобы доказать обратное.
Кроме того, в планах компании сопровождение ряда жилых объектов в престижных районах Запорожья.


МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ОБЩЕСТВЕННЫЙ ЦЕНТР BUSINESS HALL
Месторасположение: проспект Ленина, 160-162, Запорожье
Заказчик: ООО «Украинская коммерческая недвижимость»
Девелопер: ООО «Компания развития проектов Запорожстар»
Генеральный подрядчик: ООО «АК Инжиниринг»
Разработчик концепции: ООО «КРП Запорожстар»
Общая площадь комплекса: 18,6 тысячи м²
Из них:
офисная часть – 9 тысяч м²;
торговая – 3,3 тысячи м²
ресторан – 1,8 тысячи м²;
паркинг – 4,4 тысячи м² (94 машиноместа)
Дата ввода в эксплуатацию: первый квартал 2008 года